Дело № 2-1565/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Омск 20 мая 2019 года

Куйбышевский районный суд г. Омска в составе:

председательствующего судьи Овчаренко М.Н.,

при секретаре Давыдовой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «ДОМ.РФ» к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

АО «ДОМ.РФ» обратилось в Куйбышевский районный суд г. Омска к ФИО1 с вышеназванным иском, указав, что 29.09.2015 г. между ФИО1 и АО «Банк ЖилФинанс» заключен кредитный договор №-РКL. Кредитный договор заключен на следующих условиях: размер кредита-1880000 рублей, анннуитетный платеж- ежемесячно не позднее 25 числа каждого месяца, срок кредита -182 месяца, проценты за пользование кредитом-15,99% годовых, ответственность за ненадлежащее исполнение кредитных обязательств-0,5% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки, обеспечение исполнения обязательств-залог недвижимого имущества (ипотека) квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Обязательства исполнены Банком в полном объеме, денежные средства перечислены заемщику. 27.12.2017 г. АО «Банк ЖилФинанс» передал права по выданной Заемщиком Закладной ООО «Ипотечный агент «ФАБРИКА ИЦБ». 23.10.2017 г. права по Закладной были переданы АО «ДОМ.РФ» по договору о выкупе дефолтных закладных. В соответствии с п.1 ст.48 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» передача прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме. В случае если осуществляется депозитарный учет закладной, переход прав осуществляется путем внесения соответствующей записи по счету депо. Права на закладную переходят к приобретателю с момента внесения приходной записи по счету депо приобретателя, которая является достаточным доказательством наличия у приобретателя прав на закладную. При этом отметка на закладной о ее новом владельце не делается. 

В связи с ненадлежащим исполнением заемщиком обязательств по кредитному договору, ответчику было направлено требование о полном досрочном погашении задолженности, до настоящего времени задолженность ответчиком не погашена. 

По состоянию на 16.01.2018 г., согласно расчету истца, размер задолженности заемщика по кредитному договору составляет 2183031,15 рублей, из которой:

- 1828987,30 рублей- сумма основного долга;

- 205168,09 рублей- сумма задолженности по оплате просроченных процентов;

- 1627,03 рублей – сумма процентов за просроченный основной долг;

- 18570,05 рублей – сумма пени за нарушение сроков возврата кредита;

-123948,11 рублей-сумма пени за нарушение сроков уплаты процентов;

-4730,57 рублей-начисленные проценты. 

Согласно отчету об оценке, представленному в материалы дела, стоимость предмета залога равна 2492000 рублей. 

Истец полагает, что начальную продажную цену квартиры следует установить в размере равном восьмидесяти процентам рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика, то есть, 1993600 рублей.

В рамках уточненных требований истец просил взыскать со ФИО1 задолженность по кредитному договору в размере 2 183 031,15 рублей, проценты за пользование кредитом в размере 15,99% годовых, начисляемых на сумму основного долга 1828987,30 рублей, начиная с 30 марта 2019 года до дня фактического исполнения обязательства.

Обратить взыскание на заложенное имущество: 

<

адрес>, общей площадью 67,0 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>, установив начальную продажную стоимость квартиры для реализации с публичных торгов в сумме 1993600 рублей.

Взыскать со ФИО1 в пользу АО «ДОМ.РФ» расходы по оплате госпошлины в сумме 25115 рублей 16 копеек.

Представитель истца по доверенности ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить. Вопрос о снижении неустойки оставила на усмотрение суда.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о судебном заседании извещен надлежащим образом. 

Представитель ответчика по доверенности ФИО3 в судебном заседании исковые требования признал в части основного долга, просил уменьшить размер неустойки по основанию несоразмерности. В суд представлен расчет неустойки, исходя из размера 0,05 % в день.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что между истцом и ответчиком совершена сделка в соответствии с условиями, предусмотренными ст.ст. 819-820 ГК РФ.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и иными правовыми актами.

К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 42 ГК РФ, если иное не установлено правилами параграфа 2 и не вытекает из существа кредитного договора.

