дело № 3а-10/2025 (3а-690/2024)

УИД 26OS0000-04-2024-000582-34

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ставрополь 18 марта 2025 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Чебанной О.М., при секретаре судебного заседания Суховой В.И.,

с участием представителя административного истца ФИО1 по доверенности ФИО2, представителя административного ответчика министерства имущественных отношений СК по доверенности ФИО3, заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» по доверенности ФИО4, заинтересованного лица администрации г. Ставрополя по доверенности ФИО5, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к министерству имущественных отношений Ставропольского края, управлению Росреестра по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец ФИО1 обратилась в Ставропольский краевой суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества равной его рыночной стоимости, указывая, что административному истцу на праве собственности принадлежат объекты недвижимости:

- земельный участок с КН №, площадью 579 кв.м, уточненная площадь, погрешность 8.0, расположенного по адресу: Российская 

<

адрес>;

- нежилое помещение с КН №, площадью 296,6 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>;

- нежилое помещение с КН №, площадью 199 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

На основании приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13.11.2023 № 1263 «Об утверждении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» была установлена кадастровая стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2023:

- с КН № в размере 17 463 019,04 руб.;

- с КН № в размере 19 968 333,76 руб.

На основании приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15.11.2022 № 1215 «Об утверждении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости с КН № по состоянию на 01.01.2022 в размере 36 430 529,98 руб. 

ФИО1 полагает вышеуказанную стоимость завышенной, что нарушает его права как плательщика налогов, что и послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском, в связи с чем просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с КН № равной его рыночной, определенной по состоянию на 01.01.2022, объектов недвижимости с КН №, КН № равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 на основании в отчете об оценке ООО Консалтинговая компания «АРГУС» от ДД.ММ.ГГГГ №, №, № для земельного участка с КН № в размере 11 055 000,00 руб., для нежилых зданий: 

- с КН № в размере 7 030 000,00 руб.;

- с КН № в размере 8 300 000,00 руб.

Представитель административного истца по доверенности ФИО2 в судебном заседании уточнила заявленные требования с учетом выводов судебной экспертизы, просила требования удовлетворить.

Представитель административного ответчика министерства имущественных отношений Ставропольского края по доверенности ФИО3 возражала против удовлетворения уточненных исковых требований, полагая выводы эксперта необоснованными, определенную на основании приказа кадастровую стоимость законной и обоснованной.

Представитель заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» по доверенности ФИО6 поддержал доводы письменных возражений на заключение эксперта, указывая на необоснованность выводов экспертизы, наличие нарушений при проведении исследования, просил отказать в удовлетворении заявленных требований. 

Представитель заинтересованного лица администрации г. Ставрополя по доверенности ФИО5 полагала требования необоснованными, ввиду чего неподлежащими удовлетворению.

Представители административного ответчика управления Росреестра по Ставропольскому краю, заинтересованных лиц филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, администрации Шпаковского муниципального округа СК, извещенные о слушании дела надлежащим образом (в деле имеются сведения о направлении судом извещений на официальные адреса электронной почты), в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

В соответствии с требованиями ч. 4 ст. 247 КАС РФ указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащих образом.

Исследовав материалы дела, оценив заключение судебной экспертизы, доводы сторон, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненного иска по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

В соответствии с положениями ст. ст. 399, 400, 401 НК РФ физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения (в том числе здания, строения, сооружения, здания), являются плательщиками налога на имущество физических лиц.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

Пунктом 2 ст. 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. 

В соответствии с п. 3 ст. 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Федеральный закон № 237-ФЗ от 03.07.2016 «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 3 Федерального закона № 237-ФЗ) кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Закона № 237-ФЗ). 

В соответствии со ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п. 1). 

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Закона № 237-ФЗ).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельных участков, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельных участков и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. 

Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорных земельных участков.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ФИО1 принадлежит земельный участок с КН №, площадью 579 кв.м, уточненная площадь, погрешность 8.0, расположенного по адресу: 

<

адрес>. 

