Дело № 2-91/2018 

РЕШЕНИЕ

 (заочное)

Именем Российской Федерации

11 июля 2018 года г. Шарыпово

Шарыповский городской суд Красноярского края в составе:

председательствующего - судьи Ефремовой И.В.

с участием: представителя третьего лица ООО УК «Интехтраст» ФИО1 (по доверенности), 

при секретаре Байкиной С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «Гражданство», ООО «Стройинвест ММН» о признании договора участия в долевом строительстве недействительным, признании подвала и технического этажа общим имуществом собственников,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 обратился в суд с иском к ответчикам ООО «Гражданство», ООО «Стройинвест ММН» о признании договора участия в долевом строительстве недействительным, признании подвала и технического этажа общим имуществом собственниковпомещений в многоквартирном доме, ссылаясь на то, что он является собственником помещения, находящегося по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ он получил выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ и узнал, что в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

адрес> подвальное помещение и технический этаж (подвал площадью 356,4 кв.м., расположен по адресу 

<

адрес>, технический этаж площадью 329,6 кв.м., расположен по адресу 

<

адрес> были переданы во владение и пользование (фактическив собственность) ООО «Стройинвест ММН» по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «16» октября 2013 года сделана запись регистрации №. В многоквартирном доме на всей площади подвального помещения размещены трубопроводы, запорные арматуры, системы горячего и холодного водоснабжения, теплоснабжения, обслуживающие более одного помещения. Из помещения технического этажа осуществляется непосредственный доступ к крыше многоквартирного дома и присутствуют инженерные коммуникации (трубы), обслуживающие более одного помещения. Таким образом, устанавливается факт, что данные помещения отвечают признаками общего имущества многоквартирного дома.

Нахождение подвального помещения и технического этажа в индивидуальной собственности создает препятствия по надлежащему содержанию общедомового имущества, а именно: в случае проведения аварийных и непредвиденных работ, а также при проведении плановых/внеплановых осмотров общего имущества у сотрудников обслуживающей организации будет отсутствовать беспрепятственный доступ к общему имуществу многоквартирного дома, что создает угрозу для жизни и здоровья граждан, а также их имуществу. Таким образом, полагает, что спорный договор между ООО «Гражданство» и ООО «Стройинвест ММН» нарушает права и законные интересы собственников помещений на безопасные и комфортные условия проживания. Более того, указанные помещения вообще изначально не могли быть объектом сделки по отчуждению такого имущества в чью-либо собственность. Такое имущество изначально в силу закона является общедомовым и предназначено в первую очередь для обслуживания самостоятельных помещений, а не для целей его передачи в индивидуальную собственность. Функции управляющей организации в отношении многоквартирного дома осуществляет ООО Управляющая компания «Интехтраст». В связи с чем истец просит суд признать договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ООО «Гражданство» и ООО «Стройинвест ММН» недействительным; признать подвал площадью 356,4 кв.м., расположенный по адресу 

<

адрес>, и технический этаж площадью 329,6 кв.м., расположенный по адресу 

<

адрес> общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу 

<

адрес>.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, будучи извещенными о времени и месте слушания дела надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие, выразив согласие на рассмотрение дела в порядке заочного производства.

Представители ответчиков ООО «Гражданство», ООО «СтройинвестММН»в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просили, возражений в суд не направили.

Представитель третьего лица ООО УК «Интехтраст» в судебном заседании против удовлетворения исковых требований не возражала.

При указанных обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков в порядке заочного производства.

Заслушав представителя третьего лица, исследовав материала дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

В соответствии ч. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491.

Согласно пп. "а" п. 2 указанных Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

В силу п. 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а такжемеханического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях; внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.

В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях (п. 6 Правил).

В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) отвнешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях (п. 7 Правил).

Как установлено в судебном заседании и следует из свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, технического паспорта помещения, истец ФИО2 является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> площадью 110,6кв.м. (т.1 л.д.11,12).

С ДД.ММ.ГГГГ управлением указанным многоквартирным домом осуществляет ООО УК «Интехтраст» (т.1 л.д.196-210, 241-249, т.2 л.д.1-18, 19-46).

Согласно договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «Гражданство» (застройщиком) и Обществом с ограниченной ответственностью «Стройинвест ММН» (участником долевого строительства), застройщик обязался построить и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства: помещение №, тип этажа-технический этаж, общей площадью 329,6 кв.м. и помещение №,тип этажа-подвал, общей площадью 356,4кв.м., а участник обязался уплатить застройщику обусловленную договором цену в предусмотренный договором срок и при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию принять объект долевого строительства. Право собственности на объект долевого участия возникает у участника с момента государственной регистрации указанного права в установленном действующим законодательством порядке (т.1 л.д.19-23).

Таким образом, при строительстве многоквартирного жилого 

<

адрес> запроектированы нежилые помещения № на техническом этаже, общей площадью 329,6 кв.м. и помещение № в подвале дома, общей площадью 356,4 кв.м.

Согласно кадастровому паспорту разрешено использование земельного участка с кадастровым номером № (предыдущий №) для эксплуатации многоквартирного жилого дома (т.1 л.д.214-215).