В соответствии со ст. 819 ГК РФ, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные 21 параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

В соответствии со ст. 807 ГК РФ, по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Согласно ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства займодавца, а если займодавцем является юридическое лицо, в месте его нахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа. 

В соответствии со ст. 810 ГК РФ, заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. 

Согласно ст. 811 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном п. 1 ст. 395 настоящего Кодекса, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных п. 1 ст. 809 настоящего Кодекса. Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Судом установлено, что 29.09.2015 г. между ФИО1 и АО «Банк ЖилФинанс» заключен кредитный договор №-РКL. Кредитный договор заключен на следующих условиях: размер кредита-1880000 рублей, анннуитетный платеж- ежемесячно не позднее 25 числа каждого месяца, срок кредита -182 месяца, проценты за пользование кредитом-15,99% годовых, ответственность за ненадлежащее исполнение кредитных обязательств-0,5% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки. Кредит предоставлен для приобретения квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> Обеспечение исполнения обязательств-залог недвижимого имущества (ипотека) указанной квартиры. Обязательства исполнены Банком в полном объеме, денежные средства перечислены заемщику. 27.12.2017 г. АО «Банк ЖилФинанс» передал права по выданной Заемщиком Закладной ООО «Ипотечный агент «ФАБРИКА ИЦБ». 23.10.2017 г. права по Закладной были переданы АО «ДОМ.РФ» по договору о выкупе дефолтных закладных. 

Переход прав на закладную осуществлен путем внесения записи по счету депо, что подтверждено представленной в материалы дела справкой (л.д.27).

Таким образом, истец является кредитором заемщика по кредитному договору по указанному кредитному договору.

В течение срока действия кредитного договора кредитные обязательства исполнялись ненадлежащим образом, что подтверждается выпиской по счету.

В связи с чем, в адрес ответчика было направлено требование о досрочном погашении кредита.

Указанное требование не исполнено.

Согласно 5.3 Кредитного договора при нарушении сроков возврата кредита и/или процентов по кредиту, заемщик обязан уплатить кредитору пени в размере 0,5% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки. 

По состоянию на 16.01.2018 г. размер задолженности заемщика по кредитному договору составляет 2183031,15 рублей, из которой:

- 1828987,30 рублей- сумма основного долга;

- 205168,09 рублей- сумма задолженности по оплате просроченных процентов;

- 1627,03 рублей – сумма процентов за просроченный основной долг;

- 18570,05 рублей – сумма пени за нарушение сроков возврата кредита;

-123948,11 рублей-сумма пени за нарушение сроков уплаты процентов;

-4730,57 рублей-начисленные проценты. 

Размер задолженности подтвержден расчетом истца, представленным в материалы дела, ответчиком не оспорен. 

Однако, довод стороны ответчика о несоразмерности заявленной ко взысканию неустойки заслуживает внимания.

В силу п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 15.01.2015 N 7-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина ФИО4 на нарушение его конституционных прав частью первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Таким образом, неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором. Между тем превращение института неустойки в способ обогащения кредитора недопустимо и противоречит ее компенсационной функции.

Принимая во внимание приведенные выше разъяснения, фактические обстоятельства дела, суд полагает возможным снизить размер взыскиваемой неустойки до 112956 рублей 03 копейки, исходя из размера 0,05 % в день, что компенсирует истцу расходы и исключит неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства, обеспечивая баланс между применяемой к должнику мерой ответственности и возможными убытками кредитора. Размер неустойки, определенной судом ко взысканию, не ниже предела, установленного в пункте 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, суд определяет ко взысканию с ответчика в пользу истца задолженность по кредитному договору № от 29.09.2015 г. по состоянию на 29.03.2019 г. в размере 2 503 613 рублей 89 копеек, из которой:– 1 828 987 рублей 30 копеек- основной долг, 561670 рублей 56 копеек–просроченные проценты, 112956 рублей 03 копейки– неустойка.

В случаях, когда на основании пункта 2 статьи 811, статьи 813, пункта 2 статьи 814 Кодекса заимодавец вправе потребовать досрочного возврата суммы займа или его части вместе с причитающимися процентами, проценты в установленном договором размере (статья 809 Кодекса) могут быть взысканы по требованию заимодавца до дня, когда сумма займа в соответствии с договором должна была быть возвращена.

