Дело № 3а-268/2025 

УИД 26OS0000-04-2025-000107-20

Решение

Именем Российской Федерации

8 августа 2025 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Черниговской И.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Барсегян Л.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

административный истец ФИО1, действуя через полномочного представителя по доверенности ФИО2, обратился в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером … в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года.

В обоснование иска представителем административного истца указано, что ФИО1 является арендатором объекта недвижимости с кадастровым номером …, площадью … кв.м, вид объекта: земельный участок, расположенного по адресу: …. 

Из выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 21.01.2025 следует, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером … по состоянию на 01.01.2022 определена в размере 3 002 412 руб.

Представитель административного истца, считая оспариваемую кадастровую стоимость объекта недвижимости значительно превышающей ее рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца как плательщика налоговых платежей и арендатора земельного участка, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта, просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером … равной рыночной, определенной в отчете ООО «Капитал Инвест» от 21.01.2025 №002-KS/2025, в размере 1 128 000 рублей (т. 1 л.д. 5-9).

Определением Ставропольского краевого суда от 26.02.2025, вынесенным в протокольной форме, к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Управление имущественных и земельных отношений администрации Нефтекумского городского округа Ставропольского края как арендодатель спорного земельного участка (т. 1 л.д. 84-86).

В судебное заседание административный истец, его представитель, представители административного ответчика Управления Росреестра по Ставропольскому краю, заинтересованных лиц Филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, ГБУ СК «Ставкрайимущество», администрации Нефтекумского муниципального округа и Управления имущественных и земельных отношений администрации Нефтекумского городского округа Ставропольского края, не явились, извещены о дате слушания дела надлежащим образом, что подтверждается материалами дела. 

Административным истцом ФИО1 при подаче административного иска представлено заявление с просьбой о рассмотрении дела в его отсутствие с участием его представителя по доверенности (т. 1л.д. 64).

От полномочного представителя административного истца ФИО2 поступило ходатайство о проведении судебного заседания в отсутствие истца и его представителя, содержащее просьбу о вынесении решения с учетом выводов судебного эксперта. Расходы на проведение судебной экспертизы возложить на административного ответчика (т. 2 л.д. 85). 

Представителем Управления Росреестра по Ставропольскому краю ФИО3 представлено возражение с просьбой изменить процессуальное положение Управления и привлечь к участию в деле в качестве заинтересованного лица, рассмотреть административное исковое заявление в соответствии с требованиями действующего законодательства в отсутствие представителя Управления (т. 1 л.д. 76-80). 

Иные лица о причине неявки суд не уведомили, ходатайств об отложении дела от них не поступало. 

В соответствии с требованиями ст. 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В абзаце 1 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указано, что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. 

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. 

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. 

Согласно п. 1 ст. 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. 

В соответствии с частью 2 статьи 3 регулирующего отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. 

Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. 

В силу части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. 

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного объекта. 

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ФИО1 является арендатором объекта недвижимости с кадастровым номером …, площадью … кв.м, вид объекта: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: общественное питание (Размещение объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны кафе, столовые, закусочные, бары), расположенного по адресу: …, что подтверждается договором аренды №163 земельного участка, относящегося к категории земель «земли населенных пунктов» от 07.08.2018, заключенного с ФИО1 на основании постановления администрации Нефтекумского городского округа Ставропольского края управлением имущественных и земельных отношений администрации Нефтекумского городского округа Ставропольского края (т. 1 л.д. 11-19), а также Выпиской из ЕГРН от 04.04.2025 № … (т. 1 л.д. 219-222). 

Административный истец, являясь арендатором указанного объекта недвижимости и плательщиком арендных платежей, исчисляемых из кадастровой стоимости этого имущества, что подтверждается расчетом арендной платы к вышеуказанному договору аренды № 163 от 07.08.2018 (т. 1 л.д. 18) вправе оспорить его кадастровую стоимость. 

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером … по состоянию на 01.01.2022 определена в размере 3 002 412 руб., что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 21.01.2025 (т. 1 л.д. 11).

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке ООО «Капитал Инвест» от 21.01.2025 №002-KS/2025, в котором рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером … определена в размере 1 128 000 рублей (т. 1 л.д. 20-56).

