УИД № 34RS0001-01-2023-000968-90

Дело № 2-1263/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Волгоград 14 июля 2023 года 

Ворошиловский районный суд г. Волгограда

в составе: председательствующего судьи Болохоновой Т.Ю.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Соколовой С.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО17 к ФИО2 ФИО18, ФИО4 ФИО19 о расторжении договора купли-продажи квартиры, возврате квартиры в собственность прежнего владельца и прекращении права собственности за покупателями,

УСТАНОВИЛ:

Назаров ФИО17 обратился в суд с иском, в котором просит расторгнуть договор купли-продажи 

<

адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ФИО3 и покупателями ФИО2 ФИО18, ФИО4 ФИО19, возвратить указанную квартиру в собственность ФИО3 и прекратить право собственности на квартиру за ответчиками.

В обоснование иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ умерла его бабушка ФИО3, которая являлась собственником поименованной выше квартиры. К имуществу ФИО3 нотариусом г. Волгограда ФИО5 возбуждено наследственное дело. Он является наследником по завещанию к имуществу ФИО3 При оформлении наследственных прав ему стало известно о состоявшейся сделке по отчуждению ФИО3 вышеуказанной квартиры, однако к настоящему времени оплата по договору со стороны ответчиков не осуществлена, в связи с чем договор купли-продажи подлежит расторжению в связи с существенным нарушением условий договора. ДД.ММ.ГГГГ он направил ответчикам претензии о возврате недвижимого имущества либо уплате денежных средств по договору, однако ответа на них не получил, что послужило основанием для обращения за судебной защитой нарушенных прав.

В судебное заседание истец, будучи надлежаще извещенным, не явился, об уважительности причин неявки не сообщил, об отложении слушания дела не ходатайствовал, воспользовавшись правом на ведение гражданского дела в суде через представителя. 

Представитель истца ФИО6 ФИО23 в судебном заседании иск поддержал, суду пояснил, что ФИО3 проживала в спорной квартире по день своей смерти и о заключении договора купли-продажи ФИО1 ФИО17 ничего не сообщала. Объективные данные о поступлении в распоряжении ФИО3 значительной денежной суммы отсутствуют, тогда как по информации о движении денежных средств по счету последней следует, что после состоявшейся сделки ответчики регулярно перечисляли ФИО3 незначительные денежные суммы, что подтверждает сомнения истца о том, что оплата по сделке при заключении договора покупателями не осуществлялась. Общий размер денежных поступлений на счет ФИО3 составляет около 36 000 рублей, что не соотносится со стоимостью квартиры по сделке купли-продажи. Поскольку достоверных доказательств наличия финансовой возможности для совершения оплаты по договору стороной ответчика не представлено, полагает, что оспариваемый договор подлежит расторжению с возвращением объекта недвижимости в собственность ФИО3 для его дальнейшего распределения в порядке наследования. Также просил учесть, что настоящий договор заключен с нарушением требований ст. 35 СК РФ и ст. 256 ГК РФ вследствие неполучения ФИО3 согласия на сделку от бывшего супруга, в период брака с которым была приобретена данная квартира. 

Ответчики, будучи надлежаще извещенными, в судебное заседание не явились, ходатайствовали о рассмотрении дела в свое отсутствие, обеспечив явку своих полномочных представителей.

