Дело № 3а-36/2024 УИД 37OS0000-01-2024-000052-44

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации 

02 октября 2024 года город Иваново

Ивановский областной суд

в составе председательствующего судьи Алексеевой К.В.,

при секретаре Разводовой З.Н.,

с участием представителя административного ответчика ППК «Роскадастр» - ФИО1,

представителя административного ответчика ГБУ Ивановской области «Центр кадастровой оценки» - ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО3 об оспаривании решения Государственного бюджетного учреждения Ивановской области «Центр кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и установлении таковой, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с административным иском к ГБУ Ивановской области «Центр кадастровой оценки» (далее – ГБУ Ивановской области «Центр кадастровой оценки», также Учреждение), ППК «Роскадастр» в лице филиала по Ивановской области, в котором просил признать незаконным решение Учреждения № № от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> м2, категории земель - «земли населенных пунктов», с разрешенным использованием - для использования здания магазина, расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 30.08.2023 в размере 5256 000 рублей.

Административный иск мотивирован тем, что административному истцу на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит 4/25 доли здания, расположенного по адресу: 

<

адрес> Кроме того, на основании протокола № о результатах торгов по продаже арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ, акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к протоколу № от ДД.ММ.ГГГГ, акта приема-передачи имущества от ДД.ММ.ГГГГ, договора купли-продажи недвижимого имущества на торгах №№ от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного соглашения к указанному договору от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 принадлежит 281/1000 доля в праве общей долевой собственности на то же нежилое здание.

На основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером №. Согласно уведомлению арендодателя № от ДД.ММ.ГГГГ арендная плата за 2022 год по договору № составляла 4333,80 рублей. Аналогичное уведомление об уплате арендной платы за 2023 год, поступившее в адрес административного истца в марте 2023 года, предусматривает сумму арендной платы 185434,54 рублей, что свидетельствует о ее повышении более чем в 42 раза. При этом повышение арендной платы обусловлено увеличением кадастровой стоимости земельного участка, которая по состоянию на 01.01.2022 определена в размере 10907914,32 рублей. До 01.01.2022 кадастровая стоимость земельного участка составляла 370377,40 рублей.

Полагая указанную кадастровую стоимость несоответствующей действительной рыночной стоимости земельного участка, административный истец обратился к независимому оценщику. Согласно отчету об оценке ООО «ВАШ ЭКСПЕРТ» № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на 15.06.2023 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляла 1832 000 рублей.

13.12.2023 ФИО3 обратился в ГБУ Ивановской области «Центр кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, однако решением от 27.12.2023 ему в этом было отказано с указанием на недостатки, имеющиеся в отчете об оценке.

В целях исправления указанных недостатков ООО «ВАШ ЭКСПЕРТ» подготовило новый отчет № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 30.08.2023 составляет 5256 000 рублей.

На основании указанного отчета об оценке 16.02.2024 ФИО3 повторно подал заявление в ГБУ Ивановской области «Центр кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Решением Учреждения от 27.02.2024 административному истцу вновь было отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной с указанием на недостатки, имеющиеся в отчете об оценке, которые в части были идентичны недостаткам, указанным в первоначальном решении от 27.12.2023.

Считая, что нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости арендуемого объекта недвижимости, не имеется, ФИО3 был вынужден обратиться в суд с настоящим административным иском.

Определением судьи Ивановского областного суда от 07.06.2024 о принятии административного искового заявления к производству суда и подготовке дела к судебному разбирательству к участию в нем в качестве заинтересованного лица привлечен Департамент управления имуществом Ивановской области, который протокольным определением суда от 24.06.2024 привлечен к участию в деле в качестве административного соответчика.

Кроме того, протокольным определением суда от 24.06.2024 определено считать административным ответчиком по делу ППК «Роскадастр», а не Ивановский филиал указанной организации, как было указано в тексте административного иска.

