Дело № 2-230/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

05 февраля 2018 года г. Гусь-Хрустальный

Гусь-Хрустальный городской суд Владимирской области в составе

Председательствующего судьи Глебовой С.В.

При секретаре Марковой Ю.А.

Рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчику ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ, о взыскании денежных средств в размере 100 000 рублей, уплаченных по предварительному договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец ФИО1 в судебном заседании поддержала свои исковые требования. Пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ заключила с ФИО2 предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес>. В предварительном договоре площадь квартиры не указана. До заключения предварительного договора продавец по электронной почте направила ей копию свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру, согласно которому общая площадь квартиры 79 кв. метров. При этом в объявлении о продаже площадь общая квартиры была указана 80 кв. метров. На ее неоднократные просьбы ответчик не предоставила ей технический паспорт на квартиру. В связи с чем она обратилась в Гусь-Хрустальный филиал ВО «БТИ», где ей выдали технический паспорт на квартиру. Согласно техпаспорту общая площадь квартиры 75,6 кв. метров. Кроме того, на дату обращения с иском в суд квартира была выставлена на продажу, несмотря на то, что срок действия договора еще не истек. Полагает, что ФИО2 намеренно ввела ее в заблуждение относительно площади квартиры, тогда как площадь квартиры является неотъемлемой частью индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимости, размер площади имеет значение при определнии стоимости квартиры. ФИО2 не обращалась к ней с требованием заключить основной договор купли-продажи квартиры. В связи с чем просит взыскать с ответчика 100 000 рублей, уплаченные по договору в качестве предварительной оплаты. Факт передачи ответчику указанной суммы подтверждается подписью ФИО2 в предварительном договоре и платежными поручениями.

Представитель истца по доверенности ФИО3 в судебном заседании поддержала исковые требования и пояснения истца. Также пояснила, что уплаченные ФИО1 по предварительному договору 100 000 рублей не являются задатком, уплачены в качестве предварительной оплаты и фактически являются авансом, внесены в качестве обеспечения обязательства. Основной договор купли-продажи квартиры в установленный предварительным договором срок не был заключен, в связи с чем предварительная договоренность сторон утратила силу. 

Ответчик ФИО2, извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась. Доверила представлять свои интересы в суде на основании доверенности ФИО4

Представитель ответчика по доверенности ФИО4 в судебном заседании возражал против исковых требований. Пояснил, что действительно между сторонами по делу ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес>. Указанная квартира принадлежит ФИО2 на праве собственности. О том, что площадь квартиры составляет 79 кв. метров, ФИО1 было известно до подписания договора. ФИО2 предоставляла ей свидетельство о государственной регистрации права на квартиру площадью 79 кв. метров, она приобретала квартиру такой же площадью. Технический паспорт на квартиру не является правоустанавливающим документом. Объявление о продаже квартиры дано агентством недвижимости по поручению собственника квартиры. Поэтому отсутствует вина ответчика в том, что квартира не была снята с продажи после подписания предварительного договора. Истцом нарушен досудебный порядок урегулирования спора, так как уведомление о расторжении договора было направлено ответчику за день до обращения с иском в суд. Факт передачи истцом ответчику денежной суммы в размере 100 000 рублей не доказан, расписка в получении денег отсутствует. Указанная сумма, исходя из условий предварительного договора, является задатком и возврату ФИО1 не подлежит, так как именно она отказалась от заключения договора купли-продажи квартиры. При этом ФИО2 неоднократно по телефону предлагала ФИО1 заключить основной договор купли-продажи квартиры, в письменном виде с таким предложением не обращалась. 

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, агентство недвижимости «Ваш вариант», извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. Письменных возражений по иску не представлено.

Суд, выслушав мнение участвующих в деле лиц, показания свидетеля ФИО5, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

В соответствии со ст. 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.

На сумму обеспечительного платежа проценты, установленные статьей 317.1 настоящего Кодекса, не начисляются, если иное не предусмотрено договором.

В силу п. 1, п. 4, ст. 421 ГК РФ граждане свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с п. 1, 3, 4, 5, 6 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В силу п. 1, п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. 

В соответствии с п. 2.1 договора по предварительной договоренности стоимость недвижимости, которую продавец намеревается продать покупателю, определена сторонами в 2 700 000 рублей.

Согласно п. 3.2.1, п. 3.2.2 договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи квартиры и обеспечить полную оплату стоимости приобретаемой квартиры в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Покупатель обязался передать продавцу в момент подписания предварительного договора денежную сумму в размере 100 000 рублей

В соответствии с п. 4.2, п. 4.3 договора стороны обязуются заключить основной договор не позднее двух недель с момента оплаты покупателем полной договорной стоимости квартиры с учетом положений п. 3.2.1. До указанной даты продавец обязуется не совершать с другими лицами сделок в отношении указанной в договоре квартиры. 

В случае, если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, вторая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор.

В силу п. 5.1, 5.2, 5.6, 5.7 договора если основной договор не будет заключен по вине покупателя, продавец не возвращает денежные средства, указанные в п. 3.2.2 договора.

Если основной договор не будет заключен по вине продавца, продавец должен вернуть покупателю уплаченные в соответствии с п. 3.2.2 договора денежные средства в двойном размере в течение 10 банковских дней со дня истечения срока, указанного в п. 4.2 договора.

Основной договор купли-продажи будет оформлен на имя лица по указанию покупателя.

В случае продажи недвижимости лицам, не указанным в п. 5.6, продавец возвращает покупателю внесенную оплату в двойном размере.

