Дело № 3а-96/2018 

Р Е Ш Е Н И Е

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 09 августа 2018 года 

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего – судьи Морозковой Е.Е.,

при секретаре Михейкиной М.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ФИО1 обратился в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под организацию грузового двора, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. в размере его рыночной стоимости равной 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на 18 апреля 2011 года. 

В обоснование требований указано, что административному истцу на праве собственности принадлежат три здания, расположенные по адресу: 

<

адрес>, которые расположены на земельном участке с кадастровым номером №. Указанный земельный участок находится у административного истца на праве аренды согласно договору аренды № от 23.04.2001, договора об уступке права аренды от 10.06.2003. Рыночная стоимость земельного участка определена на основании отчета № от 24.04.2018 по состоянию на 18.04.2011 в размере 

<

данные изъяты> рублей. Кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость. Поскольку административный истец обладает исключительным правом на приобретение вышеуказанного земельного участка в собственность без торгов, как лицо, являющееся собственником зданий, сооружений, расположенных на земельном участке с кадастровым номером №, данное обстоятельство нарушает права административного истца на справедливое определение действительной арендной платы, выкупной цены земельного участка и на справедливое установление налоговой обязанности. 

В заявлении от 08 августа представитель административного истца ФИО2 уточнила заявленные требования, просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости, установленной в результате проведения по делу судебной экспертизы, а именно в размере 

<

данные изъяты> рублей. Дело просила рассмотреть без участия представителя.

В письменном отзыве представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области ФИО3 просил требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости оставить без удовлетворения. Данный земельный участок оценен в рамках проведенных работ по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости, результаты которой утверждены постановлением правительства Ленинградской области №356 от 26.12.2007 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области» (в ред. постановления правительства Ленинградской области №63 от 19.03.2009). Датой постановки на учет является 17.07.2001. Сведения о кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости внесены 18.04.2011. Также указано, что филиал может выступать лишь исполнителем принятого судом решения, самостоятельного решения об изменении кадастровой стоимости земельного участка принять не может, так как не является уполномоченным на то органом. 

В письменном отзыве представитель правительства Ленинградской области ФИО4 указала, что в представленном административном истцом отчете содержится недостоверная информация, которая могла существенным образом повлиять на результаты оценки. Кадастровая стоимость земельного участка составляет 

<

данные изъяты> рублей исходя из площади участка и удельного показателя кадастровой стоимости 963,2 руб./кв.м., утвержденного постановлением правительства Ленинградской области от 29.12.2007 №356, для земельных участков, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, причалов, пристаней, автодорожных вокзалов 

<

адрес>. Удовлетворение заявленных требований оставляет на усмотрение суда. 

В письменном отзыве представитель административного ответчика Управления Росреестра по Ленинградской области ФИО5 указала, что поскольку Управление не имеет самостоятельных возражений по существу предъявленных требований, просит рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления. 

Представителем заинтересованных лиц администрации муниципального образования «Выборгский район» Ленинградской области, администрации муниципального образования «Рощинское городское поселение» Выборгского района Ленинградской области ФИО6 направлены ходатайства о рассмотрении указанного дела в отсутствие представителя заинтересованных лиц, удовлетворение требований оставляет на усмотрение суда. 

В судебное заседание ФИО1 и его представитель не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом.

В судебном заседании представители правительства Ленинградской области ФИО7 и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области ФИО3 оставили рассмотрение заявленных требований на усмотрение суда.

Управление Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», администрация муниципального образования «Выборгский район» Ленинградской области, администрация муниципального образования «Рощинское городское поселение» Выборгского района Ленинградской области, о слушании дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили, о причинах неявки представителей в суд не сообщили.

Изложенное в силу ч.4 ст.247 КАС РФ не препятствует рассмотрению дела по существу в отсутствие названных лиц.

Изучив материалы дела, заслушав явившихся лиц, исследовав и оценив собранные по делу доказательства согласно ст.84 КАС РФ в их совокупности, суд приходит к следующему.

Одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (п/п 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с п.1 и п.5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации, п.1 ст.390, п.1 ст.391 Налогового кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость устанавливается прежде всего для целей налогообложения, так как налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 01 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно п.1 ст.388 Налогового кодекса Российской Федерации организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

Учитывая порядок определения налоговой базы земельного налога, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права собственника данного земельного участка.

Исходя из положений ст.39.4 ЗК РФ, при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков - в силу п.2 ст.66 Земельного кодекса РФ - проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п.3 настоящей статьи, когда в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости земельного участка либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого земельного участка.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).

В соответствии с положениями ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абз. 2).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абз. 4).

Согласно ст.24.19 Федерального закона №135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что датой определения кадастровой стоимостью объектов недвижимости, указанных в ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) закреплено право гражданина на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. 

Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Согласно постановлению правительства Ленинградской области от 29.12.2007 №356 удельный показатель кадастровой стоимости для 9 группы видов разрешенного использования земельных участков (для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, причалов, пристаней, автодорожных вокзалов) для г.

<

адрес> составляет 963,2 руб./кв.м. 

Из свидетельства о государственной регистрации права от 25.06.2003 следует, что на основании договора аренды земельного участка № от 23.04.2001, договора об уступке права аренды от 10.06.2003 ФИО1 является арендатором земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под организацию грузового двора, кадастровый №, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.07.2001 сделана запись регистрации №. 

Согласно заключению кадастрового инженера от 10.05.2018 на указанном земельном участке расположены объекты капитального строительства, а именно: складское здание типа ТАМ, нежилое, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., инв. №, лит. А, условный №; складское здание типа ТАМ, нежилое, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., инв. №, лит. Б, условный №; складское здание типа ТАМ, нежилое, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., инв. №, лит. В, условный №, принадлежащие на праве собственности ФИО1, что подтверждается представленными в материалы дела свидетельствами о государственной регистрации права. 

В выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 03.04.2018 отражено, что собственником земельного участка, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером № (ранее присвоенный кадастровый №), является Ленинградская область, в отношении указанного участка установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости – аренда; лицо, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости – ФИО1, срок - с 23.04.2001 на 25 лет. 

В кадастровой справке о кадастровой стоимости относительно объекта недвижимости с кадастровым номером № от 16.04.2018 указано, что кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 14.04.2018 составляет 

<

данные изъяты> руб.; дата определения кадастровой стоимости отсутствует; дата утверждения кадастровой стоимости – 29.12.2007, реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости: 01.01.2005 № б\н; дата внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости 18.04.2011.

Отчетом № от 24.04.2018, составленным оценщиком В, являющимся членом Саморегулируемой организации «Союз «Федерация специалистов оценщиков», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, по состоянию на 18.04.2011 г., определена в размере 

<

данные изъяты> рублей.

В названном отчете об оценке проведен анализ рынка объекта оценки, дано описание объекту оценки, изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты; проведен анализ наиболее эффективного использования. 

Для оценки объекта недвижимости отобран сравнительный подход. Оценщиком отобрано три объектов-аналогов, проведены корректировки на тип сделки, скидки к ценам предложений, вид разрешенного использования. При корректировке по второй группе элементов сравнений оценщиком принято решение применить метод равномерного балльного кодирования. Кодирование осуществлялось с помощью балльных шкал по таким ценнообразующим факторам как расстояние до КАД, оценка транспортной доступности, характеристика подъездных путей, площадь земельного участка, инженерные коммуникации. 

Для расчета удельного показателя стоимости объекта оценки применено экспоненциальное уравнение, удельный показатель рыночной стоимости объекта оценка составляет 491 руб./кв.м. 

Допрошенный в качестве свидетеля оценщик В показал, что дата оценки в отчете указана на основании справки, представленной органами кадастрового учета.

По ходатайству представителя административного истца ФИО1 – ФИО2 на основании ст.ст.77, 78 КАС РФ определением суда от 04 июля 2018 г. по делу назначена судебная экспертиза с постановкой перед экспертом вопроса об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, по состоянию на 01.01.2007 г.

Проведение судебной экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Евро Аудит Групп», расположенному по адресу: 

<

адрес>.

