Дело № 2-357/2024 

УИД: 61RS0033-01-2023-002446-75

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

14 февраля 2024 года г. Зерноград

Зерноградский районный суд Ростовской области в составе: 

председательствующего судьи Тулаевой О.В., при секретаре Крат А.О.,

с участием представителя истца по ордеру № от 06.06.2024 Гридиной П.Н., представителя ответчика по доверенности от 12.04.2024 ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о признании договора аренды недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с настоящим иском, указав в его обоснование следующее.

В 2010 году по итогам открытых торгов в форме аукциона по реализации имущества ОАО Свинокомплекс «Зерноградский» путем заключения договора купли-продажи он приобрел следующее недвижимое имущество: пункт технического обслуживания МТМ с бытовым помещением и подвалом, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., КН №; пилорама с подвалом, общей площадь 

<

данные изъяты> кв.м., КН №; продсклад с подвалом, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., КН №; контора, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., КН №; зерносклад, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., КН №; автогараж ПТО, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., КН №; амбулатория-изолятор, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., КН №; бригадный дом, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., КН №; ветсанпропускник с дезплощадкой, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., КН №; свинарник №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., КН №, свинарник №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., КН №; свинарник № репр., общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., КН №; свинарник №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., №; свинарник №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., КН №; скотоубойный цех, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., КН №; строймастерская, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., КН №; свинарник №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., КН №; свинарник №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., КН №, расположенное по адресу: Россия, 

<

адрес>, р-н Зерноградский, в 0,225 км на юго-восток от 

<

адрес>.

Право собственности на указанные объекты недвижимости было зарегистрировано за ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ на основании решения Зерноградского районного суда Ростовской области от 20.09.2012 г., дело №. С оформлением земельного участка, на котором находились постройки (кадастровый номер №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м.), возникли проблемы, в право собственности на земельный участок истец смог зарегистрировано лишь ДД.ММ.ГГГГ.

Покупая недвижимость, истец не осознавал необходимые условия для ее эксплуатации. Практически все объекты недвижимости находились в полуразрушенном состоянии, и в то время он не располагал средствами для их восстановления. Тогда ФИО3 с мужем предложили ФИО2 купить у него имущество, он согласился. Однако с оформлением права собственности на имущество и земельный участок под ним у истца возникли трудности, так как ОАО Свинокомплекс «Зерноградский» было признано банкротом и ликвидировано. Свое право собственности ФИО2 признавал в суде. 

ФИО2 и ФИО3 в ДД.ММ.ГГГГ году пришли к соглашению, что имущество будет продано ответчику, как только ФИО2 оформит все необходимые документы, в том числе и на земельный участок под недвижимым имуществом. В этот же год ФИО3 начала производить восстановление некоторых зданий. 

В ДД.ММ.ГГГГ году ФИО3 сообщила ФИО2, что хочет привлечь третьих лиц для сдачи части имущества в аренду, однако не может этого сделать, так как до сих пор не является юридическим собственником недвижимости. Тогда она предложила заключить формальный договор аренды с возможностью сдачи имущества ФИО3 в субаренду. Таким образом, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор аренды недвижимого имущества.

В договоре аренды стороны установили сумму арендного платежа в размере 

<

данные изъяты>) рублей. Указанное условие, как и сам договор аренды, носили формальный характер. Никаких денежных средств по договору аренды истцу не поступало, никаких платежей он не рассчитывал получить и не требовал от ФИО3, договор был заключен с целью дать возможность ФИО3 сдавать имущество в субаренду и продолжать развивать сельскохозяйственное производство, на время юридически узаконить деятельность ФИО3 по эксплуатации указанного имущества.

ФИО2 считает заключенный договор аренды притворной сделкой, так как существенное условие договора аренды в виде платы за предоставленное в собственность имущества не исполнялось сторонами, в силу чего договор соответствует признакам договора безвозмездного пользования (ссуды), в редакции уточненных требований истец просит суд: признать договор аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 (ИНН №) и Индивидуальным предпринимателем ФИО3 (ИНН №), недействительным ввиду его притворности, фактически прикрывающим договор безвозмездного пользования (ссуды).

В судебное заседание процессуальные стороны не явились, извещены надлежащим образом, просили суд рассмотреть дело в их отсутствие.

В судебное заседание явился представителя истца по ордеру адвокат Гридина П.Н., которая ссылаясь на доводы иска, просила суд удовлетворить заявленное требование.

