Дело № 2-603/2024 9 сентября 2024 года

78RS0018-01-2023-003689-14

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Петродворцовый районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Кузнецовой Ю.Е. 

при секретаре Давыдовой К.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2, ФИО3 к ФИО4, ООО «Строительная компания «ДМ» о признании частично недействительными сделок

у с т а н о в и л:

ФИО1, ФИО2, ФИО3 обратились в Петродворцовый районный суд г. Санкт-Петербурга с исковым заявлением, после уточнения требований, к ФИО4, ООО «Строительная компания «ДМ» и просят признать недействительным Дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ года между ООО «Строительная компания «ДМ» и ФИО4, удостоверенное ФИО5, нотариусом нотариального округа Санкт-Петербург, реестровый номер: №) к Договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенному ФИО6 временно исполняющей обязанности нотариуса нотариального округа Санкт-Петербург ФИО7, реестровый номер: №) в части указания на то, что в пользование покупателя переходят:

- подсобное помещение №, общей площадью 18,4 кв.м., согласно схеме расположения парковочных мест и подсобных помещении;

- часть подсобного помещения №, общей площадью 91,3 кв.м., обозначенная на схеме расположения парковочных мест и подсобных помещений».

А также абзац следующего содержания: «В связи с тем, что через подсобное помещение №, общей площадью 91,3 кв.м., обозначенной на схеме расположения парковочных мест и подсобных помещений, проходят инженерные сети и коммуникации, покупатель обязуется. 

не препятствовать доступу эксплуатирующих организации и аварийных служб в указанное подсобное помещение».

Исключить данные пункты из текста Дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ.

Признать недействительным Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, между ООО «Строительная компания «ДМ» и ФИО4, удостоверенный ФИО5, нотариусом нотариального округа Санкт-Петербург, реестровый номер: №), в части указания на то, что в пользование покупателя переходят:

- подсобное помещение №, общей площадью 32,4 кв.м., согласно схеме расположения парковочных мест и подсобных помещений;

- подсобное помещение № общей площадью 5,4 кв.м., согласно схеме расположения парковочных мест и подсобных помещений;

- подсобное помещение №, общей площадью 5,2 кв.м., согласно схеме расположения парковочных мест и подсобных помещений;

- часть подсобного помещения №, общей площадью 91,3 кв.м., обозначенная на схеме расположения парковочных мест и подсобных помещений»,

а также абзац следующего содержания: «В связи с тем, что через подсобное помещение №, общей площадью 32,4 кв.м., подсобное помещение №, общей площадью 5,4 кв.м., подсобное помещение №, общей площадью 91,3 кв.м., обозначенных на схеме расположения парковочных мест и подсобных помещений проходят инженерные сети и коммуникации, покупатель обязуется не препятствовать доступу эксплуатирующих организаций и аварийных служб в указанное подсобное помещение».

Исключить данные пункты из текста Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 11-24 том 1, л.д. 149-153 том 2).

В обоснование заявленных требований указывают, что в 2007 году построено и введено в эксплуатацию здание по адресу: 

<

адрес>, застройщиком здания являлся ответчик ООО «Строительная компаничя «ДМ». Часть здания представляет собой нежилое помещение – открытое пространство для парковки автомобилей, площадью 471,3 кв.м. в котором расположено 14 машино-мест, другую часть представляют подсобные помещения, технические помещения, шахта дымоудаления, коридор, венткамера, электрощитовая. Первоначально все 

<

адрес> находилось в собственности ООО «Строительная компания «ДМ», в дальнейшем ответчик передал в собственность по договорам купли-продажи физическим лицам часть долей в праве собственности на указанное нежилое помещение. В договорах купли-продажи указывались конкретные машино-места и подсобные помещения, которые передавались в пользование каждого покупателя.ДД.ММ.ГГГГ между всеми участниками долевой собственности на нежилое помещение 

<

адрес> площадью 727 кв.м. было заключено Соглашение о порядке пользования указанным помещением. ДД.ММ.ГГГГ между ответчиками был заключен Договор купли-продажи, в соответствии с которым ФИО4 передано в собственность 

<

данные изъяты> доли н имеющиеся у продавца ООО «Строительная компания «ДМ» 

<

данные изъяты> долей, н нежилое помещение по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №. ДД.ММ.ГГГГ между ответчиками было заключено Дополнительное соглашение к договору, по условиям которого существенно менялось содержание абзаца 2 пункта 1 договора, в котором перечислялись конкретные машино-места и помещения, которые переходили в пользование покупателя. В тот же день, ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили новый договор купли-продажи, согласно которому в собственность ФИО4 передано оставшиеся 

