УИД № 66RS0053-01-2024-004135-47

Мотивированное 

решение

 составлено 04.07.2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23.06.2025 Дело № 2-187/2025

г. Сысерть Свердловской области

Сысертский районный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Тимофеева Е.В., при секретаре Цыгановой Н.Н., с участием истца ФИО3, представителя истца ФИО4, ответчика ФИО5, представителя ответчика ФИО6, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №40817810604900317040 по исковому заявлению

ФИО7 ФИО11 к ФИО8 ФИО12 о взыскании денежных средств в возмещение расходов на устранение недостатков жилого дома, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО5, в котором просил взыскать с ФИО2 стоимость устранения недостатков жилого дома по адресу: 

<

адрес>, р-н Сысерсткий, дачное-некоммерческое товарищество «Дачное» 

<

адрес>, кадастровый номер: №40817810604900317040 в размере 3 665 990 руб.; судебные издержки и расходы: по оплате государственной пошлины в сумме 49 661 руб. 93 коп., расходы на составление заключения специалистов в сумме 120 000 руб.

В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 P.M. заключен Договор купли-продажи земельного участка и жилого дома с использованием кредитных средств, предмет договора – земельный участок по адресу: 

<

адрес>, р-н Сысертский, дачное некоммерческое товарищество «Дачное», 

<

адрес>, кадастровый номер: №40817810604900317040 и жилой дом по адресу: 

<

адрес>, р-н Сысерсткий, дачное некоммерческое товарищество «Дачное» 

<

адрес>, кадастровый номер: №40817810604900317040.

В соответствии с п. п. 3.1.3 и 3.31 Договора, Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора указанное выше недвижимое имущество.

В п. 1.5 Договора Продавец гарантирует, что при условии правильной эксплуатации в доме отсутствует протекание крыши, промерзание и образование конденсата входной группы, стеклопакетов и стен. А также существует герметичность и отсутствие затоплений в подвальных помещениях и смотровой ямы в гараже.

После перехода права собственности на объект недвижимости к истцу ФИО3, в жилом доме обнаружены скрытые недостатки, о которых продавец ФИО9 при продаже объекта недвижимости и земельного участка знал и скрыл, не предупредив истца. В первую зиму проживания в доме 2021-2022 гг. истец почувствовал дискомфорт от холода внутри дома. Повышение температуры отопительной системы не привело к положительным изменениям, в доме было холодно. Истец направил ответчику претензию от ДД.ММ.ГГГГ с приложением видеофайлов обследования дома с причислением всех зафиксированных недостатков, скрытых дефектов и потребовал ответчика устранить недостатки. В ответ на претензию ответчика ответил, что собственником жилого дома в настоящий момент является истец и устранение недостатков и дефектов должно производиться истцом без участия ответчика. В зимний период времени – 2022/2023 г. истец вновь почувствовал, что комнаты в доме промерзают, происходит продувание стен, дом не держит тепло, что приводит к существенному понижению комфортной температуры в доме. В связи с тем, что в доме проживает постоянно истец с семьей, а также несовершеннолетний внук истца, последним принято решение о проведении независимой экспертизы.

На основании осмотра, произведенного 20.02.2023 строительным экспертом ФИО10, выдано техническое заключение от 15.03.2023 №CT-096/18-23-T3. Согласно выводам эксперта, в спорном жилом доме выявлены следующие дефекты: появление конденсата в межстекольном пространстве на внутренней поверхности стекла (внутри стеклопакета) при понижении температуры воздуха ниже -20 С; определены множественные зоны инфильтрации наружного воздуха через устройства оконных и дверных блоков, преимущественно через резиновые уплотнители и монтажные швы, также по причине некачественной регулировки прижимных механизмов; на термограммах видны швы в раскладке полистеролбетонных блоков, из-за большой толщины швов происходит понижение температурных показателей внутренних поверхностей ограждающих конструкций. Также понижение температурных показателей внутренних поверхностей ограждающих конструкций происходит по причине множественных сквозных трещин в них. При обследовании фасада зафиксированы существенные перепады температуры внешнего воздуха и температуры внешней поверхности ростверка перед облицовкой его декоративным камнем, что привело к смещению точки росы и образованию трещин на лицевой поверхности ростверка. При обследовании конструкций здания экспертом принято решение в его ограниченно – работоспособном состоянии.

