Дело № 2-1-1006/2025

64RS0042-01-2024-013311-21

Заочное 

решение

именем Российской Федерации

24 февраля 2025 года город Энгельс

Энгельсский районный суд Саратовской области в составе:

председательствующего судьи Кругловой О.В.

при секретаре судебного заседания Хаметовой Д.Р., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования «Город Нерюнгри» к ФИО2 о признании аукциона недействительным, признании недействительным договора аренды земельного участка, снятии земельного участка с кадастрового учета, 

установил:

администрация муниципального образования «Город Нерюнгри» обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании аукциона недействительным, признании недействительным договора аренды земельного участка.

Требования мотивированы тем, что между администрацией муниципального образования «Город Нерюнгри» и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка от 21.06.2023 г. № 012.0623.11442 в соответствии с протоколом об итогах проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 13.06.2023 г. 

В соответствии с п. 1.1. договора земельный участок, находится в государственной собственности из земель населенных пунктов с кадастровым номером 14:19:102012:1090, общей площадью 235 кв.м.

Из п. 1.2. договора следует, что земельный участок должен использоваться в целях: для строительства объекта капитального строения (Магазин).

09.12.2024 в адрес истца поступило письмо от 09.12.2024 № 17/12-2024 от общества с ограниченной ответственностью «Универсам «Якутия» в лице директора ФИО1, о том, что в его адрес поступило требование (претензия) от 25.12.2024 от ответчика. 

Третье лицо является собственником здания, находящегося по адресу: Республика № кадастровый номер № и земельных участков под ним кадастровые номера № и №.

В требовании (претензия) от 25.12.2024 ответчик заявил о согласовании границ земельных участков или добровольном освобождении самовольного занятого земельного участка при постройке, сносе самовольной постройки и возмещении убытков в результате наложении вновь размежёванного земельного участка с кадастровым номером № под вышеуказанное здание 1998 года постройки вследствие ошибок кадастрового учета.

Данное требование поступило от ответчика, который согласно протоколу аукциона на право заключения договора между истцом и ответчиком, проводимого истцом 13.06.2023 года, являлся единственным участником, вследствие чего аукцион был признан несостоявшимся. В результате чего с ответчиком был заключен вышеуказанный договор.

Земельный участок с кадастровым номером 14:19:102012:1090 не может быть предметом аукциона по следующим основаниям.

При согласовании схемы расположения земельного участка с кадастровым номером 14:19:102012:1090 на кадастровом плане территории, на схеме у истца отсутствовали сведения о том, что на земельном участке с кадастровым номером 14:19:102012:1090 расположена часть здания, в связи с чем в соответствии с пп.8 п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок находящейся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона если: на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, если в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Суд может признать торги недействительными, если опубликована существенно искаженная информация о предмете торгов, формирующая неправильное представление о продаваемом имуществе (Постановление Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 № 14850/11).

В данном случае у истца отсутствовали сведения о том, что на сформированном земельном участке с кадастровым номером 14:19:102012:1090 расположена часть здания находящейся в собственности третьего лица при в выставлении земельного участка на торги аукциона.

Просит признать аукцион от 13.06.2023 не действительным; признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка от 21.06.2023 № 012.0623.11442 с кадастровым номером №, заключенный между Администрацией муниципального образования «Город Нерюнгри» и ФИО2, земельный участок с кадастровым номером № снять с государственного кадастрового учета.

Истец администрация муниципального образования «Город Нерюнгри», ответчик ФИО2, третье лицо общества с ограниченной ответственностью «Универсам «Якутия» в деле в судебное заседание не явились, о дате и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, причина неявки неизвестна.

Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в заочном порядке.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов. 

Пунктом 1 ст. 8 ГК РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Статьей 11 ГК РФ определено, что суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных прав.

Исходя из вышеназванных положений закона, сторона по делу самостоятельно определяет характер правоотношений, и если считает, какое-либо ее право нарушено, то определяет способ его защиты в соответствии со ст. 12 ГК РФ, а суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных прав.

