Дело № 2-1089/2021 9 июня 2021 года

29RS0014-01-2021-000880-49

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Ломоносовский районный суд города Архангельска в составе

председательствующего судьи Аксютиной К.А.

при секретаре судебного заседания Бородиной Е.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Архангельске гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Лавис Инвест» о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами,

установил:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Лавис Инвест» (далее – ООО «Лавис Инвест») о взыскании в пользу каждого из истцов задолженности по договору аренды от 

<

Дата> за период с 

<

Дата> по 

<

Дата> в размере по 1 537 930 руб. 97 коп., неустойки за период с 

<

Дата> по 

<

Дата> в размере по 88 115 руб. 92 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 

<

Дата> по 

<

Дата> в размере по 69 192 руб. 73 коп., а также судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере по 12 576 руб. в пользу каждого. 

В обоснование заявленных требований указано, что 

<

Дата> между индивидуальным предпринимателем ФИО3 (арендодателем) и ООО «Лавис Инвест» (арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений: нежилого помещения первого этажа 

<

№>, общей площадью 144,3 кв.м, помещения подвала, общей площадью 5 кв. м и помещения подвала, общей площадью 352,2 кв.м, расположенных по адресу: г.Архангельск, .... Указанные помещения переданы ответчику для использования под организацию общественного питания. Срок договора сторонами определен до 

<

Дата>. В последующем в связи с приобретением права собственности на нежилые помещения истцами, в договор аренды на основании дополнительного соглашения от 

<

Дата> были внесены соответствующие изменения, а также в период с 

<

Дата> по 

<

Дата> установлен размер арендной платы по 250 000 руб. ежемесячно. Согласно дополнительному соглашению от 

<

Дата> арендная плата была снижена до 200 000 руб. Поскольку ответчиком были нарушены обязательства по уплате арендных платежей решением Арбитражного суда Архангельской области от 

<

Дата> по делу № 

<

***> с ООО «Лавис Инвест» была взыскана задолженность по состоянию на 

<

Дата>. Настоящим иском истцы заявляют требование о взыскании задолженности по договору аренды за следующий период до даты расторжения договора аренды на основании решения Арбитражного суда Архангельской области от 

<

Дата> по делу № 

<

***>.

Истцы в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. Представитель истцов в судебном заседании на удовлетворении иска настаивал по изложенным в нем основаниям.

Представители ответчика в судебном заседании против иска возражали по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Настаивали на том, что арендная плата взысканию не подлежит по причине невозможности использования помещений.

Третье лицо в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, его представитель позиции по спору не выразил.

По определению суда в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле. 

Заслушав представителей сторон и третьего лица, исследовав письменные материалы дела, заслушав показания свидетеля, суд приходит к следующему.

Согласно положениям ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии со ст. 307.1 ГК РФ к обязательствам, возникшим из договора (договорным обязательствам), общие положения об обязательствах (настоящий подраздел) применяются, если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе и иных законах, а при отсутствии таких специальных правил - общими положениями о договоре (подраздел 2 раздела III).

В силу положений ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ), а также согласно п. 1 статьи 614 ГК РФ - своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу ст. 622 ГК РФ, установленные договором платежи за пользование имуществом, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора подлежат взысканию и после расторжения договора аренды вплоть до дня фактического возвращения имущества арендодателю.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 

<

Дата> между ИП ФИО3 (арендодателем) и ООО «Лавис Инвест» (арендатором) был заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование за плату следующие нежилые помещения: - нежилое помещение первого этажа №

<

№> общей площадью 144,3 кв.м, кадастровый (или условный) 

<

№>, по адресу: г.Архангельск, ...; - нежилое помещение подвала общей площадью 5 кв.м, номер на поэтажном плане 11-Н, кадастровый (или условный) 

<

№>, по адресу: г.Архангельск, ...; - нежилое помещение подвала общей площадью 352,2 кв.м, номер на поэтажном плане 9-Н, кадастровый (или условный) 

<

№>, по адресу: г.Архангельск, ... помещений составляет 501,5 кв.м. Помещения передаются для использования под организацию общественного питания (тип пункта общественного питания — кафе, с продажей алкогольных напитков, режим работы - с 00 часов до 24 часов, без выходных) (пункт 1.1 договора). 

