Дело №2-1195/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 сентября 2017 года г.Орёл

Заводской районный суд г.Орла в составе

председательствующего судьи Кальной Е.Г.,

при секретаре Махутдиновой Н.А.

рассмотрев в судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации г.Орла об обязании выплатить выкупную цену за принадлежащую на праве собственности квартиру, о прекращении права собственности,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации г.Орла о прекращении права собственности, взыскании выкупной цены квартиры. В обоснование требований указывалось, что ФИО1 является собственником квартиры по адресу: (адрес обезличен). На основании заключения Орловской городской межведомственной комиссии по признанию помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу от 30.09.2011 года №430, многоквартирный дом по адресу: (адрес обезличен), признан аварийным и подлежащим сносу. Постановлением Администрации г.Орла №437 от 21.12.2012 года было установлено, что организация по переселению граждан из вышеуказанного многоквартирного дома должна быть осуществлена в срок до 30.12.2013 года, в случае невыполнения требования о сносе многоквартирного дома собственниками в срок до 30.12.2013 года. Администрацией г.Орла 12.04.2012 года ФИО1 предъявлено требование о сносе дома в срок до 30.12.2013 года.Однако, ни истцом, ни другими собственниками многоквартирного дома требование Администрации г.Орла не было выполнено.

После чего, вышеуказанный многоквартирный дом был включен в Областную адресную Программу «Переселение граждан, проживающих на территории Орловской области из аварийного жилищного фонда» на 2013-2017 годы, утверждённой постановлением Правительства Орловской области от 30.04.2013 года № 148.

Вместе с тем, сроки переселения переносились, и постановлением Правительства Орловской области от 16.01.2017 N 5 установлено, что планируемая дата окончания переселения - 4 квартал 2016 года, а срок планируемого сноса/реконструкции многоквартирного дома - 4 квартал 2017 года. 

19.12.2016 года истцом предъявлено заявление о предоставления возмещения за изымаемое жилое помещение для государственных и муниципальных нужд в размере рыночной стоимости, что согласно отчету об оценке №869/2016 от 30.11.2016 года составляет 710 000 руб.

Истец полагает, что в связи с тем, что между ФИО1 и ответчиком не заключалось соглашение о предоставлении иного жилого помещения взамен изымаемого, то по смыслу ст. 32 ЖК РФ истцу подлежит возмещение в виде денежных средств.

Однако по настоящее время ответчиком не предпринимались действия по согласованию выкупной цены, а заявление ФИО1 о предоставлении возмещения в размере 710 000 рублей не рассмотрено.

Просила взыскать с администрации г.Орла в счет выкупной цены квартиры по адресу: (адрес обезличен), в размере 710 000 рублей; прекратить право собственности ФИО1 на квартиру по адресу: (адрес обезличен); признать за муниципальным образованием «Город Орел» право собственности на квартиру по адресу: (адрес обезличен); взыскать с администрации г.Орла расходы по оплате государственной пошлины в размере 10 300 рублей.

В процессе рассмотрения дела представитель истца по судебном заседании представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО2 исковые требования уточнила просила взыскать с администрации г.Орла в пользу ФИО1 в счет выкупной цены квартиры по адресу: (адрес обезличен), рыночную стоимость квартиры в размере 732996 рублей, компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в размере 105011 рублей, рыночную стоимость убытков, связанных с изъятием спорного жилого помещения в размере 35022 рублей; прекратить право собственности ФИО1 на квартиру по адресу: (адрес обезличен); признать за муниципальным образованием «Город Орел» право собственности на квартиру по адресу: (адрес обезличен); взыскать с администрации г.Орла в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 11570 рублей.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО3 поддержал исковые требования, уточнил сумму подлежащую взысканию с ответчика и просил взыскать 873029 рублей. 