Право собственности подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, запись о регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ № (т. 2 л.д. 2-5).

По результатам государственной кадастровой оценки на основании приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15.11.2022 № 1215 «Об утверждении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости с КН № по состоянию на 01.01.2022 в размере 36 430 529,98 руб.

Таким образом, утвержденные результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку он является плательщиком налогов, исчисляемой из кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества. 

В подтверждение величины рыночной стоимости земельного участка административный истец представил отчет об оценке ООО Консалтинговая компания «АРГУС» от ДД.ММ.ГГГГ №, №, №, в котором рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2022 в размере 11 055 000,00 руб. 

В соответствии с положениями ст. ст. 399, 400, 401 НК РФ физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения (в том числе здания, строения, сооружения, здания), являются плательщиками налога на имущество физических лиц.

Согласно п. 1 ст. 402 НК РФ, действующей до 01.01.2021, налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение. 

Статьей 1 Закона Ставропольского края от 05.11.2015 № 109-кз «Об установлении единой даты начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» с 01.01.2016 установлена единая дата начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

В соответствии с п. 1 ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

Материалами дела также установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежат объекты капитального строительства:

- нежилое помещение с КН №, площадью 296,6 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Право собственности подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, запись о регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ № (т. 1 л.д. 29-31);

- нежилое помещение с КН №, площадью 199 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Право собственности подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, запись о регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ № (т. 1 л.д. 102-104).

Кадастровая стоимость объектов недвижимости на основании приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13.11.2023 № 1263 «Об утверждении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» была установлена по состоянию на 01.01.2023:

- с КН № в размере 17 463 019,04 руб.;

- с КН № в размере 19 968 333,76 руб.

Таким образом, в силу приведенных законоположений, административный истец, являясь собственником указанных объектов и плательщиком налога на имущество, размер которого зависит от кадастровой стоимости недвижимого имущества, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке ООО Консалтинговая компания «АРГУС» от ДД.ММ.ГГГГ №, №, № рыночная стоимость для объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2023 составляет:

- с КН № в размере 7 030 000,00 руб.;

- с КН № в размере 8 300 000,00 руб.

С учетом разъяснений, изложенных в п. п. 20 и 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объектов недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной экспертизы эксперта АНО «МАСЭ» ФИО8 от ДД.ММ.ГГГГ № рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2022 для земельного участка с КН № – 14 007 000 руб., рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2023 для нежилых здания с КН № – 7 652 000 руб.; с КН № – 6 133 000 руб.; с КН № – 9 710 000 руб. 

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы АНО «МАСЭ» от ДД.ММ.ГГГГ № в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям законодательства о государственной судебно-экспертной деятельности и об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Эксперт осуществил осмотр объектов исследования ДД.ММ.ГГГГ.

Дополнительная идентификация объектов исследования проведена по материалам административного дела, публичной кадастровой карте maps.rosreestr.ru, публичной спутниковой карте https://yandex.ru/maps, публичных данных Росреестра rosreestr.ru и др. 

При идентификации объектов исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. 

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты-аналоги, выбранные для исследования земельного участка и нежилых зданий, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки, произведен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, определен сегмент рынка объектов недвижимости – объекты коммерческого назначения, фактических данных о ценах предложений объектов производственного назначения, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости. 

Объекты-аналоги, отобранные уникальных объектов, для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице. 

Из экспертного заключения следует, что экспертом при проведении анализа были использованы объявления из архива сайта https://архифоценщика.рф/. Были проанализированы 1306 объявлений объектов ОКС, 53 объявления земельных участков, удовлетворяющие следующим параметрам: местоположение - Ставропольский край, период размещения объявления с 01.01.2021 по 01.01.2022 для земельных участков, с 01.01.2022 по 31.12.2022 для нежилых зданий. Обоснование корректировок по месторасположению, площади и иным ценообразующим факторам подробно изложены экспертом в заключении, с указанием процента применения той или иной корректировки. 