<

данные изъяты> доли в праве собственности на нежилое помещение. Указанными дополнительным соглашением и договором от ДД.ММ.ГГГГ нарушаются права других собственников нежилого помещения 

<

адрес>, а также собственников здания в целом. В части переданных ФИО4 помещений расположены коммуникации и оборудование, обслуживающие не только нежилое помещение 

<

адрес>, но и иные жилые и нежилые помещения во всем здании. Согласно ведомости помещений и их площадей, в собственность ФИО4 переданы помещения № являющееся венткамерой, №, являющееся шахтой дымоудаления, № являющейся электрощитовой, № и№ являющиеся техническими помещениями.

Истцы ФИО1, ФИО2 в судебное заседание явились, на удовлетворении иска настаивали, пояснили, что не оспаривают договор купли-продажи и право собственности истца, при этом полагают, что ответчику ФИО4 неправомерно переданы помещения, через которые проходят коммуникации, обслуживающие нежилое помещение. Полагали, что ФИО4 своими действиями препятствует полноценному использованию нежилого помещения и его обслуживанию силами эксплуатирующей организации, в частности закрыв на замок помещение электрощитовой (л.д. 20-24, 35-39 том 3).

Истец ФИО3 извещена о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, доверила представлять свои интересы ФИО8

ФИО8, на основании доверенности представляющая интересы ФИО3, ФИО1 и ФИО2, в судебное заседание явилась, настаивала на удовлетворении иска по изложенным в нем основаниям, конкретных оснований для признания договора и дополнительного соглашения не указала.

Ответчик ФИО4 извещен о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, ранее возражал против заявленных требований, указывая, что иным собственникам кроме машино-мест также выделены помещения, являющиеся техническими. Препятствий в эксплуатации нежилого помещения и проходящих через него сетей не чинил. По требования уполномоченного эксплуатирующей организации лица предоставлял доступ в помещение электрощитовой (л.д. 1-7 том 3).

Представитель ответчика ФИО4 - ФИО9 действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, полагал заявленный иск не обоснованным по праву, указал, что истцами не указано ни одного основания для признания сделки недействительной, истцами выбран не верный способ восстановления нарушенного права (л.д. 131-135 том 2).

Ответчик ООО «Строительная компания «ДМ» извещен о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, направил суду отзыв, которым полагал заявленный иск не обоснованным (л.д. 54-56 том 3).

Представитель третьего лица председатель ТСЖ «РАМБОВ» ФИО10 в судебное заседание явился, заявленный иск поддержал, пояснил, что ответчиком ФИО4 чинятся препятствия в обслуживании общего имущества многоквартирного дома. Ответчики не имели права заключать договор купли-продажи содержащий ссылки на передачу технических помещений ФИО4

Третьи лица ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17 извещены о месте и времени рассмотрения дела, просили рассматривать дело в свое отсутствие, направили суду письменную позицию, которой поддержали заявленный иск (л.д.190-204 том 2).

Третье лицо нотариус ФИО5 извещена о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, заявлений, ходатайств суду не направила.

Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц на основании положений ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав явившихся лиц, изучив материалы дела, оценив собранные по делу доказательства, находит исковые требования не подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 26.12.2022 между ФИО18 и ООО «Строительная компания ДМ» был заключен Договор купли продажи, в соответствии с которым ООО «Строительная компания ДМ» продало, а ФИО4 принял в собственность 

<

данные изъяты> доли в праве собственности на нежилое помещение по адресу: 

<

адрес>, кад. номер №(л.д. 36-39, 120-123 том 1).

Переход права собственности на долю был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Договор от ДД.ММ.ГГГГ № содержал в себе условия о том, что в пользование покупателя переходят машино-места №, подсобные помещения №

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ № стороны предусмотрели, что в пользование ФИО4 переходят парковочные места № а также подсобные помещения №, №, №, часть подсобного помещения № (л.д. 40-43, 124-127 том 1).