Из материалов дела следует, что многоквартирный жилой дом введен в эксплуатациюна основанииразрешения Отдела архитектуры и градостроительства Администрации г. Шарыпово Красноярского края от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.211-213).

Как следует из выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество объект долевого строительства помещение № технического этажа, проектной (планируемой) площадью 329,6 кв.м., и помещение № подвала, проектной (планируемой) площадью 356,4 кв.м., местоположение: 

<

адрес>, по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрированы за ООО «Стройинвест ММН» (т.1 л.д.30-32,33-37, 219-226).

Из технического паспорта многоквартирного жилого 

<

адрес> следует, что в состав нежилого помещения № –подвал, общей площадью 356,47 кв.м. входят следующие помещения: нежилая комната № площадью кв.м.; нежилая комната № площадью 115,7 кв.м.; нежилая комната № площадью98,1 кв.м.; нежилая комната № площадью 10,0 кв.м.; нежилая комната № площадью 34,4 кв.м.; нежилая комната № площадью 98,2 кв.м.; в состав нежилого помещения №-технический этаж, общей площадью 329,6 кв.м. входит нежилая комната № площадью 329,6 кв.м.(т.1 л.д.154-195).

Согласно акту проверки от ДД.ММ.ГГГГ по заявлению истца ФИО2 Шарыповской межрайонной прокуратурой проведена проверкапроведена проверка соблюдения требований Жилищного кодекса РФ при распоряжении помещениями подвала и технического этажа многоквартирного 

<

адрес>, в ходе которой установлено, что вход в помещение подвала расположен сторца многоквартирного дома, дверь, ведущая в подвал, запирается на ключ, который находится на хранении у консьержа дома. Помещение подвала разделено на четыре части. Проход по всему помещению подвала осуществляется свободно. Какие-либо двери, иные устройства, ограничивающие проход по помещению подвала отсутствуют. На всей площади подвала, преимущественно в потолочной части, расположены сети инженерно-технического обслуживания многоквартирного дома, запорная арматура, вентили, датчики и приборы учета. Помещение технического этажа расположено на 8 этаже многоквартирного дома. Вход в помещение технического этажа свободный, оборудован деревянными дверьми, которые на замок не закрываются. Из помещения технического этажа осуществляется непосредственный доступ к крыше здания. Присутствуют инженерные коммуникации (трубы),освещение отсутствует(т.1 л.д.24-25).

Из разъяснений указанных норм Конституционного Суда Российской Федерации в определении от 19.05.2009 N 489-О-О следует, что если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, то есть общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников, то есть к общему имуществу собственников жилых помещений многоквартирного дома относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения.

Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались. Данное обстоятельство подлежит установлению на основании имеющихся в деле документов, в том числе документов технического учета.

Из анализа положений ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ вопрос отнесения тех или иных помещений к общему имуществу многоквартирного дома требует установления и исследования фактических обстоятельств и связан с назначением помещений - предназначены ли они для обслуживания более одного помещения в данном доме, связаны ли с назначением последних и следуют ли их судьбе. При этом разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от возможности его использования в самостоятельных целях или только вспомогательно.

В соответствии со СНиП 2.04.01-85* "Внутренний водопровод и канализация зданий" прокладку разводящих сетей внутреннего водопровода в жилых и общественных зданиях следует предусматривать в подпольях, подвалах, технических этажах и на чердаках. Прокладку внутренних канализационных сетей надлежит предусматривать открыто - в подпольях, подвалах, цехах, подсобных и вспомогательных помещениях, коридорах, технических этажах и в специальных помещениях, предназначенных для размещения сетей, с креплением к конструкциям зданий (стенам, колоннам, потолкам, фермам и др.), а также на специальных опорах.

Действующие строительные нормы и правила допускают выделение в составе многоквартирного жилого дома помещений, предназначенных исключительно для размещений инженерных коммуникаций и технического оборудования, обслуживающего многоквартирный жилой дом. По смыслу приведенных строительных норм иной вариант использования указанных помещений противоречит их служебному назначению и технической эксплуатации.

Как следует из объяснений представителя ООО УК «Интехтраст» спорные нежилые помещения, как самостоятельный объект недвижимости никогда не использовались, в них располагаются системы (трубы), обслуживающие многоквартирный жилой дом.Указанное свидетельствует о том, что спорные помещения всегда использовались для нужд владельцев помещений многоквартирного дома.

Кроме того, как следует из заключения судебной строительно-технической экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ Комнаты №, №, №, №, № в составе помещения № в уровне подвала, помещения №, № в уровне подвала, помещения №, №I, №II, №Ш в уровне технического этажа имеют признаки соответствия помещениям (комнатам), предназначенным для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>.

Комнаты №, №, №, №, № в составе помещения № в уровне подвала, помещения №I, №IIв уровне подвала, помещения №, №I, №II, №IIIв уровне технического этажа являются общим имуществом (местами общего пользования) в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>.

