Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

29 июня 2018 года г.Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Непопалова Г.Г.,

при секретаре Арсеньевой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1024/2018 по административному исковому заявлению ФИО2 к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО2 обратился в Самарский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, мотивируя тем, что на основании договора аренды земельного участка от 29 декабря 2008 года №, заключенного с мэрией городского округа Тольятти, он является арендатором земельного участка с кадастровым номером № площадью 4 072 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: магазины (4.4), спорт (5.1), деловое управление (4.1), бытовое обслуживание (3.3), расположенного по адресу: 

<

адрес>. 

Кадастровая стоимость названного выше земельного участка установлена по состоянию на 26 сентября 2017 года и составляет 36 395 943 рубля 20 копеек.

Административный истец не согласен с указанной выше кадастровой стоимостью арендуемого им земельного участка, полагает ее завышенной и не соответствующей действительной рыночной стоимости, чем нарушаются его права и затрагиваются интересы, как арендатора земельного участка, поскольку существенное различие между кадастровой и рыночной стоимостью данного объекта недвижимости влечет повышение размера арендной платы. 

В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на отчет об оценке от 27 марта 2018 года №, подготовленный независимым оценщиком ФИО1, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 26 сентября 2017 года составляет 6 653 997 рублей.

При таких обстоятельствах, ФИО2 полагает, что имеются предусмотренные законом основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка в судебном порядке. 

На основании изложенного, административный истец просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4 072 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: магазины (4.4), спорт (5.1), деловое управление (4.1), бытовое обслуживание (3.3), расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 26 сентября 2017 года в размере 6 653 997 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО3, действующая на основании доверенности от 23 марта 2017 года №, заявленные требования поддержала, сославшись на доводы, изложенные выше, и дополнила, что с результатами судебной экспертизы она ознакомлена, с выводами заключения эксперта согласна.

Представители Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области и Администрации городского округа Тольятти, а также привлеченные судом в качестве заинтересованных лиц ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ООО «Даниэль». ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ЗАО «Идеал-Инвест», ФИО53 и ООО «Инженер Центр» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суд не уведомили, об отложении судебного заседания не просили, в связи с чем, в соответствии со ст.ст. 150 и 247 КАС РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором, в случае наличия доказательств недостоверности заявляемой рыночной стоимости земельного участка, возражал против удовлетворения заявленных требований.

Представитель Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором оставил разрешение административного иска по существу на усмотрение суда.

Представитель Администрации городского округа Тольятти представил письменный отзыв на административный иск, в котором просит административные исковые требования ФИО54 оставить без удовлетворения.

Заинтересованные лица ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ООО «Даниэль». ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ЗАО «Идеал-Инвест», ФИО53 и ООО «Инженер Центр» представили письменный отзыв, в котором с заявленными требованиями согласны, полагают возможным их удовлетворить, просят дело рассмотреть в их отсутствие.

Иные участвующие в деле лица письменных возражений в адрес суда не направили.

Суд, заслушав объяснения представителя административного истца, проверив дело, полагает административный иск ФИО2 к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежащим удовлетворению в части по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата…

…Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных выше Правил, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 года № 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития РФ от 22 июня 2015 года № 388), под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Судом установлено, что 29 декабря 2008 года между мэрией городского округа Тольятти и ФИО2 заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером № площадью 4 072 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: магазины (4.4), спорт (5.1), деловое управление (4.1), бытовое обслуживание (3.3), расположенного по адресу: 

<

адрес>.

На указанном выше земельном участке расположено нежилое здание, в котором располагается принадлежащее административному истцу нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 729,3 кв.м.

Данные обстоятельства подтверждаются договором аренды земельного участка от 29 декабря 2008 года №, а также выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 30 марта 2018 года № и от 25 декабря 2017 года №.

Постановлением Правительства Самарской области от 13 ноября 2013 года № 610 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Самарской области.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена по состоянию на 26 сентября 2017 года и составляет 36 395 943 рубля 20 копеек, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 11 января 2018 года №.