Согласно Заключению комиссии специалистов № 27/09-2024-С от 31.10.2024, при проведении исследования выявлено следующее: Фасады: имеют многочисленные трещины, в том числе сквозные. Между облицовочным кирпичом и полистирол-блоком отсутствует зазор и утеплитель, кладка выполнена вплотную. Также выявлены участки несущих и ограждающих стен на клеевом составе имеющие толщину кладочного шва 15-18 мм по вертикали и по горизонтали, местами отсутствует клеевой состав в швах между блоками – толщина шва не должна превышать 2 мм. Кирпичная кладка фасадов выполнена с. толщиной шва местами превышающей 15 мм – толщина шва не должна превышать 12 мм по горизонтали и 10 мм по вертикали. В районе входной группы главного фасада, часть стены выпадает. Цоколь: Многочисленные трещины и отслоения покрытия из плитняка. Крыльцо и балконы: Излом и отслоение плитки на крыльцах. Крыша: Стропильная система не имеет обработки огнебиозащитой покрытия, видны следы протечки жидкости. При монтаже элементов крыши использовались чёрные (не оцинкованные) крепёжные материалы. Отсутствует гидроизоляционный разделительная прокладки между разнородными материалами. Имеются локальные грибковые поражения древесины, обзол. Пароизоляционный материал локально имеет провисания и не закреплён между полосами. Толщина утеплителя составляет 150 мм. Происходит попадание осадков в районе дымовой трубы. Окна и двери: Отсутствует герметизация примыкания блоков к проёму. Оконные блоки установлены с отклонением от вертикали. Промерзание примыкания (следу конденсата в углах). Разрыв контура уплотнительных резинок стеклопакета. Местами зазоры (щели в импостах). Внутренние стены: Имеются многочисленные трещины как по стенам в целом, так и в углах помещений. Трещины распространяются от подвального помещение до третьего этажа. На основании проведенного исследования можно сделать вывод о том, что при производстве работ были допущены грубейшие ошибки с нарушением строительных норм и правил действующих на территории Российской Федерации; выявленные дефекты и недостатки являются скрытыми, существенно снижающие эксплуатационную пригодность жилого дома; все выявленные дефекты и недостатки возникли в процессе выполнения строительно-монтажных работ и имелись на момент заключения договора купли-продажи; все выявленные дефекты и недостатки невозможно обнаружить при визуальном осмотре.

Согласно выводов специалистов на поставленные вопросы: при проведении исследования выявлены многочисленные нарушения требованиям нормативной документации. В том числе в части климатологии. Данные дефекты являются существенными следствием нарушения выше указанных норм при проведении строительно-монтажных работ. Стоимость устранения выявленных дефектов составляет 3 665 990 руб. 

Таким образом, в результате проведенного экспертного исследования установлено наличие скрытых недостатков, существенно снижающих эксплуатационную пригодность жилого дома и расходы по их устранению являются для Истца убытками.

ДД.ММ.ГГГГ от представителя истца ФИО3 – ФИО4 в суд поступило ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому, по делу ДД.ММ.ГГГГ назначена судебная строительная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Проектная мастерская «Вектор» ФИО19 Согласно локального сметного расчета стоимость работ по устранению выявленных недостатков и материалов составляет 4 815 626 руб. 99 коп. Просила суд: взыскать с ФИО5 в пользу ФИО3 стоимость устранения недостатков жилого дома по адресу: 

<

адрес>, р-н Сысерсткий, дачное некоммерческое товарищество «Дачное» 

<

адрес>, кадастровый номер: №40817810604900317040 в размере 4 815 626 руб. 99 коп. Взыскать с ФИО5 в пользу ФИО3 судебные издержки и расходы: по оплате государственной пошлины в сумме 57 709 руб., расходы на составление заключения специалистов в сумме 120 000 руб.

Истец ФИО3 в судебном заседании исковые требования, с учетом уточнения, поддержал в полном объеме. Пояснил, что все три экспертизы указали на то, что есть строительные недостатки, идут значительные теплопотери. ФИО20 в фундаменте была обнаружена после покупки, приглашал ответчика, показал трещину, он не ответил. Когда приобретал дом, его осматривал. Трещину не видел. В этом месте стоял торшер, её не было видно. Осмотры были летом и осенью, не видели, что стены и окна промерзают, не могли это видеть. Сейчас начал наблюдать, что даже облицовочный кирпич меняет цвет. Стена мокнет, конденсат образуется внутри стены и выходит наружу. Жить можно в доме, если топить сильнее, но в таком случае конденсат и трещины будут сильнее. Купили дом за рыночную стоимость. Не видел смысла привлекать строительную экспертизу при покупке дома. Также у него выходил срок одобрения ипотеки. Дом используется для проживания его и членов семьи постоянно.