Из разъяснений, изложенных в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, на основании определения суда от 26 февраля 2025 года по делу была проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта ООО «ЦОЭКОН» № 010-03-ЗЭ-2025 от 28 марта 2025 года ФИО4 рыночная стоимость спорного объекта недвижимости с кадастровым номером …, площадью … кв.м, вид объекта: земельный участок, расположенного по адресу: …, по состоянию на 1 января 2022 года составила 2 772 000 000 рублей (т. 1 л.д. 96-212). 

Между тем, судом было установлено, что в настоящее время ФИО1 как указывалось выше является арендатором объекта недвижимости с кадастровым номером …, площадью … кв.м, вид объекта: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: общественное питание (Размещение объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны кафе, столовые, закусочные, бары), расположенного по адресу: Ставропольский край, Нефтекумский городской округ, 

<

...> ?, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 04.04.2025 № … (т. 1 л.д. 219-222), а также постановлением администрации Нефтекумского городского округа Ставропольского края от 10.03.2023 № 370 «О внесении изменений в договор аренды №163 земельного участка, относящегося к категории земель «земли населенных пунктов» от 07.08.2018 (т. 1 л.д. 242), постановлением администрации Нефтекумского городского округа Ставропольского края от 14.10.2019 № 1594 «Об упорядочении адресов на территории Нефтекумского городского округа Ставропольского края» (т. 1 л.д. 243-244), постановлением администрации Нефтекумского городского округа Ставропольского края от 25.10.2022 № 1528 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка» (т. 1 л.д. 245) и дополнительным соглашением к договору аренды №163 от 07.08.2018 (т. 1 л.д. 246). 

Таким образом, судом установлено, что у спорного земельного участка с момента заключения договора аренды № 163 от 07.08.2018 на основании вышеперечисленных постановлений произошло изменение вида разрешенного использования с «под строительство мини рынка» на «общественное питание (Размещение объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны кафе, столовые, закусочные, бары)», а также адреса со: …, на: …

Изучив заключение судебной оценочной экспертизы ООО «ЦОЭКОН» № 010-03-ЗЭ-2025 от 28 марта 2025 года, суд пришел к выводу, что экспертом в нём не даны исчерпывающие ответы на поставленные перед экспертом вопросы ввиду несоответствия представленных эксперту документов фактическим обстоятельствам, устранение данных сомнений в судебном заседании не представляется возможным, т.к. определенная экспертом итоговая рыночная стоимость спорного объекта недвижимости определена на недостоверных сведениях. 

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, а также сомнений в обоснованности заключения судебной оценочной экспертизы ООО «ЦОЭКОН» № 010-03-ЗЭ-2025 от 28 марта 2025 года на основании определения суда от 22 апреля 2025 года по делу была проведена повторная судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта автономной некоммерческой организации «Межрегиональное агентство судебных экспертов» (далее – АНО «МАСЭ») № ЭЗ 066/2025 от 16.07.2025 ФИО5 рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2022 года составила 2 045 000 руб. (т. 2 л.д. 3-80).

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы АНО «МАСЭ» № ЭЗ 066/2025 от 16.07.2025 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки. 

Заключение АНО «МАСЭ» № ЭЗ 066/2025 от 16.07.2025, выполненное экспертом ФИО5, подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Федерального Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется. 

Объект исследования осмотрен экспертом лично 22 мая 2025 года. Идентификация объекта проведена как при визуальном осмотре, так и по материалам административного дела, с использованием информации для проведения исследования, соответствующей принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Для получения наглядного представления об объекте исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы. Объект и процесс его оценки подробно описаны, приведены общие характеристики, анализ местоположения.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9). 

Согласно пункту 11 ФСО N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком. 

Аналогичные положения содержатся в пунктах 1 и 2 действующего на день принятия настоящего определения Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)" (приложение N 5 к приказу Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200), согласно которым при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. Оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки. 

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 утвержден и сохраняет свою юридическую силу Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", в соответствии с пунктом 25 которого оценка недвижимости основывается на принципах обоснованности и проверяемости. 

Из содержания экспертного заключения АНО «МАСЭ» № ЭЗ 066/2025 от 16.07.2025 следует, что исследование проводилось с применением сравнительного подхода методом сравнительного анализа продаж 100%. Отказ от применения доходного и затратного подходов оценки экспертом обоснован. 

Согласно пунктам 4, 6 ФСО N V, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 апреля 2022 г. N 200, сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения. Методы сравнительного подхода основаны на использовании ценовой информации об аналогах (цены сделок и цены предложений). При этом оценщик может использовать ценовую информацию об объекте оценки (цены сделок, цена обязывающего предложения, не допускающего отказа от сделки). 

