Дело № 2-915/2017

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

02 августа 2017 года г. Кингисепп

Кингисеппский городской суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Дунькиной Е.Н.,

при секретаре Марченковой ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании с участием представителя истца ООО «Строительная Компания Балт-Строй» ФИО1 ФИО6, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, сроком действия на три года, ответчика ФИО2 ФИО8,

гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания Балт-Строй» к ФИО2 ФИО18 об обязании заключить дополнительное соглашение к договору,

У С Т А Н О В И Л:

истец Общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания Балт-Строй» (далее – ООО «СК Балт-Строй») обратилось в Кингисеппский городской суд Ленинградской области с иском к ФИО2 ФИО9 об обязании заключить дополнительное соглашение к договору № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве о продлении срока передачи квартиры до ДД.ММ.ГГГГ. 

В обоснование требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СК Балт-Строй» и ФИО2 ФИО10 был заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес>. 

ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ и п. 4.7 договора ООО «СК Балт-Строй» направило в адрес ответчика информацию о невозможности завершения строительства в обусловленный договором срок с предложением заключить дополнительное соглашение о продлении срока передачи квартиры до ДД.ММ.ГГГГ. Получив такое предложение, ответчик от его заключения уклоняется.

Указывают, что необходимость изменения сроков завершения строительства вызвана существенными изменениями обстоятельств, таких как кризис, произошедший в 2014-2015 годах в России, связанный с резким падением курса рубля относительно мировых валют, введением санкций в отношении РФ и ответных санкций. 

Кроме того, ООО «СК Балт-Строй» было вынуждено осуществлять регистрационные и иные процедуры по оформлению аренды на вновь созданные земельные участки, изменение и согласование проектной документации, что существенно затянуло процесс строительства дома, подсоединения его к сетям энергоснабжения и иные работы. Сотрудничество с ОАО «Ленэнерго» и присоединение к их электросетям в процессе строительства стало невозможным, поскольку указанная организация систематически не выполняла свои обязательства перед застройщиками, что ставило под угрозу подключение к электросети и энергоснабжение будущего дома. Сложившаяся ситуация была связана с отзывом лицензии у ОАО «Банк Таврический», держателя расчётного счёта ОАО «Ленэнерго». Для присоединения к сетям другой организации ОАО «ЛОЭСК» были необходимы согласования и предоставление новой технической документации, выполнение новых требований и, как следствие, проведение новых электротехнических работ. Также, в виду залегания грунтовых вод, не обнаружимых с помощью штатной строительной экспертизы, в месте строительства дома, потребовалось изменение проектной документации, проведение дополнительных экспертиз, перепланировка и дополнительные работы. Была изменена общая высота дома, высота подвального помещения, проведены работы по выравниванию и укреплению грунта под фундамент. 

Указанные истцом мероприятия потребовали дополнительного времени и средств в связи с чем ООО «СК Балт-Строй» было лишено возможности исполнить договор в установленный срок. Со ссылкой на положения ст. 451 ГК РФ просит удовлетворения заявленных требований (л.д. 2).

В судебном заседании представитель ответчика ООО «СК Балт-Строй» ФИО1 ФИО7 поддержала заявленные требования по основаниям, указанным в иске, в полном объеме.

Ответчик ФИО2 ФИО11 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований. Отметил, что доводы истца о кризисе не является той причиной, по которой может быть перенесен срок сдачи квартиры и не соответствуют условиям, установленным ст. 451 ГК РФ.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; самозащиты права; возмещения убытков; компенсации морального вреда.

В силу требований статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из договоров.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требований закона.

В соответствии со статьей 27 Закона от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», ответчик обязан осуществить выполнение работы в срок, установленный договором.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу подп. 2 части 4 статьи 4 указанного закона, договор должен содержать в том числе срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Таким образом, указание на срок передачи объекта долевого участия в строительстве является существенным условием договора.

Согласно частям 2 и 3 статьи 6 Закона, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Статья 7 данного Закона предусматривает обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требования (ч. 1 ст. 7); а также предусматривает право дольщика в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору потребовать от застройщика, в том числе, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, что и было предпринято истцом посредством предъявления претензии.

В соответствии со статьей 8 данного Закона передача объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, не позднее предусмотренного договором срока.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СК Балт-Строй» (застройщик) и ФИО2 ФИО12 (дольщик) был заключен Договор № участия в долевом строительстве жилого дома.

По условиям указанного договора застройщик осуществляет строительство многоквартирного жилого дома, расположенного по строительному адресу: 

<

адрес> согласно разрешению на строительство № № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного администрацией МО «Кингисеппское городское поселение»; договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, обязуется осуществить комплекс организационных и технических мероприятий, направленных на обеспечение строительства многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией и сроками строительства и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства – квартиру участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется внести взнос (уплатить цену договора) в сроки и на условиях договора и принять объект долевого строительства – квартиру с оформлением соответствующих документов. 

Согласно пункту 1.2 договора, квартира имеет следующие технические характеристики: – квартира-студия площадью 27,43 кв.м, расположенная на 7 этаже, условный №, строительные оси: 

<

данные изъяты> соответствии с пунктом 5.1 договора, цена договора составляет – 

<

данные изъяты> руб..