Представитель истца ФИО4, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком на десять лет, в судебном заседании поддержала доводы, указанные в иске и письменные возражения на судебную экспертизу. Заключение экспертизы составлено на основании двух актов осмотров жилого дома, которые проведены ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ с участием сторон и их представителей. Было обнаружено 17 недостатков. Фактически данные недостатки повторяют их заключение от ДД.ММ.ГГГГ. В ходе осмотра была проведена фотосъемка, было 60 фотоснимков, хотя представлено всего 41 снимок. В заключении эксперта указано, что год постройки 

<

адрес>, эксплуатация 

<

адрес> лет, что противоречит письменным документам. Соответственно выводы эксперта не основаны на материалах дела. Эксперт в заключении пришел к выводу об отсутствии проведения текущих ремонтов, не устранение неисправностей в положенные сроки, не проведение подготовки к эксплуатации в зимний период, отсутствие эксплуатационной документации, частичное отсутствие вентиляции «мокрых помещений», и как итог: не проведение текущего ремонта дома усугубляет имеющие недоставки и способствует их прогрессии. Информация о продаже дома получена ФИО3 из источника Интернет, с сайта продажи недвижимости. В объявлении о продаже дома указано о продаже коттеджа за цену в 13 000 000 руб. Дата публикации ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 не является профессиональным строителем, и не обладает специальными познаниями в области строительства, соответственно не мог установить при осмотре жилого дома не только скрытые недостатки дома, но и явные недостатки. При заключении договора купли-продажи дома и земельных участков проведена оценочная экспертиза в связи с привлечением заемных средств. Согласно Отчёта об оценке на дату проведения оценки ДД.ММ.ГГГГ стоимость жилого дома составляла 11 820 000 руб., стоимость земельных участков 1 130 000 руб. ДД.ММ.ГГГГ заключён договор купли продажи земельного участка и жилого дома с использованием кредитных средств, согласно которому ФИО1 приобрел жилой дом стоимостью 4 550 000 руб., земельный участок стоимостью 7 450 000 руб. Стоимость дома указана ниже рыночной стоимости по просьбе ответчика с целью ухода от уплаты налога. Согласно п. 1.5. договора по техническому состоянию дома продавец гарантирует, что при условии правильной эксплуатации в доме отсутствует протекание крыши, отсутствует промерзание и образование конденсата входной группы, стеклопакетов и стен. А также существует герметичность и отсутствие затоплений в подвальных помещениях и смотровой ямы в гараже. Данные гарантии продавцом не выполнены. Продавец ФИО9 обязался передать покупателю ФИО1 проектную и сметную документацию жилого дома, что им не было сделано до настоящего времени. ФИО9 направил на электронную почту ФИО1 план электроснабжения жилого дома. Полагает, что ответчик злоупотребляет своими правами, чтобы избежать ответственности. Через несколько месяцев проживания в доме истцом обнаружены недостатки, а именно промерзание стен дома, промерзание и образование конденсата на окнах дома. ДД.ММ.ГГГГ произведена съемка жилого дома тепловизором, по результатам которой обнаружены теплопотери как на окнах, так и на стенах жилого дома. О данных недостатках ФИО1 не был предупрежден, при этом данные недостатки носят явный скрытый характер, и не могли возникнуть в результате неправильной эксплуатации жилого дома ФИО1 и его семьей. Не проведение текущих ремонтов, не устранение неисправностей в положенные сроки, не проведение, в том числе подготовки к эксплуатации в зимний период – не находятся в причинно-следственной связи между возникшими тепло потерями, обнаруженными через несколько месяцев после покупки истцом жилого дома и эксплуатацией жилого дома истцом. Кроме того, эксперт не указал, какие именно работы должен был произвести ФИО3 как собственник жилого дома, который купил дом в 2021 году как новый. Не проведение текущего ремонта со стороны истца, который купил дом в ноябре 2021 года, как новый объект, не может быть положена в основу освобождения ответчика от взыскания с него стоимости устранения недостатков жилого дома, убытков. Локальный сметный расчёт представленный в заключении эксперта не может быть принят судом как действительно соответствующий размеру расходам, которые истец понесет с целью устранения недостатков жилого дома по следующим причинам. из сметы следует, что необходимо выполнить следующие работы: п. 1-5 разборка покрытий кровель – крыша, огнебиозащитное покрытие деревянных поверхностей готовыми составами, после чего устройство кровли, п.6-7 – замена стеклопакетов в пластиковых окнах, двухслойные. при этом у нас трехслойные стеклопакеты – стоимость 5 819, 36 – ремонтно-строительные работы, п. 8 -16 – разборка облицовки из тесанного камня, отмостка, ремонт, изготовление опалубки для ремонта отмостки. Исходя из указанных работ в локальном сметном расчете можно сделать вывод, что, по мнению эксперта обработка деревянных поверхностей крыши, ремонт отмостки жилого дома приведет к устранению перепада температур поверхностей стен и по откосов окон, образования конденсата внутри стеклопакетов, исчезнут многочисленные трещины внутри и снаружи здания, исчезнут неравномерная толщина швов кладки кирпича и блока, появится частично швы на кладке кирпича и блока, исчезнет грибок, появится армирование кладки стен, исчезнет отслоение кладки наружной стены, исчезнут трещины на стенах по всему дому, в том числе внутри и снаружи, и т.д. Кроме того, исчезнет образование конденсата блоков несущих стен на 3 этаже, что вообще не указано экспертом как недостаток. Не являясь экспертом, знает, что отмостка носит две функции, это функция защиты фундамента и декоративная функция. Эксперт указывает, что с ремонтом отмостки исчезнут все трещины. Полагает, что эксперт не произвел полный расчет устранения недостатков, которые установил в ходе осмотра жилого дома. При вынесении решения суду необходимо обратить внимание на заключение комиссии специалистов № 27/09-2024-С, которое является более полным, достоверным и объективным, при этом не опровергнутым ответчиком. 

