№ 2-652/2018

Решение

Именем Российской Федерации

г. Гатчина 06 февраля 2018

Гатчинский городской суд Ленинградской области в составе:

Председательствующего судьи Лобанева Е.В.,

при секретаре Юрченко А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Региональной общественной организации по защите прав потребителей в области долевого строительства, страхования и кредитования в г. Санкт-Петербурге в защиту ФИО1 к ООО «Кивеннапа» о взыскании неустойки в размере 1184006 руб., компенсации морального вреда в размере 30000 руб., штрафа; 

установил:

в обоснование иска с учетом принятых судом дополнений указано, что *** между продавцом ООО «Кивеннапа» в лице агента ООО «***» и покупателем ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи блок-секции в жилом доме блокированной застройки (таунхауса). Свои обязательства по договору истец выполнил в полном объеме, внеся на счет агента полную стоимость приобретаемого жилья в размере 1537 671 руб. Срок исполнения договорных обязательств истек *** и ***, однако, до настоящего времени ответчик своих обязательств не выполнил, жилое помещение истцу не передал. Своего согласия на дальнейшее продление срока договора истец не давал. В связи с нарушением срока передачи товара покупателю требовал окончательно взыскать неустойку на основании п. 3 ст. 23.1 Закона РФ «О защите прав потребителей» за период с *** по *** в размере 1184006 руб.

За неудовлетворение требований потребителя просил взыскать штраф, и компенсировать причиненный моральный вред в размере 30000 руб. 

ФИО1 в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом, в связи с чем дело рассмотрено в его отсутствие. 

Представитель истца ФИО2 настаивал на удовлетворении иска, по изложенным в нем основаниям. Против уменьшения размера неустойки и штрафа категорически возражал. 

Представитель ответчика ООО «Кивеннапа» ФИО3 просила в иске отказать по основаниям, изложенным в возражениях на иск. Заявила ходатайство об уменьшении размера неустойки, морального вреда и штрафа на основании ст. 333 ГК РФ. 

Суд, исследовав материалы дела, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, находит иск подлежащим удовлетворению в части.

Установлено, что *** между истцом, с одной стороны, и ООО «Кивеннапа», с другой стороны, заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения, согласно которому стороны пришли к соглашению о заключении в будущем основного договора купли-продажи в отношении приобретения блок-секции в жилом доме блокированной застройки (таунхаусе) со строительным адресом № на земельном участке, расположенном по адресу: *** 

Истец в соответствии с утвержденным графиком внес на счет продавца стоимость жилого помещения с прилегающим земельным участком в сумме 1537 671 руб.

Заключив дополнительное соглашение к договору от ***, стороны согласовали, что строительные работы должны быть завершены во *** г.

Согласно п. *** предварительного договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи в течение 30 рабочих дней с момента регистрации на продавца права собственности на объект недвижимого имущества. 

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению основного договора купли-продажи в будущем.

Все даты, указанные в предварительном договоре являются плановыми, их просрочка допускается, если это обусловлено временными задержками сроков исполнения своих функций и обязательств иными организациями, сроков согласования и выдачи документации государственными, муниципальными и иными органами и службами, в том числе регистрирующими органами, а также задержками в исполнении своих обязанностей электро, газо, водосетевыми организациями и поставщиками данных ресурсов. Причем все даты привязаны к наступлению событий, которые зависят от воли продавца (ввод объекта в эксплуатацию, регистрация за ним права собственности и т.д.). 

Буквальное содержание спорного договора свидетельствует о том, что стороны в условиях предварительного договора не определили срок заключения основного договора.

Также судом достоверно установлено, что до настоящего момента основной договор между сторонами заключен не был, в оговоренный ориентировочный срок (***) жилое помещение истцу не передано.

Следовательно, если расценивать предварительный договор, как правомерный, то основной договор должен был быть заключен между сторонами не позднее ***, или с учетом дополнительного соглашения не позднее *** г, чего не произошло. 

Положениями ст. 190 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривается возможность определения срока указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от действий и воли сторон.

Между тем, в силу положений п. 2 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ и ст. 16 ФЗ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действующего в спорный период времени, ввод дома в эксплуатацию и государственная регистрация прав правообладателя носят заявительный характер и осуществляются на основании заявления застройщика и заявления правообладателя соответственно, то есть в данном случае зависят от воли и действий только ответчика.

Таким образом, такое событие как государственная регистрация права собственности ответчика на жилое помещение, предусмотренное приложением № к предварительному договору купли-продажи жилого помещения, не является неизбежным и зависит от воли и действий последнего.

По смыслу положений п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации из предварительного договора не могут возникать никакие обязательства, кроме обязательств по заключению основного договора, то в частности, обязательство по оплате товара возникает у покупателя лишь после заключения основного договора купли-продажи.

В связи с этим назначение платежа, предусмотренного договором, состоит в его последующем зачете в оплату стоимости жилого помещения после подписания основного договора, то есть в обеспечение исполнения будущего обязательства покупателя по оплате товара.

В данном случае истец внес в полном объеме денежные средства на указанный представителем продавца расчетный счет, а продавец обязался создать и передать покупателю индивидуально-определенное недвижимое имущество, расположенное на отдельном земельном участке.

Ссылки ответчика на Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в данном случае несостоятельны.

В соответствии с ч. 2.3 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ действие настоящего Федерального закона в части регулирования отношений при строительстве (создании) многоквартирных домов в равной степени распространяется на отношения при строительстве (создании) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, в случае привлечения для строительства (создания) таких домов денежных средств граждан и юридических лиц.

При этом ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившего в законную силу с 01 января 2017 года, предусмотрено, что действие положений ч. 2.3 ст. 1, п. п. 2 - 8 ч. 2 и ч. 2.2 - 2.6 ст. 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции настоящего Федерального закона) распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется после 01 января 2017 года.