Оплата по договору производится участником долевого строительства за счет собственных средств в течение 5 (пяти) дней после государственной регистрации настоящего договора (пункт 5.2 договора).

Пунктом 5.4 договора определено, что цена договора определена как сума денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства и оплату услуг застройщика, которые расходуются в целях предусмотренных ст. 18 Федерального закона № 214-ФЗ. Цена договора изменению не подлежит, за исключением случая, предусмотренного п. 5.3 договора (увеличение/уменьшение/ площади квартиры по результатам инвентаризации объекта долевого строительства БТИ).

Пунктом 4.1 договора определено, что застройщик обязуется передать участнику долевого строительства квартиру по акту приема-передачи не позднее ДД.ММ.ГГГГ, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В случае, если строительство объекта не может быть завершено в срок, указанный в пункте 4.1 договора, застройщик, не позднее чем за 2 месяца до истечения вышеуказанного срока направляет участнику долевого строительства предложение об изменении договора, сторонами согласуется новый срок передачи квартиры и подписывается соответствующее дополнительное соглашение (пункт 4.7 договора).

Пунктом 8.2 договора определено, что участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случаях, предусмотренных Федеральным законом № 214-ФЗ.

ДД.ММ.ГГГГ договор № участия в долевом строительстве зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ленинградской области (л.д. 4-18).

Как указано выше, пунктом 4.1 договора определено, что застройщик обязуется передать дольщику квартиру по акту приема-передачи не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ застройщиком в адрес ФИО2 ФИО13 направлено уведомление об изменении срока передачи объекта долевого строительства на ДД.ММ.ГГГГ, с приложением дополнительного соглашения к договору (л.д. 19, 20, 21-22).

Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. 

В соответствии пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор.

В силу требований статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, только при: существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В пункте 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации указывается, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с пунктом 2 названной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Как усматривается из материалов дела, ответчик ФИО2 ФИО14 внести изменения относительно срока передачи объекта долевого строительства отказался, что явилось основанием для обращения застройщика со встречными требованиями.

Изменение срока передачи объекта долевого строительства ФИО2 ФИО15 является изменением существенного условия договора долевого строительства. При этом неисполнение обязательств третьими лицами перед застройщиком по договору долевого участия, или ухудшение финансового положения истца в связи с экономическим кризисом не могут быть отнесены к числу чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств неисполнения договорных обязательств ООО «СК Балт-Строй» (ст. 401 ГК РФ), которые застройщик не мог предвидеть и преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая требовалась по характеру договора и условиям оборота, и не влечет за собой право ООО «СК Балт-Строй» на изменение условий договора.

В силу приведенных положений статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, оснований для изменения договора долевого участия в строительстве с понуждением ФИО2 ФИО16 заключить дополнительное соглашение о переносе даты ввода в эксплуатацию жилого дома не имеется.

ООО «СК Балт-Строй» не представлено наличие совокупности условий, предусмотренных ст. ст. 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, являющихся основанием для изменения условия договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, вступая в договорные отношения с дольщиками, застройщик не мог исключать вероятность наступления любых хозяйственных рисков, должен был предвидеть возможность их наступления при определении сроков окончания строительства объекта.

Представленные истцом документы (л.д. 45-69), не свидетельствуют о наличии тех чрезвычайных обстоятельств, являющихся основанием для изменения договора долевого участия в строительстве с понуждением ответчика заключить дополнительное соглашение о переносе сроков передачи квартиры, которые застройщик не мог преодолеть при той степени заботливости и осмотрительности, которая требуется от лица привлекающего денежные средства граждан для долевого строительства, обусловленной их социальной значимостью. 

Таким образом, ООО «СК Балт-Строй» не представлено доказательств неоспоримо свидетельствующих, что нарушение срока окончания строительства и срока передачи дольщику квартиры, имело место по не зависящим от него причинам, в силу чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств, при надлежащем выполнении обязательств, возложенных на него как на застройщика.

Довод представителя истца о том, что задержка окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию вызвана резким спадом покупательской способности граждан в связи с экономическим кризисом в стране, не может служить основанием для понуждения ответчика к изменению условий договора путем заключения дополнительного соглашения.

Материалы дела не содержат доказательств исключительности обстоятельств, связанных с необходимостью изменения условий договора (ч. 4 ст. 451 ГК РФ), равно как не содержат достоверных и достаточных доказательств наличия совокупности условий, установленных частью 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, являющихся основанием для изменения договора, в связи с чем исковые требования ООО «СК Балт-Строй» о понуждении ФИО2 ФИО17 заключить дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве не подлежат удовлетворению.

Кроме того, согласно части 3 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ, в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. 

Однако, уведомление было направлено в адрес дольщика только ДД.ММ.ГГГГ, что противоречит требованиям данного Закона и пункту 4.7 договора, поскольку согласно п. 4.1 договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ ответчик обязался передать дольщику квартиру не позднее ДД.ММ.ГГГГ, уведомление об изменении данного срока должно было быть направлено не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.12, 56, 67, 194-198 ГПК РФ, судья

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении иска Общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания Балт-Строй» к ФИО2 ФИО19 об обязании заключить дополнительное соглашение к договору отказать.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца, путем подачи апелляционной жалобы через Кингисеппский городской суд Ленинградской области.

Судья Дунькина Е.Н.