Дело № 2-990/2025

УИД № 36RS0010-01-2025-001760-32

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Борисоглебск 23 декабря 2025 г.

Борисоглебский городской суд Воронежской области в составе:

председательствующего судьи Болговой Н.М.,

при секретаре Шараповой А.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 (далее – истец, покупатель) обратилась в суд с иском к ФИО2 (далее – ответчик), с учётом уточнений требований, об осуществлении государственной регистрации права собственности на жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, в соответствии с договором купли-продажи от 07.07.2025, обосновав свои требования тем, что 07.07.2025 по договору купли-продажи она приобрела у ответчика жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>. В связи с уклонением ответчика от явки в регистрирующий орган, переход права собственности до настоящего времени не зарегистрирован, для защиты нарушенного права обратилась с настоящим иском в суд (л.д. 5-9, 55-57).

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещённые о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, своих представителей с надлежащим образом оформленными полномочиями не направили, заявлений и ходатайств об отложении слушания дела не заявлено, что с учётом части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), позволяет рассмотреть дело в их отсутствие.

Суд, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) закреплены основания приобретения права собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения, или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании пункта 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Как то предусмотрено пунктом 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

На основании положений пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 2 статьи 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункт 2 статьи 551 ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В пункте 2 статьи 165 ГК РФ закреплено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленума № 10/22 от 29.04.2010) разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

По смыслу приведенных выше положений закона и разъяснений о порядке их применения, иск покупателя о регистрации перехода права собственности на объект недвижимости подлежит удовлетворению в случае, если будет установлено, что сделка купли-продажи недвижимости исполнена сторонами, т.е. имущество передано покупателю, а покупатель уплатил требуемую по сделке цену имущества, и имеет место только уклонение продавца от регистрации перехода права собственности.

Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) в пункте 5 статьи 1 закреплено, что государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с пунктом 37 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом.

Из части 6 указанной статьи Закона следует, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по основанию, указанному в пункте 37 части 1 данной статьи, приостанавливается до поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии предусмотренных пунктом 37 части 1 указанной статьи ареста или запрета.

Как то предусмотрено статьёй 27 Закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывает по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Федерального закона.

Согласно положениям пункта 4 статьи 80 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества.

Следовательно, внесение в ЕГРН сведений об обременении имущества исключает правомерность его передачи и регистрации перехода права собственности на него, даже если договор купли-продажи такого имущества был заключен до наложения на него запрета на совершение регистрационных действий.

Как установлено судом и следует из материалов настоящего гражданского дела, что 07.07.2025 между ФИО2 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) был заключён договор купли-продажи, согласно которому продавец передал, а покупатель принял и оплатил жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес> (л.д. 11-12).

Стороны согласовали стоимость имущества в размере 500000 рублей, которое были переданы покупателем продавцу в полном объёме до подписания договора (пункт 5 договора).

Отчуждаемый жилой дом продавцом передан покупателю до подписания договора; передаточный акт сторонами не составлялся. Право собственности на приобретаемый по договору жилой дом возникает у покупателя с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (пункт 6 договора).

Факт передачи ФИО1 денежных средств в размере 500000 рублей ФИО2 за приобретаемый жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> подтверждается распиской от 07.07.2025 (л.д. 63).

До настоящего времени переход права собственности на спорный объект недвижимости от ФИО2 к ФИО1 на основании договора купли-продажи от 07.07.2025 в установленном порядке не зарегистрирован.

Из общедоступной информации, размещённой в сети «Интернет», на сайте 

<

данные изъяты> следует, что в отношении ФИО2 имеются пять исполнительных производств: № (л.д. 52).

В отношении здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> в ЕГРН зарегистрированы обременения (ограничения) объекта недвижимости в виде запрещения регистрации на основании постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по Борисоглебскому и Терновскому районам УФССП России по Воронежской области от 09.10.2025 (исполнительное производство №), от 09.10.2025 (исполнительное производство №), от 08.10.2025 (исполнительное производство №), от 08.10.2025 (исполнительное производство №), от 23.09.2025 (исполнительное производство № что следует из выписки из ЕГРН № № (л.д. 40-47).

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК Российской Федерации, закрепляющий принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (п. 1). Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (п. 3).

С учётом изложенного, приведённые обстоятельства являются правовым препятствием к совершению государственной регистрации перехода права собственности от ответчика к истцу в отношении спорного недвижимого имущества.

При этом дата совершения сделки, по которой производится переход права собственности, не имеет значения, если данный переход права собственности не был зарегистрирован до момента наложения ареста (запрета).

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указывала на нарушение её прав и законных интересов в связи с уклонением ответчика от явки в государственный орган для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Доказательств уклонения ответчика от государственной регистрации сделки до применения судебным приставом-исполнителем обеспечительных мер, истцом ФИО1 не представлено.

Согласно статье 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется различными способами, перечень которых не является исчерпывающим.

Вместе с тем, способы защиты гражданских прав могут предопределяться правовыми нормами, регулирующими конкретные правоотношения, в связи с чем стороны правоотношений вправе применить лишь определенный способ защиты права.

По смыслу названной нормы, предъявление иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов заинтересованных лиц. При этом лицо, обратившееся за защитой права или интереса, должно доказать, что его право или интерес, действительно нарушены противоправным поведением ответчика, а также доказать, что выбранный способ защиты нарушенного права приведет к его восстановлению. Управомоченное лицо свободно в выборе способа защиты нарушенных прав, который определяется спецификой охраняемого права и характером нарушения.

Избираемый способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, а также привести к восстановлению нарушенных или оспариваемых прав заявителя.

Когда истцом выбран ненадлежащий способ защиты права, это является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Из материалов дела усматривается, что безусловным препятствием к государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к ФИО1 является не уклонение продавца от регистрации перехода права собственности, а то обстоятельство, что в отношении указанного имущества, как принадлежащего ФИО2, судебным приставом-исполнителем были наложены запреты на совершение регистрационных действий со спорным недвижимым имуществом.

Об обстоятельствах того, что переход права собственности на спорное имущество не был зарегистрирован именно в силу вышеназванных обстоятельств, а не исходя из недобросовестности поведения ответчика, свидетельствует в том числе процессуальная позиция стороны ответчика, который не возражал против заявленного иска и согласился с необходимостью регистрации перехода права собственности на имущество, что нашло своё отражение в направленных в адрес суда заявлениях (л.д. 31, 36, 58).

Оценив представленные доказательства в совокупности и взаимосвязи, установив, что регистрация права собственности на основании заключенного между сторонами договора купли-продажи на данный момент не может быть осуществлена вне зависимости от каких-либо действий (бездействия) ответчика как продавца по сделке, то есть по независящим от воли участников договоров купли-продажи обстоятельствам, связанным с наложением на спорный объект недвижимости ограничительных мер, а не вследствие уклонения одной стороны договора от действий, связанных с переходом права собственности, в связи с чем суд приходит к выводу об отсутствии предусмотренных законом оснований для удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество отказать.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Борисоглебский городской суд Воронежской области.

Мотивированное решение составлено 24 декабря 2025 г.

Судья Н.М. Болгова