При выборе аналогов сопоставимых с оцениваемым объектом по ценообразующим параметрам было выявлено 12 предложений земельных участков, 11 предложения объектов коммерческого назначения в Ставропольском крае, сопоставимые с объектами оценки по основным ценообразующим характеристикам, таким как: местоположение, линия расположения, площадь, назначение, состояние. 

Все рассматриваемые объекты были проанализированы на выявление дубляжей, наличие объявлений о продаже объектов иного назначения, оставлены только те объявления, где указано местоположение объекта, объекты коммерческого назначения, расположенные на участках категории населенных пунктов, после чего было отобрано по 3 объекта-аналога.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки. 

При определении рыночной стоимости нежилых зданий экспертом применялись доходный (30 %) и сравнительный (70 %) подходы, а при определении рыночной стоимости земельного экспертом применялся сравнительный (100 %) подход.

Кроме того, приведены основания отказа от применения затратного подхода для объекта исследования, поскольку объектом исследования выступает типовой объект, а не специализированный объект, сегмент рынка которого представлен достаточным количеством предложений о продаже, а согласно п. 24в ФСО 7 «затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют». 

При расчете рыночной стоимости объектов недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении. 

Заключение эксперта является полным, мотивированным, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов и расчетах у суда не имеется.

После ознакомления с выводами эксперта, в суд поступили возражения представителя ГБУ СК «Ставкрайимущество» на экспертное заключение, в которых указано, что экспертом при определении рыночной стоимости ОО № 1 на стр. 62-64 выбран в качестве сравнения ОА № 3 

<

адрес> (стоимость за 1 кв.м 44 990,16 руб.). В расчетной таблице на стр. 144 в качестве ОА № 3 указан объект, расположенный по адресу: 

<

адрес> (31 934,0 руб.). В рамках проведения массовой кадастровой оценки ОО № l определен к функциональной группе 4 (Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения). Экспертом в качестве сравнения подобраны объекты – аналоги относящиеся к иной группе. Так ОА № 1 относится к 2 (Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы), ОА № 2 к 7 (Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений), ОА № 3 к № 8 (Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты). Экспертом данный факт не учтен. При определении рыночной стоимости ОО № 2 на стр. 76-77 экспертом выбран в качестве сравнения ОА № 3 

<

адрес>, фотоматериалы приведены также в отношении данного объекта. В расчетной таблице на стр. 163-165 в качестве ОА № 3 указан иной объект, расположенный по адресу: 

<

адрес>. В рамках проведения массовой кадастровой оценки ОО № 2 определен к функциональной группе 4 (Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения). Экспертом в качестве сравнения подобраны объекты - аналоги относящиеся к иной группе. Так ОА № 2 относится к 8 (Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты). Экспертом данный факт не учтен. Согласно фотоматериалам ОО № 3 (земельный участок с КН №) имеет улучшения (наличие ограждений). Экспертом данный факт учтен не был. На стр. 179 эксперт в отношении ОА № 5 (

<

адрес>) применяет корректировку -10,71%, так как делает вывод о расположении объекта вблизи автомагистралей. Согласно общедоступных ресурсов (Яндекс карта, публичная кадастровая Карта) ОА № 5 находится в равнозначных условиях с ОО № 3. В качестве объектов-аналогов при определении рыночной стоимости земельного участка ОО № 3 эксперт использует объекты, имеющие значительное отличие по площади от объекта оценки. 