В судебное заседание явился представитель ответчика по доверенности ФИО1, которая заявила о признании иска.

В письменном отзыве ответчик указала, что в ДД.ММ.ГГГГ году истец предложил фермерам в 

<

адрес> купить у него ряд объектов недвижимого имущества. ФИО3 согласилась, договорилась с ФИО2 о продаже. При обсуждении условий покупки недвижимости выяснилось, что ФИО2 не оформил право собственности на имущество надлежащим образом. У него на руках был только договор купли-продажи недвижимости, а остальные правоустанавливающие документы отсутствовали, их необходимо было получить посредством обращения в государственные органы. Тогда стороны условились, что ответчик приступает к работам на земельном участке, использует объекты недвижимости, а истец делает все необходимые юридические действия для заключения договора купли-продажи. С ДД.ММ.ГГГГ года ответчик начала восстанавливать переданное имущество, производить на объектах ремонтные работы, работала на участке без оплаты ФИО2 денежных средств за аренду или пользование имуществом, так как считала имущество своим. В ДД.ММ.ГГГГ году ответчиком было принято решение передать участок с постройками в аренду третьим лицам, однако к тому времени она не была юридическим собственником имущества. ФИО3 и ФИО2 планировали заключить договор безвозмездного пользования (ссуды) недвижимого имущества, однако посчитали, что так как п. 2 ст. 689 ГК РФ не содержит указания на п. 2 ст. 615 ГК РФ, то при заключении договора безвозмездного пользования сдавать имущество в аренду ссудополучателем запрещено. Тогда стороны заключили договор аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ В договоре была установлена минимальная сумма арендного платежа (

<

данные изъяты> руб. в месяц). Деньги истцу не передавались, а передача имущества не производилась, так как ФИО3 пользовалась указанным имуществом с ДД.ММ.ГГГГ года, придя к устному соглашению о покупке недвижимости. Фактически между сторонами ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор безвозмездного пользования. Ответчик считает, что заявление истца является обоснованным и подлежащим удовлетворению. 

В отношении не явившихся лиц дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав представителей сторон, принимая во внимание письменные отзыв ответчика, исследовав материалы дела, оценив доказательство по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (ст. 420 ГК РФ).

Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В силу положений п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 689 ГК РФ по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные ст. 607, п. 1 и абз. первым п. 2 ст. 610, п. 1 и 3 ст. 615, п. 2 ст. 621, п. 1 и 3 ст. 623 ГК РФ.

Как следует из существа правоотношений, возникающих по поводу аренды недвижимости (ст.ст. 650-655 ГК РФ), основной целью арендатора является временное приобретение права владения и пользования определенным объектом недвижимости за плату. Арендодатель, в свою очередь, заинтересован в гарантированном получении от арендатора встречного предоставления – арендного платежа. 

При заключении договора безвозмездного пользования (ссуды) ссудодатель преследует иную цель – передать имущество во владение и пользование ссудополучателя безвозмездно, не ожидая от него встречного исполнения (ст.ст. 689-701 ГК РФ). 

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ на основании решения Зерноградского районного суда Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ, дело №, за ФИО2 признано право собственности на следующее недвижимое имущество: пункт технического обслуживания МТМ с бытовым помещением и подвалом, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., КН №; пилорама с подвалом, общей площадь 

<

данные изъяты> кв.м., КН № продсклад с подвалом, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., КН №; контора, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., КН №; зерносклад, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый номер: №; автогараж ПТО, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., КН 

<

данные изъяты>; амбулатория-изолятор, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., КН №; бригадный дом, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., КН №; ветсанпропускник с дезплощадкой, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., КН №; свинарник №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., КН №, свинарник №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., КН №; свинарник № репр., общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., КН №; свинарник №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., КН №; свинарник №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., КН №; скотоубойный цех, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., КН 

<

данные изъяты>; строймастерская, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., КН №; свинарник №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., КН №; свинарник №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., КН №, расположенное по адресу: Россия, 

<

адрес>, р-н Зерноградский, в 0,225 км на юго-восток от 

<

адрес>. 

ФИО2 по субъективным причинам решил продать приобретенное им имущество и договорился с ФИО3 о заключении договора купли-продажи. Сторонами не оспаривается факт того, что ФИО3 пользовалась и владела имуществом ФИО2 с 2010 года.

