УИД: 76RS0014-01-2023-003555-96

дело № 2-274/2024

изготовлено 11.06.2024

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

город Ярославль 15 марта 2024 года

Кировский районный суд города Ярославля в составе:

председательствующего судьи Козлова А.Ю.,

при секретаре судебного заседания Романовой В.В.

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Перспектива» об уменьшении цены договора, компенсации морального вреда, взыскании штрафа,

установил:

27 января 2022 г. между ООО «Специализированный застройщик «Перспектива» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве № 030-1-249КВ/2022ЯР в отношении трехкомнатной квартиры № общей приведенной площадью 86 кв.м, расположенной по 

<

адрес>, стоимостью 9999423 руб.

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Перспектива», просил взыскать с ответчика 186035,78 руб. в качестве соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве от 27.01.2022 г. № 030-1-249КВ/2022ЯР, компенсацию морального вреда в размере 40000 руб., в возмещение почтовых расходов 360 руб., в возмещение расходов по оплате услуг специалистов Ярославского отделения Приуральского филиала ППК «Роскадастр» 2970,82 руб., в возмещение расходов по оплате юридических услуг 30000 руб., штраф в размере 50% от всех присужденных судом сумм.

В исковом заявлении указано, что общая площадь квартиры оказалась на 1,6 кв. м меньше площади, определенной в договоре, в связи с чем, у истца возникло право требовать уменьшения стоимости квартиры. Претензия истца, полученная ответчиком 04.08.2023 г. оставлена без удовлетворения. Нарушение прав истца как потребителя является основанием для взыскания компенсации морального вреда и штрафа.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился. Представитель истца по доверенности ФИО2 исковые требования поддержал, полагал возможным установить действительную общую приведенную площадь квартиры путем проведения судебной экспертизы.

Представитель ответчика по доверенности ФИО3 возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в письменном отзые, указал, что многоквартирный жилой дом, расположенный по 

<

адрес>, введен в эксплуатацию 16.03.2023 г., все помещения дома поставлены на кадастровый учет. Площадь квартиры № подтверждается сведениями ЕГРН. Отчет ППК «Роскадастр» является недопустимым доказательством. Цена квартиры была согласована при заключении договора, расчет исковых требований является неверным, по техническому плату кадастрового инженера ФИО4, на основании которого внесены сведения в ЕГРН, общая площадь квартиры составляет 85,8 кв.м, то есть разница с определенной в договоре площадью составляет 0,2 кв.м, что по условиям договора является допустимым отклонением. В случае удовлетворения истца просил снизить штраф, уменьшить размер компенсации морального вреда и судебных расходов.

В ходе рассмотрения дела после получения заключения судебной экспертизы об определении фактической инвентарной площади квартиры истца, представитель истца исковые требования уточнил, просил взыскать с ответчика 197663,01 руб. в качестве соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве от 27.01.2022 г. № 030-1-249КВ/2022ЯР, компенсацию морального вреда в размере 40000 руб., в возмещение почтовых расходов 360 руб., в возмещение расходов по оплате услуг специалистов Ярославского отделения Приуральского филиала ППК «Роскадастр» 2970,82 руб., в возмещение расходов по проведению судебной экспертизы 12000 руб., в возмещение расходов по оплате юридических услуг 30000 руб., штраф в размере 50% от всех присужденных судом сумм.

Представитель ответчика по доверенности ФИО5 направил в суд дополнительные письменные объяснения, указал, что площадь квартиры истца оказалась меньше на 1,7 кв.м, чем предусмотрено договором. Договором предусмотрена возможность возврата стоимости площади превышающей 1 кв.м, стоимость 0,7 кв.м составляет 81390,52 руб.. которая подлежит возврату. Вместе с тем, ответчиком произведен платеж на сумму 197663,01 руб. В случае удовлетворения истца просил снизить штраф, уменьшить размер компенсации морального вреда и судебных расходов.

Суд на основании ст. 167 ГПК РФ рассмотрел дело при имеющейся явке.

Выслушав объяснения представителей сторон, пояснения специалиста ФИО4, исследовав письменные материалы дела, суд считает, что исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению частично.

Правоотношения сторон по договору участия в долевом строительстве от 27.01.2022 г. № 030-1-249КВ/2022ЯР регулируются положениями Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, положениями Закона РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 г. № 2300-1.

По договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ).

Согласно ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Частью 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ предусмотрено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Факт заключения договора участия в долевом строительстве от 27.01.2022 г. № 030-1-249КВ/2022ЯР и его условия сторонами не оспариваются.

Согласно п. 4.1.1 договора от 27.01.2022 г. № 030-1-249КВ/2022ЯР расчет стоимости 1 м2 (в целях расчетов по п. 4.8. Договора) определяется как Цена Договора, поделенная на указанную в Приложении №1 к Договору Общую площадь Жилого помещения (для Жилых помещений без лоджий, веранд, балконов, террас) либо Общую приведенную площадь Жилого помещения (для Жилых помещений с лоджией, верандой, балконом, террасой) и составляет 116272,36 руб.