Также возражения на экспертное заключение поступили от администрации г. Ставрополя, из которых следует, что при определении рыночной стоимости здания по 

<

адрес> рамках сравнительного подхода (с. 144-146 экспертного заключения) в качестве аналога № 2 подобран имущественный комплекс по 

<

адрес>. Согласно скриншоту объявления о продаже (с. 68 экспертного заключения) в объявлении указана начальная цена объекта, также установлено, что определение победителя осуществляется по критерию максимального ценового предложения в течение 3 рабочих дней с даты последнего дня приема предложений. Учитывая, что в объявлении указана начальная стоимость коммерческого предложения, а не его реальная рыночная стоимость, полагает необоснованным использование данного объекта в качестве аналога. Также полагает необоснованным применение к аналогу № 1 (по 

<

адрес>) понижающей корректировки -12% на местоположение в пределах города (территориальная зона), поскольку местоположение оцениваемого здания и данного аналога сопоставимы. При определении рыночной стоимости здания на с. 144 заключения в качестве аналога № 3 указан офисно-торговый объект свободного назначения по 

<

адрес> площадью 548 кв.м. Однако на с. 71 заключения эксперта в качестве аналога № 3 приведен скриншот объявления продаже административного здания 

<

адрес> площадью 1100 кв.м. Скриншота объявления о продаже аналога по 

<

адрес> в экспертном заключении не имеется, в связи с чем информация об аналоге № 3 не является подтвержденной. При определении рыночной стоимости земельного участка с КН № № по 

<

адрес> отмечает нецелесообразность использования в качестве аналогов № 1, № 2, № 3, № 4 земельных участков, расположенных по одному адресу — 

<

адрес>. На с. 119 и с. 126 в отношении аналогов № 5 и № 6 указано, что подъезд к ним осуществляется через соседние земельные участки, в связи с изложенным к данным аналогам необоснованно применена понижающая корректировка на наличие свободного подъезда в размере -15,25% (с. 79 экспертного заключения). Также считает, что определенная рыночная стоимость земельного участка производственного назначения площадью 21 727 кв.м в размере 14 007 000 рублей (644,68 руб. за 1 кв.м) не соответствует среднерыночной стоимости аналогичных земельных участков в городе Ставрополе.

В связи с поступившими возражениями на экспертное заключение в судебное заседание был вызван эксперт ФИО8, который пояснил, что действительно, в заключении допущена опечатка, не влияющая на итоговый результат рыночной стоимости, в анализе рынка не была исправлена строка с третьим аналогом, в расчетах, действительно использовался другой аналог. Используемый в расчетах аналог был максимально сопоставим с оцениваемым объектом, поэтому использовался в расчетах, ввиду чего экспертом представлена ссылка на данный объект в письменных пояснениях. Вместе с тем указал, что данная опечатка не влияет на проведенные расчеты, в расчетной таблице была указана верная ссылка на аналог, с которым можно было ознакомиться на соответствующем сайте.

По второму замечанию пояснил, что при оценке рыночной стоимости эксперт не учитывает отнесение объекта оценки и объектов-аналогов к определенным подгруппам, так как в соответствии с определением суда определялась рыночная стоимость, а не кадастровая. OA №1 представляет собой торгово-офисное здание, что указано и в объявлении. Данное здание расположено в 1 км от оцениваемого объекта по той же улице или в 3 минутах езды, данный аналог максимально точно показывает рыночную обстановку в данном районе. ОА № 2 является коммерческим объектом, в котором расположен супермаркет. Земельный участок под данным объектом «для размещения объектов торговли». ОА № 3 представляет собой коммерческий объект. Продавец при продаже своего объекта при определении стоимости учитывает его фактическое состояние, а не отнесение его к конкретной группе, об этом говорит и стоимость за 1 кв.м в объявлениях. OA № 1 УПКС 20 482 руб./ 1 кв.м, стоимость в объявлении 38 942 руб./ 1 кв.м. OA № 2 УПКС 18 657 руб./ 1 кв.м, стоимость в объявлении 34 204 руб./ 1 кв.м. ОА № 3 стоимость в объявлении 31 934 руб./ 1 кв.м.

По третьему доводу возражений представителя ГБУ указал, что речь идет как раз об опечатке, о которой было сказаны в ответе на вопрос № 1, аналог № 3, использованный для расчета рыночной стоимости объекта в 

<

адрес>, был ошибочно поменян в таблице для объекта, расположенного в 

<

адрес>, в связи с чем скриншот аналога № 3 в расчете по 

<

адрес>, был удален и отсутствует в заключении, однако в расчетной таблице имеется ссылка на данный аналог, данная опечатка не повлияла на определение рыночной стоимости. Правильный скриншот представлен экспертом в письменных пояснениях.