Между ФИО2 и ИП ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды недвижимого имущества, согласно условиям которого арендодатель (ФИО2) передает, а арендатор (ИП ФИО3) получает в аренду следующее недвижимое имущество: 

- контора, назначение: нежилое. Площадь: общая 

<

данные изъяты> кв.м. Литер: А. Этажность: -, адрес (местоположение): Россия, 

<

адрес>, 0,1 км на Юг от него. КН № запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ;

- свинарник N 9, назначение: нежилое. Площадь: общая 

<

данные изъяты> кв.м. Литер: CS. Этажность: -, адрес (местоположение): Россия, 

<

адрес>, 0,5 км на Юг от него.КН: №, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ;

свинарник N 14, назначение: нежилое. Площадь: общая 1365,8 кв.м. Литер: Сб. Этажность: -, адрес (местоположение): Россия, 

<

адрес>, 0,5 км на Юг от него.КН: №, запись в регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ;

- свинарник N 15, назначение: нежилое. Площадь: общая 1365,8 кв.м. Литер: С7. Этажность: -, адрес (местоположение): Россия, 

<

адрес>, 0,5 км на Юг от него.КН: №, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ;

- свинарник N 16, назначение: нежилое. Площадь: общая 

<

данные изъяты> кв.м. Литер: С8. Этажность: -, адрес (местоположение): Россия, 

<

адрес>, 0,5 км на Юг от него. КН: №, запись в регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ;

- свинарник N 17, назначение: нежилое. Площаль: общая 

<

данные изъяты> кв.м. Литер: С9. Этажность: -, адрес (местоположение): Россия, 

<

адрес>, 0,5 км на Юг от него. КН №, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ;

- свинарник N 18, назначение: нежилое. Площадь: общая 

<

данные изъяты> кв.м. Литер: С10. Этажность: -, адрес (местоположение): Россия, 

<

адрес>, 0,5 км на Юг от него. КН №, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ;

- свинарник N 20, назначение: нежилое. Площадь: общая 

<

данные изъяты> кв.м. Литер: С11. Этажность: -, адрес (местоположение): Россия, 

<

адрес>, 0,5 км на Юг от него. КН №, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ;

- ветсанпропускник с дезплощадкой, назначение: нежилое. Площадь: общая 

<

данные изъяты> кв.м. Литер: М,М1. Этажность: -, адрес (местоположение): Россия, 

<

адрес>, 0,5 км на Юг от него. №, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ;

- амбулаторная-изолятор, назначение: нежилое. Площадь: общая 

<

данные изъяты> кв.м. Литер: К. Этажность: -, адрес (местоположение): Россия, 

<

адрес>, 0,5 км на Юг от него. КН №, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ;

- бригадный дом, назначение: нежилое. Площадь: общая 

<

данные изъяты> кв.м. Литер: Т. Этажность: -, адрес (местоположение): Россия, 

<

адрес>, 0,5 км на Юг от него. КН №, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ;

- скотоубойный цех, назначение: нежилое. Площадь: общая 117,5 кв.м. Литер: И. Этажность: -, адрес (местоположение): Россия, 

<

адрес>, 1,3 км на Ю-В от него. КН №, запись в регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ;

- зерносклад, назначение: нежилое. Площадь: общая 1322,5 кв.м. Литер: 3. Этажность: -, адрес (местоположение): Россия, 

<

адрес>, 0,1 км на Юг от него. №, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ;

- автогараж ПТО, назначение: нежилое. Площадь: общая 

<

данные изъяты> кв.м. Литер: 

<

адрес>: -, адрес (местоположение): Россия, 

<

адрес>, 0,1 км на Юг от него. КН №, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ;

- пилорама с подвалом, назначение: нежилое. Площадь: общая 

<

данные изъяты> кв.м. Литер: Е, п/Е. Этажность: -, адрес (местоположение): Россия, 

<

адрес>, 0,1 км на Юг от него. КН №, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ;

- пункт технического обслуживания МТМ с бытовым помещением и подвалом, назначение: нежилое. Площадь: общая 

<

данные изъяты> кв.м. Литер: Ввп/В. Этажность: - адрес (местоположение): Россия, 

<

адрес>, 0,1 км на Юг от него. №, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ;

- строймастерская, назначение: нежилое. Площадь: общая 

<

данные изъяты> кв.м. Литер: Д. Этажность: -, адрес (местоположение): Россия, 

<

адрес>, 0,1 км на Юг от него. КН №, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ;

- продсклад с подвалом, назначение: нежилое. Площадь: общая 

<

данные изъяты> кв.м. Литер: Б, п/Б. Этажность: -, Адрес (местоположение): Россия, 

<

адрес>, 0,1 км на Юг от него. КН №, запись регистрации №.