В соответствии с условиями договора сторонами была установлена стоимость квартиры из следующего расчета: 86 кв.м. (общая приведенная площадь) * 116272,36 рублей (стоимость 1 м2) = 9 999 423 рублей.

Оплата стоимости квартиры произведена ФИО1 своевременно в полном объеме, что ответчиком не оспаривается.

Подпунктом 4.7.2. договора от 27.01.2022 г. № 030-1-249КВ/2022ЯР предусмотрено, что если инвентарная площадь Жилого помещения окажется меньше чем на 1 (Один) кв.м. Общей приведенной площади/Общей площади Жилого помещения, Застройщик обязуется вернуть Участнику излишне уплаченные средства из расчета стоимости 1 кв.м., определенной п. 4.1. настоящего Договора. Возврат за 1 (Один) кв.м. и менее не производится. Возврат производится за уменьшение площади свыше 1 (Одного) кв.м. в рамках допустимого изменения площади Жилого помещения - 5% (Пяти процентов).

При этом в договоре общая приведенная площадь жилого помещения определена как площадь жилого помещения, состоящая из суммы общей площади жилого помещения (площадь жилого помещения по проекту – сумма всех комнат и подсобных помещений) и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, а инвентарная площадь жилого помещения определена как сумма общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды балкона, террасы, которая будет указана в техническом паспорте на жилой дом, выданный по результатам обмеров кадастровым инженером, с учетом понижающих коэффициентов для лоджий – 0,5, для балконов и террас – 0,3.

Из содержания приведенных положений договора в их взаимосвязи с требованиями закона следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

Квартира передана ФИО1 по соответствующему акту от 20.06.2023 г., в котором инвентарная площадь квартиры с учетом понижающих коэффициентов указана 85,8 кв.м, титульная площадь (без учета площадей лоджий и балконов) – 84,3 кв.м.

Согласно выписке из ЕГРН общая площадь квартиры по 

<

адрес> составляет 84,3 кв. метра.

Указанные сведения получены из технического плана ООО «ГЕО-ЛЕНД» (кадастровый инженер ФИО4) составленному по заказу ООО «Специализированный застройщик «Перспектива» в связи с окончанием строительства многоквартирного дома.

Вместе с тем, из технического паспорта жилого помещения по 

<

адрес>, подготовленного Ярославским отделением Приуральского филиала ППК «Роскадастр» следует, что в соответсвии с результатами обмеров и положениями договора общая приведенная площадь квартиры составила: 84,4 кв.м, что меньше общей приведенной площади, определенной Застройщиком на 1,6 кв.м (86 кв. м - 84,4 кв. м).

В целях устранения указанных противоречий между техническим планом ООО «ГЕО-ЛЕНД» (кадастровый инженер ФИО4) и технического паспорта жилого помещения Ярославского отделения Приуральского филиала ППК «Роскадастр» судом назначена судебная экспертиза.Заключением ООО «НПП «Коптев и К*» по результатам судебной экспертизы сумма общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами для лоджий – 0,5, для балконов и террас – 0,3 определена в размере 84,3 кв. метров с учетом округления.

Заключение судебной экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, произведенные измерения, которые не вызывают сомнений в их правильности и достоверности. У суда отсутствуют какие-либо основания не доверять выводам судебного эксперта (кадастрового инженера) Н.М.С., поскольку она обладает специальными познаниями в области технической инвентаризации недвижимого имущества и необходимыми опытом экспертной деятельности. 

Суд также принимает во внимание, что лицами, участвующими в деле, выводы указанного экспертного заключения не оспаривались.

Таким образом, в ходе рассмотрения дела установлено, что инвентарная площадь приобретенного истцом жилого помещения оказалась меньше общей приведенной площади жилого помещения на 1,7 кв. метров.

По смыслу подп. 4.7.2. договора от 27.01.2022 г. № 030-1-249КВ/2022ЯР указанная разница является существенным отступлением от условий договора, в связи с чем у ФИО1 возникает право на возврат излишне уплаченных средств (уменьшение цены договора) из расчета стоимости размера уменьшения площади, то есть стоимости 1,7 кв.м площади жилого помещения.

Условие договора о том, что возврат средств в случае уменьшения площади жилого помещения на 1 кв.м. и менее не производится определяет критерии существенности отступления от условий договора, а не порядок расчета суммы возврата. Доводы ответчика о возможности уменьшения цены договора на стоимость 0,7 кв. метров площади жилого помещения основаны на неверном толковании условий договора от 27.01.2022 г. № 030-1-249КВ/2022ЯР, а потому не могут быть приняты во внимание судом. 

Учитывая, что площадь приобретенного истцом жилого помещения оказалась меньше, чем площадь указанная в договоре, не 1.7 кв.м ООО «Специализированный застройщик «Перспектива» обязана возвратить ФИО1 уплаченные по договору денежные средства в размере 197633,01 руб. исходя из следующего расчета: (1,7 кв.м * 116272,36 руб.).