Пунктом 6.1 договора предусмотрено, что договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.

Как следует из содержания предварительного договора предварительная оплата в размере 100 000 рублей в соответствии с п. 3.2.2 договора получена/передана.

Исходя из анализа условий предварительного договора, суд приходит к выводу о том, что условие о предмете договора не согласовано, поскольку в предварительном договоре площадь квартиры не указана. В объявлении о продаже квартиры площадь объекта недвижимости указана 80 кв. метров; в свидетельстве о государственной регистрации права – 79 кв. метров, в техническом паспорте квартиры – 75,6 кв. метров (без учета балкона 3,5 кв. метров). При этом судом учитывается, что стоимость квартиры в значительной степени зависит от ее площади.

Кроме того, условиями предварительного договора не согласовано – кто конкретно является покупателем квартиры. Поскольку в п. 1.1 договора в качестве покупателя указана ФИО1, а в п. 5.6. содержится условие о том, что договор купли-продажи будет оформлен на имя лица по указанию покупателя. Тогда как предварительный договор купли-продажи должен содержать условия основного договора, согласованные именно сторонами сделки. 

Установлено, что в предусмотренный договором срок стороны по делу не заключили основной договор. 

Согласно положениям ст. 309, ст. 310, ст. 429 ГК РФ следует, что обязательство устанавливается для его исполнения. 

Из материалов дела следует, что обе стороны по предварительному договору – истец и ответчик утратили интерес к заключениию основного договора и отказались от намерений по его заключению, не совершив действий, направленных на заключение основного договора, то есть отказались от своих обязательств по договору. 

До заключения основного договора ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО1 направила ответчику ФИО2 претензию, в соответствии с которой предлагала расторгнуть предварительный договор в связи с тем, что площадь квартиры составляет менее заявленной в объявлении о продаже и до настоящего времени квартира выставлена на продажу, в связи с чем просила возвратить уплаченную ею по предварительному договору предварительную оплату в размере 100 000 рублей.

Ответчик ФИО2 не направляла истцу ФИО1 предложение заключить основной договор купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества, не обращалась в суд с иском к ФИО1 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи квартиры. Кроме того, согласно выписке из ЕГРН об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ продала ФИО6 принадлежавшую ей на праве собственности квартиру общей площадью 79 кв. метров по адресу: 

<

адрес>. Право собственности ФИО6 на квартиру зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с изложенным судом признается несостоятельным довод представителя ответчика ФИО4 о несоблюдении истцом досудебного урегулирования спора из-за того, что претензия о расторжении договора направлена ответчику ФИО2 за день до обращения с иском в суд.

При таких обстоятельствах исковые требования ФИО1 о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Учитывая положения ст. ст. 329, 380 ГК РФ, проанализировав условия предварительного договора, суд приходит к выводу, что переданная истцом ФИО1 ответчику ФИО2 сумма по предварительному договору в размере 100 000 рублей подлежит возврату истцу, поскольку на момент разрешения спора предусмотренный предварительным договором срок для заключения основного договора купли-продажи истек, основной договор между сторонами не заключен, предварительный договор подлежит расторжению. 

Уплаченная ФИО1 по предварительному договору сумма в размере 100 000 рублей расценивается судом в качестве аванса. Поскольку в соответствии с п. 3.2.2 предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ сумма в размере 100 000 рублей является предварительной оплатой стоимости квартиры, которая засчитывается в продажную договорную стоимость квартиры. То есть при условии подписания сторонами основного договора указанная сумма должна рассматриваться в качестве частичного исполнения покупателем обязанности по оплате приобретаемого объекта.

На основании изложенного, учитывая, что соглашение о задатке между сторонами в письменной форме не заключалось, суд приходит к выводу о том, что переданная истцом ответчику на основании п. 3.2.2 предварительного договора сумма в размере 100 000 рублей является авансом и не может расцениваться в качестве задатка.

Поскольку аванс является предварительным способом расчетов, то в силу того обстоятельства, что сделка купли-продажи квартиры между сторонами не состоялась, он подлежит возврату ответчиком истцу, при чем независимо от того, по чьей вине не был заключен договор купли-продажи квартиры.

При таком положении основания для оставления внесенной истцом по договору суммы в размере 100 000 рублей у ФИО2 отсутствуют. Указанная сумма является неосновательным обогащением по смыслу ст. 1102 ГК РФ, подлежащим возврату истцу ФИО1 в полном объеме. 

В материалах дела отсутствуют доказательства, что основной договор не был заключен по вине истца. Обращение истца к ответчику с требованием о расторжении договора до истечения срока заключения основного договора и о возврате денежных средств при том, что предварительный договор купли-продажи не содержит условия о площади квартиры, и условия, позволяющего достоверно установить, кто является покупателем квартиры, не свидетельствует о том, что основной договор купли-продажи не был заключен по вине истца.

Кроме того, включение в предварительный договор купли-продажи квартиры условия о возврате обеспечительного платежа в двойном размере не соответствует положениям ст. 381.1. ГК РФ.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что переданная истцом ФИО1 ответчику ФИО2 сумма по предварительному договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ в размере в размере 100 000 рублей подлежит возврату ответчиком истцу.

При таких обстоятельствах исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ, о взыскании денежных средств в размере 100 000 рублей, уплаченных по предварительному договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с ответчика ФИО2 в пользу истца ФИО1 подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 500 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, о взыскании денежных средств удовлетворить.

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 100 000 рублей, уплаченные по предварительному договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 500 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Владимирский областной суд через Гусь-Хрустальный городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Глебова С.В.