Земельное законодательство предусматривает преимущественное приобретение прав на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по результатам торгов, проводимых в форме аукционов (пункт 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 16 статьи 39.11 ЗК РФ, пунктом 4 статьи 447 ГК РФ по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее также - аукцион), определяется ежегодный размер арендной платы.

Согласно пункту 17 статьи 39.12 ЗК РФ победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за земельный участок или наибольший размер ежегодной арендной платы за земельный участок.

В обозначенной форме реализуются предусмотренные статьей 1 ЗК РФ принципы платности использования земли и сочетание интересов общества и законных интересов граждан.

В силу пункта 1 статьи 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия (пункт 4 статья 447 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 5 статьи 447 ГК РФ аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися. Иные основания признания торгов несостоявшимися устанавливаются законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

ГК РФ не содержит запрета на признание судом недействительными торгов, признанных несостоявшимися.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ.

Приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Требуя признания публичных торгов недействительными, истец должен представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными.

В силу приведенных выше положений закона основанием для признания торгов недействительными является нарушение правил их проведения, имеющее существенное значение и повлиявшее на результаты торгов, которое привело к умалению прав и законных интересов заявителя, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными и применения последствий недействительности сделки, заключенной на таких торгах.

Правовые основания, порядок, процедура и сроки проведения торгов (аукциона) в отношении права аренды на земельные участки регулируются положениями главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Статьями 39.11 и 39.12 ЗК РФ строго регламентирован порядок подготовки, организации и проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка и названные нормы являются императивными.

В статье 39.11 (пунктах 1, 4, 8 и 24) ЗК РФ предусмотрено, что решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц (пункт 1).

Пунктом 8 статьи 39.11 ЗК РФ закреплен исчерпывающий перечень случаев, при которых земельный участок не может являться предметом аукциона.

В силу пункта 24 статьи 39.11 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в проведении аукциона в случае выявления обстоятельств, предусмотренных пунктом 8 статьи 39.11 ЗК РФ.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если были допущены иные нарушения правил, установленных законом (абзац 7 пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено и следует из материалов дела, что между администрацией муниципального образования «Город Нерюнгри» и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка от 21.06.2023 г. № 012.0623.11442 в соответствии с протоколом об итогах проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 13.06.2023 г. 

В соответствии с п. 1.1. договора земельный участок, находится в государственной собственности из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, общей площадью 235 кв.м.

Из п. 1.2. договора следует, что земельный участок должен использоваться в целях: для строительства объекта капитального строения (Магазин).

09.12.2024 в адрес истца поступило письмо от 09.12.2024 № от общества с ограниченной ответственностью «Универсам «Якутия» в лице директора ФИО1, о том, что в его адрес поступило требование (претензия) от 25.12.2024 от ответчика. 

Третье лицо является собственником здания, находящегося по адресу: 

<

адрес> кадастровый номер № и земельных участков под ним кадастровые номера № и №

В требовании (претензия) от 25.12.2024 ответчик заявил о согласовании границ земельных участков или добровольном освобождении самовольного занятого земельного участка при постройке, сносе самовольной постройки и возмещении убытков в результате наложении вновь размежёванного земельного участка с кадастровым номером № под вышеуказанное здание 1998 года постройки вследствие ошибок кадастрового учета.

Данное требование поступило от ответчика, который согласно протоколу аукциона, на право заключения договора между истцом и ответчиком, проводимого истцом 13.06.2023 года. Ответчик являлся единственным участником, вследствие чего аукцион был признан несостоявшимся. В результате чего с ответчиком был заключен вышеуказанный договор.

Однако земельный участок с кадастровым номером № не может быть предметом аукциона, поскольку при согласовании схемы расположения земельного участка с кадастровым номером № на кадастровом плане территории на схеме у истца отсутствовали сведения о том, что на земельном участке с кадастровым номером № расположена часть здания, в связи с чем в соответствии с пп. 8 п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок находящейся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона если: на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, если в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В рассматриваемом случае несоблюдение правил проведения торгов выразилось в неправильном определении предмета договора, заключаемого по результатам аукциона, в несоблюдении требований гражданского и земельного законодательства.