Ответчик ФИО9 в судебном заседании исковые требования истца не признал в полном объеме. Пояснил, что в 2010 приобрели участок земли. Хотели построить дом для себя. Дом строили для долгой и комфортной жизни его семьи. Покупали дорогие вещи от известных производителей. Но из-за ухудшения состояния его здоровью стало тяжело ухаживать за домом. Обратились в агентство недвижимости. Приехала семейная пара на осмотр дома, с ними подписали предварительный договор купли-продажи. Покупателя все устраивало, кроме обустройства дома перилами. Приезжал представитель ВТБ Банка для осмотра. Покупателю предоставляли осмотры, отвечали на все вопросы. За два дня до подписания договора купли-продажи покупателю были переданы ключи. Договор купли-продажи был подписан в доме. В феврале покупатель написал претензию, что в доме холодно. Он вызвал специалистов, которые ставили окна, они сказали, что нужно было заменить резинку уплотнителя на окнах. Передал это истцу. Дом строили для себя, без проекта. Предлагали расторгнуть договор купли-продажи, на что получал отказ от истца. Ему известно со слов соседа, что в первую зиму произошло затопление дома, что могло привести к ухудшению качества дома. В 2022 году был в доме. После приобретения дома, улучшал ли истец дом, не видел. Знает, что он поставил большую ванну, какие-то гардины. Дом строился с 2010 года, до 2020 года дом дорабатывался. В 2020 г. произошла регистрация дома. Все это рассказывал ФИО7 при переговорах. Всю документацию, которая у него была, предоставлял истцу. При подписании договора купли-продажи на гарантиях настоял покупатель. Был уверен в состоянии дома, и согласился на этот пункт. 

Представитель ответчика ФИО6, действующий на основании доверенности от 20.11.2024 сроком на три года, в судебном заседании исковые требования истца не признал. Пояснил, что поддерживает возражения, которые представлены в дело. Дом был бывший в употреблении, он не продавался как новый, это следует из материалов дела и пояснения сторон. Истец предъявляет требования к ответчику, как к профессиональному застройщику. Если бы дом приобретался новый, то данный иск имел бы место быть. Истец знал, что дом строился без проекта, в котором уже несколько лет жили. Истец вправе мог привлечь соответствующих специалистов при покупке недвижимости. Он не воспользовался этим правом. Стороны согласовали цену дома и земельного участка. Доводы о других суммах ничем не подтверждены. Акт приема передачи дома и всех передаваемых вещей подписан без претензий. Если соотнести стоимость жилого дома из договора купли-продажи и цену иска, то цена иска это порядка 80 % от стоимости жилого дома. Считает, что это злоупотребление правом со стороны истца. Считает, что имеет место пропуск срока исковой давности и срок требования устранения недостатков. По сути, иск предъявлен спустя почти три года после передачи дома. Дом строился с 2011 года, использовался до момента продажи его продавцом. Любая вещь изнашивается, любая вещь имеет недостатки. В любом объекте недвижимости есть недостатки и трещины. Про 13 недостатков эксперт говорит, что они явные. Истец мог не соглашаться с покупкой дома или просить предоставление скидки. Не говорит, что дом не имеет недостатков, эксперт обнаружил недостатки и их оценил. Истец не устраняет эти недостатки, они прогрессируют, состояние дома ухудшается. Эксперт говорит, что с этими недостаткам можно жить, но провести мероприятия, чтобы жить было комфортнее. С заключениями, представленными истцом, не согласны. Просит отказать в удовлетворении иска. Есть часть скрытых недостатков при строительстве дома. Истец мог их определить, если бы привлек специалистов. Дом строился без проекта, ответчик не строитель. Про теплопотери в зимнее время, стороны могли бы это предусмотреть в договоре, если бы это было истцу необходимо. 

