Дело № 3а-210/2020

42OS0000-01-2020-000132-03

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Кемеровский областной суд

в составе судьи Михеевой С.Н., 

при секретаре Юргель Е.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кемерово

«22» июня 2020 года

дело по административному исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Прокопьевска об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области,

У С Т А Н О В И Л:

Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Прокопьевска (далее КУМИ г. Прокопьевска) обратились в суд с административным исковым заявлением об оспаривании в части решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра (далее – Комиссия) от 25.12.2019 года № 24-97 по заявлению ОАО «ш.им.Дзержинского» об установлении кадастровой стоимости земельных участков, расположенных по адресу: 

<

адрес>», кадастровый номер №, площадью 26699 кв.м.,, с разрешенным использованием: для размещения промышленных объектов; с кадастровым номером №, площадью 136622 кв.м., с разрешенным использованием: для размещения промышленных предприятий в размере их рыночной стоимости; исключить из ЕГРН сведения об установленной решением Комиссии кадастровой стоимости указанных земельных участок в размере их рыночной стоимости.

Требования, мотивированы тем, что 04.07.2017г и 04.10.2017г, соответственно, между ними и ОАО «ш.им.Джержинского» заключены договоры аренды указанных земельных участков. ОАО «ш.им.Дзержинского» обратились в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанных земельных участков в размере их рыночной стоимости. Оспариваемым решением комиссии была установлена рыночная стоимость земельных участков: с кадастровым номером № в размере 6 496 000 руб, что составило 12,2 % по отношению к кадастровой стоимости-53 374 771,87 руб, по состоянию на 09.08.2016г; с кадастровым номером № в размере 29 073 000 руб, что составило 10,0 % по отношению к кадастровой стоимости- 297 018 960,44 руб, по состоянию на 30.09.2016г.

КУМИ г. Прокопьевска считают данное решение незаконным, нарушающим их права, поскольку из расчетов арендной платы, являющихся неотъемлемой частью договоров аренды земельных участков, следует, что расчет производится от кадастровой стоимости по каждому земельному участку. После установления кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной происходит снижение доходов, поступающих в бюджет муниципального образования. Полагают, что отчет, представленный на рассмотрение комиссии является недостоверным, поскольку оценщиком выбраны объекты-аналоги, не соответствующие виду разрешенного использования исследуемых земельных участков. Кроме того, объекты-аналоги, указанные оценщиком, не соответствуют по площади исследуемым земельным участкам.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1, действующий на основании доверенности, представивший диплом о высшем юридическом образовании, заявленные требования поддержал. 

Административные ответчики: Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», заинтересованные лица: КУГИ Кемеровской области, ОАО «шахта им. Дзержинского», ООО «Энергия-НК» в судебное заседание не явились, своих представителей в судебное заседание не направили, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области представили письменные возражения, в которых указывают на то, что Комиссией не допущено каких-либо нарушений действующего законодательства при принятии оспариваемого решения, заявили о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей (л.д. 59-61).

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области представили возражения на административное исковое заявление (л.д. 30-33).

Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Кемеровской области представили возражения на административное исковое заявление.

Выслушав представителя административного истца, свидетеля, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу части 8 статьи 226 КАС РФ при проверке законности решения органа, наделенного государственными или иными публичными полномочиями, суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении, и выясняет обстоятельства, установленные в частях 9 и 10 указанной статьи в полном объеме, в том числе - соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих порядок принятия решения, основания для принятия решения, соответствует ли содержание оспариваемого решения нормативным правовым актам, регулирующим спорные правоотношения.

Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрено установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости (статьи 65, 66 ЗК РФ).

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

В семидневный срок с даты поступления заявления о пересмотре кадастровой стоимости комиссия направляет уведомление о поступлении данного заявления и принятии его к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения в орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости. Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Приказом Минэкономразвития России от 04 мая 2012 года № 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – Порядок создания и работы комиссии).

Согласно пункту 16 Порядка создания и работы комиссии секретарь комиссии в срок не более семи дней с даты поступления заявления о пересмотре кадастровой стоимости направляет уведомление о поступлении данного заявления и принятии его к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения в орган местного самоуправления, на территории которого находится объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости.

Пунктом 18 Порядка создания и работы комиссии предусмотрено, что на заседании комиссии секретарем комиссии ведется протокол, в котором указываются, в том числе пояснения лиц, представленные к заседанию комиссии в письменном виде, решения, принятые членами комиссии, и обоснования этих решений.

На территории Кемеровской области указанная комиссия создана при Управлении Росреестра по Кемеровской области, ее состав утвержден приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 20 февраля 2012 г. N П/72 (с учетом изменений, внесенных приказами от 26 марта 2015 г. № П/129, от 28 сентября 2015 года № П/496, от 10 марта 2016 г. № П/0108, от 31 января 2017 г. № П/0039, от 09 февраля 2017 г. № П/0057, 15.05.2018 П/0186, от 29.04.2019 П/0178; от 09.08.2019 П/0338; от 03.09.2019 П/0357; от 25.09.2019 П/0390;, от 25.10.2019 П/0443). В соответствии с приказом в состав комиссии входят представители Управления Росреестра по Кемеровской области, филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Кемеровской области, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, а также представитель национального совета по оценочной деятельности.