При проведении исследования эксперт руководствовался, в том числе, Законом об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки N I - VI, утвержденными приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 апреля 2022 г. N 200 и ФСО N 7, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611. 

Для исследования рынка предложений о продаже земельных участков экспертом использована информация из открытых источников объявлений из сети Интернет на дату оценки 1 января 2022 г., территория исследования: в Ставропольском крае. 

Экспертом отнесен исследуемый объект к сегменту рынка – земельных участков населенных пунктов различного назначения, застроенные, широко распространенные объекты доходной недвижимости, неактивного рынка недвижимости, готовых объектов, в отношении которого экспертом был проанализирован рынок объектов указанного сегмента в части схожих предложений с объектом исследования по основным ценообразующим факторам и из 1207 выгруженных объявлений отобрано 8 на наиболее сопоставимых предложений, из которых отобрано 3 объекта-аналога, которые имеют наиболее сопоставимые характеристики с объектом экспертизы. 

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

При исследовании экспертом применены корректировки на различия между объектом оценки с кадастровым номером … и объектами-аналогами: скидка на торг, на местоположение в регионе и в пределах населенного пункта, на расположение относительно красной линии, на общую площадь (фактор масштаба), на наличие улучшений, на функциональное назначение. 

В заключении приведены результаты проверки используемых в расчетах данных на их соответствие условиям рынка, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности) полученного результата. 

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2011 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в том числе Закона N 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки, подготовлено лицом, обладающим правом на проведение данного исследования, специальными познаниями, и содержит все необходимые сведения, необходимые для определения рыночной стоимости объекта, в отношении которого проводится экспертиза. 

При этом ходатайств о назначении повторной либо дополнительной судебной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами, его письменными пояснениями по доводам возражения, которые ничем не опровергнуты.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению повторной судебной оценочной экспертизы у суда не имеется. 

Оснований для установления кадастровой стоимости объекта оценки в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете ООО «Капитал Инвест» от 21.01.2025 №002-KS/2025 у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемых объектов недвижимости. Кроме того, эксперт ФИО5 предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, экспертиза проведена на основании определения суда, тогда как оценщик ФИО6 об уголовной ответственности не предупреждалась, исследование проведено ею по заказу административного истца, что может вызвать сомнения в объективности представленного отчета. 

Надлежащих доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость, чем отражено в заключении повторной судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено. 

Таким образом, факт существенного завышения кадастровой стоимости в отношении спорного объекта недвижимости по сравнению с рыночной нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика налоговых платежей. 

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, права и законные интересы административного истца нарушены. 

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, установленной в заключении повторной судебной оценочной экспертизы эксперта АНО «МАСЭ» № ЭЗ 066/2025 от 16.07.2025 ФИО5, на дату его государственной кадастровой оценки, подлежат удовлетворению. 

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно пункту 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть на 1 января 2022 года.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 7 февраля 2025 года. 

Согласно поступивших в суд вместе с экспертными заключениями заявлений, директор ООО «ЦОЭКОН» ФИО4 просит взыскать судебные расходы за проведение судебной оценочной экспертизы в размере 60 000 рублей (т. 1 л.д. 213, 215), и генеральный директор АНО «МАСЭ» ФИО5 просит взыскать судебные расходы за проведение повторной судебной оценочной экспертизы в размере 60 000 рублей (т. 2 л.д. 81) в соответствии с калькуляцией затрат на их проведение, которые фактически административным истцом не оплачены. 

Данные заявления подлежит разрешению с учетом положений ст. 106, ч. 3 ст. ст. 108, 111 КАС РФ, а также разъяснений в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Согласно положениям статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам (пункт 1). 

В силу предписаний части 3 статьи 108 КАС РФ эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. 

Согласно разъяснениям в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 с учетом того, что главой 23 ГПК РФ, главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 7 ГПК РФ, главы 10 КАС РФ. При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Разрешая заявленные требования, суд учитывает разъяснения, приведенные в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», согласно которым не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком, административным ответчиком, а также правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, о том, что при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков. Следовательно, определение рыночной стоимости объектов недвижимости в размере меньшем, чем их кадастровая стоимость, само по себе не свидетельствует о наличии каких-либо ошибок допущенных в ходе кадастрового учета, поскольку разница между кадастровой и рыночной стоимостью объектов недвижимости объективно обусловлена использованием различных подходов (методов) оценки. Кадастровая стоимость определяется в ходе массовой оценки, в то время как рыночная стоимость объектов недвижимости определяется индивидуально, что позволяет учитывать конкретные особенности оцениваемого объекта.