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

В силу ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).Согласно ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В соответствии со ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 02.11.2021 между ФИО3 и ФИО9 заключен Договор купли-продажи земельного участка и жилого дома с использованием кредитных средств, предмет договора – земельный участок по адресу: 

<

адрес>, р-н Сысертский, дачное некоммерческое товарищество «Дачное», 

<

адрес>, кадастровый номер: №40817810604900317040 и жилой дом по адресу: 

<

адрес>, р-н Сысерсткий, дачное некоммерческое товарищество «Дачное» 

<

адрес>, кадастровый номер: №40817810604900317040

В соответствии с п. п. 3.1.3 и 3.31 Договора, Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество: земельный участок, кадастровый номер: №40817810604900317040; жилой дом, кадастровый номер№40817810604900317040.

В п. 1.5 Договора Продавец гарантирует, что при условии правильной эксплуатации в доме отсутствует протекание крыши, промерзание и образование конденсата входной группы, стеклопакетов и стен. А также существует герметичность и отсутствие затоплений в подвальных помещениях и смотровой ямы в гараже.

На основании осмотра, произведенного 20.02.2023 строительным экспертом ФИО10, выдано техническое заключение от 15.03.2023 №CT-096/18-23-T3. 

Согласно выводам эксперта, в жилом доме кадастровый номер: №40817810604900317040 выявлены следующие дефекты:

- появление конденсата в межстекольном пространстве на внутренней поверхности стекла ( внутри стеклопакета) при понижении температуры воздуха ниже -20 С;

-определены множественные зоны инфильтрации наружного воздуха через устройства оконных и дверных блоков, преимущественно через резиновые уплотнители и монтажные швы, также по причине некачественной регулировки прижимных механизмов;

- на термограммах видны швы в раскладке полистеролбетонных блоков, из-за большой толщины швов происходит понижение температурных показателей внутренних поверхностей ограждающих конструкций. Также понижение температурных показателей внутренних поверхностей ограждающих конструкций происходит по причине множественных сквозных трещин в них.

При обследовании фасада зафиксированы существенные перепады температуры внешнего воздуха и температуры внешней поверхности ростверка перед облицовкой его декоративным камнем, что привело к смещению точки росы и образованию трещин на лицевой поверхности ростверка.

При обследовании конструкций здания экспертом принято решение в его ограниченно-работоспособном состоянии.

Согласно Заключению комиссии специалистов №40817810604900317040 -С от 31.10.2024 года, при проведении исследования выявлено следующее:

Фасады: Имеют многочисленные трещины, в том числе сквозные. Между облицовочным кирпичом и полистирол-блоком отсутствует зазор и утеплитель, кладка выполнена вплотную. Также выявлены участки несущих и ограждающих стен на клеевом составе имеющие толщину кладочного шва 15-18 мм по вертикали и по горизонтали, местами отсутствует клеевой состав в швах между блоками – толщина шва не должна превышать 2 мм. Кирпичная кладка фасадов выполнена с. толщиной шва местами превышающей 15 мм – толщина шва не должна превышать 12 мм по горизонтали и 10 мм по вертикали. В районе входной группы главного фасада, часть стены выпадывает.

Цоколь: Многочисленные трещины и отслоения покрытия из плитняка

Крыльцо и балконы: Излом и отслоение плитки на крыльцах.

Крыша: Стропильная система не имеет обработки огнебиозащитой покрытия, видны следы протечки жидкости. При монтаже элементов крыши использовались чёрные (не оцинкованные) крепёжные материалы. Отсутствует гидроизоляционный разделительная прокладки между разнородными материалами. Имеются локальные грибковые поражения древесины, обзол. Пароизоляционный материал локально имеет провисания и не закреплён между полосами. Толщина утеплителя составляет 150 мм. Происходит попадание осадков в районе дымовой трубы.

Окна и двери: Отсутствует герметизация примыкания блоков к проёму. Оконные блоки установлены с отклонением от вертикали. Промерзание примыкания (следу конденсата в углах). Разрыв контура уплотнительных резинок стеклопакета. Местами зазоры (щели в импостах).