Представитель ответчика ФИО2 ФИО18. адвокат Фокина Л.Ю. возражала по заявленным требованиям и просила суд в иске отказать. Суду пояснила, что утверждение истца о неосуществлении покупателями оплаты по сделке не соответствует действительности и опровергается содержанием договора купли-продажи, подписанного сторонами без замечаний и удостоверенного нотариусом г. Волгограда ФИО8, в п. 2.2 которого отражено то, что стороны подтвердили перед нотариусом осуществление наличного расчета по сделке до подписания договора. В последующем вплоть до дня своей смерти ФИО3 настоящий договор по мотиву безденежности не оспаривала, а, следовательно, действительность сделки она признавала. Согласно объяснениям доверителя именно ФИО3 являлась инициатором сделки, озвучив через соседей намерение размена принадлежащей ей квартиры на менее благоустроенное жилье с целью организации дорогостоящего лечения своей дочери, страдающей алкогольной зависимостью, и именно она выразила намерение на получение оплаты по договору в наличной форме. Озвученное ФИО3 предложение заинтересовало ФИО2 ФИО33 действующую в интересах своей несовершеннолетней дочери ФИО2 ФИО18 с целью обеспечения последней после окончания обучения в ВУЗе собственным жильем либо в качестве инвестирования имеющихся денежных накоплений в недвижимость. Поскольку полной денежной суммой для оплаты по договору они не располагали, ФИО2 ФИО33 предложила выступить в качестве второго покупателя по сделке свою знакомую ФИО4 ФИО19 на условии приобретения и оплаты каждым из них по 1\2 доли квартиры с последующим выкупом доли у ФИО4 ФИО19 В качестве оплаты по договору были использованы заемные денежные средства и семейные накопления, в том числе пенсионные накопления несовершеннолетней ФИО2 ФИО18 и ее бабушки ФИО7 Передача денежных средств продавцу была осуществлена в день заключения договора в данной квартире, после чего стороны проследовали к нотариусу для оформления сделки, где перед нотариусом ФИО3 подтвердила факт наличного расчета по договору. В связи с обучением ФИО2 ФИО18. в ВУЗе 

<

адрес> в условиях отсутствия у второго покупателя намерения на личное использование приобретенной квартиры покупатели разрешили дальнейшее временное проживание ФИО3 в квартире и по согласованию с ней ежемесячно переводили ей денежные средства для оплаты жилищно-коммунальных услуг, что объясняет поступление ответчиками на счет ФИО3 денежных переводов, которые истец ошибочно расценил в качестве оплаты по сделке. Сделка заключена дееспособными лицами и удостоверена нотариусом. Данных о том, что ФИО3 на отдавала отчет своим действиям либо была введена в заблуждение относительно правовой природы сделки, не имеется и таких оснований в иске истец не приводит. При заключении договора ФИО3 утверждала о том, что является вдовой, а потому получения разрешения от супруга на отчуждение квартиры не требуется. Возможное же наличие в живых бывшего супруга ФИО3 не может служить основанием для удовлетворения иска, поскольку для рассматриваемого предмета спора правового значения данное обстоятельство не имеет. 

Представитель ответчика ФИО4 ФИО19 адвокат Лодягина Е.С. также возражала по заявленным требованиям, полагая иск лишенным правовых оснований и неподлежащим удовлетворению, поддержав озвученную Фокиной Л.Ю. позицию. Суду пояснила, что со своей стороны оплату 1\2 цены по сделке ФИО4 ФИО19 осуществила за счет семейных накоплений и в первую очередь за счет полученных ее супругом доходов от предпринимательской деятельности. Цель заключения сделки – инвестирование денежных средств в недвижимость с возможным последующим выкупом доли вторым сособственником. Просила учесть, что в течение более трех лет ФИО3 заключенную ей сделку не оспаривала и в правоохранительные органы с жалобами на действия ответчиков не обращалась, тем самым действительность сделки она не отрицала, что лишает ее правопреемника права требовать расторжения договора купли-продажи по заявленным основаниям.

Третье лицо нотариус г. Волгограда ФИО8, будучи надлежаще извещенной, в судебное заседание не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела в свое отсутствие, согласно предоставленному письменному отзыву пояснила суду, что ДД.ММ.ГГГГ по реестровому делу ей был удостоверен договор купли-продажи квартиры между продавцом ФИО3 и покупателями ФИО2 ФИО18., ФИО4 ФИО19. Указанный договор, исходя из фактических обстоятельств дела, сторонами исполнен, совершение оплаты по договору совершено, объект недвижимости передан покупателем, что было подтверждено сторонами при подписании договора. До совершения сделки ей была проведена правовая экспертиза, оснований для отказа в удостоверении сделки установлено не было, юридическое значение совершения сделки и правовые последствия заключения договора купли-продажи были разъяснены сторонам, переход права собственности на квартиру зарегистрирован в ЕГРН, что в совокупности препятствует расторжению договора в связи с его исполнением сторонами.

Третье лицо ФИО2 ФИО33., будучи надлежаще извещенной о времени и месту слушания дела, в судебное заседание не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела в свое отсутствие, письменного отзыва на иск не представила.

Привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица нотариус г. Волгограда ФИО5, будучи надлежаще извещенной, в судебное заседание не явилась, об уважительности причин неявки не сообщила, об отложении слушания дела не ходатайствовала, письменного отзыва на иск не предоставила.

Третье лицо Управление Росреестра по Волгоградской области, будучи надлежаще извещенным, в судебное заседание явку своего полномочного представителя не обеспечило, ходатайствовало о рассмотрении дела в свое отсутствие, полагаясь в разрешении спора на усмотрение суда.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ в целях соблюдения разумных сроков судопроизводства суд полагает возможным рассмотрение дела при имеющейся явке участников процесса. 

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд находит иск необоснованным и неподлежащим удовлетворению.

В силу ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. 

Как следует из ст. 1 ГК РФ, субъекты гражданского права приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (ст. 421 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

По смыслу п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу положений ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно правовой позиции, отраженной в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 декабря 2017 года, неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Согласно п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Указанное подлежит применению к спорным правоотношениям в той мере, в которой не противоречит существу правоотношений по рассматриваемой сделке.

В соответствии с требованиями части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО3, с одной стороны, и ФИО2 ФИО33 действующая от имени и в интересах несовершеннолетней ФИО2 ФИО18., и ФИО4 ФИО19 с другой стороны, заключили договор купли-продажи, по которому ФИО3 продала ФИО2 ФИО18 и ФИО4 ФИО19. (по 1\2 доли каждой) принадлежащую ей 

<

адрес> по цене 1 372 346 рублей, что соотносится с кадастровой стоимостью данного объекта недвижимости.

Настоящий договор удостоверен нотариусом г. Волгограда ФИО8, прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, что нашло свое отражение в Едином государственном реестре недвижимости. 

Из оценки содержания настоящего договора вопреки доводам истца следует, что при заключении договора купли-продажи квартиры стороны достигли соглашения по всем существенным условиям настоящего договора, не только предусмотрели реальные правовые последствия сделки, но и осуществили их, фактически передав объект недвижимости покупателям после совершения последними наличного расчета с продавцом, что нашло свое отражение в п. 2.2, 3.1 Договора и подтверждено сторонами перед нотариусом при подписании договора.

Никто из сторон сделки настоящий договор в последующем не оспаривал и от его исполнения не отказывался. 

Документально подтверждено, что ФИО3 умерла ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ ее внук Назаров ФИО17 обратился к нотариусу г. Волгограда ФИО5 с заявлением о принятии наследства после смерти ФИО3 по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ. На основании данного заявлением нотариусом возбуждено наследственное дело №.

Сведения об обращении к нотариусу иных наследников ФИО3 с заявлениями о принятии наследства в материалах наследственного дела отсутствуют.

Информацией о выдаче наследникам свидетельств о праве на наследство по закону или по завещанию суд не располагает.

Предъявление в суд настоящего иска Назаров ФИО17 объясняет реализацией права на судебную защиту своих наследственных прав, поскольку заключение договора купли-продажи квартиры привело к ее выбытию из состава наследственного имущества, открывшегося со смертью ФИО3, в отношении которого последней ДД.ММ.ГГГГ было составлено завещание в его пользу, которое ко дню своей смерти ФИО3 не отменила и не изменила.

Находя доводы истца несостоятельными и отказывая в удовлетворении иска, суд исходит из того, что наличия оснований для расторжения договора по заявленному ФИО1 ФИО17 основанию в ходе судебного разбирательства не установлено, поскольку факт неисполнения ответчиками принятых на себя договорных обязательств по совершению оплаты по сделке своего объективного подтверждения не нашел.

К утверждению истца о факте неоплаты по сделке суд относится критически, поскольку указанное прямо противоречит содержанию договора купли-продажи, подписанного ФИО3 без замечаний, в котором последняя факт осуществления перед ней покупателями наличного расчета по сделке перед нотариусом подтвердила.

Из содержания договора следует и подтверждено объяснениями представителей ответчиков и нотариуса ФИО8, что ФИО3, равно как и покупателям были разъяснены положения ст. 1, 431.2 ГК РФ, ст. 292 ГК РФ и ст. 31 ЖК РФ, п. 1, 2 ст. 424 и ст. 555 ГК РФ, п. 1 ст. 450 и ст. 452 ГК РФ, п. 1 ст. 61 ГПК РФ, п. 2 ст. 170 ГК РФ, перед удостоверением договора нотариусом была проведена правовая экспертиза, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ проверена информация о дееспособности участников сделки.

