Дело- 3а-154/2017

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД 

Р Е Ш Е Н И Е

 Именем Российской Федерации 

20 января 2017 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи: Мекеровой С.Р.

при секретаре судебного заседания Мельниковой Н.А., 

с участием: 

представителя административного истца Чернова Г.Н. – Локтионова А.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Чернова Геннадия Николаевича к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

у с т а н о в и л:

Чернов Г.Н. обратился с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

В обоснование иска Чернов Г.Н. указал, что является собственником земельного участка с кадастровым номером 26:12:010402:376, площадью 7483 кв.м, назначение: земли населенных пунктов – производственные, складские здания, сооружения, производственные базы, объекты технического и инженерного обеспечения предприятий, административные, бытовые, вспомогательные здания и сооружения, расположенного по адресу: Ставропольский край, ***********************

Кадастровая стоимость названного земельного участка по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2015 года определена в размере 15829837,52 рублей.

Административный истец Чернов Г.Н., полагая оспариваемую кадастровую стоимость принадлежащего ему земельного участка недостоверной, существенно превышающей рыночную стоимость этого участка, что нарушает его права как плательщика земельного налога на указанное имущество, поскольку ведёт к неправомерному увеличению налога, просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной по состоянию на 01 января 2015 года, в размере 6231 000 рублей, определенном оценщиком ********. в отчете об оценке № 3-08 от 25 августа 2016 года.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству стороны административного истца назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 329/11/16Э от 08 декабря 2016 года, выполненной экспертом Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Северо-Кавказский федеральный университет» Юридического института научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:010402:376 по состоянию на 01 января 2015 года составила 9324 000 рублей.

В судебное заседание административный истец Чернов Г.Н., административные ответчики: Министерство имущественных отношений Ставропольского края, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, а также заинтересованные лица администрация г. Ставрополя, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, извещенные надлежащим образом о дне, времени и месте судебного заседания, не явились, о причине неявки не известили.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащих образом.

В судебном заседании представитель административного истца Чернова Г.Н. – Локтионов А.С., поддержал административный иск, с учетом судебного экспертного заключения уточнил исковые требования и просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:010402:376 равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года в размере 9324 000 рублей. 

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителя административного истца, суд пришел к выводу об удовлетворении административного иска.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 388 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 данного Кодекса, на праве собственности.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог (пункт 1 статьи 389 названного Кодекса).

Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. Налоговым периодом признается календарный год (статья 390, пункт 1 статьи 393 этого же Кодекса).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

В силу статьи 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости.

Статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если затрагивают права и обязанности этих лиц.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 26:12:010402:376, площадью 7483 кв.м, назначение: земли населенных пунктов - производственные, складские здания, сооружения, производственные базы, объекты технического и инженерного обеспечения предприятий, административные, бытовые, вспомогательные здания и сооружения, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Индустриальная, 47/1 в квартале 600, принадлежит на праве собственности Чернову Г.Н. на основании договора купли-продажи недвижимости от 21 июля 2014 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 26 АК 383770 от 25 сентября 2015 года.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского 

края от 27 ноября 2015 № 1380 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2015 года.

Согласно представленной в деле кадастровой справке от 09 июня 2016 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:010402:376 по состоянию на 01 января 2015 года определена в размере 15829837 рублей 52 копейки.

В силу вышеизложенных законоположений, установление кадастровой стоимости в отношении данного земельного участка затрагивает права и обязанности его собственника Чернова Г.Н. как плательщика земельного налога и дает последнему право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости этого объекта недвижимости. 

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости названного объекта недвижимости, Чернов Г.Н. в подтверждение величины его рыночной стоимости представил составленный оценщиком ************* отчет об оценке №3-08 от 25 августа 2016 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости – 01 января 2015 года, составляет 6 231 000 рублей.