В ходе разрешения спора определением суда от 10.07.2024 на основании ходатайства стороны административного истца по делу была назначена судебная экспертиза для цели проверки представленного ФИО3 в ГБУ Ивановской области «Центр кадастровой оценки» отчета ООО «ВАШ ЭКСПЕРТ» требованиям действующего законодательства, регулирующим деятельность в области оценки недвижимости, а также для цели установления действительной рыночной стоимости вышеуказанного земельного участка по состоянию на 30.08.2023. Проведение экспертизы поручено ФБУ Ивановская ЛСЭ Минюста России.

Согласно экспертному заключению № от ДД.ММ.ГГГГ, полученному в ходе разрешения спора по существу, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, находящегося в аренде у административного истца, по состоянию на 30.08.2023 составляет 10288334 рубля. 

С учетом вышеуказанного экспертного заключения стороной административного истца 13.09.2024 представлено заявление об уточнении заявленных требований в части размера подлежащей установлению судом кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка в размере его рыночной стоимости. Так, ФИО3 просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной экспертом, равной 10288334 рублям.

Административный истец ФИО3, а также его представитель адвокат Пикин А.Е., действующий на основании надлежащим образом оформленной доверенности, ордера, для участия в судебное заседании не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом в порядке главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российсской Федерации (далее КАС РФ), что подтверждается соответствующими документами, имеющимися в материалах дела, представили заявление о рассмотрении спора в их отсутствии с учетом заявления об уточнении предмета иска.

В судебном заседании представитель административного ответчика – ГБУ Ивановской области «Центр кадастровой оценки» - ФИО2, действующий на основании надлежащим образом оформленной доверенности, диплома о высшем юридическом образовании, поддержал представленные в материалы дела отзыв и дополнения к нему, возражал против удовлетворения заявленных требований в части признания незаконным решения Учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости (земельного участка) в размере его рыночной стоимости. Полагал, что проведенная по делу судебная экспертиза подтвердила правильность выводов административного ответчика, отказавшего в пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка, учитывая то обстоятельство, что отчет ООО «ВАШ ЭКСПЕРТ» № от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует положениям Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», Федеральным стандартам оценки. Кроме того, полагал, что законность решения Учреждения подтверждается и заявлением административного истца об уточнении требований по результатам судебной экспертизы, из чего следует согласие ФИО3 с наличием нарушений в представленном им отчете об оценке, по которому было принято оспариваемое решение. В удовлетворении требований в данной части просил отказать. Разрешение требования ФИО3 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости согласно экспертному заключению, оставил на усмотрение суда в виду отсутствия у Учреждения материально-правовой заинтересованности по данному вопросу. 

Представитель административного ответчика ППК «Роскадастр» - ФИО1, действующая на основании надлежащим образом оформленной доверенности, диплома о высшем юридическом образовании, поддержала позицию, изложенную в отзыве на административный иск. Просила отказать в удовлетворении исковых требований в отношении ППК «Роскадастр», в виду неправомерного привлечения его к участию в деле в качестве административного ответчика. Разрешение спора по требованиям, заявленным к иным административным ответчикам, оставила на усмотрение суда, считая, что ФИО3 имеет право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости (арендованного земельного участка) в размере его рыночной стоимости.

Административный ответчик Департамент управления имуществом Ивановской области, извещенный о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в порядке главы 9 КАС РФ, что подтверждается соответствующими документами, имеющимися в нем, своего представителя для участия в судебном заседании не направил, представил отзыв на административный иск, в котором просил рассмотреть дело без участия своего представителя, полагал, что основания для удовлетворения заявленных административным истцом требований отсутствуют.

Заинтересованное лицо администрация Плесского городского поселения Приволжского муниципального района Ивановской области, извещенное о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом в порядке главы 9 КАС РФ, что подтверждается соответствующими документами, имеющимися в нем, своего представителя для участия в судебном заседании не направило. Суду представлены письменные возражения на административный иск, суть которых сводится к отсутствию оснований для установления иной кадастровой стоимости арендуемого административным истцом земельного участка, поскольку существующая кадастровая стоимость в размере 10907914,32 рублей не опровергнута ни отчетом ООО «ВАШ ЭКСПЕРТ» ни экспертным заключением, полученным в ходе разрешения настоящего спора. Просило провести судебное заседание в отсутствие своего представителя.