В соответствии с п. 2 указанного Дополнительного соглашения стороны установили, что в связи с прохождением через подсобное помещение № инженерных сетей, коммуникаций, покупатель обязуется не препятствовать доступу эксплуатирующих организаций и аварийных служб в указанное подсобное помещение.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО18 и ООО «Строительная компания «ДМ» был заключен Договор купли продажи, в соответствии с которым ООО «Строительная компания «ДМ» продало, а ФИО4 принял в собственность 

<

данные изъяты> доли в праве собственности на нежилое помещение по адресу: 

<

адрес>, кад. номер № (л.д. 44-49, 128-133 том 1).

Переход права собственности на долю так же был зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с договором от ДД.ММ.ГГГГ № в пользование покупателя передаются и машино-места №, №, №, являющиеся частью помещения №-Н, подсобное помещение №, подсобное помещение №, подсобное помещение №, подсобное помещение №, подсобное помещение №, часть подсобного помещения №.

О предстоящей продаже долей в помещении 

<

адрес> ФИО4 другие собственники уведомлялись в установленном законом порядке, каких-либо возражений от них не поступало, правом преимущественной покупки никто из них не воспользовался.

Нежилое помещение по адресу: 

<

адрес> кад. № находится в общедолевой собственности конкретных физических лиц - кроме ФИО4 собственниками (участниками долевой собственности) указанного нежилого помещения являются ФИО1, ФИО13, ФИО11, ФИО12, ФИО2, ФИО14, ФИО3, ФИО16, ФИО15, ФИО17 (л.д. 55-73 том 1). Иные субъекты участниками общедолевой собственности в отношении помещения 

<

адрес> не являются.

Сторонами предоставлены в материалы дела фотографии, указывающие на использование технических помещений как ответчиком так и истцами для бытовых нужд, в том числе хранения личных вещей (л.д. 151-159 том 1, л.д. 158-189 том 2).

Как следует из предоставленных суду актов, ДД.ММ.ГГГГ в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес> произошло короткое замыкание линии электроснабжения паркинга 

<

адрес> ФИО4 отказано в доступе в помещение (л.д. 145 том 1).

Вместе с тем, как следует из ответа ФИО4, ответчик не отказывал в доступе в помещение, возражал против проведения необоснованных осмотров и готов предоставить доступ уполномоченному ТСЖ «РАМБОВ» лицу (л.д. 146 том 1).

Также, ТСЖ «РАМБОВ» предоставлены заявления жильцов о проблемах с полотенцесушителем и водоснабжением (л.д. 147-149 том 1), при этом, каких-либо доказательств прохождения через помещения ответчика сетей тепло и водоснабжеения в материалы дела не предоставлено.

К доводам представителя третьего лица ТСЖ «РАМБОВ» суд относится критически по следующим основаниям.

Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.09.2023 года по делу № А56-27970/2023 отказано в удовлетворении иска ТСЖ «РАМБОВ» к ИП ФИО19 о признании недействительными договоров (л.д. 43-48 том 2). Заявляя требования ТСЖ «РМБОВ» приводил доводы и основания, аналогичные разматываемым в рамках настоящего гражданского дела.

При рассмотрении указанного дела судом установлено, что в материалах дела отсутствуют какие-либо документы, подтверждающие, что спорные части помещения 

<

адрес> с номерами № предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доле, данные помещения сформированы для самостоятельного использования. Из имеющихся в материалах дела документов, а именно Технического паспорта на жилой дом и земельный участок, не следует, что в отношении частей помещения 

<

адрес>, а именно частей помещения с номерами №, имеются признаки, позволяющие считать их общедомовым имуществом (л.д. 74-94 том 1).

Кроме того, части помещений самостоятельным объектом гражданских прав не являются, распоряжение ими в отрыве от прав на помещение 

<

адрес> не представляется возможным.

Упоминание в Дополнительном соглашении о прохождении через подсобное помещение № инженерных сетей и коммуникаций не может являться достаточным основанием для признания данной части помещения общедомовым имуществом.

Иных доказательств в подтверждения доводов истца в материалах дела не имеется.

В соответствии с положениями ст. 61 ГПК РФ указанные обстоятельства в рамках рассмотрения настоящего дела не доказываются вновь и не подлежат оспариванию.

Как следует из сведений ЕГРН нежилое помещение 

<

адрес> поставлено на кадастровый учет как самостоятельный объект недвижимости с кадастровым номером №.

Согласно Техническому паспорту на жилой дом и земельный участок нежилое помещение 

<

адрес> было сформировано для самостоятельного использования с целевым назначением - гаражи.

Указанные в договорах и дополнительном соглашении подсобные помещения участи подсобных помещений) являются составными частями помещения 

<

адрес>, самостоятельными объектами недвижимости, а равно и иными вещами, находящимися в гражданском обороте, не являются.