На указанный отчет об оценке экспертом Саморегулируемой организации оценщиков Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков», членом которой является оценщик, составивший отчет, дано положительное экспертное заключение № 926/08-16 от 30 августа 2016 года.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству стороны административного истца назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы № 329/11/16Э от 08 декабря 2016 года, выполненной экспертом Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Северо-Кавказский федеральный университет» Юридического института научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:010402:376 по состоянию на 01 января 2015 года составила 9324 000 рублей.

Экспертом также проверен отчет об оценке №3-08 от 25 августа 2016 года, составленный оценщиком ***************, им установлен ряд нарушений, допущенных оценщиком при его составлении.

Так, выборка объектов аналогов, использованных оценщиком при проведении исследования, произведена некорректно, так как эти аналоги находятся в разных ценовых диапазонах (стр.47, таблица 2). Характеристики аналога №2, снижающего его стоимость неизвестны. После внесения корректирования аналогов, разница между стоимостью аналога № 1 и стоимостью аналога №2 составляет более 70%, тогда как разница между стоимостью аналога № 1 и стоимостью аналогов № 3, №4, №5 – более 30%, Низкая стоимость одного из аналогов в выборке ведет к занижению рыночной стоимости объекта оценки.

На территории объекта, аналога №2 расположен фундамент, корректировка на данное улучшение не вводилась.

Не описана методика расчета корректировки на передаваемые права. 

Экспертом приведены и иные недостатки и нарушения, допущенные оценщиком при составлении отчета, которые отразились на результатах его исследования. 

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки. При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход, обосновав отказ от использования доходного и затратного подходов. 

В рамках сравнительного подхода экспертом использовался метод сравнения продаж, проведен анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, по результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объекта оценки. Подобрано 4 аналога, расположенных в одном с оцениваемым земельным участком районе в г. Ставрополе, и сопоставимых по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, где проанализирован каждый сравниваемый объект-аналог, выявленные отличия откорректированы, с приведением обоснований применения этих корректировок.

Вся необходимая информация о характеристиках объектов-аналогов экспертом получена из объявлений о продаже имущества, размещенных в архиве объявлений на общедоступном Интернет-сайте http://realty.1777.ru и stavropol/zemelnye_uchastki, что подтверждается представленными в заключении скрин-шотами интернет страниц о продаже объектов-аналогов, содержащими сведения о местоположении, категории, размере, стоимости объекта и иных характеристиках.

Объекты, отобранные в качестве аналогов в рамках сравнительного подхода, предложены к продаже в наиболее приближенный период до даты оценки, не превышающий среднего срока экспозиции на рынке для среднеликвидной недвижимости, и с момента публикации предложений по продаже актуальны на дату оценки.

Определенная экспертом стоимость квадратного метра земельного участка в размере 1246,05 рублей находится в диапазоне цен предложений земельных участков промышленного назначения района расположения объекта оценки, что подтверждается приведенными в исследовательской части экспертного заключения результатами анализа предложений, сложившихся на рынке земельных участков в г. Ставрополе. 

Основания сомневаться в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Доказательств, опровергающих изложенные в заключении эксперта выводы, а также иной рыночной стоимости земельного участка не представлено. 

Лицами, участвующими в деле, заключение экспертизы в ходе рассмотрения дела не оспаривалось.

Значительное отличие от кадастровой стоимости земельного участка величины рыночной стоимости этого участка, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

На основании изложенного, административный иск Чернова Г.Н. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года, подлежит удовлетворению в размере, определенном заключением судебной экспертизы - 9324 000 рублей. 

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Административный истец Чернов Г.Н. обратился в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка 01 ноября 2016 года.

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Чернова Геннадия Николаевича к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:010402:376, площадью 7483 кв.м, назначение: земли населенных пунктов – производственные, складские здания, сооружения, производственные базы, объекты технического и инженерного обеспечения предприятий, административные, бытовые, вспомогательные здания и сооружения, расположенного по адресу: Ставропольский край, ************, в квартале 600, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года в размере 9324000 рублей (девять миллионов триста двадцать четыре тысячи) рублей.

Заявление Чернова Г.Н. о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка поступило в суд 01 ноября 2016 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья Мекерова С.Р.