Дело №2-11/2020 (№2-1364)

З А О Ч Н О Е 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 января 2020 года г.Гурьевск

Гурьевский районный суд Калининградской области в составе: 

председательствующего судьи Олифер А.Г.,

при помощнике ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 ФИО13 к Арлавичусу ФИО14, Матулевич ФИО15, действующей от своего имени и в своих интересах, а также от имени и в интересах несовершеннолетних ФИО16, о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка,

у с т а н о в и л:

ФИО2 обратилась с иском к ФИО3, ФИО4, действующей от своего имени и в своих интересах, а также от имени и в интересах своих несовершеннолетних детей ФИО17 указывая, что 25.12.2017 года между истицей и ответчиками заключен договор купли-продажи, по условиям которого истица продала ответчикам принадлежавшие ей жилой дом 

<

адрес >. Цена договора, составившая 700000 рублей, подлежала уплате ответчиками истице в следующем порядке: 408026 рублей в счет стоимости жилого дома – за счет средств предоставленного ФИО4 материнского капитала; 291974 рублей в счет стоимости земельного участка – наличными за счет собственных средств ответчиков. 29.12.2017 года на основании заключенного договора произведена государственная регистрация права долевой собственности ответчиков на вышеуказанное имущество. При этом, денежные средства в сумме 291974 рубля за земельный участок уплачены ответчиками истице в день подписания договора. Оставшиеся 408026 рублей до настоящего времени истицей не получены по причине отказа ответчикам пенсионным фондом в расходовании средств материнского капитала. По приведенным доводам, со ссылкой на положения ст.ст.450, 452 ГК РФ истица просила расторгнуть заключенный с ответчиками договор от 25.12.2017 года купли-продажи жилого дома и земельного участка, прекратив их право собственности в отношении спорного имущества, признав право собственности на имущество за истицей, взыскав с ответчиков в пользу истицы 30000 рублей и 10200 рублей в возмещение расходов на оплату, соответственно, услуг представителя и государственной пошлины в связи с обращением с настоящим иском.

Протокольными определениями суда от 14.10.2019 года и от 09.12.2019 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Калининградской области и Управление ПФР в г.Калининграде (межрайонное).

Истица ФИО2 в судебное заседание не явилась; её представитель ФИО5 по доверенности требования иска поддержала по приведенным в нем доводам.

Ответчики ФИО3, ФИО4, действующая от своего имени и в своих интересах, а также от имени и в интересах несовершеннолетних ФИО18 неоднократно извещавшиеся о времени и месте рассмотрения дела заблаговременно и надлежащим образом, ни в одно судебное заседание не явились; от получения судебных извещений уклонились, о чем свидетельствует возвращение адресованной им судебной корреспонденции с отметками ОПС «за истечением срока хранения»; правом участия в деле через представителя не воспользовались; мотивированных возражений по существу иска не представили.

При таких обстоятельствах в отсутствие возражений стороны истца на основании ч.1 ст.233 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в порядке заочного производства.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим, гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с п.п. 1 и 2 ст.307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В силу п.1 ст.307.1 ГК РФ к обязательствам, возникшим из договора (договорным обязательствам), общие положения об обязательствах (настоящий подраздел) применяются, если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе и иных законах, а при отсутствии таких специальных правил - общими положениями о договоре (подраздел 2 раздела III).

В соответствии с п.п. 1 и 3 ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

Согласно ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1).

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору (пункт 2).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (пункт 4).

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иным обычно предъявляемым требованиям. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ)

Согласно п.1. ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как определено пунктами 2 и 3 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).

Согласно пункту 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В силу п.п. 1 и 5 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

К отдельным видам договора купли-продажи (в т.ч. продажа недвижимости) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Согласно п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По смыслу приведенной нормы, ссылающаяся на существенное нарушение договора сторона должна представить суду соответствующие доказательства наличия такого нарушения договора: неполучение доходов, возможное наступление дополнительных расходов или других последствий, существенно отражающихся на интересах стороны. Сам же факт наличия такого нарушения в силу ст. 450 ГК РФ не может служить основанием для расторжения договора.