Более того, исходя из оценки последующего поведения ФИО3, которая в течение более трех лет вплоть до дня наступления своей смерти настоящий договора в установленном законом порядке не оспаривала и с заявлениями на неправомерные действия К-вых и ФИО4 ФИО19 в правоохранительные органы не обращалась, следует признать, что со своей стороны ФИО3 действительность и исполнение сторонами сделки ко при жизни фактически не отрицала.

Оснований для вывода о том, что ФИО3 не понимала или неправильно понимала значение своих действий по заключению договора купли-продажи квартиры, была введена в заблуждение относительно правовой природы совершаемых ей действий, у суда не имеется, дееспособность ФИО3 при совершении сделки никем из состава участников процесса в рамках заявленного ФИО1 ФИО17 иска не оспаривается.

Наличие у ответчиков финансовых источников для осуществления оплаты по сделке документально подтверждено, оснований для критической оценки предоставленных в материалы дела доказательств не установлено. 

Отвечающих принципу относимости и допустимости доказательств, свидетельствующих о ничтожности рассматриваемого договора, стороной истца суду не представлено и в ходе судебного разбирательства указанное обстоятельство своего объективного подтверждения не нашло.

Доводы истца со ссылкой на сохранение за ФИО3 после заключения сделки права пользования спорной квартирой и на осуществление ответчиками в пользу истца после состоявшейся сделки периодических платежей не могут быть приняты во внимание, поскольку данные обстоятельства ни сами по себе, ни в совокупности с иными имеющимися сведениями необходимым и достаточным доказательством тому, что оплата по сделке при заключении договора фактически не осуществлялась, являться не могут.

Согласно объяснениям стороны ответчика указанное было обусловлено исполнением достигнутого между сторонами устного соглашения, согласно которому продавцы согласились предоставить продавцу право пользования квартирой на период временного отсутствия ФИО2 ФИО18 в Волгограде в обмен на поддержание ФИО3 квартиры в надлежащем техническом состоянии и регулярное осуществление жилищно-коммунальных платежей.

Оснований для критической оценки заявленных обстоятельств у суда не имеется, поскольку доказательств недостоверности сообщенных ответчиками суду сведений стороной истца не представлено.

Не может служить подтверждением заявленных истцом доводов и отсутствие в его распоряжении сведений о поступлении к ФИО3 в 2019 году значительной денежной массы, поскольку характер имевших место между ним и ФИО3 взаимоотношений, исходя из предмета иска, судом не проверялся и не устанавливался.

При таких обстоятельства поскольку факт надлежащего исполнения покупателями своих обязательств по договору купли-продажи квартиры подтвержден документально и не опровергнут надлежащими средствами доказывания стороной истца, правовых оснований для расторжения рассматриваемого договора по заявленному истцом основанию у суда не имеется.

Доводы истца, входящие в противоречие с выводами суда, несостоятельны, поскольку они надлежащими средствами доказывания не подтверждены, основаны на неверной оценке имеющих правовое значение фактических обстоятельств и неправильном применении норм материального права, регулирующих возникшие правоотношения.

Ссылка истца на несоответствие сделки требованиям ст. 35 СК РФ и ст. 256 ГК РФ вследствие неполучения продавцом согласия на сделку от своего бывшего супруг, в браке с которым приобреталась квартира, не может быть принята во внимание, поскольку правом на оспаривание сделки по данному основанию Назаров ФИО17 не наделен, тогда как по заявленным им требованиям правового значения поименованное выше обстоятельство фактически не имеет. 

В этой связи в удовлетворении иска ФИО1 ФИО17 надлежит отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

ФИО1 ФИО17 в удовлетворении иска к ФИО2 ФИО18, ФИО4 ФИО19 о расторжении договора купли-продажи 

<

адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ФИО3 и покупателями ФИО2 ФИО18, ФИО4 ФИО19, возврате квартиры в собственность ФИО3 и прекращении права собственности на квартиру за ФИО2 ФИО18 и ФИО4 ФИО19 в полном объеме отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд через Ворошиловский районный суд г. Волгограда в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Решение вынесено в окончательной форме 21 июля 2023 года.

Председательствующий Т.Ю. Болохонова