Внутренние стены: Имеются многочисленные трещины как по стенам в целом, так и в углах помещений. Трещины распространяются от подвального помещение до третьего этажа.

На основании проведенного исследования можно сделать вывод о том, что при производстве работ были допущены грубейшие ошибки с нарушением строительных норм и правил действующих на территории Российской Федерации;

выявленные дефекты и недостатки являются скрытыми, существенно снижающие эксплуатационную пригодность жилого дома;

все выявленные дефекты и недостатки возникли в процессе выполнения строительно-монтажных работ и имелись на момент заключения договора купли-продажи;

все выявленные дефекты и недостатки невозможно обнаружить при визуальном осмотре.

Стоимость устранения выявленных дефектов составляет 3 665 990 руб.

Свидетель ФИО21 в судебном заседании пояснил, что у него есть дача в 

<

адрес>. 18-й участок по соседству, с 2021 года участком владеет ФИО7, ранее участком владел ФИО8. Неприязненных отношений у него нет ни со ФИО7, ни с ФИО8. Отопление у ФИО8 в доме было газовое, был газовый котел и охлаждающая жидкость. У него с ним аналогичные котлы. Исполнителем работ у них был один и тот же человек, он устанавливал им батареи и проводил систему. Была установлена система «умный дом», для комфорта. После приобретения дома ФИО7 сказал, что сорвало колбу и затопило в гараже смотровую яму, потом он вызвал ассенизаторскую машину, и откачали воду. Это было после покупки дома, зимой 2021 года. Проживал ответчик в доме где-то с 2016 года, как началась чистовая отделка. В спорном доме находился, не было никаких намеков, что в доме было холодно. Промерзания в доме никогда не видел. ФИО20 на фасаде была, трещины были со стороны дороги и со стороны входной группы. Дискомфорт наличие трещин не вызывали. Промерзания и проявление плесени в доме никогда не видел.

В ходе разбирательства дела по ходатайству ответчика и его представителя была назначена судебная строительная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Проектная мастерская «Вектор» ФИО19

Согласно заключению эксперта № 11/02-25 от 09.06.2025, с дополнениями, в результате проведенного исследования установлено, что в жилом доме по адресу: Свердловская область, р-н Сысерсткий, дачное некоммерческое товарищество 

<

адрес> имеются недостатки.

По результатам экспертного исследования по месту нахождения объекта исследования были составлены акты №1 от 05.02.2025 и № 2 от 17.02.2025 зафиксированы следующие обнаруженные недостатки: материалы крепежа стропильной системы выполнены из не оцинкованных метизов; отсутствует огнебиозащита деревянных конструкций стропильной системы; по наружному периметру в уровне пола имеется перепад температуры поверхности стен; образование конденсата внутри стеклопакетов; снаружи и внутри здания имеются трещины; поступления наружного воздуха через неплотности конструкций окон; толщина швов кладки кирпича и блока – неравномерна, частично нет заполнения; частично выпадение конденсата на окнах, в углах; образование грибка в пом. 19 на 2-ом этаже, и пом.9 на 1-ом этаже; отсутствие армирования кладки стен наружных (кладочной сетки); отслоение кладки наружной стены, в плане и по вертикали; снижение температуры поверхности рам окон; трещина по стене, в уровне 1-го этажа, в пом. 12; трещина по стене над проемом 1-го этажа, в пом.13; трещина в перекрытии 1-го этажа, в пом.13; трещина по наружному углу 1-го этажа, в пом.13; выпучивание кирпичной лицевой кладки, в уровне перекрытия 1-го этажа (примыкание внутренней стены к наружной) между пом.13 и 10, на величину 2см.

Выявленные недостатки и период их возникновения подробно описаны в Таблице № 1 заключения от 09.06.2025. 

Общий перечень и объем работ, необходимых для устранения выявленных недостатков исследуемой квартиры отражен в локально-сметном расчете. 

Таким образом, согласно заключению эксперта в жилом доме, по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>», 

<

адрес>, недостатки строительных конструкций имеются. Перечень недостатков, причины их появления, характер недостатков (строительные/эксплуатационные; явные/скрытые; устранимые/неустранимые), и период их возникновения приведен в Таблице №40817810604900317040.

Рыночная стоимость устранения выявленных недостатков, на дату проведения экспертизы, составляет 4 815 626 руб. 99 коп., в т.ч. НДС 20%, расчет стоимости приведен в локальном сметном расчете. 

