УИД 26RS0020-01-2024-001516-80

№ 2-784/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 июля 2024 года с. Кочубеевское

Кочубеевский районный суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Поляковой Л.Н.,

при секретаре судебного заседания Горбатенко Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 об обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности объектов недвижимости и осуществлении государственной регистрации перехода права собственности от ФИО2 к ФИО1 по соглашению об отступном объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 об обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности объектов недвижимости и осуществлении государственной регистрации перехода права собственности от ФИО2 к ФИО1 по соглашению об отступном объектов недвижимости.

В обоснование иска указано, что 20.01.2022 года ФИО1 (кредитор) и ФИО2 (должник) заключили договор займа денежных средств, согласно которого ФИО1 передала ФИО2 денежные средства в размере 1 600 000 рублей в срок до 20.01.2023 года, под 25% годовых. В целях обеспечения исполнения обязательств по вышеуказанному договору займа, между сторонами был заключен договор залога от 20.01.2022 года. В связи с пропуском ответчиком срока исполнения обязательств по договору займа денежных средств от 20.01.2022 года, истец 23.01.2023 года направил ответчику претензию с требованием в течении пяти календарных дней с момента получения претензии погасить задолженность в размере 2 015000 рублей, из которых 1 600000 рублей – сумма основного долга, 400000 рублей – проценты за пользование суммой займа, 10 000 рублей – неустойка за просрочку возврата суммы основного долга, 5000 рублей – неустойка за просрочку возврата процентов за пользование суммой займа. В ответ на претензию, ответчик письмом от 25.01.2023 года сообщил, что в связи с непредвиденными семейными обстоятельствами и затруднительным финансовым положением, не имеет возможности для возврата денежных средств по договору займа от 20.01.2022 года, обязалась вернуть денежные средства в размере 2 015000 рублей в ближайшее время. В связи с этим, взамен исполнения обязательства, вытекающего из договора займа денежных средств от 20.01.2022 года, должник может предоставить кредитору отступное в форме передачи кредитору имущество и право собственности на него, а именно: - здание, кадастровый №, назначение – жилое, местоположение: 

<

адрес>, площадь – 93,7 кв.м., вид права – собственность, дата госрегистрации права 05.08.2021 года, номер госрегистрации №, основание государственной регистрации – договор купли –продажи от 26.07.2021 года; - земельный участок, кадастровый №, категория – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, местоположение: 

<

адрес>, площадь – 1000 кв.м., дата госрегистрации - 05.08.2021 года, номер госрегистрации № – договор купли – продажи от 26.07.2021 года. Так же было получено согласие супруга ФИО3 на предоставление отступного. Стоимость передаваемого по соглашению об отступном имущества – 2 015 000 рублей. 27.01.2023 года между сторонами составлено, подписано и заключено соглашение об отступном, где должник передал имущество и право собственности на него, стороны признали соглашение об отступном в качестве передаточного акта, подтверждающего передачу от должника к кредитору. На основании п.1.3 соглашения с момента предоставления отступного, обязательства должника по договору займа денежных средств и договору займа от 20.01.2022 года, прекращаются в полном объеме, включая обязательство по оплате любых штрафных мер ответственности процентов за пользование чужими денежными средствами. Между тем, передав имущество, ответчик не осуществил действия по регистрации перехода права собственности. Информационным письмом (досудебной претензией) от 18.11.2023 года, она просила ответчика, осуществить регистрацию права собственности на имущество в течении пяти дней с момента получения настоящей претензии. До настоящего момента ответчиком не дан ответ на претензию. Данная претензия оставлена без удовлетворения. На основании изложенного просит обязать ответчика осуществить государственную регистрацию перехода права собственности и осуществить, государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО2 к ФИО1 на следующие объекты: - земельный участок, кадастровый №, вид разрешенного использования – эксплуатация индивидуального жилого дома, местоположение: 

<

адрес>, площадь 624 +/-9, вид права собственность, дата государственной регистрации 30.12.2016, основание договор купли – продажи недвижимого имущества выдан 27.12.2016 года; - земельный участок, кадастровый №, категория – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, местоположение: 

<

адрес>, площадь – 1000 кв.м., дата госрегистрации - 05.08.2021 года, номер госрегистрации №, основание – договор купли – продажи от 26.07.2021 года.

При рассмотрении гражданского дела истец в порядке ст. 39 ГПК РФ уточнил предмет исковых требований, согласно которого просит обязать ответчика осуществить государственную регистрацию перехода права собственности и осуществить, государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО2 к ФИО1 на следующие объекты: 

- здание, кадастровый №, назначение – жилое, местоположение: 

<

адрес>, площадь – 93,7 кв.м., вид права – собственность, дата госрегистрации права 05.08.2021 года, номер госрегистрации № основание государственной регистрации – договор купли –продажи от 26.07.2021 года; 

- земельный участок, кадастровый №, категория – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, местоположение: 

<

адрес>, площадь – 1000 кв.м., дата госрегистрации - 05.08.2021 года, номер госрегистрации № основание – договор купли – продажи от 26.07.2021 года.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, надлежащим образом извещена о месте и времени судебного заседания, представлено заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие. 