Поскольку административный истец несет расходы по оплате за пользование земельным участком в виде арендной платы исходя из его кадастровой стоимости, права и законные интересы ФИО2 напрямую затрагиваются установленной кадастровой стоимостью земельного участка методом массовой оценки.Согласно статье 24.18 Федерального закона РФ от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в суде или комиссии, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Ввиду этого обращение ФИО2 в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на дату установления кадастровой стоимости, в полной мере согласуется с положениями пункта 2 статьи 375 и статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, статей 11, 12, 24.15 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление их кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости.

По смыслу заявленных административным истцом требований, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости, определенной методом массовой оценки, а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца, как арендатора земельного участка, от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера арендной платы.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу ст. 70 КАС РФ, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.

Административным истцом в обоснование своих требований представлен отчет об оценке от 27 марта 2018 года №, подготовленный независимым оценщиком ФИО1, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 26 сентября 2017 года составляет 6 653 997 рублей.

В ходе судебного разбирательства судом удовлетворено ходатайство заинтересованного лица – Администрации городского округа Тольятти, о назначении по делу судебной экспертизы на предмет установления действительной рыночной стоимости спорного земельного участка.

По заключению эксперта ООО «Бюро оценочных технологий» от 14 июня 2018 года №, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4 072 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазины (4.4), спорт (5.1), деловое управление (4.1), бытовое обслуживание (3.3), расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 26 сентября 2017 года составляет 6 976 746 рублей.

Давая оценку представленным доказательствам, суд принимает во внимание, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», утверждённым приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №№ 297-299, ФСО № 7 «Оценка недвижимости», утверждённому приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611.

В данном случае судебная экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями в области исследований, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в установленном процессуальным законом порядке.

Оценивая экспертное заключение ООО «Бюро оценочных технологий» от 14 июня 2018 года № по правилам ст. 168 КАС РФ, суд учитывает, что исследование проводилось экспертом путем осмотра объекта оценки и изучения материалов административного дела, где представлена необходимая и достаточная информация об объекте оценки. Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке земельного участка эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки, заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости земельного участка, описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; описание процесса оценки объекта в рамках сравнительного подхода, обоснование выбора используемого подхода к оценке объекта исследования, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Из заключения следует, что для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж. От применения затратного и доходного подходов эксперт мотивированно отказался.

Эксперт пришел к выводу, что итоговая рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 26 сентября 2017 года составляет 6 976 746 рублей.

Оценивая представленные доказательства, как каждое в отдельности, так и в их совокупности, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований административного истца об установлении кадастровой стоимости указанного выше земельного участка равной его рыночной стоимости, установленной в заключении судебной экспертизы ООО «Бюро оценочных технологий» от 14 июня 2018 года №.

Названное выше заключение судебной экспертизы отвечает требованиям ст.ст. 79, 82, 84, 168 КАС РФ, оснований не доверять выводам экспертного заключения у суда не имеется, выводы эксперта последовательны, логичны, аргументированы, эксперт обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, не заинтересован в исходе дела.

Из разъяснений, содержащихся в п. 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

В связи с этим суд, на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Каких-либо доказательств в опровержение выводов заключения судебной экспертизы ООО «Бюро оценочных технологий» от 14 июня 2018 года № суду не представлено. Ходатайств о назначении повторной, дополнительной экспертиз сторонами и заинтересованными лицами не заявлено.

Таким образом, требования административного истца подлежат удовлетворению в части.

Согласно статье 24.20 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 5 апреля 2018 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административный иск ФИО2 к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить в части.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4 072 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: магазины (4.4), спорт (5.1), деловое управление (4.1), бытовое обслуживание (3.3), расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 26 сентября 2017 года в размере 6 976 746 рублей.

В остальной части административные исковые требования ФИО2 оставить без удовлетворения.

Датой подачи ФИО2 заявления в суд считать 5 апреля 2018 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 2 июля 2018 года.

Председательствующий: Непопалов Г.Г.