В связи с чем, правомерными являются требования истца об уплате процентов за пользование кредитом до возврата суммы основного долга по кредиту.

Обеспечением обязательств заемщика по заключенному кредитному договору является залог объекта недвижимости: 

<

адрес>, общей площадью 67,0 кв.м., расположенная по адресу: 

<

адрес>. 

Владельцем закладной является истец.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя) за изъятиями, установленными законом. Залог недвижимого имущества регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге применяются, если иное не установлено законом об ипотеке (ст. 334 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено договором, то в соответствии со ст. 337 ГК РФ залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков и другое.

В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Согласно ст. 3 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.07.1998 года № 102-ФЗ (далее ФЗ об ипотеке) ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

В соответствии со ст.13 Федерального закона от 16.07.1998 N102-ФЗ (редакция от 06.12.2011) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Согласно ч. 1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статье 3 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

По правилам ст. 54 названного закона, в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 50 настоящего Федерального Закона.

Если иное не предусмотрено договором, то в соответствии со ст. 337 ГК РФ залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков и другое.

Ст. 348 ГК РФ в качестве основания для взыскания на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя указано неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Судом установлено, что указанные выше условия, препятствующие обращению взыскания на заложенное имущество, отсутствуют.

В связи с чем, исковые требования об обращении взыскания на заложенную квартиру подлежат удовлетворению.

В силу ст. 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.

Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.

В силу п.п. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчёте оценщика.

Определением от 19 апреля 2019 года по делу была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорной квартиры.

Согласно заключению эксперта ООО «Омэкс» № от 06.05.2019 г. рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, составляет 3 030 000 рублей.

По мнению суда, названное заключение отвечает требованиям объективности, полноты, всесторонности, относимости, достоверности, допустимости.

Заключение не содержит каких-либо существенных недостатков, которые могли бы повлиять на выводы эксперта. 

Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями в соответствующей области, что подтверждено необходимыми квалификационными документами. Эксперт самостоятелен в выборе методов и методик исследования. При проведении экспертизы эксперт производил осмотр спорной квартиры. 

Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности.

Представленное заключение является полным, не содержит неясностей и противоречий, экспертом сделан вывод по поставленным вопросам, обоснован выбор сравнительного подхода при определении стоимости имущества, соответствует требованиям процессуального законодательства и является достоверным доказательством по делу.

С учетом изложенного, суд определяет начальную продажную цену квартиры в сумме 2 424 000 рублей, что соответствует 80% ее рыночной стоимости.

До подачи иска в суд истцом была оплачена госпошлина в размере 25115 рублей 16 копеек.

Указанные расходы в силу ст. 98 ГПК РФ подлежат взысканию с ответчика в пользу истца. 

Руководствуясь ст. ст. 194–199 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

Исковые требования АО «ДОМ.РФ» к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на квартиру удовлетворить частично.

Взыскать со ФИО1 в пользу АО «ДОМ.РФ» задолженность по кредитному договору № от 29.09.2015 г. по состоянию на 29.03.2019 г. в размере 2 503 613 рублей 89 копеек, из которой:– 1 828 987 рублей 30 копеек- основной долг, 561670 рублей 56 копеек–просроченные проценты, 112956 рублей 03 копейки– неустойка.

Взыскать со ФИО1 в пользу АО «ДОМ.РФ» проценты за пользование кредитом в размере 15,99% годовых, начисляемых на сумму основного долга 1 828 987 рублей 30 копеек, начиная с 30 марта 2019 года до дня фактического исполнения обязательства.

Обратить взыскание на заложенное имущество: 

<

адрес>, общей площадью 67,0 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>, установив начальную продажную стоимость квартиры для реализации с публичных торгов в сумме 2 424 000 рублей.

Взыскать со ФИО1 в пользу АО «ДОМ.РФ» расходы по оплате госпошлины в сумме 25115 рублей 16 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через Куйбышевский районный суд г. Омска.

Судья М.Н. Овчаренко