Кроме того, эксперт ФИО19 в судебном заседании 10.06.2025 пояснил, что все недостатки в дополнительном заключении не изменились, изменился только локально-сметный расчет. Заключение подтверждает. Недостаток под номером 3 можно посмотреть в локальном сметном расчете в п.6,7,8,9. Суммы работ по п. 6 нет, это техническая ошибка. Также есть несколько пунктов, которые устраняются утеплением фасада. В отсутствии проекта не может сказать, есть ли дефекты, связанные с армированием. Есть трещины, которые непонятны во времени, за ними надо наблюдать. Трещины есть. Непонятна во времени причина возникновения трещин. Изменяется ли раскрытие трещин, не может сказать. Причина возникновения трещин не может быть из-за мороза и конденсата. В таком случае появляются не трещины, а он отпадывает с поверхности слоями. ФИО20 может появиться на стадии строительства, может, не выдерживали временные рамки кладки. Связи между утеплением и такими трещинами нет. Недостаток о оконных конструкциях – это эксплуатационный дефект. Срок между текущими ремонтами окон 2-3 года. Окна это такая конструкция, которая требует подстройки, чтобы не было теплопотери и конденсата. Теплопотери устраняются утеплением фасада. Проведение мероприятий по утеплению фасада сменит архитектурный облик здания. Это не будет реконструкции здания. В части кровли и отсутствие огнебиозащиты, срок эффективной защиты короткий. И сказать, что была ли она ранее не может, следов не обнаружено. Использование черных, не оцинкованных саморезов не влияет на срок службы и качественные характеристики. Недостаток по утеплению не является критическим. Если топить, поддерживать режим, и нести большие затраты на отопление, то можно жить. Не устранение выявленных недостатков не повлечет преждевременный износ дома, это повлечет только завышенные траты. Сквозных щелей в доме нет. Поступление холодного воздуха было. Недостатки, указанные им и их устранение, необходимы для нормального функционирования дома. Жить в доме можно. Это нормальная эксплуатация здания. Промерзания стен, входной группы и стеклопакетов в виде появление замерзшего конденсата в данном доме не наблюдал. Был конденсат, но льда не было. 

18.06.2025 экспертом ФИО19 (ООО «Проектная мастерская «Вектор») в суд направлен уточненный локальный сметный расчет на сумму 4 543 396 руб. 40 коп. по результатам судебной строительной оценочной экспертизы по определению Сысертского районного суда Свердловской области от 25.12.2024 по делу № 2-3235/2024.

В дополнение к ранее данным письменным и устным пояснениям эксперт обратил внимание суда на некоторые изменения в локальном сметном расчёте по сравнению к ранее представленному (на сумму 4 815 626,99 рублей).

Также дополнительно отдельно отметил, что по пункту 3 (таблица № 1 судебной строительной экспертизы) обнаруженных недостатков проведение мероприятий для улучшения характеристик энергоэффективности дома в виде проведения дополнительного утепления фасадов дом приведёт к изменению архитектурного облика дома. Проведение данного вида работ будет являться реконструкцией объекта капитального строительства (п. 14 ст. 1 ГрК), а именно: реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объёма), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Применительно к настоящему гражданскому делу будет иметь место изменение внешнего строительного объёма объекта капитального строительства, расширение объекта капитального строительства. 

На дополнительный вопрос суда, какие пункты локального сметного расчёта относятся к устранению скрытых недостатков (таблица № 1 судебной строительной экспертизы) сообщаю следующее: пункты 3, 7, 10 таблицы – пункты 6-8 ЛCP; пункт 12 таблицы – пункты 9-10 ЛCP.

Пункт заключения № 11/02-25 изложен в следующей редакции:

Определить рыночную стоимость устранения выявленных недостатков на дату проведения экспертизы.

Ответ на вопрос 2: Рыночная стоимость устранения выявленных недостатков, на дату проведения экспертизы, составляет 4 543 396 руб. 40 коп., в т.ч. НДС 20%.

Скрытыми строительными недостатками являются – по наружному периметру в уровне пола имеется перепад температуры поверхности стен (причина – ведение строительно-монтажных работ с отступлениями от документации, либо при её отсутствии); толщина швов кладки кирпича и блока неравномерна, частично нет заполнения (причина – ведение строительно-монтажных работ с отступлениями от документации, либо при её отсутствии); отсутствие армирования кладки стен наружных (причина – ведение строительно-монтажных работ с отступлениями от документации, либо при её отсутствии).

Все остальные выявленные в ходе строительной экспертизы недостатки в строительных конструкциях жилого дома носят эксплуатационный, либо явный характер, в связи с чем, суд считает необходимым отказать в удовлетворении требований о взыскании расходов на их устранение, поскольку явные недостатки могли быть обнаружены при покупке дома, а за эксплуатационные недостатки, выявленные спустя более трех лет после продажи дома, ответчик нести ответственности не может.

