Дело № 2-1617/2018 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

03 сентября 2018 года г.Барнаул 

Октябрьский районный суд г. Барнаула Алтайского края в составе:

председательствующего: Фурсовой О.М., 

при секретаре: Кузьминой А.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседание гражданское дело по иску: ФИО1 к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и республике Алтай о внесении изменений в договор аренды,

Установил:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и республике Алтай о внесении изменений в договор аренды. 

В обоснование заявленных требований ссылалась на то, что 11.12.2017 г. между сторонами был заключен договор аренды №113 земельного участка из земель населенных пунктов, имеющий реестровый номер №, кадастровый номер №, по адресу : 

<

адрес>

Размер арендной платы за участок составляет 503342 руб. в год, в том числе, в месяц 41945руб,17 корп., исчисленной из стоимости земельного участка на дату заключения договора в размере 5060 000 руб.

Между тем, решением Алтайского краевого суда от 08.02.2018 года по делу №3а-221/2018 установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу : г.Бийск, Промышленная зона, территория 

<

адрес>

В связи с этим, 20.03.2018 года ФИО1, действуя, через представителя ФИО2 обратился к ответчику с заявлением об изменении размера арендной платы по договору. 

На данное предложение ответчиком 20.10.2015 г. был дан отрицательный ответ, что явилось основанием для обращения истца в суд с иском, в соответствии с которым истец просит:

п.3.3 договора изложить в следующей редакции: «Арендная плата по договору исчисляется с даты заключения договора аренды - с 11.12.2017»;

внести изменения в Приложение № 1 «Расчет арендной платы» к Договору путем изложения его в следующей редакции:

«В соответствии с подпунктом Г пункта 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером № определён в размере 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка в год и составляет:

- в год: 1 186 617 * 1,5% = 17 799 (Семнадцать тысяч семьсот девяносто девять тысяч) рублей 25 копеек;

- в месяц: 17 799/12=1 483 (Одна тысяча четыреста восемьдесят три ) рубля 27 копеек».

В судебное заседание истец не явился, извещен надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. 

Представитель ФИО1- ФИО2 исковые требования поддержала в полном объеме по вышеизложенным доводам.

Представитель ответчика межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом мнения представителя истца, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц. 

Выслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Как установлено в судебном заседании и подтверждено материалами дела, 11.12.2017 г. между межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай и ФИО1 был заключен Договор аренды №113 земельного участка, участка из земель населенных пунктов, имеющий реестровый номер №, кадастровый номер №, по адресу : 

<

адрес> Срок аренды установлен на 49 лет, договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Алтайскому краю 12.12.2017 г.

По условиям договора (п. 3.1) Размер арендной платы за участок устанавливается в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582. Порядок расчета и размер арендной платы определен в Приложении № 1 «Расчет арендной платы» к договору, являющемся его неотъемлемой частью.

В соответствии с п.3.6 договора, Размер арендной платы изменяется в одностороннем арендодателем в случаях:

3.6.1. Изменения нормативно-правовых актов Российской Федерации в случаях, предусмотренных действующим законодательством;

3.6.2. Ежегодно, но не ранее чем через год после заключения аренды, на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе на очередной финансовый год и плановый период, применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года;

3.6.3. При изменении рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем один раз в пять лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. Изменение размера арендной платы осуществляется арендодателем в одностороннем порядке с предварительным уведомлением арендатора.

В соответствии с п.6.1 договора, изменения к договору оформляются дополнительными соглашениями сторон, за исключением пункта 3.6 настоящего договора.

Размер арендной платы по договору определен на основании отчета об оценке земельного участка с определением рыночного размера годовой арендной платы от 01.11.2017 № № проводимой независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ « «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации», от 16.07.2009 № -582 и составляет:

- в год: 503342,00 (пятьсот три тысячи триста сорок два) рубля 00 коп.;

- в месяц: 503342,00/12 = 41945,17 (сорок одна тысяча девятьсот сорок пять) рублей 17 коп. 

23.08.2018 года арендатор обратился к ответчику с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды для пересмотра арендной платы в связи с уменьшением рыночной стоимости земельного участка до 1186617 руб.

19.04.2018 года письмом № ММ-2468 арендодатель отказал в этом заявлении.

Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) установлены общие основания изменения и расторжения договора.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п.1 ст.450).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п.2. ст.450).

Статьей 451 ГК РФ регулируется изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (п.1 ст.451 ГК РФ).

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (п.2. ст.451).

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора (п.3. ст.451).

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п.4. ст.451).

В силу ст.452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно ст.453 ГК РФ, при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Пунктом 3.6. договора аренды предусмотрены основания и порядок изменения размера арендной платы, а именно, в связи с инфляцией, в одностороннем порядке, и в связи с изменением рыночной стоимости участка, путем заключения дополнительного соглашения к Договору.

В силу п.4 ст.22 Земельного кодекса РФ, размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно ст.39.7. ЗК РФ, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

В соответствии со ст.65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Статья 606 ГК РФ предусматривает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.п.1 и 3 ст.614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Как указано в ОСНОВНЫХ ПРИНЦИПАХ ОПРЕДЕЛЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ПРИ АРЕНДЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, НАХОДЯЩИХСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582, арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

В соответствии с п.6. Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утв. тем же Постановлением Правительства РФ, арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле:

А = С x Р,

где:

А - арендная плата;

С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка;

Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

При заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды (п.8 Правил).

В силу п.10 указанных Правил, при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. В случае изменения рыночной стоимости земельного участка размер уровня инфляции, указанный в пункте 8 настоящих Правил, не применяется.

Как следует из п.3.6 договора аренды, Приложения № 2 к нему, положения договора в части определения размера и изменения арендной платы полностью соответствуют приведенным выше положениям закона.

Для подтверждения доводов об изменении рыночной стоимости земельного участка, истцом предоставлено решение Алтайского краевого суда от 08 февраля 2018 года, по делу № 3а-221/2018 по административному исковому заявлению ФИО1 к Правительству Алтайского края, Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по алтайскому краю, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Алтайскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

Вышеуказанным решением установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №,расположенного по адресу : 

<

адрес> по состоянию на 09 июня 2017 года, в равном его рыночной стоимости в размере- 1186617 руб., решение вступило в законную силу 13.03.2018 года.

Таким образом, в силу вышеприведенных положений гражданского законодательства, на основании анализа предоставленных доказательств, суд приходит к выводу, что требования истца в части внесения изменений в приложение №1 расчет арендной платы к договору аренды земельного участка № от 11.12.2017 года являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Между тем требования истца об изменении даты исчисления арендной платы и соответственно об изложении п. 3.3 договора в следующей редакции : «Арендная плата подлежит исчислению с даты заключения договора аренды-11.12.2017 года» не подлежат удовлетворению по следующим основаниям

В соответствии с пунктом 2 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Пунктом 3.3 договора аренды № от 11 декабря 2017 года предусмотрено, что арендная плата по договору исчисляется с 13.06.2017 года- даты государственной регистрации права собственности Российской Федерации на участок.

Это означает, что стороны распространили действие данного договора на прошлое время. При этом, истцом договор подписан без возражений.

Согласно пункту 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Таким образом, заключая договор аренды земельного участка, стороны действовали в соответствии с принципом свободы договора, истец выразил свою волю на согласование и подписание всех условий договора и был с ними согласен, разногласий либо замечаний к нему не заявил, иных условий договора не предложил, в связи с чем, указанное условие не противоречит п. 2 ст. 425 ГК РФ и соответствует принципу платности использования земли, предусмотренному Земельным кодексом РФ, оснований для признания его недействительным не имеется. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и республике Алтай о внесении изменений в договор аренды удовлетворить частично.

Внести изменения в Приложение №1 « Расчет арендной платы», договора аренды № земельного участка от 11.1.22017 года, заключенного между межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай и ФИО1, имеющего реестровый номер №, кадастровый номер №, расположенный по адресу : 

<

адрес> путем изложения Приложения№1 в следующей редакции :

В соответствии с подпунктом Г пункта 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером № определён в размере 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка в год и составляет:

- в год: 1 186 617 * 1,5% = 17 799 (Семнадцать тысяч семьсот девяносто девять ) рублей 25 копеек;

- в месяц: 17 799/12=1 483 (Одна тысяча четыреста восемьдесят три ) рубля 27 копеек».

В остальной части иска ФИО1 -отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд через Октябрьский районный суд г.Барнаула в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: Фурсова О.М.