На четвертый довод эксперт указал, что ответ аналогичен ответу на вопрос № 2. ОА № 2, расположенный по адресу: 

<

адрес> является классическим торговым объектом. Каким образом он отнесен к группе «учебных, спортивных, объектов культуры» эксперту не известно, однако очевидно, что данный аналог, указанный на фотографиях это торговый центр «Рублевка» и продается непосредственно как коммерческий объект и никак иначе.

В ответ на пятый довод указал, что земельный участок оценивался как условно-свободный от застройки, наличие ограждения учитывается только у объектов-аналогов, так как все объекты-аналоги были без ограждения, кроме Аналога № 6, корректировка вводилась только для Аналога № 6, расчеты были произведены корректно. Так же стоит отметить, что фактически как объект недвижимости забор не учитывался, но учитывался факт наличия охраняемой территории, по данному фактору всем объектам-аналогам введена повышающая корректировка в размере +16,28%.

В ответ на шестой пункт возражений указал, что ОА № 5, расположенный по 

<

адрес>, расположен в 589 м от 

<

адрес>, а оцениваемый объект расположен в 1 700 м от 

<

адрес>, в связи с таким большим различием в расположении относительно близости к крупной автомагистрали города и была введена соответствующая корректировка.

По седьмому доводу эксперт указал, что объекты-аналоги № 1-4, отличающиеся по площади являются граничащими земельными участками с оцениваемым земельным участком, их применение показывает максимально точные результаты применения кадастровой стоимости.

Также по доводам возражений администрации г. Ставрополя ФИО8 указал, что в расчетах рыночной стоимости не учитываются объявления по реализации объектов недвижимости на торгах, в рамках процедурных банкротств, так как в качестве начальной цены используется не рыночная стоимость, а ликвидационная, в данном конкретном случае, речь идет не об аукционе, а о приеме коммерческих предложений, связано это по всей видимости, с организационной структурой собственника здания. Это в объявлении и указано. Т.е. стоимость в объявлении полностью устраивает продавца, однако прием коммерческих предложений, теоретически, может увеличить стоимость, поэтому в данном конкретном случае данный аналог возможно использовать так как он не реализуется по ликвидационной стоимости. Местоположение объекта оценки, расположенного по адресу: 

<

адрес> и объекта-аналога № 1, расположенного по адресу: 

<

адрес> не сопоставимы. Объект оценки расположен в зоне скопления индивидуальных жилых домов, однако на линии застройки коммерческих объектов, поэтому ему было присвоено значение: «Центр деловой активности (Нижняя граница расширенного интервала)». Аналог № 1 расположен в зоне многоэтажной застройки, на красной линии коммерческой застройки, рядом с 

<

адрес>, коммерческий потенциал у данного места значительно выше, поэтому данному зданию было присвоено значение «Центр деловой активности (Среднее значение)». По третьему замечанию эксперт указал, что в заключении имеется опечатка, не влияющая на итоги определения рыночной стоимости. По четвертому замечанию: все четыре аналога по 

<

адрес> были взяты, так как стоимость 1 кв.м данных земельных участков была разная, от 836 руб. до 968 руб., в связи с чем было принято решение использовать все аналоги с целью выведения средней стоимости по груше объявлений. У Аналогов № 5 и № 6 свободный проезд, на стр. 119 и 126, опечатка, так как таблицы копируется от аналога № 1 и далее, Аналоги № 1 - № 4 не имели свободного проезда, поэтому данная текстовка присутствовала в таблице, такая же текстовка и осталась у Аналогов № 5 и № 6. Заключение очень большое по объему (272 л), наличие небольших опечаток возможны. Данная опечатка не повлияла на рыночную стоимость, так как в расчетной таблице корректировки введены верно. Кроме того, стоимость участка сложилась из множества факторов: окраина города (самый конец 

<

адрес>), проезд осуществляется по сервитуту через чужой участок, отсутствует асфальтированная дорога к участку, большая площадь земельного участка, отсутствие оперативного выезда на крупную автомагистраль.