Указанная сумма перечислена истцу 12.03.2024 г., истец от исковых требований в этой части не отказался, поэтому исковые требования в указанной части подлежат удовлетворению, но одновременно их следует считать исполненными.

Согласно ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», который подлежит применению к спорной ситуации, моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренный законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.

Из материалов дела следует, что претензии истца, содержащая требование о возврате излишне уплаченных по договору денежных средств в связи с уменьшением стоимости объекта долевого строительства получена ответчиком по двум адресам 04.08.2023 и 08.08.2023 г.

В установленный ст. 22 Закона РФ «О защите прав потребителей» срок законные требования ФИО1 в добровольном порядке удовлетворены не были, что повлекло нарушение его прав, как потребителя, причинение морального вреда.

В соответствии со ст.ст. 151, 1101 ГК РФ при определении размера компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя, степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями гражданина, которому причинен вред, иные заслуживающие внимания обстоятельства, требования разумности и справедливости.

Определенный истцом размер компенсации морального вреда – 40000 руб., по мнению суда, отвечает установленным законом критериям.

Принимая во внимание характер нарушения имущественных прав истца, учитывая степень переживаний истца, требований разумности и справедливости, суд считает, что требования о компенсации морального вреда подлежит удовлетворению в размере 10000 руб.

Поскольку требования истца не были удовлетворены в добровольном порядке до обращения в суд, имеются основания для взыскания с ответчика штрафа, предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя (197633,01 руб. + 10000 руб.).

Ответчиком заявлено о снижении размера штрафа на основании ст. 333 ГК РФ с учетом обстоятельств дела до 3000 руб.

В силу п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка (штраф) явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 2 Определения от 21.12.2000 г. № 263-О, положения приведенной выше ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой размера ущерба, причиненного нарушением обязательства. Снижение размера штрафных санкций не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку выполнения предусмотренных договором обязательств.

Оценив размер заявленного к взысканию с ответчика штрафа, учитывая его компенсационный характер, необходимость соблюдения баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного ущерба потерпевшей стороны, конкретные обстоятельства дела, суд приходит к выводу, что заявленный к взысканию штраф явно не соразмерен последствиям допущенного нарушения обязательств, размер штрафа подлежит снижению с 103816,50 руб. до 50000 руб., поскольку такой размер штрафа будет соответствовать принципам разумности и справедливости.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (ч. 1 ст. 88 ГПК РФ).

В соответствии со ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; расходы на оплату услуг представителей; связанные с рассмотрением дела.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 21 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статья 98 ГПК РФ) не подлежат применению при разрешении требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статья 333 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что в связи с обращением в суд истцом произведены расходы по оплате услуг Ярославского отделения Приуральского филиала ППК «Роскадастр» по подготовке технического паспорта квартиры в размере 2970,82 руб., по проведению судебной экспертизы в размере 12000 руб., почтовые расходы по направлению копии исковых документов в размере 415 руб. Данные расходы суд находит необходимыми для защиты права истца в судебной порядке и подлежащими взысканию с ответчика в пользу истца с учетом размера заявленных требований 2970,82 руб., 12000 руб. и 360 руб. соответственно.

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Расходы истца на оплату юридических услуг представителя при рассмотрении настоящего дела в суде первой инстанции в размере 30000 руб. подтверждены документально, договором от 28.07.2023 г. и чеком банковского перевода.

Вместе с тем, в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 35 ГПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная ко взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

С учетом степени сложности настоящего дела, правовой природы возникшего спора, объема правовых вопросов, входящих в предмет рассмотрения дела, объема оказанных представителем услуг в связи с рассмотрением дела в суде первой инстанции, количества судебных заседаний по делу, суд считает разумным и справедливым определить предельный размер расходов на оплату услуг представителя в сумме 15000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Перспектива» (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО1 (

<

данные изъяты>) 197663 рубля 01 копейку в счет уменьшения цены договора участия в долевом строительстве № 030-1-249КВ/2022ЯР от 27.01.2022 г. Считать решение суда в части взыскания денежных средств в размере 197663 рублей 01 копейки исполненным.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Перспектива» (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО1 (

<

данные изъяты>) компенсацию морального вреда в размере 10000 руб., штраф в размере 50000 руб., в возмещение судебных расходов по оплате юридических услуг представителя 15000 руб., по составлению технического паспорта жилого помещения 2970,82 руб., по проведению судебной экспертизы 12000 руб., по оплате почтовых услуг 360 руб., а всего 90330 рублей 82 копейки.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Перспектива» (ИНН 

<

***>) в доход бюджета муниципального образования город Ярославль государственную пошлину в размере 5977 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Ярославский областной суд через Кировский районный суд г. Ярославля.

Судья А.Ю. Козлов