Существенное искажение характеристик предмета публичных торгов, формирующее у их потенциальных участников неправильное представление о продаваемом имуществе, даже при надлежащем обнародовании иной информации о торгах, является самостоятельным основанием для признания торгов недействительными.

Земельный кодекс устанавливает, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подп. 8 п. 8 ст. 39.11).

Вышеуказанный земельный участок не свободен от строений, поэтому в силу подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, не мог являться предметом аукциона.

В данном случае у истца отсутствовали сведения о том, что на сформированном земельном участке с кадастровым номером № расположена часть здания, находящейся в собственности третьего лица, при выставлении земельного участка на торги аукциона.

В силу п.п. 1, 3, 4 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Согласно п. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

В силу подпункта 2 п. 2 ст. 178 ГК РФ при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные.

При таких обстоятельствах требования истца о признании недействительным аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 235 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> (Якутия), 

<

адрес> признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 21.06.2023 № 012.0623.11442 с кадастровым номером №, заключенный между администрацией муниципального образования «Город Нерюнгри» и ФИО2– подлежат удовлетворению.

Как указано в пункте 80 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при удовлетворении требования одной стороны недействительной сделки о возврате полученного другой стороной суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом.

С учетом изложенного в качестве последствия недействительности ничтожной сделки суд возлагает на ответчика обязанности возвратить указанный земельный участок администрации муниципального образования «Город Нерюнгри» и исключить из ЕГРН запись о государственной регистрации аренды земельного участка.

Материалами дела подтверждается факт уплаты ответчиком в пользу администрации муниципального образования «Город Нерюнгри» задатка по аукциону в размере 1 538 рублей 64 копейки, в связи с чем в качестве последствия недействительности сделки указанная сумма подлежит возврату лицу, ее оплатившему, то есть ответчику.

Вопрос о взыскании убытков, которые могли возникнуть у ответчика в связи с признанием договора недействительным, в настоящем споре судом не рассматривается, ответчиком встречный иск не заявлялся, что не лишает его права защитить свои права в отдельном судопроизводстве.

Требования истца о снятии земельного участка с кадастровым номером № с государственного кадастрового учета суд полагает заявленными ошибочно, поскольку в качестве последствия недействительности ничтожной сделки в настоящем споре предусмотрено исключение из ЕГРН записи о государственной регистрации аренды земельного участка, а не снятие самого участка с кадастрового учета, тем более, что его существование еще не прекращено. 

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения требований о снятии земельного участка с кадастровым номером 14:19:102012:1090 с государственного кадастрового учета в рамках настоящего спора не имеется.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199, 233-235 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования администрации муниципального образования «Город Нерюнгри» к ФИО2 о признании аукциона недействительным, признании недействительным договора аренды земельного участка, снятии земельного участка с кадастрового учета удовлетворить в части.

Признать недействительным аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 235 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> от 13.06.2023 г. 

Признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка от 21.06.2023 № № с кадастровым номером №, заключенный между администрацией муниципального образования «Город Нерюнгри» и ФИО2.

Возложить на ФИО2 (СНИЛС №) обязанность возвратить земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 235 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> - администрации муниципального образования «Город Нерюнгри» (ОГРН №).

Возложить на администрацию муниципального образования «Город Нерюнгри» (ОГРН №) обязанность возвратить ФИО2 (СНИЛС №) уплаченный задаток по аукциону в размере 1 538 рублей 64 копейки.

Исключить из ЕГРН запись о государственной регистрации аренды земельного участка с кадастровым номером № от 21.06.2023 № №, заключенного между администрацией муниципального образования «Город Нерюнгри» и ФИО2.

В удовлетворения остальной части требований отказать.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Мотивированное заочное решение изготовлено 06.03.2025 года.

Судья О.В. Круглова