Как следует из материалов дела 04.07.2017г и 04.10.2017г КУМИ г. Прокопьевска и ОАО «шахта им.Дзержинского» заключили договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами: №, №, разрешенное использование: для размещения промышленных объектов.

ОАО «шахта им. Дзержинского» по условиям договоров аренды обязаны к оплате арендных платежей, которые расчитываются от кадастровой стоимости каждого земельного участка. С целью оспаривания кадастровой стоимости земельных участков, ОАО «шахта им. Дзержинского» обратились в Комиссию по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости.

При обращении в Комиссию был представлен отчет № ОН/183.8-16-09-2019-5 от 09 декабря 2019 года об оценке рыночной стоимости указанных земельных участков, выполненный оценщиком ООО «НИИ Ресурсы и Развития», согласно которым рыночная стоимость по состоянию на 09.08.2016 года определена в размере 6 496 000 руб, по состоянию на 30.09.2016 года в размере 29 073 000 руб, соответственно.

По результатам рассмотрения поступившего заявления, комиссия приняла решение об установлении кадастровой стоимости указанных земельных участков в размере их рыночной стоимости, на основании предоставленного отчета.

Из материалов дела следует, что оспариваемое решение № 24-97 принято 25.12.2019 года на заседании Комиссии при участии 50% ее членов, что подтверждается протоколом №24 от 25.12. 2019 года (л.д.145-151, 152-154). 

Процедура проведения заседания комиссии была соблюдена, что подтверждается представленными в дело доказательствами и не оспаривалось участниками процесса.

Согласно пункта 13, комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости, наименование юридического лица, почтовый адрес и место нахождения (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является юридическое лицо), с приложением документов, перечень которых не является закрытым.

Согласно пункта 20 Порядка, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

При обращении в комиссию с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости, Общество приложило перечень документов, предусмотренный действующим законодательством.

При рассмотрении поступившего на рассмотрении комиссии заявления об установлении кадастровой стоимости указанных земельных участков в размере рыночной стоимости комиссией обсуждался, в том числе, представленный заявителем отчет об определении рыночной стоимости.

При принятии оспариваемого решения № 24-97 от 25.12.2019г комиссией установлено, что оформление и содержание отчета об оценке № ОН/183.8-16-09-2019-5 от 09.12.2019 соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998г № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Проверив содержание и оформление отчета, суд приходит к следующему.

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО8. пояснил, что им применен сравнительный метод оценки земельных участков, подобраны объекты-аналоги. Исследуемые земельные участки относятся к 9 группе в сегменте рынка, в связи с чем, по его мнению, им обоснованно выбраны объекты-аналоги с видом разрешенного использования: склады, для эксплуатации базы.

Суд находит указанные доводы несостоятельными, противоречащими действующему федеральному законодательству, регулирующему указанные правоотношения.

Из исследованного в судебном заседании отчета об определении рыночной стоимости земельных участков следует, что действительно, оценщиком применен сравнительный метод при определении рыночной стоимости исследуемых земельных участков, при этом объекты-аналоги приведены без учета вида разрешенного использования исследуемых земельных участков (для размещения промышленных предприятий), по площади объекты-аналоги значительно отличаются от исследуемых, в связи с чем оценщиком не применены в полном обьеме положения ФСО 7, позволяющие расширить поиск объектов- аналогов при указанном методе оценки с целью подробного и полного исследования рынка сделок и предложений, и подбора объектов-аналогов, наиболее соответствующих качественным и количественным характеристикам по отношению к исследуемым объектам оценки. Ввиду указанных обстоятельств отчет об определении рыночной стоимости не может являться достоверным доказательством, поскольку его выводы сделаны без учета требований ФСО № 7, итоговая рыночная стоимость по каждому земельному участку вызывает сомнение.

В связи с указанными обстоятельствами суд находит обоснованными доводы административного истца в части того, что при принятии оспариваемого решения, комиссией не учтены положения действующего федерального законодательства.

Таким образом, административные исковые требования подлежат удовлетворению. 

Руководствуясь статьей 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области № 24-97 от 25.12.2019 года в части заявления ОАО «шахта им. Дзержинского» об установлении кадастровой стоимости земельных участков, расположенных: 

<

адрес> с кадастровым номером: №, площадью 26699 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения промышленных объектов; с кадастровым номером №, площадью 136622 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения промышленных объектов, в размере их рыночной стоимости.

Исключить из ЕГРН сведения об установлении кадастровой стоимости указанных земельных участков в размере их рыночной стоимости, установленной на основании решения комиссии № 24-97 от 25.12.2019 года.

Обязать комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области повторно рассмотреть заявление ОАО «шахта им. Дзержинского» в установленном законом порядке.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение 1 месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через суд, принявший решение.

Судья Михеева С.Н. 

Решение в окончательной форме изготовлено 30.06. 2020года.