Согласно пункту 1.2 договора срок настоящего договора устанавливается до 

<

Дата> с момента подписания.

В соответствии с пунктом 3.1 договора с учетом дополнительных соглашений к нему размер месячной платы за пользование помещениями составлял: 300 000 руб. – с 

<

Дата> и до 

<

Дата>; 300 000 руб. – с 

<

Дата> до 

<

Дата>; 400 000 руб. – с 

<

Дата>. В силу пункта 3.2 арендная плата вносится в течение срока аренды ежемесячно не позднее 5 числа текущего месяца, путем перечисления арендатором суммы арендной платы на расчетный счет арендодателя. Первый платеж в размере 200 000 руб. осуществляется арендатором в день подписания Акта приема-передачи путем перечисления арендатором суммы арендной платы на расчетный счет арендодателя. 

В этот же день 

<

Дата> сторонами был подписан Акт приема-передачи имущества к договору аренды. 

Договор аренды заключен сторонами в установленной законом форме, зарегистрирован в Росреестре 

<

Дата>, стороны приступили к его исполнению.

Кроме этого, 

<

Дата> между арендодателем и арендатором подписано дополнительное соглашение, согласно которому арендодатель обязуется компенсировать в размере 50% от общей стоимости затраты, связанные с устранением пожарных рисков (расширение проемов по пути эвакуации, изготовление 2-х приямков из подвала на ..., строительство 2-х парадно-эвакуационных выходов из подвала - 1 шт. и с 1-го этажа - 1 шт., реконструкция второго служебного пожарно-эвакуационного входа (существующего). Данное условие вступает в силу с 

<

Дата>. Стоимость аренды с 

<

Дата> будет определена отдельным соглашением сторон. Арендатор обязуется согласовывать с арендодателем виды работ, стоимость работ по устранению пожарных рисков. Также арендатор обязуется компенсировать 50% от стоимости содержания помещений (расходы на обслуживание помещений, на основании счетов, выставленных управляющей компанией) путем внесения наличных денежных средств в кассу предприятия один раз в квартал. 

Согласно дополнительному соглашению от 

<

Дата> 

<

№> арендатор выполнил следующие непредвиденные ремонтные работы, без которых объект невозможно эксплуатировать: 1) внутренние работы: замена и усиление балок перекрытия; 2) наружные работы: гидроизоляция; 3) устройство колодца для снижения давления грунтовых вод, а также арендатором выполнены работы, связанные с устранением пожарных рисков. 

В связи с тем, что арендатором понесены дополнительные расходы на выполнение ремонтных работ, арендодателем как частично компенсированы были данные расходы, так и снижена арендная плата, что никем не оспаривалось. 

<

Дата> по договору купли-продажи ИП ФИО3 продал в общую долевую собственность ФИО2 и ФИО1 (каждому по ? доле) спорные нежилые помещения с соответствующим обременением в виде аренды. Переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке в Росреестре. 

ФИО1 и ФИО2 направили в адрес ответчика дополнительное соглашение, которым стороны внесли соответствующие изменения в условия договора аренды от 

<

Дата>, в том числе и в отношении размера месячной платы, которая составила 250 000 руб. в период с 

<

Дата> по 

<

Дата>. В последующем согласно дополнительному соглашению с 

<

Дата> размер месячной арендной платы составил 200 000 руб.