Руководствуясь положениями ст. 150 КАС РФ, суд полагает возможным рассмотреть данное дело в отсутствие не явившихся лиц, при имеющейся явке.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав имеющиеся в деле письменные доказательства и оценив их в совокупности, суд приходит к следующему. 

Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии (далее - административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости), с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений (далее - административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения), если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее также Федеральный закон № 218-ФЗ) в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости. 

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений. 

К дополнительным сведениям об объекте недвижимости относятся сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах (за исключением сведений, указанных в ч. 2 настоящей статьи), и сведения, которые в соответствии с ч.ч. 1 - 3 ст. 38 настоящего Федерального закона вносятся в уведомительном порядке, в том числе сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. 

Пунктами 1, 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также ЗК РФ) предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 

В силу положений ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (муниципальному округу, городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Приказом Департамента управления имуществом Ивановской области от 28.11.2022 № 102 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Ивановской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (земель сельскохозяйственного назначения, земель населенных пунктов, земель промышленности и иного специального назначения, земель лесного фонда, земель запаса) на территории Ивановской области по состоянию на 01.01.2022. 

Сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ивановской области, определенные по состоянию на 01.01.2022 и внесенные в Единый государственный реестр недвижимости (далее ЕГРН), применяются с 01.01.2023. 

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в настоящее время регулируется главой 25 КАС РФ, Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 135-ФЗ), Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных в него Федеральным законом от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 269-ФЗ).

Федеральным законом № 269-ФЗ в Федеральный закон № 237-ФЗ введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11.08.2020.

В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 269-ФЗ (в действующей редакции от 19.12.2022) до 01.01.2026 устанавливается переходный период применения ст. ст. 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, в течение которого высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению норм ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

С даты, указанной в решении, в субъекте Российской Федерации: а) применяются положения ст.22.1 Федерального закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН; б) не применяются положения ст. 22 указанного Федерального закона; в) рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ не осуществляется.

Постановлением Правительства Ивановской области от 17.02.2023 № 75-п «Об установлении на территории Ивановской области даты перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Ивановской области установлена дата перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, а именно – 01.03.2023.

Из указанного следует, что с 01.03.2023 на основании п. 3 ч. 2 ст. 6 Федерального закона №269-ФЗ в Ивановской области применяются положения ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН, в связи с чем с 01.03.2023 на территории Ивановской области вопросы об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости разрешаются ГБУ Ивановской области «Центр кадастровой оценки» в порядке, предусмотренном ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ. 

Статьей 22.1 Федерального закона №237-ФЗ предусмотрен порядок установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, согласно которому: кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей). 

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета. 

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая портал государственных и муниципальных услуг. Форма заявления об установлении рыночной стоимости и требования к его заполнению, а также требования к формату такого заявления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки. 

Днем поступления заявления об установлении рыночной стоимости считается день его представления в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, либо день, указанный на оттиске календарного почтового штемпеля уведомления о вручении (в случае его направления регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении), либо день его подачи с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая портал государственных и муниципальных услуг. 

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя. 

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на такой объект недвижимости.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение 6-ти месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. 

Заявление об установлении рыночной стоимости возвращается без рассмотрения в случае: 1) если такое заявление подано без приложения соответствующего требованиям настоящей статьи отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости; 2) если такое заявление подано по истечении 6-ти месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости; 3) если к такому заявлению приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный лицом, являющимся на дату составления отчета или на день поступления заявления об установлении рыночной стоимости работником бюджетного учреждения, в которое такое заявление подано. 

Бюджетное учреждение в течение 5-ти рабочих дней со дня поступления заявления об установлении рыночной стоимости направляет заявителю уведомление о поступлении указанного заявления и принятии его к рассмотрению. Форма уведомления о поступлении заявления об установлении рыночной стоимости и принятии его к рассмотрению, требования к его заполнению, а также требования к формату такого уведомления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки. 

Заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение 30-ти календарных дней со дня его поступления. 

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: 1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; 2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости). 

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные п. 2 ч.11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения. 

