Дело № 2-1855/18

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Черкесск КЧР 06 июня 2018 года 

Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской Республики в составе председательствующего судьи Турклиевой Ф.М.,

при секретаре судебного заседания Коркмазове М.У.,

с участием:

представителя истца ФИО1,

представителя ответчика–адвоката Сулеймановой С.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 о снятии обременения,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3 и просит снять обременение права в виде залога и исключить сведения об ограничении (обременении) залоге их Единого Реестра прав Управления Росреестра на квартиру, находящуюся по адресу: КЧР, 

<

адрес>. При этом истец ссылается на то обстоятельство, что ее супругу ФИО4 принадлежала вышеуказанная квартира. Квартира была приобретена с условием о рассрочке платежа, то есть стоимость квартиры составляла 125000 руб., из которых до подписания договора купли-продажи с ФИО3 были уплачены 42000 руб., остаток суммы 83000 руб. покупатель обязался уплатить до 01.05.2001 года. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра с ограничением (обременением) права в виде залога. 04.07.2017 года ее супруг умер. При жизни в указанный в договоре срок он уплатил стоимость квартиры продавцу, однако, его трудовая деятельность была связана с постоянными выездами на грузовом транспорте за пределы республики, по этой причине он в установленном порядке не снял обременение, а позже ФИО3 уехала из города на постоянное место жительства. На момент сделки она проживала по ул.Калантаевского вместе с сыном, который по доверенности совершил сделку. Уже более пяти лет связь с ответчиком не поддерживается. Она (истец) является наследником первой очереди, и после смерти супруга она обратилась к нотариусу с заявлением о принятии наследства, где и выяснилось указанное обстоятельство. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное. В данном случае, так как один из физических лиц –участников сделки, соответственно залогодержатель, не подал заявление на снятие обременения, снятие в его пользу обременения в общем порядке невозможно. Расчет был произведен, от продавца претензий не поступало. С 2001 года ФИО4 был прописан в указанной квартире, а в настоящий момент там проживает она с сыном, его женой и внуком. 

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, о причинах неявки суд не уведомила, о времени и месте рассмотрения дела извещена. Со слов своего представителя истец знает о судебном заседании, принимать участие в судебном разбирательстве не желает, исковые требования поддерживает. При таких обстоятельствах, суд определил рассмотреть гражданское дело в отсутствие истца с участием его представителя по доверенности.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании внесла редакционные уточнения в исковые требования, просила прекратить залог недвижимости на квартиру, расположенную по адресу: КЧР, 

<

адрес>, номер регистрации 09-0104-30/2000-552.2 от 29.12.2000 года, удовлетворить исковые требования в уточненной редакции по изложенным в исковом заявлении основаниям.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, установить фактическое место ее жительства не представилось возможным, в связи с чем в силу статьи 50 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации интересы ответчика в судебном заседании представляла адвокат Сулейманова С.Д.

Представитель ответчика Сулейманова С.Д. в судебном заседании вопрос об удовлетворении исковых требований оставила на усмотрение суда.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР в судебное заседание не явился, о причинах неявки суд не уведомил и не просил о рассмотрении дела в его отсутствие, хотя был надлежащим образом уведомлен о времени и месте проведения слушания. При таких обстоятельствах суд определил рассмотреть гражданское дело в отсутствие неявившегося лица.

Выслушав в судебном заседании участников процесса, показания свидетеля, изучив представленные материалы, суд пришел к следующему выводу.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. При этом право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Государственной регистрации в силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации относит земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Основания прекращения права собственности установлены положениями статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, среди которых названо и отчуждение собственником своего имущества другим лицам.

На основании пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Как установлено статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1). 

Как видно из Договора купли-продажи от 08.12.2000 года, заключенного между ФИО3 (продавец) и ФИО4 (покупатель), продавец продал, а покупатель купил трехкомнатную квартиру площадью 51,3 кв.м., расположенную по адресу: КЧР, 

<

адрес>. Указанная квартира принадлежит продавцу на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 22.04.2000 года (пункт 3). Квартира оценена сторонами и продана за 125000 руб., из которых 42000 руб. уплачены покупателем до подписания договора, а 83000 руб. покупатель обязуется выплатить до 01.05.2001 года (пункт 5).

Так, согласно пункту 1 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 Кодекса.

Пунктом 1 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность включения в договор о продаже товара в кредит условия об оплате товара в рассрочку.

Относительно договора продажи товара в рассрочку пунктом 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена возможность отказаться от исполнения и потребовать возврата проданного товара, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный и переданный ему товар, если иное не предусмотрено договором, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. 

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (пункт 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 2 Федерального Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке" (далее Закон "Об ипотеке") ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу пункта 2 статьи 11 Закона "Об ипотеке" ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, и возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

Ипотека подлежит государственной регистрации (часть 1 статьи 19 Закона "Об ипотеке").