В комнатах №, №, №, №, № в составе помещения № в уровне подвала имеется инженерное оборудование, предназначенное для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, а именно: вдоль наружных стен на высоте от 0,5м до 0,85м от уровня пола проложены горизонтальные трубопроводы с вертикальными ответвлениями (стояками) системы отопления. В комнате № устроено оборудование измерения и учета показателей теплоносителя; в грунтовом полу траншейным способом проложены трубопроводы системы канализации, у стен расположены канализационные стояки; вдоль стен на высоте до 2,0м от уровня пола проложены трубопроводы системы водоснабжения. В комнате № находится водомерный узел холодной воды, состоящий из запорной арматуры, двух манометров и водомерного счетчика; в комнатах № и № под плитами перекрытия проложены кабели системы электроснабжения и электрическая проводка.

В помещении №I в уровне подвала расположен бункер ствола общедомового мусоропровода.

В помещении №II в уровне подвала имеется инженерное оборудование, предназначенное для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, а именно: приборы учета и измерения показателей горячей воды в системе водоснабжения, состоящие из запорной арматуры, манометров и водомерных счетчиков, водяных насосов, термометров; вдоль наружной стены на высоте 1,8м от уровня пола проложены горизонтальные трубопроводы с вертикальными ответвлениями (стояками) системы отопления; вдоль наружных стен на высоте 1,8м от уровня пола проложены трубопроводы системы водоснабжения.

В помещении № в уровне технического этажа имеется инженерное оборудование, предназначенное для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, а именно: в уровне полов имеются горизонтальные трубопроводы системы горячего водоснабжения (верхний контур) с участками вертикальных ответвлений (стояками), пропуск которых осуществлен в нижерасположенное перекрытие (над 7 этажом). Запорная арматура и измерительные приборы (приборы учета) отсутствуют.

В помещении №I в уровне технического этажа расположена труба (ствол с загрузочными навесными клапанами) общедомового мусоропровода.

В помещении №II в уровне технического этажа имеется электрошкаф, обеспечивающий лифтовое оборудование многоквартирного дома.

В помещении №Ш в уровне технического этажа имеется инженерное оборудование, предназначенное для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, а именно: лестница для доступа в машинное отделение лифтовой шахты с лифтовым оборудованием многоквартирного дома; в уровне полов имеются горизонтальные трубопроводы системы горячего водоснабжения (верхний контур) с участками вертикальных ответвлений (стояками), пропуск которых осуществлен в нижерасположенное перекрытие (над 7 этажом). На трубопроводах имеется запорная арматура; шкафы сетевых коммуникаций (интернет, телевидение) с сетевыми коммутаторами и кабелями (т.2 л.д.102-166).

Доказательств обратного, вопреки ст.56 ГПК РФ, суду не представлено, на них ответчики не ссылались, ограничившись отрицанием самого факта использования спорных помещений в общедомовых нуждах.

Таким образом, спорные нежилые помещения подвала и технического этажа, в которых находятся общедомовые инженерные коммуникации, предназначены для обслуживания и эксплуатации всего жилого дома, самостоятельного назначения не имеют, в связи с чем они относятся к общему имуществу многоквартирного домаи предназначались для обслуживания многоквартирного дома, по смыслу ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Доводы представителя ответчика ООО «Стройинвест ММН» о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям о признании сделки от ДД.ММ.ГГГГ недействительной, суд отклоняет, поскольку истец ФИО2 стороной указанного договора не являлся, о нарушенном праве узнал лишьДД.ММ.ГГГГ, когда получил выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ и обнаружил, что в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>, подвальное помещение и технический этаж были переданы во владение и пользование ООО «Стройинвест ММН», обратился в суд в пределах трехлетнего срока со дня, когда узнал о нарушении своего права.

Ссылка представителя ответчика«Стройинвест ММН» на то, что истец и ранее, в период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ, обращался в органы Росреестра и получал сведения из ЕГРН о наличии оспариваемого договора, не состоятельна, так как опровергается сведениями, предоставленными филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Красноярскому краю (т.1 л.д.228-229).

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

На основании вышеизложенное, исходя из положений ГК РФ о недействительности сделок, суд признает договор № от ДД.ММ.ГГГГ на участие в долевом строительстве, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Гражданство» и Обществом с ограниченной ответственностью «Стройинвест ММН», предусматривающий передачу в собственность последнему нежилого помещения № находящегося на техническом этаже дома, общей площадью 329,6 кв.м., и нежилого помещения №, находящегося в подвале дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, которые отнесены законом к общему имуществу дома, недействительным.

При таких обстоятельствах исковые требования являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-198, 235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Признать недействительным договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Гражданство» и Обществом с ограниченной ответственностью «СтройинвестММН» в части передачи Обществу с ограниченной ответственностью «Стройинвест ММН» нежилых помещений: помещения №, общей площадью 329,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>1, общей площадью 356,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Признать нежилое помещение №, общей площадью 329,6 кв.м., и нежилое помещение №, общей площадью 356,4 кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес> общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Шарыповский городской суд Красноярского края в течение месяца со дня его составления в окончательной форме.

Председательствующий И.В.Ефремова