В судебном заседании представитель ответчика администрации г.Орла по доверенности ФИО4 возражала против удовлетворения иска. Указала, что заключением межведомственной комиссии от 30.09.2011 года №430 многоквартирный жилой (адрес обезличен) признан аварийным и подлежащим сносу. В силу п.49 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 года №47, установлением срока отселения физических лиц из (адрес обезличен) относится к компетенции администрации г.Орла в силу приведенной выше нормы права.

Постановлением администрации города Орла от 21.02.2012г. № 437 «О дальнейшем использовании помещений многоквартирного (адрес обезличен), Управлению городского хозяйства администрации города Орла и управлению муниципального имущества и землепользования администрации города Орла поручено в срок до 15.04.2012г. года направить всем собственникам помещений жилого дома требование о сносе дома в срок до 30.12.2013г. и организовать проведение мероприятий в соответствии со ст. 32 ЖК РФ.

12.04.2012 г. в адрес ФИО5 было направлено требование о сносе многоквартирного жилого (адрес обезличен) в срок до 30.12.2013 г. Данное требование исполнено не было.

Администрацией г. Орла было принято постановление об изъятии для муниципальных нужд земельных участков и жилых помещений в рамках реализации областной адресной программы «Переселение граждан, проживающих на территории Орловской области, из аварийного жилищного фонда» в 2013-2017гг., утвержденной постановлением Правительства Орловской области от 30.04.2013г. № 148, согласно прилагаемому списку.

В рамках реализации данной программы, для ФИО5 предусмотрена денежная выплата за объект изымаемого имущества в размере 398 000 руб. От получения данной выплаты истица отказалась.

Также полагала, что не подлежат удовлетворению требования истца в части взыскания расходов за не произведенный капитальный ремонт, ответчик считает, что они не могут быть удовлетворены, поскольку само по себе признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу не свидетельствует о том, что именно отсутствие капитального ремонта дома привело к признанию его аварийным и данное обстоятельство не связано с иными причинами, в том числе, с предельным сроком эксплуатации дома.

Сумму выкупной цены за изымаемый объект недвижимости по (адрес обезличен), и долю земельного участка, определенную заключением ООО «Ансор», считают завышенной, так как площадь жилого помещения составляет 14,2 кв.м

Суд, выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, оценив имеющиеся доказательства согласно ст. 67 ГПК РФ, находит требования ФИО1 подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что ФИО1 на праве собственности принадлежит квартира, одна комната, общей площадь 14,20 кв.м, в том числе, жилая 14, 20 кв.м, расположенная по адресу: (адрес обезличен), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 13.10.2004 года, договором на передачу квартиры в собственность. (л.д. 6, 113)

В соответствии со статьей 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище.

Частью 4 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) установлено, что жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Во исполнение данной нормы Правительством Российской Федерации принято постановление от 28.01.2006 года N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" (далее - Положение), действие которого распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации (пункт 2 Положения).

В соответствии с пунктом 49 названного Положения (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) на основании полученного заключения соответствующий федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления принимает решение и издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о признании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.

Таким образом, Правительством Российской Федерации установлена процедура принятия решения о признании помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, включающая в себя принятие соответствующего решения межведомственной комиссией и распоряжение органа власти о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения жильцов.

Согласно заключению Орловской городской межведомственной комиссии по признанию помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу от 30.09.2011 года (номер обезличен) многоквартирный (адрес обезличен) признан аварийным и подлежащим сносу. (л.д.7)

Постановлением Администрации г.Орла №437 от 21.02.2012 года было установлено, что организация по переселению граждан из (адрес обезличен) должна быть осуществлена в срок до 30.12.2013 года, а в случае невыполнения собственниками помещений требования о сносе (адрес обезличен) в (адрес обезличен) в срок до 30.12.2013 года, организовать проведение мероприятий в соответствии со ст. 32 ЖК РФ. (л.д.8)