В судебное заседание ответчик ФИО2 не явилась, представила заявление, где указала, что участвовать не может, просит рассмотреть дело в соответствии с законом, подтвердила то обстоятельство, что она не могла по разным причинам явиться для регистрации перехода права собственности, обязуется возвратить денежные средства в ближайшее время.

В судебное заседание третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО4, извещенный надлежащим образом, не явился, причина не явки, суду не известна.

В судебное заседание представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, не явились, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного заседания, представили заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.

При таких обстоятельствах, с учетом ч.ч. 4, 5 ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы гражданского дела, оценив собранные доказательства, суд приходит к следующему.

На основании ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Ст. 35 Конституции РФ устанавливает, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Согласно ст. 46 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

В силу п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

Государственной регистрации в силу п. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ней.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) п. 1 ст. 130 ГК РФ относит земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации) на праве собственности с момента такой регистрации.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Таким образом, до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю собственником имущества остается продавец.

При этом в соответствии с разъяснением, содержащимся в п. 60 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.10.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Из приведенных выше норм закона с учетом правовых позиций Верховного Суда РФ следует, что момент возникновения прав на недвижимое имущество обусловлен исключительно моментом государственной регистрации права на данное имущество, а не заключением договора купли-продажи. В отсутствие государственной регистрации сделки и перехода права собственности от продавца к покупателю договор купли-продажи не может считаться заключенным. Из этого следует, что, несмотря на передачу недвижимого имущества покупателю, продавец будет оставаться его собственником и должен восприниматься в подобном качестве всеми участниками оборота до момента государственной регистрации права собственности за покупателем.

Согласно п. 1 и 2 ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.д., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, установленных в ГК РФ. 

В соответствии со ст. 407 п.1 и 3 ГК РФ, обязательства прекращаются полностью или частично по основаниям, предусмотренных гражданским кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

В соответствии со статьей 409 Гражданского кодекса Российской Федерации по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного - уплатой денежных средств или передачей иного имущества.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.04.2010 года № 22 « О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров и других вещных прав», иск покупателя о государственной регистрации перехода права собственности подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Судом установлено и следует из выписки единого государственного реестра недвижимости от 11.063.2024 года, что правообладателем земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1000 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>, и жилого здания, кадастровый №, назначение – жилое, местоположение: 

<

адрес>, площадь – 93,7 кв.м., является ФИО2 (л.д. 9-10).

Из договора займа денежных средств от 20.01.2022 года, следует, что ФИО1, (Займодавец) и ФИО2 (заемщик), заключили договор, согласно которого займодавец передает в собственность Заемщику денежные средства в размере 1600000 рублей, а Заемщик обязуется вернуть Займодавцу сумму займа в срок до 20.01.2023 года и уплатить проценты на нее, в сроки и в порядке предусмотренные договором (п.1.1. договора займа). В целях обеспечения надлежащего исполнения своих обязательств по возврату суммы займа, Заемщик предоставляет в залог Займодавцу принадлежащее на праве собственности Заемщику – имущество в виде здания и земельного участка (п.2.1. договора займа). В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения одной из сторон обязательств по настоящему договору, одна сторона обязана возместить другой стороне причиненные таким неисполнением убытки (п.3.1. договора займа). За несвоевременный возврат суммы займа, заемщик уплачивает займодавцу неустойку (пени) в размере 0,1 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (п.3.2. договора займа). За нарушение сроков уплаты процентов, заемщик уплачивает займодавцу неустойку (пени) в размере 0,2 % от неоплаченной вовремя суммы за каждый день просрочки (п.3.3. договора займа). Срок рассмотрения претензии – 5 дней (п.5.1. договора займа) (л.д. 11-12).

Распиской от 20.01.2023 года подтверждается факт получения денежных средств в размере 1 600 000 рублей ФИО2 от ФИО1(л.д. 14/а).

Согласно договора залога от 20.01.2022 года, в обеспечение возврата займа ФИО2, передает ФИО1 свое имущество состоящее из земельного участка и жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> (п.1.1. договора залога). Цена закладываемого имущества определена сторонами договором, сумма 1 600 000 рублей. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора залога. Так же в договоре указано, что ФИО4, дает согласие на предоставление в залог имущество указанное в п.1.1. настоящего договора (л.д. 13-14).