Согласно заключению эксперта П от 26.07.2018 № рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м. по состоянию на 01.01.2007 г. составляет 

<

данные изъяты> рублей. 

Для проведения оценки объекта недвижимости экспертом отобран сравнительный подход, в рамках которого использован метод построения зависимости стоимости от величины интегрального показателя качества объекта. Эксперт пришел к выводу о том, что наиболее эффективным вариантом использования оцениваемого объекта является разрешенное использование земельного участка – производственно-складское. Аналогов в Выборгском районе Ленинградской области, удовлетворяющего критериям отбора, обнаружено не было. В результате отбраковки экспертом сформирована выбора из 8 объектов, удовлетворяющая всем критериям отбора. Проведены корректировки на скидку на торг, динамику рынка, площадь, местоположение относительно КАД, статус населенного пункта. При расчете стоимости земельного участка учитывалась его обеспеченность действующими технологическими присоединениями, среди которых определяющим стоимость промышленного земельного участка является наличие электроснабжения. 

В заключение экспертом проверена устойчивость модели путем последовательного удаления по одному аналогу и проверки изменения итогового результата расчета. 

Исследовав приведенные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Исходя из того, что административный истец является арендатором поименованного земельного участка, на котором расположены принадлежащие ему строения, то в соответствии с ч.1 ст.245 КАС РФ с учетом разъяснений, содержащихся в п.6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015№28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд приходит к выводу о том, что он вправе оспаривать в судебном порядке кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №.

С учетом требований ст. 24.19 Федерального закона №135-ФЗ, разъяснений, содержащихся в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», кадастровой справки, пояснений лиц, участвующих в деле, суд полагает, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 01.01.2007 г.

Так как очередная государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ленинградской области в срок, установленный ст.24.12 Федерального закона не проведена, то с учетом конкретных обстоятельств дела и руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд считает возможным восстановить административному истцу срок для обращения в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.

Соответственно, по состоянию на указанную выше дату судебным экспертом в заключении от 26.07.2018 № определена рыночная стоимость объекта недвижимости.

В отношении даты, по состоянию на которую судебным экспертом в заключении установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, у участников процесса возражений не имеется.

Исследуя представленный отчет об оценке, суд учитывает, что оценка объекта недвижимости проведена не на дату, по состоянию на которую определена рыночная стоимость земельного участка, при проведении оценки объекта недвижимости оценщиком допущены существенные недостатки, что повлекло за собой необходимость проведения по делу судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости. 

В связи с чем, представленный административными истцами отчет об оценке № от 24.04.2018 суд не может признать надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью размер рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Оценивая заключение судебного эксперта от 26.07.2018 №, суд отмечает следующее.

В силу ст.59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы. Эксперт, проводивший экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, что подтверждено соответствующими документами.

Заключение эксперта от 26.07.2018 № мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта соответствует требованиям, предусмотренным законодательством об оценочной деятельности, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь ст.82 КАС РФ и положениями Федерального закона №135-ФЗ, суд признает названное выше заключение эксперта от 26.07.2018 № надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью размер рыночной стоимости названного объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2007 г.

Поскольку документальных данных, опровергающих изложенные в заключении эксперта выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объекта недвижимости административными ответчиками не представлено, ходатайство о проведении дополнительной либо повторной судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости объекта недвижимости ни ими, ни заинтересованными лицами не заявлено, то суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании отчета об оценке, а именно в размере 

<

данные изъяты> рублей.

Согласно требованиям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона №135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление. В данном случае административное исковое заявление подано в суд 28 мая 2018 года. Соответственно кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости подлежит установлению на период с 01 января 2018 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №,общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под организацию грузового двора, в размере его рыночной стоимости равном 13 

<

данные изъяты> рублей, по состоянию на 01 января 2007 года, на период с 01 января 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка считать 28 мая 2018 года. 

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в апелляционную коллегию Ленинградского областного суда в течение 1 месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Е.Е.Морозкова

Решение в окончательной форме изготовлено 10 августа 2018 года.