В пункте 5 вышеуказанного постановления постановлено Финансовому управлению администрации г.Орла при формировании бюджета г.Орла на 2013 год предусмотреть расходы на переселение граждан из жилых помещений данного дома. (л.д.8)

12.04.2012 года Администрацией г.Орла в адрес ФИО1, как собственника жилого помещения по адресу: 

<

...>, направлено требование о сносе дома в срок до 30.12.2013 года. (л.д.9)

Если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

19.12.2016 года ФИО1 в адрес главы администрации г.Орла направлено заявление с просьбой выплатить ей денежное возмещение в размере оценочной стоимости - 710 000 рублей, за изымаемое принадлежащее ей жилое помещение, в рамках реализации программы переселения из аварийного жилья. (л.д. 10)

При разрешении спора установлено, что ФИО1 с целью определения рыночной стоимости принадлежащего ей на праве собственности объекта недвижимости, обратилась к Индивидуальному предпринимателю Фамилия С.Л.

Согласно отчета №869/2016 об оценочной рыночной стоимости объекта права: квартира, по адресу: (адрес обезличен), выполненному ИП Фамилия С.Л. 30.11.2016 года, рыночная стоимость оцениваемой квартиры составляет 710 000 руб. (л.д. 11-68)

Между тем, по заказу Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г.Орла ООО «Центр экспертизы и оценки» изготовило отчет №2/0237/Н от 17.03.2017 года об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, согласно которого рыночная стоимость недвижимого имущества (квартира, одна комната, общая площадь 14, 20 кв.м), по адресу: (адрес обезличен), по состоянию на 09.03.2017 года составляет 398 000 руб. (л.д. 76-92)

Из материалов дела, следует, что Администрацией г. Орла было принято постановление об изъятии для муниципальных нужд земельных участков и жилых помещений в рамках реализации областной адресной программы «Переселение граждан, проживающих на территории Орловской области, из аварийного жилищного фонда» в 2013-2017гг., утвержденной постановлением Правительства Орловской области от 30.04.2013г. № 148, в том числе, по адресу: (адрес обезличен). (л.д.93)

В рамках реализации данной программы на основании отчета об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости №2/0237/Н от 17.03.2017 года, подготовленного, ООО «Центр экспертизы и оценки» для ФИО5 предусмотрена денежная выплата за объект изымаемого имущества в размере 398 000 руб., от получения которой в предложенном размере ФИО1 отказалась, полагая ее заниженной.

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела, а также были подтверждены представителями сторон в судебном заседании.

Так 10.05.2017 года администрацией в адрес ФИО1 направлено письмо с приложением согласия об изъятии недвижимости для муниципальных нужд для рассмотрения и подписания последней. Размер возмещения за объект недвижимости, расположенный по адресу: (адрес обезличен), составил 398 000 рублей (л.д.102).

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

Возмещение за жилое помещение определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, согласно которой при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

При определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение должна также учитываться стоимость доли в праве собственности на земельный участок.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

В соответствии с ч. 1 ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

Определением суда по ходатайству представителя ответчика администрации г.Орла по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «Ансор».

Из заключения экспертов ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «Ансор» № 645/2-1 от 18.08.2017 г. следует, рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: (адрес обезличен), с учетом стоимости доли ФИО1 в общем имуществе многоквартирного дома, включая рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом, составляет 732 996 руб. Предельная стоимость компенсации за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома приходящейся на долю ФИО1 составляет 105 011 руб. рыночная стоимость убытков, связанных с изъятием жилого помещения, расположенного по адресу: (адрес обезличен), составляет: затраты на временное пользование иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещение в размере 13822 руб., затраты на переезд в размере 8200 руб., расходы по поиску жилого помещения в размере 11 000 руб., затраты на оформление права собственности на жилое помещение в размере 2000 руб. (л.д. )

Суд, с учетом мнения сторон, при вынесении решения принимает данное экспертное заключение за основу, поскольку у суда не имеется оснований ставить под сомнение выводы эксперта ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «Ансор», изложенные в экспертном заключении, поскольку заключение выполнено лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, методы, использованные при исследовании, и сделанные на основе исследования выводы, обоснованы. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. 