Таким образом, на дату возникновения спорных правоотношения положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" не применялись.

Исходя из конструктивных особенностей передаваемая блок-секция не будет являться квартирой, расположенной в многоквартирном жилом доме, а станет отдельным жилым помещением, расположенным на отдельном земельном участке, в связи с чем к данным правоотношениям Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214-ФЗ в прежней редакции не применим (в общедолевую собственность участников долевого строительства не поступает какой-либо объект). 

С учетом сложившейся судебной практики и правовой позицией, высказанной в частности в определении судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда № от *** г, сложившиеся между сторонами правоотношения следует рассматривать как вытекающие из договора строительного подряда, где истец является заказчиком, а ответчик подрядчиком (ст. 740 ГК РФ). 

При отсутствии иных соглашений заказчик вправе требовать от подрядчика выполнения своих обязательств по договору подряда вплоть до полного завершения работ. 

Помимо этого следует отметить, что истец, заключая спорный договор, желал приобрести жилое помещение для личных нужд, в связи с чем правоотношения между сторонами подпадают под регулирование Закона «О защите прав потребителей». 

Согласно п. 5 ст. 28 Закона «О защите прав потребителей» в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени). Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги).

Таким образом, при установленном периоде просрочки исполнения обязательства со стороны ответчика истец имел право взыскать неустойку в размере общей цены заказа – 1537 671 руб., исходя из неустойки 3% за каждый день просрочки, но суд рассматривает дело в пределах заявленных исковых требований согласно п. 3 ст. 196 ГПК РФ. 

Оценивая ходатайство ответчика о снижении размера неустойки и штрафа, суд учитывает, что в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды. 

Поскольку истец является гражданином-потребителем, то подлежат учету также разъяснения, содержащиеся в пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснено, что применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в п. 26 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом ВС РФ от 04 декабря 2013 года, суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

С учетом компенсационного характера гражданско-правовой ответственности под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается выплата кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соразмерна нарушенным интересам.

В качестве примеров, когда возможно снижение размера неустойки в приведенном п. 26 Обзора практики Верховный суд РФ предлагает учитывать обстоятельства в виде небольшого периода просрочки и фактического ввода объекта в эксплуатацию, передачи качественного объекта истцам. 

Поэтому суд принимает во внимание при снижении размера неустойки степень завершенности строительства жилого дома к настоящему моменту, который фактически построен, и небольшой период просрочки с *** по ***.

Минимальный предел, ниже которого снижение процентов недопустимо в силу п. 6 ст. 395 ГК РФ, в этом случае составит 54271 руб. 36 коп. (Цена договора 1537671 руб. на ставку рефинансирования). 

Принимая во внимание компенсационный характер неустойки, степень выполнения ответчиком своих обязательств, период просрочки исполнения обязательства, а также заявление ответчика о снижении определенного истцом к взысканию размера неустойки, суд полагает возможным снизить размер неустойки до 100000 руб.

Определенный размер неустойки суд находит обоснованным, отвечающим принципам разумности и справедливости и в наибольшей степени способствующим установлению баланса между применяемой к ответчику мерой ответственности и последствиями нарушения обязательства, соизмеримым с нарушенным интересом. 

Руководствуясь ст. 15 Закона «О защите прав потребителей», ст. 1101 ГК РФ, суд, учитывая губительный характер практики ответчика, и длительный срок нарушения прав потребителя на оказание качественных услуг, полагает требования о компенсации морального вреда подлежащими удовлетворению, но с учетом характера причиненных страданий и сложившихся правоотношений, лишь частично в размере 10000 руб.

В оставшейся части размер заявленной компенсации морального вреда несоразмерен понятиям справедливости и разумности, последствиям и обстоятельствам нарушения, в связи с чем удовлетворению не подлежит. 

В соответствии с пунктом 6 статьи 13 ФЗ "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Если с заявлением в защиту прав потребителя выступают общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) или органы местного самоуправления, пятьдесят процентов суммы взысканного штрафа перечисляются указанным объединениям (их ассоциациям, союзам) или органам.

С ответчика в пользу истца и общественной организации подлежит взысканию штраф в размере 27 500 руб. за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке (неустойка 100 000 руб. + компенсация морального вреда 10000 : 4). Оснований для его снижения суд не усматривает, поскольку ответчик не удовлетворил требования истца даже в неоспариваемом объеме. 

По правилам ст. 103 ГПК РФ и ст. 61.1 Бюджетного кодекса РФ, т.к. истец освобожден от оплаты госпошлины, а правомерно заявленная неустойка снижена судом в порядке ст. 333 ГК РФ, то с ответчика в пользу бюджета Гатчинского района подлежат возмещению судебные расходы пропорционально заявленным исковым требованиям имущественного и неимущественного характера в размере 14420 руб. 03 коп. 

С учетом изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

взыскать с ООО «Кивеннапа» в пользу ФИО1 неустойку за период с *** по *** включительно в размере 100 000 руб., компенсацию морального вреда 10000 руб., штраф в размере 27 500 руб., а всего 137 500 руб., в оставшейся части иска отказать.

Взыскать с ООО «Кивеннапа» в пользу Региональной общественной организации по защите прав потребителей в области долевого строительства, страхования и кредитования в г. Санкт-Петербурге штраф в размере 27500 руб. 

Взыскать с ООО «Кивеннапа» в пользу бюджета Гатчинского муниципального района Ленинградской области (взыскатель МИФНС России № 7 по Ленинградской области, получатель УФК по Ленинградской области) судебные расходы в размере 14420 руб. 03 коп. 

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через канцелярию Гатчинского городского суда.

Судья: Е.В. Лобанев

Решение составлено ***