Договор заключен на срок с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрирован в Росреестре ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №.

Согласно п. 3.1. договора арендная плата выплачивается в размере 

<

данные изъяты> рублей в месяц. 

Из письменных пояснений сторон следует, что на момент заключения договора аренды недвижимое имущество уже использовалось ФИО3, то есть фактическая передача имущества ответчику была произведена. 

Сторонами установлена сумма арендной платы в размере 

<

данные изъяты>) рублей в месяц, которая совершенно очевидно ниже рыночной, учитывая, что в аренду сдаются 18 объектов недвижимости. Условие об арендной плате сторонами не исполнялось. 

При заключении договора стороны преследовали цель узаконить право владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом ФИО3, однако данные действия совершались безвозмездно, что осознавали как истец, так и ответчик.

Стороны ошибочно пришли к выводу о том, что по договору безвозмездного пользования (ссуды) недвижимое имущество запрещено сдавать в аренду ссудополучателем. Согласно Определению ВАС РФ от 29.01.2009 г. № 2128/08 Об отказе в передаче дела в президиум ВАС РФ «в п. 2 ст. 689 ГК РФ перечислены нормы, которые применяются к договору безвозмездного пользования. П. 2 ст. 615 ГК РФ, которым предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, в названном перечне не указан. Вместе с тем, глава 36 ГК РФ не содержит норм, запрещающих ссудополучателю с согласия ссудодателя передавать имущество, полученное по договору безвозмездного пользования, в аренду. Учитывая отсутствие такого запрета, а также принимая во внимание, что в силу ст. 608 ГК РФ арендодателями могут быть в том числе лица, управомоченные собственником сдавать имущество в аренду, передача ссудополучателем имущества в аренду с согласия ссудодателя не может расцениваться в качестве нарушения закона, а условие договора безвозмездного пользования, предусматривающее такое право ссудополучателя, не является недействительным».

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

По смыслу данной нормы следует, что притворная сделка не направлена на возникновение вытекающих из нее правовых последствий, а прикрывает иную волю участников сделки. То есть воля сторон направлена на установление между сторонами сделки гражданско-правовых отношений, но иных по сравнению с выраженными в волеизъявлении сторон. Стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. Намерения одного участника сделки в данном случае недостаточно, обе стороны должны преследовать общую цель - прикрыть другую сделку.

Притворный характер сделки предполагает, что стороны, прибегая к той или иной договорной форме, реального намерения на исполнение такого договора не имеют, поскольку прикрывают данной сделкой иное обязательство, фактически имеющееся между сторонами.

Согласно п. 88 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. 

Судом установлено, что договор аренды недвижимого имущества от 01.03.2019 соответствует требованиям, предъявленным законодательством к договорам аренды, содержит в себе указания на все существенные условия договора. При этом стороны не имели намерения исполнять условие о передаче истцу арендной платы. Таким образом, договор аренды отвечает признакам притворной сделки, заключенной с целью прикрыть иное обязательство, возникшее между сторонами. Фактически стороны преследовали цель заключить договор безвозмездного пользования (ссуды), так как реальная воля сторон была направлена на безвозмездную передачу истцом в пользование, владение и распоряжение ответчика недвижимого имущества до фактического заключения между сторонами договора купли-продажи.

В соответствии со ст. 39 ГПК РФ, ответчик вправе признать иск. Суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

В соответствии с п. 3 ст. 173 ГПК РФ при признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований.

Поскольку признание иска ФИО3 не нарушает чьих-либо прав и законных интересов и основано на законе, суд принимает данное признание иска.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.

В силу ч.1 ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 300 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Удовлетворить иск ФИО2.

Признать договор аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 (ИНН №) и Индивидуальным предпринимателем ФИО3 (ОГРНИП №, ИНН №) недействительным в виду его притворности, фактически прикрывающим договор безвозмездного пользования (ссуды).

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП №, ИНН №) в пользу ФИО2 расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Зерноградский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья О.В. Тулаева 

Мотивированное решение изготовлено 21.02.2024.