Соглашением о порядке пользования спорным помещением, фиксировались машино-места и подсобные помещения, находящиеся в пользовании отдельных собственников (л.д. 50-54 том 1).

Спорные помещения в Соглашении не указывались, поскольку данные помещения из владения/пользования ООО «Строительной компании «ДМ» не выходили.

Заявляя требование о признании сделок недействительными истцы не указывают норму закона, нарушенную при заключении спорных сделок, а так же не указывают, какие именно принадлежащие им права указанными сделками были нарушены.

Согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Как следует из материалов дела, истцы не являются сторонами по сделке.

В соответствии с абзацем 2 пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Из системного толкования приведенных норм следует, что, заявляя о признании сделки ничтожной, лицо, не являющееся стороной сделки, должно указать, каким образом указанная сделка нарушает его охраняемое законом право и как оно может быть восстановлено в случае признания сделки недействительной.

В соответствии со статьей 289 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат, на праве общей долевой собственности, общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит, на праве общей долевой собственности, общее имущество в многоквартирном доме, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 4 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При этом необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались. Если подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.

Для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

В данном случае оснований полагать, что спорные части помещения могут быть отнесены к общедомовому имуществу, не имеется.

Согласно статье 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснений п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 года (в редакции от 23.06.2015 года) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", применяя статью 304 ГК РФ, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать следующее. В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Применительно к ст. 56 ГПК РФ именно на собственнике имущества, заявляющем соответствующие требования, лежит обязанность доказать факт нарушения его прав либо создания угрозу жизни и здоровью граждан.

Возложение обязанности доказывания на истца основано на положениях ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон.

В силу п. 1 ст. 1 ГК РФ, гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения нарушенных прав, их судебной защиты.

По смыслу приведенных норм, в гражданском процессе действует презумпция, согласно которой на ответчика не может быть возложена ответственность, если истец не доказал обстоятельства, подтверждающие его требования.

Между тем, истцами не приведено доказательств, удовлетворяющих требованиям закона об их относимости и допустимости, подтверждающих нарушения прав истца со стороны ответчиков.

В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с ч. 2 ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

При предъявлении иска о признании сделки недействительной истец должен доказать, что его права или охраняемые законом интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой и будут непосредственно восстановлены в результате приведения сторон ничтожной сделки в первоначальное положение, что в нарушение ст. 56 ГПК РФ истцами ФИО1, ФИО20, ФИО3 не сделано.

Истцами не представлено никаких доказательств, что в спорных помещениях расположены инженерные коммуникации, которые необходимы для обслуживания всего паркинга и к которым необходим регулярный доступ жильцов, собственников помещения в паркинге.

Также не представлено доказательств нарушения требований пожарной безопасности, что, например, спорные нежилые помещения расположены на единственном пути эвакуации, и их нахождение во владении одного из собственников, в случае возникновения пожара, влечет угрозу жизни и здоровью остальных собственников и повреждение их имущества.

В соответствии с пунктами 35, 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

Между тем, приобретение долей в праве на помещение 

<

адрес> для ФИО4 было возмездным, цена договора обуславливалась не только номинальным размером золей, но и теми помещениями и машино-местами, право пользования которыми приобретал ФИО4, таким образом, ФИО4 является добросовестным приобретателем.

Оценивая предоставленные доказательства в совокупности, позиции сторон, суд приходит к выводу, что истцами выбран не надлежащий способ восстановления нарушенного права. Признавая право ответчиков на передачу права собственности на доли в объекте недвижимости, истцы фактически указывают на неправомерное поведение ответчика, препятствующего в пользовании техническими помещениями управляющей организацией, являющимися общедомовым имуществом. При этом, решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области в рамках дела № А56-27970/2023 требования ТСЖ «РАМБОВ» по аналогичным основаниям признаны не обоснованными.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что в удовлетворении иска необходимо отказать.

С учетом изложенного, руководствуясь ст.ст. 166, 168, 170 Гражданского кодекса РФ, ст.ст. 56, 167, 194-199 ГПК РФ, суд

Р е ш и л :

В удовлетворении иска ФИО1, ФИО2, ФИО3 к ФИО4, ООО «Строительная компания «ДМ» о признании частично недействительными сделок– отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Петродворцовый районный суд.

Судья

Мотивированное решение изготовлено 30.09.2024