Истцом ФИО1 23.01.2023 года в адрес ответчика ФИО2, была направлена претензия, с требованием в течении пяти календарных дней с момента получения настоящей претензии, погасить задолженность в размере 1600000 рублей – сумма основного долга, 400000 рублей – проценты за пользование суммой займа, 10000 рублей – неустойка за просрочку возврата суммы основного долга, 5000 рублей – неустойка за просрочку возврата процентов за пользование суммой займа, всего 2015000 рублей (л.д. 15), ответом на которую 25.01.2023 года ФИО2 предлагает взамен исполнения своих обязательств по договору займа денежных средств предоставить отступное в виде следующего имущества: земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1000 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>, и жилого здания, кадастровый №, назначение – жилое, местоположение: 

<

адрес>, площадь – 93,7 кв.м.

Согласно соглашения об отступном от 27.01.2023 года, стороны пришли к соглашению о прекращении обязательства Должника, указанного в п.1.2. настоящего соглашения, предоставлением отступного в форме передачи кредитору имущества, в виде жилого дома и земельного участка расположенного по адресу: 

<

адрес> (л.д. 16-17).

Таким образом, в связи с заключением соглашения об отступном, между сторонами прекращается денежное обязательство по договору займа, в связи с передачей кредитору имущества, указанного в указанном соглашении, в связи с чем пояснение ответчика ФИО2 об обязательстве в ближайшее время погасить долг по договору займа, не являются основополагающими при разрешении спора о государственной регистрации права на недвижимое имущество. 

Согласно п. 2.3 Соглашения об отступном от 27.012023 года, имущество, указанное в п. 2.1 настоящего соглашения, и титул собственности на него переданы Кредитору в момент подписания настоящего соглашения об отступном. Стороны согласны признать настоящее соглашение в качестве передаточного акта, подтверждающего передачу от Должника Кредитору имущества, указанного в п. 2.1 Соглашения, и титула собственности на него без подписания отдельного акта приема- передачи и иных документов.

Требования от третьего лица ФИО4 о приобретении доли в праве, принадлежащей ответчику, не поступили, требования о выделе доли должника в общем имуществе не заявлены.

Согласно ст. 69 ч. 2 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в едином государственном реестре недвижимости.

Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В силу п. 3 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В силу абзаца 1 пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя (п. 7 ч. 4 ст. 15 Закона).

Согласно п. 2 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Как разъяснено в абзаце втором пункта 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11 июня 2020 года N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств", если по соглашению сторон в качестве отступного передано недвижимое имущество, однако должник уклоняется от регистрации перехода права собственности на этот объект, кредитор вправе потребовать осуществления такой регистрации (пункт 1 статьи 6, пункт 3 статьи 551, абзац второй пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Безусловным также является условие, что сделка, от которой уклоняется сторона ответчика, должна соответствовать закону.

Исходя из вышеперечисленных норм и разъяснений, данных Верховным Судом РФ и Высшим Арбитражным Судом РФ, в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности включаются факт заключения между истцом и ответчиком законной сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

При этом судом принято во внимание, что ответчиком ФИО2 до настоящего времени соглашение в установленном законом порядке не оспорено, не признано недействительным по основаниям, указанным в ГК РФ, данное соглашение не расторгнуто. 

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства нашли подтверждения доводы истца об уклонении ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на основании соглашения об отступном от 27.01.2023 года, в связи с чем, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований истца в части осуществления государственной регистрации перехода права собственности от ФИО5 к ФИО1

Вместе с тем, согласно ст. 3 ч. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости осуществляется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами (орган регистрации прав).

Из буквального толкования данной нормы закона следует, что ответчик ФИО2 не обладает полномочиями по осуществлению государственной регистрации перехода права собственности на недвижимые объекты, в связи с чем требование истца об обязании ответчика осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимые объекты, указанные в соглашении об отступном, не соответствует требованиям закона и не подлежит удовлетворению. 

На основании изложенного и, руководствуясь ст. 223, 307, 407, 409, 551 ГК РФ, ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к ФИО2 об обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности объектов недвижимости и осуществлении государственной регистрации перехода права собственности от ФИО2 к ФИО1 по соглашению об отступном объектов недвижимости, – удовлетворить частично.

Осуществить государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО2 (паспорт №) к ФИО1 (паспорт №) по соглашению об отступном от 27 января 2023 года: на здание, кадастровый №, назначение объекта- жилое, разрешенное использование-жилое здание, площадь – 93,7 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, и земельный участок, кадастровый №, категория- земли населенных пунктов, вид разрешенного использования- для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 1000 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 об обязании ФИО2 осуществить государственную регистрацию перехода права собственности объектов недвижимости: на здание, кадастровый №, назначение объекта- жилое, разрешенное использование-жилое здание, площадь – 93,7 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, и земельный участок, кадастровый №, категория- земли населенных пунктов, вид разрешенного использования- для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 1000 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>- отказать.

Настоящее решение суда является основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРН.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Кочубеевский районный суд Ставропольского края в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 25 июля 2024 года.

Судья Л.Н. Полякова