При том, согласно локальному сметному расчету № 02-01-01, строительные и скрытые недостатки указаны в п. 6,7,8, согласно которых строительно-монтажные работы по их устранению составят 2 475 352 руб. 11 коп., а именно:

- п. 6 устройство наружной теплоизоляции здания с тонкой штукатуркой по утеплителя толщиной плит до 100 мм – 2 028 606 руб.;

- п. 7: профиль угловой перфорированный из ПВХ с сеткой, размер профиля 25х25 мм, размеры сетки 100х150 мм – 456 руб. 33 коп.

- п. 8: плиты теплоизоляционные из минеральной ваты на основе базальтовых пород для вентилируемых фасадных систем, группа горючести НГ, плотность 90 г/м3, теплопроводность по 10/25 °C не более 0,035/0,37 Вт (м*К), прочность на сжатие не менее 0,12 МП – 446 289 руб.78 коп.

У суда нет оснований не доверять предоставленному заключению, поскольку экспертиза была проведена в рамках рассмотрения настоящего дела, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. При производстве осмотра участвовали обе стороны процесса. Эксперт, вызванный в суд, подтвердил доводы, изложенные им в заключении. Эксперт обладает необходимыми знаниями для дачи заключения, которое последовательно, а также согласуется с имеющимися в материалах дела иными доказательствами.

Таким образом, суд определяет к взысканию с ответчика в пользу истца в счет возмещения расходов на устранение скрытых строительных недостатков жилого дома денежную сумму в размере 2 475 352 руб. 11 коп.

Что касается требований ответчика о применении срока исковой давности, то суд считает их необоснованными, по следующим основаниям.

В обоснование доводов о пропуске срока исковой давности ответчик и его представитель ссылаются на положения ч. 2 ст. 477 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи. Срок для выявления недостатков товара, подлежащего перевозке или отправке по почте, исчисляется со дня доставки товара в место его назначения.

При этом, как следует из материалов дела, о выявленных скрытых строительных недостатках истец уведомлял ответчика после приобретения дома 27.01.2022, на что ответчиком был дан ответ 01.03.2022 (т. 1 л.д.31-33 и л.д.34-35).

Таким образом, указанные недостатки были выявлены в двухлетний срок, указанный в приведенной выше норме.

При этом, срок исковой давности по указанным требованиям составляет 3 года, на основании ст. 196 ГК РФ.

С иском в суд истец обратился 02.11.2025, то есть в пределах срока исковой давности.

Таким образом, оснований для отказа в иске в полном объеме, по основаниям пропуска срока исковой давности не имеется.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. 

При указанных обстоятельствах, суд считает необходимым взыскать с ответчика ФИО5 судебные расходы пропорционально удовлетворенным исковым требованиям (51,4 %) в размере 29 662 руб. 43 коп., а так же расходы на составление досудебных исследований в размере 61 680 руб.

Кроме того, определением суда от 25.12.2024 по делу была назначена судебная строительная оценочная экспертиза.

Обязанность по оплате экспертизы возложена на ответчика ФИО5

Расходы ответчика ФИО5 на производство судебной экспертизы в размере 75 000 руб. подтверждаются платежным поручением № 849128 от 23.12.2024. 

Указанная экспертиза легла в основу решения суда, в связи с чем, с учетом пропорционально удовлетворенных исковым требованиям истца (51,4% от заявленных требований), суд считает необходимым взыскать с ФИО3 в пользу ФИО5 расходы на проведение судебной строительной экспертизы в размере 36 450 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194, 198, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО7 ФИО13 к ФИО8 ФИО14 о взыскании денежных средств в возмещение расходов на устранение недостатков жилого дома, удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО8 ФИО15 (паспорт №40817810604900317040) в пользу ФИО7 ФИО16 (паспорт №40817810604900317040) в счет возмещения расходов на устранение недостатков жилого дома денежную сумму в размере 2 475 352 руб. 11 коп., расходы по оплате госпошлины в размере 29 662 руб. 43 коп., расходы на составление досудебных исследований в размере 61 680 руб., а всего взыскать 2 566 694 (два миллиона пятьсот шестьдесят шесть тысяч шестьсот девяносто четыре) руб. 54 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать со ФИО7 ФИО17 в пользу ФИО8 ФИО18 расходы на проведение судебной экспертизы в размере 36 450 (тридцать шесть тысяч четыреста пятьдесят) руб.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Сысертский районный суд.

Судья: Е. В. Тимофеев.