По смыслу части 2 статьи 20 Закона "Об ипотеке" государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.

При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство. При этом истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и сведений не допускается.

Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (часть 6 статьи 20 Закона "Об ипотеке").

Из дела правоустанавливающих документов на спорную квартиру следует, что договор купли-продажи зарегистрирован в установленном порядке, № регистрации 09-0104-30/2000-552.1 от 29.12.2000 года.

ФИО4 выдано Свидетельство № от 29.12.2000 года о государственной регистрации права собственности на спорную квартиру с ограничением (обременением) его права в виде залога. 

Вместе с тем, в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.

О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (пункт 2 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пункт 1 статьи 25 Закона "Об ипотеке" предусматривает погашение регистрационной записи об ипотеке при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Представление иных документов не требуется.

Таким образом, из системного толкования указанных норм права следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Следовательно, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, что нарушает права залогодателя, он вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.

Согласно пункту 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) в этом случае оспаривание зарегистрированного обременения осуществляется путем предъявления иска о признании обременения отсутствующим.

Поскольку законодательством не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования таких споров, предварительное обращение к государственному регистратору с соответствующим заявлением не требуется (пункт 55 постановления N 10/22).

При рассмотрении подобных дел суд обязан проверить возражения залогодержателя относительно прекращения ипотеки, если они заявлены, а также факты регистрации ипотеки по указанным в иске объектам недвижимости.

В данном случае, с подобным иском в суд обратилась наследник умершего залогодателя.

Согласно Свидетельству о смерти I-ЯЗ № от 01.08.2017 года ФИО4 умер ДД.ММ.ГГГГ. 

Из наследственного дела 36/2017 после умершего ФИО4 усматривается, что с заявлением о принятии наследства после его смерти обратилась его супруга ФИО2, наследственное имущество состоит из квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Абзацем вторым пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В силу пункта 4 статьи 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Согласно статье 38 Закона "Об ипотеке" (аналогичные положения содержатся в статье 353 Гражданского кодекса Российской Федерации) лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Таким образом, что переход права собственности не прекращает право залога, поскольку правопреемник залогодателя становится на его место. 

Согласно доводам иска, обеспеченное залогом обязательство ФИО4 перед ФИО3 по оплате переданного по договору купли-продажи имущества прекращено надлежащим исполнением.

Указанное подтверждается также свидетельскими показаниями ФИО5, показавшей суду, что она вместе с истцом (супруг истца ФИО4 по роду деятельности был постоянно в разъездах и не имел возможности лично осуществить расчет по договору), ходила к ответчику по ее месту жительства по ул.Калантаевского и присутствовала при передаче денег ответчику за квартиру. Деньги по договору переданы в полном объеме, что было оформлено соответствующей распиской. С момента покупки квартиры и по настоящее время в ней проживает семья К-вых. ФИО4 в прошлом году умер, сейчас в ней проживают ФИО2 со своим сыном и его семьей (женой и внучкой), пользуются имуществом как полноправные собственники. Никаких притязаний на квартиру со стороны бывшего собственника не поступало. 

07.03.2000 года ФИО3 выписана из указанной квартиры, с 2001 года в квартире был зарегистрирован ФИО4

При разрешении дела, суд принимает во внимание, что у истца отсутствует иная возможность прекратить обременение, кроме как по решению суда, в данном случае, обращение сторон с совместным заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке в регистрирующий орган невозможно. Договор купли-продажи квартиры сторонами исполнен, при этом действия истца при совершении сделки являлись добросовестными, с 2001 года и до смерти покупатель проживал в квартире, его право собственности на спорную квартиру зарегистрировано в установленном порядке. Никаких претензий в связи с указанным со стороны продавца не поступало, правами залогодержателя, возникающими в случае неисполнения своих обязательств залогодателем, ответчик на протяжении с 2001 года по настоящее время не воспользовалась, возражений относительно прекращения ипотеки не представила.

При таких обстоятельствах, доводы, приведенные в обоснование требования о прекращении ипотеки, нашли свое подтверждение в судебном заседании. В совокупности с тем фактом, что запись об обременении наследственного имущества в ЕГРН нарушает права и законные интересы истца, исковые требования признаются судом законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление ФИО2 к ФИО3 о прекращении залога удовлетворить.

Прекратить залог недвижимости на квартиру, расположенную по адресу: КЧР, 

<

адрес>, номер регистрации № от 29.12.2000 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд Карачаево-Черкесской Республики в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения в окончательной форме с подачей жалобы через Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской Республики.

В окончательной форме мотивированное решение изготовлено 13 июня 2018 года.

Судья 

Черкесского городского суда КЧР Ф.М.Турклиева