Дело № 3а-339/2021 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

16 сентября 2021 года г. Челябинск

Челябинский областной суд в составе председательствующего Феофиловой Л.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кононенко О.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Овощевод» к Министерству имущества Челябинской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Овощевод» (далее по тексту ООО «Овощевод», Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением к Министерству имущества Челябинской области, в котором просит:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 81 789 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 56 843 000 рублей по состоянию на 01 января 2020 года.

В обоснование заявленных требований указали, что Общество является арендатором земельного участка. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2020 года составила 83 783 015 рублей 82 копейки. Согласно отчету об оценке, рыночная стоимость земельного участка значительно ниже установленной кадастровой стоимостью. Завышенная кадастровая стоимость нарушает права административного истца, поскольку ведет к увеличению арендных платежей. 

Представитель административного истца ООО «Овощевод» - ФИО1, действующая на основании доверенности от 05 апреля 2021 года, в судебном заседании на удовлетворении административных исковых требований настаивал. 

Представитель административного ответчика Министерства имущества Челябинской области, представители заинтересованных лиц ОГБУ «Государственная кадастровая оценка по Челябинской области», администрации г. Челябинска, Филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

Дело в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд находит административные исковые требования подлежащими удовлетворению.

Статьей 245 КАС РФ, частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. 

Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. На административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В силу пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Согласно абзацу 6 вышеназванного Постановления арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Из материалов дела следует, что Общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером №. Согласно расчету платы за аренду земли № 17 к договору долгосрочной аренды УЗ № 007896-Д-2006 от 30 августа 2006 года, размер арендной платы рассчитывается из величины кадастровой стоимости объекта. 

Действующие результаты государственной кадастровой оценки объекта недвижимости утверждены приказом Министерства имущества Челябинской области от 09 ноября 2020 года № 180-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на землях населенных пунктов Челябинской области» (вместе с «Результатами определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на землях населенных пунктов Челябинской области»).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, по состоянию на 01 января 2020 года определена в размере 83 783 015 рублей 82 копейки. 

16 июня 2021 года Общество обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущества Челябинской области. Решением от 15 июля 2021 года № 3 106 заявление было отклонено.

В обоснование своих выводов Комиссия указала на нарушение при составлении отчета требований к проведению оценки недвижимости, установленных Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611: некорректно проведен анализ рынка и отбор объектов-аналогов, а именно анализ рынка проведен неполно, использованы предложения о продаже земельных участков из нижнего диапазона цен, что привело к неверным выводам о рыночной стоимости объекта оценки. Нарушение п. 11 ФСО № 7. При определении рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного похода необоснованно применение корректировки на уговаривание. Нарушение п. 22 ФСО №7. 

Согласно части 3 статьи 245 КАС РФ заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости.

Поскольку сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 12 января 2021 года, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, кадастровая стоимость которого утверждена указанным выше актом, не пропущен. 

Как указывается в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Часть 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» содержит аналогичные требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, заявленные требования могут быть удовлетворены в отношении земельного участка по состоянию на 01 января 2020 года.

В силу статей 62, 70, части 5 статьи 247 КАС РФ при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

Согласно представленному административным истцом в обоснование своих требований отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2020 года № 017.2-2021-02, изготовленному ООО «Тотал прогрессив консалтинг», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 56 843 000 рублей. 

Отчет об оценке № 017.2-2021-02 выполнен оценщиком ФИО2, состоящей в трудовых отношениях с ООО «Тотал прогрессив консалтинг». ФИО2 является членом СРО «Деловой Союз Оценщиков», имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, ответственность застрахована договором обязательного страхования ответственности оценщика, полис ООО «Абсолют страхование» № 009-073-005622/2020. 

Принимая отчет об оценке в качестве достоверного и допустимого доказательства, суд исходит из того, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим специальное высшее образование, необходимый стаж экспертной работы, а также содержит все необходимые сведения: описание объекта оценки, анализ рынка и ценообразующих факторов, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки, расчеты и результаты определения рыночной стоимости земельного участка. 

Из отчета об оценке следует, что для расчета рыночной стоимости объекта оценки оценщик использовал сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж, выбор которого и отказ от других подходов обосновал в соответствии с пунктом 11 ФСО № 1, подпунктом «и» пунктом 8 ФСО № 3.

Оценщиком проанализированы 10 предложений о продажах земельных участков, расположенных в г. Челябинске, выбрано 3 объекта-аналога. 

Сведения о выбранных объектах - аналогах приведены в таблице 14 и подтверждены скринами архива объявлений с предложениями о продажах земельных участков с указанием всей необходимой информации, в том числе категории земель, даты предложений, площади и места расположения земельных участков, данных о коммуникациях, о стоимости, а также источники информации, что обеспечивает проверяемость проведенного исследования. 

Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта - аналога оценщик провел по 12 элементам сравнения, применены необходимые корректировки, каждая из которых оценщиком обоснована. 

Выводы оценщика основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость земельного участка. 

Оценщик ФИО2, допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля, выводы, изложенные в отчете об оценке, подтвердила. Относительно замечаний Комиссии, послуживших основанием для отклонения заявления, показала, что при анализе рынка использовала все имеющиеся предложения из анализируемого сегмента, которыми также руководствуются члены комиссии и используются в других отчетах, которые проходят согласование, нижний диапазон цен не использован. Определенная рыночная стоимость земельного участка превышает стоимость соседних земельных участков, данные о которых имеются в публичной кадастровой карте. Применение корректировки на уторговывание является обязательным, значение корректировки приведено из справочника.

Со стороны административного ответчика доказательств, опровергающих правильность выводов оценщика либо позволяющих усомниться в их правильности, отвечающих требованиям статей 59, 60, 61 КАС РФ, представлено не было. Размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден вышеуказанным отчетом, участвующими в деле лицами не оспорен. В порядке статьи 77 КАС РФ о назначении экспертизы лица, участвующие в деле, не заявили. 

На основании изложенного, у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов, содержащихся в отчете об оценке рыночной стоимости. 

Оценивая в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ представленные административным истцом доказательства рыночной стоимости земельного участка, суд находит их достоверными, отвечающими принципам обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Судом существенных нарушений требований к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности, определяемых стандартами оценочной деятельности, в том числе федеральными стандартами оценки и правилами оценочной деятельности не установлено.

При таких обстоятельствах, учитывая, что кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость на ту же дату, требования истца, обратившегося в защиту охраняемых законом интересов и представившего в обоснование своих требований полученные в предусмотренном законом порядке относимые, допустимые и достаточные доказательства, не доверять которым оснований не имеется, подлежат удовлетворению, кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка подлежит установлению в размере его рыночной стоимости.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 16 июня 2021 года – дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Овощевод» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 81 789 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 56 843 000 рублей по состоянию на 01 января 2020 года.

Датой подачи заявления считать 16 июня 2021 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Решение суда может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Председательствующий Л.В. Феофилова

Мотивированное решение изготовлено 21 сентября 2021 года