Данные обстоятельства следуют из имеющего преюдициальное значение для настоящего дела с позиции ч. 3 ст.61 ГПК РФ решения Арбитражного суда Архангельской области от 

<

Дата> по делу №

<

***>, которым с ООО «Лавис Инвест» в пользу ИП ФИО1, ИП ФИО2 взыскана задолженность по договору аренды по состоянию на 

<

Дата> в размере 211 501 руб. 08 коп. – в пользу ФИО1, 100 000 руб. – в пользу ФИО2

Между тем решением Арбитражного суда Архангельской области от 

<

Дата> по делу №

<

***>, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 

<

Дата>, договор аренды нежилых помещений, заключенный между ИП ФИО1, ИП ФИО2 и ООО «Лавис Инвест», расторгнут.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истцы просят взыскать задолженность по арендной плате за период с 

<

Дата> по дату расторжения договора аренды – 

<

Дата> из расчета 200 000 руб. в месяц согласно дополнительному соглашению от 

<

Дата>.

Как пояснил представитель ответчика в ходе судебного разбирательства, в период пользования арендованными помещениями происходило затопление их грунтовыми водами, в связи с чем ответчик неоднократно обращался к арендодателям с требованием об устранении течи и снижении арендной платы. Поскольку письмом от 

<

Дата> истцами ответчику было отказано в снижении арендной платы, а требование об устранении неисправностей проигнорировано, ООО «Лавис Инвест» 

<

Дата> направило в адрес истцов требование о заключении соглашения о расторжении договора аренды, которое оставлено без удовлетворения. Настаивал на том, что у ответчика отсутствовала реальная возможность пользоваться объектом аренды в заявленный истцами период в связи с их целевым назначением, в связи с чем ответчиком в ноябре 2018 года помещения были освобождены. 

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а также в силу п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. 

Сторонами не оспаривалось, что договор аренды носил целевой характер – для размещения организации общественного питания - кафе «Блин хаус». 

Требования к устройству и содержанию помещений организаций общественного питания предусматриваются Санитарно-эпидемиологическими правилами и нормами СанПиН 2.3/

<

Дата>-20 «Санитарно-эпидемиологические требования к организации общественного питания населения», утв. постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 

<

Дата> 

<

№> (ранее на момент возникновения правоотношений – СП 2.

<

Дата>-01. 2.3.6. Организации общественного питания. Санитарно-эпидемиологические требования к организациям общественного питания, изготовлению и оборотоспособности в них пищевых продуктов и продовольственного сырья. Санитарно-эпидемиологические правила", утв. Главным государственным санитарным врачом РФ 

<

Дата>).

В силу п. 2.3 СП 2.

<

Дата>-01. 2.3.6. ориентация, размещение производственных и складских помещений, их планировка и оборудование должны обеспечивать соблюдение требований санитарного законодательства, технологических регламентов производства, качество и безопасность готовой продукции, а также условия труда работающих.

Из материалов дела усматривается, что 

<

Дата> ответчик направил в адрес ИП ФИО1 письмо, в котором просил устранить течь на цокольном этаже (нежилое помещение подвала), подготовить проект по устранению затоплений цокольного этажа в арендуемом помещении и согласовать график выполнения работ. С учетом того, что данная ситуация повторяется неоднократно, что создает неблагоприятные условия для осуществления деятельности общества, ООО «Лавис Инвест» просило согласовать снижение арендной ставки. Также общество сообщило, что в случае принятия отрицательного решения, будет вынуждено закрыть кафе, расторгнув договор аренды. 

Письмом от 

<

Дата> общество просило истцов заключить соглашение о расторжении договора аренды с 

<

Дата> в связи с невозможностью дальнейшего целевого использования арендованного помещения. Письмом от 

<

Дата> истцы отказались заключить соглашение о расторжении договора аренды. 

Несмотря на отказ со стороны арендодателей в заключении соглашения о расторжении договора аренды, ответчик принял решение об освобождении нежилых помещений, в связи с чем с 

<

Дата> расторг договоры с коммунальными службами, службой охраны. При этом по заказу ответчика 

<

Дата> специалистом ООО «Архангельское Бюро Оценки» произведен осмотр помещений, в котором зафиксировано: на всех поверхностях пола наблюдается вода, на поверхности стен – следы грибка, отслоение плитки, окрасочного и шпатлевочного слоя. 