Как установлено в ходе рассмотрения дела, по договору от 25.12.2017 года, заключенному между ФИО2 (Продавец), с одной стороны, и ФИО3, ФИО6, действующей от своего имени и в свих интересах, а также от имени и в интересах несовершеннолетних ФИО19 (Покупатели), с другой стороны, ответчики приобрели у истицы по 1/4 доле каждый в праве собственности на жилой дом 

<

адрес >

По условиям договора, стоимость отчуждаемого недвижимого имущества составляет 700000 рублей, из которых:

291974 рубля уплачивается Покупателями Продавцу наличными за счет собственных средств до подписания договора;

408 0126 рублей уплачивается Продавцу за счет средств федерального бюджета в соответствии с Федеральным законом от 29.12.2006 года №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», на основании Государственного сертификата на материнский (семейный) капитал серии МК-7 №0192707, выданный по решению УПФР в городе Калининграде (межрайонное) от 11.02.2015 года №1, и справки о размере (оставшейся части) материнского (семейного) капитала №2490 от 20.12.2017 года путем перечисления на счет Продавца №4230 хххх хххх хххх 9900, открытый в Калининградском отделении ПАО «Сбербанк России» (пункт 3 договора).

Право собственности Покупателей на отчуждаемое имущество возникает с момента государственной регистрации перехода такого прав к ним от Продавца (пункт 10).

Часть денежных средств в счет стоимости приобретаемого имущества в сумме 291974 рубля уплачена Покупателями Продавцу в день подписания договора, что подтверждается содержащейся на последнем листе договора собственноручной распиской ФИО2

Право долевой собственности ответчиков на жилой дом и земельный участок на основании договора купли-продажи зарегистрировано Управлением Росреестра по Калининградской области 29.12.2017 года.

ФИО4 состоит в зарегистрированном ДД.ММ.ГГ браке с ФИО3; имеет двух несовершеннолетних детей – ФИО20

Как усматривается из представленных Управлением ПФР по г.Калининграду (далее также – Управление) по запросу суда документов, в связи с рождением второго ребенка, 11.02.2015 года Управлением выдан ФИО4 государственный сертификат серии МК-7 №0192707, подтверждающий право на получение в соответствии с Федеральным законом от 29.12.2006 года №256-ФЗ средств материнского (семейного) капитала в размере 453026 рублей.

По состоянию на дату совершения сторонами сделки купли-продажи недвижимости остаток средств материнского (семейного) капитала жилого дома с учетом имевшего место ранее распоряжения частью средств составлял 408026 рублей. 

01.02.2018 года ФИО4 обратилась в Управление ПФР в г.Калининграде (межрайонное) с заявлением о распоряжении остатком средств материнского капитала на оплату приобретаемых по уже на тот момент времени заключенному с истицей ФИО2 и прошедшему государственную регистрацию договору купли-продажи от 25.12.2017 года жилого дома и земельного участка под ним.

Решением Управления от 01.03.2018 года заявительнице отказано в распоряжении средствами материнского капитала по основанию, предусмотренному п.2 ч.2 ст.8 Федерального закона от 29.12.2006 года №256-ФЗ, по мотиву невозможности прийти к выводу о пригодности приобретенного по договору жилого дома к постоянному круглогодичному проживанию, с указанием о необходимости представления технической документации на дом, а также дополнительного соглашения к договору купли-продажи.

05.04.2018 года ФИО4 повторно обратилась в Управление с заявлением о распоряжении средствами материнского капитала, дополнительно представив, помимо прочего, технический паспорт на приобретенный по договору дом, а также не прошедшее государственную регистрацию дополнительное соглашение с истицей, датированное 01.02.2018 года, к договору купли от 25.12.2017 года, которым пункт 3 договора изложен в новой редакции, согласно которой стоимость жилого дома составляет 408026 рублей, стоимость земельного участка под ним составляет 291974 рубля; в остальном данный пункт договора оставлен без изменения.

Решением Управления от 28.05.2018 года в распоряжении средствами материнского капитала ФИО4 вновь отказано по тому же, что и прежде основанию в виду невозможности прийти к выводу о пригодности приобретенного по договору жилого дома для постоянного проживания, поскольку, как усматривается из представленного технического паспорта, оконные и дверные проемы дома не заполнены (отсутствуют окна и двери), дом без отделки.

Данное обстоятельство, в частности, подтверждается собственно техническим паспортом жилого дома по адресу: 

<

адрес >, составленным ООО «ТрансЗападСтрой» по состоянию на 23.03.2018 года.

Таким образом, денежные средства в счет большей части стоимости проданного ответчикам недвижимого имущества истицей не получены, в связи с чем 16.04.2019 года и повторно 28.05.2019 года истица обратилась к ответчикам с письменной претензий, содержащей требование о расторжении договора, направив её посредством почтового отправления по известному адресу их регистрации, указанному в договоре купли-продажи, которая ответчиками не получена и возвращена отделением почтовой связи истице как невостребованная адресатами.

Разрешая требования иска, суд исходит из следующего.