Таким образом, согласно заключению судебной оценочной экспертизы ООО «ЦОЭКОН» № 010-03-ЗЭ-2025 от 28 марта 2025 года, разница между рыночной стоимостью спорного объекта недвижимого имущества и его кадастровой стоимостью по состоянию на 01 января 2022 года составляет 7,67%, а согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы АНО «МАСЭ» № ЭЗ 066/2025 от 16.07.2025, разница между рыночной стоимостью спорного объекта недвижимого имущества и его кадастровой стоимостью по состоянию на 01 января 2022 года составляет 31,88%, то есть в обоих случаях отличается менее чем на 50% от кадастровой стоимости, установленной по результатам государственной кадастровой оценки и укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или ее применение к конкретному объекту недвижимости.

Проведение экспертизы на основании определения суда о ее назначении в силу положений статьи 49 КАС РФ является безусловной обязанностью эксперта (экспертного учреждения). 

Из содержания части 3 статьи 108 КАС РФ следует, что размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию сторонами и по соглашению сторон. 

Согласно правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 20 июля 2023 года N 43-П "По делу о проверке конституционности абзаца второго части второй статьи 85, статей 96 и 97, части шестой статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобой автономной некоммерческой организации "Экспертно-криминалистический центр "Судебная экспертиза" назначаемая судом экспертиза является одним из средств доказывания, а ее результаты не имеют для суда заранее установленной силы и оцениваются им по внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании всех имеющихся в деле доказательств, что подлежит отражению в решении, где приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты для обоснования выводов суда, а другие отвергнуты, и причины, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими (части первая, вторая и четвертая статьи 67 ГПК Российской Федерации). Вместе с тем выводы, сделанные экспертом по результатам исследования, могут иметь решающее значение для вынесения судом по делу законного и обоснованного решения. Поэтому деятельность эксперта по оказанию содействия правосудию на основании определения суда обладает публично-правовой значимостью, а обеспечение надлежащих условий осуществления такой деятельности, в том числе в части ее оплаты, входит в обязанность государства гарантировать каждому государственную, в том числе судебную, защиту прав и свобод человека и гражданина (статья 45, часть 1; статья 46, часть 1, Конституции Российской Федерации). 

Назначение судом экспертизы предполагает расходы на ее проведение, а в установленных случаях выплату вознаграждения эксперту за выполненную им по поручению суда работу, законодатель относит суммы, подлежащие выплате экспертам, к издержкам, связанным с рассмотрением дела, которые включены в состав судебных расходов. 

В соответствии с п. 22 Постановления Правительства РФ от 01 декабря 2012 года N 1240 "О порядке и размере возмещения процессуальных издержек, связанных с производством по уголовному делу, издержек в связи с рассмотрением гражданского дела, административного дела, а также расходов в связи с выполнением требований Конституционного Суда Российской Федерации и о признании утратившими силу некоторых актов Совета Министров РСФСР и Правительства Российской Федерации" выплата вознаграждения экспертам (экспертным учреждениям), специалистам за исполнение своих обязанностей, за исключением случаев, когда эти обязанности исполнялись экспертами (экспертными учреждениями) и специалистами в порядке служебного задания, производится в размере представленного экспертом (экспертным учреждением) и специалистом, финансово-экономического обоснования расчета затрат на проведение экспертизы (исследования) с учетом фактически выполненной экспертом (экспертным учреждением) и специалистом работы. 

Из анализа указанных норм закона следует, что разумность пределов расходов на оплату экспертизы является оценочной категорией и определяется судом исходя из сложности проведенной экспертизы, соразмерности платы, продолжительностью проведения экспертного исследования, количеством часов, затраченных экспертами при производстве судебной экспертизы сложностью ее проведения. 

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 11 Постановления Пленума Верховного Суда от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 35 ГПК РФ, статьи 3, 45 КАС РФ, статьи 2, 41 АПК РФ) суд вправе уменьшить размер любых судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер. 