Формы решения об установлении рыночной стоимости, решения об отказе в установлении рыночной стоимости и требования к их заполнению, а также требования к формату таких решений и представляемых с ними документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки. 

В течение 5-ти рабочих дней со дня принятия решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости бюджетное учреждение направляет в орган регистрации прав копию указанного решения, а также отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, представленный с соответствующим заявлением. 

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. 

Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденный его Президиумом 30.06.2021, содержит разъяснения, согласно которым рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (ст. 10 и 11 Федерального закона N 135-ФЗ).

При оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете.

Из материалов дела следует, что административный истец ФИО3 на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ является арендатором земельного участка, находящегося в государственной собственности с множественностью лиц на стороне арендатора, с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> м2, категория земель - «земли населенных пунктов», с разрешенным использованием - для использования здания магазина, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Указанный договор заключен сроком на 30 лет.

Кадастровая стоимость земельного участка предоставленного в аренду административному истцу, по состоянию на 01.01.2022 была утверждена приказом Департамента управления имуществом Ивановской области от 28.11.2022 № 102 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Ивановской области" с применением с 01.01.2023 в размере - 10907914,32 рублей. До 01.01.2022 кадастровая стоимость земельного участка составляла 370377,40 рублей.

Полагая подлежащую применению в настоящее время кадастровую стоимость несоответствующей действительной рыночной стоимости земельного участка, административный истец обратился к независимому оценщику. Согласно отчету об оценке ООО «ВАШ ЭКСПЕРТ» № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на 15.06.2023 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляла 1832 000 рублей.

13.12.2023 ФИО3 обратился в ГБУ Ивановской области «Центр кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, однако решением от 27.12.2023 ему в этом было отказано с указанием на недостатки, имеющиеся в отчете об оценке.

В целях исправления указанных недостатков ООО «ВАШ ЭКСПЕРТ» подготовило новый отчет № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому по состоянию на 30.08.2023 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 5256 000 рублей.

На основании указанного отчета об оценке 16.02.2024 ФИО3 повторно подал заявление в ГБУ Ивановской области «Центр кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Решением Учреждения от 27.02.2024 административному истцу вновь было отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной с указанием на недостатки, имеющиеся в отчете об оценке, которые в части были идентичны недостаткам, указанным в первоначальном решении от 27.12.2023.

Полагая данное решение ГБУ Ивановской области «Центр кадастровой оценки» незаконным, нарушающим интересы административного истца, последний 20.05.2024 обратился в суд с настоящим административным исковым заявлением. 

Срок обращения с настоящим административным исковым заявлением не нарушен. 

Обращаясь в суд, административный истец заявляет о несогласии с решением Учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указывая на то, что кадастровая стоимость, установленная приказом Департамента управления имуществом Ивановской области, является завышенной, в том числе и по отношению к стоимости земельного участка, определенной экспертным заключением, полученным в ходе разрешения настоящего спора, при этом арендная плата рассчитывается ФИО3 как арендатору этого земельного участка, исходя из действующей в настоящее время кадастровой стоимости.

В силу ч. 1 ст. 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами. 

В силу требований ст. 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.

Как установлено ч. 11 ст. 226 КАС РФ обязанность доказывания обстоятельств, указанных в п. 1 и п.2 ч. 9 настоящей статьи (нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца, соблюдение сроков обращения в суд), возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в п. 3 и п. 4 ч. 9 и в ч. 10 настоящей статьи (соблюдение полномочий органа на принятие оспариваемого решения, порядка и оснований принятия оспариваемого решения, соответствие содержания оспариваемого решения нормативным правовым актам, регулирующим спорные правоотношения), - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие). 

Судом установлено и из материалов дела следует, что основаниями к повторному отказу в установлении административному истцу кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости послужили следующие нарушения при составлении отчета независимым оценщиком ООО «ВАШ ЭКСПЕРТ»: нарушения п.2 ФСО VI, п. 11 части IV ФСО III, согласно которым в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки; существенная информация, приведенная в отчет об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников; отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту понять логику и объем проведенного оценщиком исследования. В нарушение указанных пунктов ФСО:

- на стр. 11, 44 отчета оценщик указывает информацию о наличии коммуникаций по оцениваемому объекту, при этом источник получения такой информации не приведен; 

-на стр. 3, 5, 8, 9 отчета указано, что при оценке учитываются ограничения прав на землю, возникающие в соответствии со ст. 56 ЗК РФ, при этом в отчете не отражена информация о степени влияния соответствующих ограничений на определяемый размер рыночной стоимости объекта оценки.