Так, согласно позиции, выраженной в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №5, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017 года, неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи, поскольку в результате длительного неисполнения покупателем обязательств по оплате приобретенных у продавца объектов недвижимости в значительной степени лишает последнего того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. Такое нарушение условий договора со стороны покупателя является существенным и порождает у продавца право требовать расторжения договора купли-продажи и возврата переданного покупателю имущества. Утверждение об обратном противоречит положениям п.2 ст.450 ГК РФ, согласно которому существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Определяя существенность нарушения, допущенного покупателем, суд должен исходить из установленного им обстоятельства о том, что продавец не получил вообще никакой денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Поскольку, как установлено судом при рассмотрении настоящего дела, истица ФИО2 как продавец в течение всего периода времени с даты заключения договора от 25.12.2017 года и последующей регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок к ответчикам по обстоятельствам, объективно не зависящим от неё, а, напротив, зависящим от ответчиков, не получила от них встречного исполнения в виде оплаты части стоимости приобретенного ими имущества, следует полагать вытекающие из договора обязательства покупателей существенным образом ими нарушенными, в связи с чем заключенный сторонами договор подлежит расторжению.

Далее, согласно пункту 4 статьи 453 ГК РФ, в том случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (гл. 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В силу п.1 ст.1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.

В соответствии со ст.1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

По смыслу приведенной нормы, неосновательным обогащением следует считать не то, что исполнено в силу обязательства, а лишь то, что получено стороной в связи с этим обязательством и явно выходит за рамки его содержания.

По смыслу нормы пункта 4 статьи 453 ГК РФ в корреспонденции с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ, в случае нарушения равноценности встречных предоставлений сторон на момент расторжения договора сторона, передавшая деньги либо иное имущество во исполнение договора, вправе требовать от другой стороны возврата исполненного в той мере, в какой встречное предоставление является неравноценным.

Согласно разъяснению, приведенному в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума ВАС РФ №10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Данная позиция нашла свое подтверждение и в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №5, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017 года, согласно которому вывод о том, что неисполнение обязанности по оплате проданного товара не влечет возникновения у продавца права на расторжение договора купли-продажи, а порождает у него лишь право требовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами, основан на неправильном толковании п.3 ст.486 ГК РФ, поскольку из буквального толкования данной правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Согласно абзацу четвертому указанного пункта в силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст.1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102 и 1104 указанного кодекса.

В силу приведенных обстоятельств, при наличии оснований для расторжения заключенного между сторонами договора по мотиву существенного нарушения его условий со стороны ответчиков, требование иска в части возвращения ответчиками истицей полученного по договору недвижимого имущества представляются суду обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Исходя из положений ст.ст.88, 94, 98, 100 ГК РФ, имеются основания для возмещения ответчиками истице понесенных ею в связи с обращением с настоящим иском расходов по оплате государственной пошлины в сумме 10200 рублей, а также по оплате услуг представителя, разумный размер которых, с учетом положений постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года №1, правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определениях от 24 декабря 2004 года №454–О, от 13 октября 2009 года №1285–О–О, 22 марта 2011 года №437–О–О, с учетом объема и сложности дела, времени его рассмотрения и степени участия в нем представителя истицы, исходя из соображений разумности и справедливости, суд определяет в сумме 5000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198, 233-235 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Требования иска ФИО2 ФИО21 удовлетворить частично.

Расторгнуть договор от 25.12.2017 года купли-продажи жилого дома 

<

данные изъяты> и земельного участка 

<

данные изъяты> расположенных по адресу: 

<

адрес > заключенный между ФИО2 ФИО22, с одной стороны, и Арлавичусом ФИО23, Матулевич ФИО24, с другой стороны.

Возвратить жилой дом 

<

данные изъяты> и земельный участок 

<

данные изъяты> расположенные по адресу: 

<

адрес >, в собственность ФИО2 ФИО25, прекратив право собственности Арлавичуса ФИО26, Матулевич ФИО27.

Взыскать с Арлавичуса ФИО28, Матулевич ФИО29, а также ФИО31 ФИО32 в лице законного представителя последних – Матулевич ФИО33 в пользу ФИО2 ФИО34 в равных долях 5000 рублей, то есть по 1250 рублей с каждого в возмещение расходов по оплате услуг представителя; а также в равных долях 10200 рублей, то есть по 2550 рублей с каждого в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.

Настоящее решение является основанием для аннулирования записи в Едином государственном реестре прав на недвижимость о государственной регистрации права долевой собственности Арлавичуса ФИО35, Матулевич ФИО36, ФИО37 ФИО38 на жилой дом 

<

данные изъяты> и земельный участок 

<

данные изъяты> расположенные по адресу: 

<

адрес > и регистрации права собственности ФИО2 ФИО39.

В соответствии со ст.237 ГПК РФ, ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий А.Г. Олифер 

Мотивированное решение изготовлено 20.01.2020 года.