Дополнительно пояснил, что в выводах экспертизы допущена опечатка в части даты оценки земельного участка, ошибочно указано на 01.01.2023, вместо 01.01.2022. 

Проанализировав доводы возражений ГБУ СК «Ставкрайимущество», администрации г. Ставрополя, выводы экспертного заключения АНО «Межрегиональное агентство судебных экспертиз» от ДД.ММ.ГГГГ №, представленные устные и письменные пояснения эксперта ФИО8, по доводам поступивших возражений, оценив их в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает заключение эксперта как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого нежилого здания, с учетом его местоположения, наиболее эффективного использования.

Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, при этом доводы возражений ГБУ СК «Ставкрайимущество», администрации г. Ставрополя по существу выводов экспертного заключения не опровергают, содержат общие формулировки, которые в целом сводятся к несогласию с выводами эксперта, однако каких-либо данных, свидетельствующих о недостоверности и незаконности заключения экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ № не содержат.

Поскольку заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется. 

Кроме того, выводы эксперта мотивированы, научно обоснованы, экспертиза назначалась непосредственно судом и ее производство поручалось выбранному им эксперту. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности. Эксперт имеет соответствующую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности (более 10 лет), составленное экспертом заключение соответствует требованиям ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», ст. 82 КАС РФ. 

Обоснованных ходатайств о назначении повторной или дополнительной судебной экспертизы участниками судебного разбирательства не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута. 

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении АНО «МАСЭ» от ДД.ММ.ГГГГ № итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату государственной кадастровой оценки.

Оснований для установления кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчета об оценке ООО Консалтинговая компания «АРГУС» от ДД.ММ.ГГГГ №, №, № у суда не имеется, поскольку содержащиеся в них данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемого объекта. 

Исходя из положений ст. ст. 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03.07.2014 № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений ст. 3 КАС РФ.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данных объектов недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, в связи с их завышением, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости на 56,18 % в отношении объекта недвижимости с КН №, факт завышения кадастровой стоимости на 51,37 % в отношении объекта недвижимости с КН №, факт завышения кадастровой стоимости на 61,55 % в отношении объекта недвижимости с КН №, по сравнению с их рыночной стоимостью, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением оспариваемой кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика налоговых платежей. 

Данное обстоятельство свидетельствует, что оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в ЕГРН, права и законные интересы административного истца нарушены и у суда имеются основания для удовлетворения административного иска об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 для нежилых зданий, на 01.01.2022 для земельного участка, установленной в соответствии с заключением эксперта АНО «МАСЭ» ФИО8 от ДД.ММ.ГГГГ №.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в ЕГРН соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Согласно п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на 01.01.2023. 

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 15.08.2024.

Оснований для удовлетворения ходатайства Управления Росреестра по Ставропольскому краю об изменении процессуального положения на статус заинтересованного лица не имеется, поскольку Управление Росреестра по Ставропольскому краю в силу положений Постановления Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 № 457 (ред. от 30.06.2022) «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» (вместе с «Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии»), а также согласно разъяснениям в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» как государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, является надлежащим административным ответчиком по настоящему административному делу.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании кадастровой стоимости – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с КН №, площадью 296,6 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере – 7 652 000 руб. 

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с КН №, площадью 376,6 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере – 9 710 000 руб. 

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с КН №, площадью 579 кв.м, уточненная площадь, погрешность 8.0, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере – 14 007 000 руб. 

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости с КН №, нежилого здания с КН №, земельного участка с КН №.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости считать – 15.08.2024.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции через Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 01.04.2025.

Судья – подпись

Копия верна: 

Судья 

О.М. Чебанная