Кроме того, в указанном отчете имелись расчетные и иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Так, в связи с наличием замечаний в подразделе 1, 3 раздела V Учреждению не представилось возможным проверить полноту и достоверность итогового результата определения рыночной стоимости объекта оценки.

ООО «ВАШ ЭКСПЕРТ» допущено нарушение требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета, в том числе:

- п. 22 ФСО №7 (необоснованное применение понижающей корректировки в размере 0,81); 

- ст.11 Федерального закона №135-ФЗ (отсутствие в приложении справки заказчика оценки, на которую ссылается оценщик; указание недостоверной информации о местоположении объекта оценки и отсутствии у него коммуникаций, ссылка на отсутствие в открытом доступе аналитических исследований рынка земель под индустриальную застройку, в то время как объект оценки относится к сегменту рынка коммерческой недвижимости).

Имеющимися в материалах дела документами подтверждается, что перечень приложенных к заявлению административного истца документов соответствовал требованиям ст. 22.1 Федерального закона 237-ФЗ, в связи с чем заявление было правомерно принято к рассмотрению Учреждением. Сроки уведомления о поступлении заявления и о принятии его к рассмотрению, порядок принятия оспариваемого решения бюджетным учреждением соблюдены. 

Содержание оспариваемого решения ГБУ Ивановской области «Центр кадастровой оценки» от 27.02.2024 соответствует форме, утвержденной приказом Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии от 06.08.2020 года № П/0287. 

Как указано выше определением Ивановского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по настоящему административному делу по ходатайству представителя административного истца была назначена судебная экспертиза, производство которой было поручено ФБУ Ивановская ЛСЭ Минюста России. 

Перед экспертом были поставлены вопросы, касающиеся:

- соответствия отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ООО «ВАШ ЭКСПЕРТ», требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также требованиям Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, и в случае выявления таких несоответствий, указано на необходимость определения их влияния на итоговую величину рыночной стоимости земельного участка; 

- об определении размера рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно заключению эксперта по результатам исследования отчета об оценке №а/10-23 от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ООО «ВАШ ЭКСПЕРТ», выявлены его несоответствия требованиям вышеуказанных нормативных правовых актов, в разной степени влияющие на итоговую стоимость объекта оценки, а именно несоответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки, а именно, предъявляемые:

- к содержанию отчета ч. 4 ст. 11, ст. 16 указанного Федерального закона № 135-ФЗ, пп. 7 п. 7 ФСО VI;

- к подходам (методам), используемым для расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки – допущены ошибки в части расчета корректировок по пенообразующим факторам; 

- информация, использованная оценщиком, не является достаточной, проверяемой: пп. 2 п. 13 ФСО III, пп. 1,2 п. 2 ФСО VI, пп. 2, 4 п. 7, пп. 1 п. 10 ФСО V, пп. «д» п. 22 ФСО 7;

Экспертом определена стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 30.08.2023 в размере 10288334 рубля.

Заключение эксперта ФБУ Ивановская ЛСЭ Минюста России подготовлено в рамках судебного разбирательства, экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у него соответствующей специальности. Так, материалами дела подтверждается, что эксперт, имеет высокую квалификацию и стаж работы в области оценочной деятельности, при том, что проведение экспертизы поручено эксперту Учреждения, выбранного стороной административного истца.

Административный истец согласился с размером рыночной стоимости оцениваемого объекта, определенным судебным экспертом, в связи с чем уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере рыночной, определенной по результатам судебной экспертизы, по состоянию на 30.08.2023, равной 10288334 рублям. Представителями административных ответчиков ГБУ Ивановской области «Центр кадастровой оценки», ППК «Роскадастр», Департаментом управления имуществом Ивановской области заключение судебного эксперта не оспаривалось.