Однако, право суда уменьшить размер любых судебных издержек не может носить произвольный характер. 

Подобный подход нашел свое отражение в позициях пунктов 12 и 13 Постановления Пленума Верховного Суда от 21.01.2016 N 1 в отношении расходов на оплату услуг представителя. Так, расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах, а разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства. 

По смыслу приведенных выше положений закона, с учетом правовых позиций Конституционного суда Российской Федерации, расходы по оплате судебной экспертизы подлежат обязательной компенсации независимо от того приняты ли ее результаты при разрешении спора; принцип распределения судом расходов на проведение судебной экспертизы между сторонами не предусматривает снижение размера взыскания путем произвольного изменения стоимости уже проведенных экспертом исследований. 

При таких обстоятельствах, удовлетворение судом административных исковых требований ФИО1 в данном споре сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, в связи с чем все понесенные в рамках настоящего дела судебные расходы должны быть отнесены на административного истца, поскольку решение суда по данному делу не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов. При оценке существенности расхождения между рыночной и кадастровой стоимостью объекта недвижимости суд оценивает как их процентное соотношение, так и соотношение в денежном эквиваленте.

Исходя из системного толкования положений статьи 114, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если соответствующие судебные издержки понесены в связи с установлением обстоятельств, бремя доказывания которых возложено на истца, то эти издержки относятся на данную сторону.

Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, возложена на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости в размере рыночной заявленного в иске объекта недвижимости.

Явных методологических и иных ошибок при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости судом не выявлено. 

Более того, по результатам проведенных по делу судебных экспертиз подтвердилась обоснованность сомнений относительно установленного размера рыночной стоимости на основании представленного в материалы административного дела отчета об оценке. В связи с этим изначально заявленные административным истцом требования (об установлении кадастровой стоимости в размере, определенном по результатам оценки, проведенной по заказу административного истца) расцениваются как необоснованные, которые не могли быть положены в основу решения суда.

В силу пункта 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. N 1, разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов.

Между тем, доводов и доказательств того, что заявленные экспертными организациями к возмещению суммы издержек носят явно неразумный характер, сторонами не представлено. 

Отношения, возникающие по поводу оплаты труда экспертов, не являющихся работниками государственных судебно-экспертных учреждений, процессуальным законом не урегулированы. 

Таким образом, с учетом специфики данной категории дел и приведенных выше правовых позиций, разрешая заявление директора ООО «ЦОЭКОН» ФИО4 и генерального директора АНО «МАСЭ» ФИО5 о взыскании судебных расходов за проведение судебной оценочной экспертизы и повторной судебной оценочной экспертизы в размере по 60 000 рублей в пользу каждой экспертной организации, вопреки доводам заявления представителя административного истца ФИО2 о необходимости из возложения на административных ответчиков, суд находит их подлежащим удовлетворению за счет административного истца ФИО1, не представившего доказательств исполнения определения суда о назначении судебной экспертизы и поступления денежной суммы в пользу экспертов.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером …, площадью … кв.м, вид объекта: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: общественное питание (Размещение объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны кафе, столовые, закусочные, бары), расположенного по адресу: …, в размере равном его рыночной стоимости 2 045 000 рублей по состоянию на 1 января 2022 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером …. 

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 7 февраля 2025 года.

Заявление директора общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки, экспертизы и консалтинга объектов недвижимости» ФИО4 о взыскании расходов по оплате затрат на проведение судебной оценочной экспертизы по заключению № 010-03-ЗЭ-2025 от 28 марта 2025 года - удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки, экспертизы и консалтинга объектов недвижимости» расходы по оплате затрат на проведение судебной оценочной экспертизы в размере 60 000 рублей.

Банковские реквизиты общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки, экспертизы и консалтинга объектов недвижимости» (ООО «ЦОЭКОН»):

….

Заявление генерального директора АНО «МАСЭ» ФИО5 о взыскании судебных расходов за проведение повторной судебной оценочной экспертизы по заключению № ЭЗ 066/2025 от 16.07.2025 – удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу Автономной некоммерческой организации «Межрегиональное агентство судебных экспертов» судебные расходы по проведению повторной судебной оценочной экспертизы в размере 60 000 рублей путем перечисления на банковские реквизиты: 

Автономная некоммерческая организация «Межрегиональное агентство судебных экспертов», ….

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 11 августа 2025 года. 

Судья И.А. Черниговская