Допрошенная в качестве свидетеля ФИО4 суду показала, что спорные помещения находились в неудовлетворительном состоянии, поскольку постоянно их подтапливало грунтовыми водами, в связи с чем была высокая влажность и неприятный запах сырости, появилась плесень, в связи с чем с сентября 2018 года ООО «Лавис Инвест» было вынуждено закрыть кафе. Арендатором предпринимались меры к расторжении договора с весны 2018 года, однако арендодатели уклонялись от подписания соглашения, ссылаясь на срок действия договора аренды. Полностью помещение было освобождено с ноября 2018 года.

У суда нет оснований не доверять показаниям допрошенного свидетеля, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний в порядке ст. 307 УК РФ. 

Кроме этого, решением Арбитражного суда Архангельской области от 

<

Дата> по делу №

<

***> с учетом выводов экспертного заключения ООО «Архангельское бюро оценки» 

<

№> от 

<

Дата> установлено, что наличие воды (влаги) в подвальных помещениях, расположенных по адресу: г. Архангельск, ..., не позволяет обеспечить сохранность имущества и здоровья людей, пребывающих в данных помещениях. Данные помещения не могут эксплуатироваться, в том числе не представляется возможным размещение предприятия общественного питания в обследуемых помещениях. Таким образом, проанализировав условия договора в совокупности с положениями ст. 612, 620 ГК РФ, суд пришел к выводу о расторжении договора аренды именно в связи с невозможностью их использования в соответствии с условиями договора. 

В соответствии с ч. 3 ст. 61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Таким образом, оценивая в совокупности имеющиеся в деле доказательства с учетом выводов преюдициальных актов, в том числе показания свидетеля, суд приходит к выводу, что истцами как арендодателями спорного нежилого помещения в заявленный в иске период не предоставлено арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, что не позволило его эксплуатировать для размещения кафе. 

Как следует из п. 3 ст. 405 ГК РФ следует, что должник не считается просрочившим пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

В силу ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (пункт 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (пункт 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3); правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (пункт 4).

Общее регулирование, содержащееся в ст. 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в п. 4 ст. 614 ГК РФ, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 

<

№> (2015), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 

<

Дата>, п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 

<

№> (2017), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 

<

Дата>, п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 

<

№> (2020), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 

<

Дата>.

Не оспаривая факты подтопления помещений, доводы представителя истцов по существу сводятся к тому, что ответственность за надлежащую эксплуатацию помещений несет арендатор, который до настоящего времени помещения не передал, в связи с чем им осуществляется их эксплуатация. Более того, именно арендатор способствовал возникновению аварийной ситуации, вызванной подтоплением помещений.

В ч. 1 ст. 35 ГПК РФ предусмотрено, что лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

В соответствии с пп. 3 и 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 

<

Дата> 

<

№> «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей в том числе в получении необходимой информации.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (ст. 56 ГПК РФ).

Оценивая действия сторон договора, суд исходит, что арендодателями не обеспечено надлежащее состояние сдаваемых в аренду помещений в спорный период, доказательств того, что ими проведены какие-либо ремонтные работы, направленные на улучшение технического состояния (устранение подтопления, плесени и др.), не представлено. Ссылки представителя истцов о том, что данная обязанность лежит на арендаторе являются необоснованными, надлежащими доказательствами не подтверждены.

При таких обстоятельствах суд считает, что требования истцов о взыскании задолженности по арендной плате являются необоснованными, в связи с чем в удовлетворении данного требования надлежит отказать. 

Доводы представителя истцов, что помещения до настоящего времени не переданы, в связи с чем на арендаторе лежит обязанность по уплате арендной платы, являются также несостоятельными с позиции вышеприведенных норм и установленных судом обстоятельств, освобождающих арендатора от внесения арендной платы. 

Производные требования о взыскании неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами также не подлежат удовлетворению. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Лавис Инвест» о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Архангельский областной суд через Ломоносовский районный суд города Архангельска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий К.А. Аксютина