Кроме того, стороной административного истца, а также иными лицами, участвующими в деле, не оспаривалось, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО «ВАШ ЭКСПЕРТ», и достоверности определенной в этом отчете рыночной стоимости спорного земельного участка.

Оценив заключение судебного эксперта в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу, суд приходит к выводу, что оно соответствует требованиям ст. 25 Федерального закона № 73-ФЗ от 31.05.2001 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", ч.1, 2 и 3 ст. 82 КАС РФ, подготовлено лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, обладающим специальными познаниями и имеющим стаж работы в области оценочной деятельности. Выводы эксперта изложены ясно, понятно, недвусмысленно, подробно мотивированы со ссылками на Федеральные стандарты оценки. Оснований не доверять заключению эксперта у суда не имеется.

Таким образом, довод заинтересованного лица администрации Плесского городского поселения Приволжского муниципального района Ивановской области о том, что экспертным заключением не опровергнута кадастровая стоимость спорного земельного участка, определенная в размере 10907914,32 рублей, является несостоятельным, при том, что конкретных обстоятельств в его обоснование указанным органом не приведено. 

Следовательно, исходя из заключения судебной экспертизы, величину рыночной стоимости спорного земельного участка, рекомендуемую в отчете об оценке ООО «ВАШ ЭКСПЕРТ», имеющемся в материалах дела, следует признать недостоверной в рамках разбирательства по настоящему делу, а поскольку указанный выше отчет об оценке составлен с нарушениями, указанными в экспертном заключении, определенная в нем величина рыночной стоимости земельного участка не может быть признана достоверной и служить основанием для пересчета кадастровой стоимости земельного участка. 

При таких обстоятельствах выводы ГБУ Ивановской области «Центр кадастровой оценки» о допущенных оценщиком в отчете об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ нарушениях законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объектов оценки, являются обоснованными и подтверждены заключением судебного эксперта. 

В связи с вышеизложенным, суд приходит к выводу, что у ГБУ Ивановской области «Центр кадастровой оценки» имелись предусмотренные п. 2 ч. 10 ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления ФИО3 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, а, следовательно, требования административного истца о признании незаконным решения Учреждения от ДД.ММ.ГГГГ №№, удовлетворению не подлежат. 

При изложенных обстоятельствах, учитывая наличие в отчете об оценке ООО «ВАШ ЭКСПЕРТ» нарушений законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объектов оценки, а также заявление административного истца об уточнении предмета иска в части размера подлежащей установления кадастровой стоимости в соответствии с экспертным заключением, суд приходит к выводу об установлении рыночной стоимости земельного участка на основании заключения судебной экспертизы в размере 10288334 рубля по состоянию на 30.08.2023.

Определяя в качестве даты, по состоянию на которую подлежит установлению кадастровая стоимость объекта недвижимости, 30.08.2023, суд исходит из того, что именно на эту дату составлен отчет об оценке. 

Исходя из положений п. 6 ч. 2 ст. 18 Федерального закона № 237-ФЗ, кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется с 01 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет. 

Датой обращения административного истца ФИО3 в ГБУ Ивановской области «Центр кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости является 16.02.2024. 

С учетом п. 4 ст. 6 Федерального закона №269-ФЗ, в соответствии с абз.3 п. 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, подлежат внесению в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". 

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175-180, 245-249 КАС РФ, суд 

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО3 удовлетворить частично.

В удовлетворении требования ФИО3 о признании незаконным решения Государственного бюджетного учреждения Ивановской области «Центр кадастровой оценки» от 27 февраля 2024 года за № № - об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости – отказать. 

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> м2, категория земель - «земли населенных пунктов», с разрешённым использованием - для использования здания магазина, расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 30 августа 2023 года в размере 10288334 рубля (десять миллионов двести восемьдесят восемь тысяч триста тридцать четыре рубля).

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости считать 16 февраля 2024 года. 

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции (г. Москва) в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Судья К.В. Алексеева 

Решение суда в окончательной форме принято 16 октября 2024 года