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

Поскольку положениями статей 36 - 38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Согласно части 2 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.

Поскольку истцом было заявлено требование о переходе права собственности на помещение - квартиру в многоквартирном доме, то с переходом права собственности на помещение в многоквартирном доме переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный участок, в отношении которого был проведен государственный кадастровый учет.

Так согласно заключения эксперта, рыночная стоимость квартиры расположенной по адресу: (адрес обезличен), с учетом рыночной стоимости доли ФИО1 в праве общей долевой собственности в многоквартирном доме, включая рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок составляет 732 996 руб.

К числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, относятся и суммы компенсации за не произведенный капитальный ремонт. 

Истцом заявлены требования о взыскании компенсации за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, приходящейся на долю ФИО1 в размере 105011 рублей.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Согласно Приложению 2 к Приказу Госкомархитектуры от 23.11.1988 N 312 "Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения" (вместе с "ВСН 58-88 (р) примерная периодичность капитального ремонта деревянных жилых зданий со стенами из прочих материалов при нормальных условиях эксплуатации составляет 10-15 лет.

Вместе с тем, дом, в котором находится спорная квартира, построен 1917 году, в частную собственность спорная квартира перешла 04.07.2002г. согласно Договору на передачу квартиры в собственность от 04.07.2002г. 

Однако ответчиком не представлено доказательств о проведении капитального ремонта дома, расположенного по адресу: (адрес обезличен).

Также истцом заявлены требования и взыскании рыночной стоимости убытков, связанных с изъятием спорного жилого помещения составляет: 35 022 ( тридцать пять тысяч двадцать два) руб. 

Согласно ч.7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно заключения экспертов ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «Ансор» № 645/2-1 от 18.08.2017 г.:

- затраты за временное пользование иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения составляют 13 822 руб.; затраты на переезд составляют 8 200 руб. расходы по поиску жилого помещения (оплата услуг риэлторов) составляет 11 000 руб.; затраты на оформление права собственности на жилое помещение составляют 2 000 руб. 

В связи с изложенным с ответчика администрации города Орла в пользу ФИО1 подлежит взысканию выкупная цена изымаемого жилого помещения в общей сумме 873 029 рублей, которая складывается из рыночной стоимости квартиры с учетом стоимости доли в праве общей долевой собственности в многоквартирном доме, включая рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок – 732996 рублей; суммы компенсации за не произведенный капитальный ремонт дома – 105011 рублей, суммы убытков, связанных с изъятием жилого помещения 35022 рублей.

В соответствии со ст. 98 ч.1 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ уплаченная государственная пошлина относится к судебным расходам.

Истцом понесены расходы по оплате государственной пошлины в сумме 10300 рублей, что подтверждается квитанцией об оплате.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в размере 10300 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 - удовлетворить.

Изъять путем выкупа у ФИО1 в муниципальную собственность объект недвижимого имущества - (адрес обезличен), общей площадью 14,2 кв.м.

Взыскать в счет выкупной стоимости (адрес обезличен), общей площадью 14,2 кв.м с администрации (адрес обезличен) в пользу ФИО1 денежную сумму в размере 873 029 рублей.

Прекратить право собственности ФИО1 на (адрес обезличен), общей площадью 14,2 кв.м, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Признать за муниципальным образованием «Город Орел» право муниципальной собственности на (адрес обезличен), общей площадью 14,2 кв.м, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Взыскать с администрации г.Орла в пользу ФИО1 государственную пошлину в размере 10300 рублей.

Решение может быть обжаловано в Орловский областной суд через Заводской районный суд г.Орла в течение месяца со дня ознакомления с полным текстом решения, которое будет подготовлено 26.09.2017 года. 

Судья Е.Г. Кальная