Дело №3а-717/2020

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД 

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации 

г.Нижний Новгород 25 ноября 2020 года 

Нижегородский областной суд в составе судьи областного суда Кручинина М.А., 

при секретаре судебного заседания Шкариной Т.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению страхового публичного акционерного общества «Ингосстрах» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого здания, кадастровый номер [номер], расположенного по адресу: [адрес], равной его рыночной стоимости по состоянию на 18 декабря 2013 года,

УСТАНОВИЛ:

страховое публичное акционерное общество «Ингосстрах» (далее также - СПАО «Ингосстрах», административный истец) обратилось в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания, кадастровый номер [номер], расположенного по адресу: [адрес], равной рыночной стоимости в размере 66189004 рубля по состоянию на 18 декабря 2013 года, указав в административном исковом заявлении в обоснование заявленных требований следующее.

СПАО «Ингосстрах» на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером [номер], расположенное по адресу: [адрес].

Результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, расположенных на территории Нижегородской области, были утверждены постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331. В соответствии с данным нормативно-правовым актом и выпиской из ЕГРН кадастровая стоимость нежилого здания составляет 129248028,39 рублей по состоянию на 18.12.2013 года.

Согласно Отчету об оценке от 18.12.2019 года [номер] подготовленному ООО "О"», рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером [номер] составляет 66189004 рубля по состоянию на 18.12.2013 года.

По мнению административного истца, содержащаяся в едином государственном реестре недвижимости кадастровая стоимость спорного нежилого здания существенно превышает его действительную рыночную стоимость.

Административный истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области (далее также – Комиссия) с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка. Указанное заявление было отклонено Комиссией, кадастровая стоимость объекта оставлена без изменения.

Для урегулирования спора административный истец обратился в Нижегородский областной суд с настоящим административным исковым заявлением. Ссылаясь на положения Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административный истец просит суд удовлетворить заявленные требования.

Административный истец заявил ходатайство о восстановлении срока для обращения в суд с административным исковым заявлением.

При рассмотрении дела в суде от СПАО «Ингосстрах» поступило ходатайство о назначении по делу оценочной экспертизы по установлению рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером [номер] по состоянию на 18 декабря 2013 года. Ходатайство удовлетворено.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд является его волеизъявлением и не может быть признана преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц участвующих в деле.

Административный ответчик ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» в лице филиала по Нижегородской области представило в суд отзыв на административное исковое заявление и информацию в отношении спорного нежилого здания. В отзыве на административное исковое заявление ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Нижегородской области указывает, что кадастровая стоимость здания определена постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области». В ЕГРН внесены изменения в характеристики вышеуказанного объекта капитального строительства, что повлекло изменение кадастровой стоимости в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 18.03.2011г. №113 «Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлён государственный кадастровый учёт ранее не учтённых объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости», на основании результатов государственной кадастровой оценки, утвержденных постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331, актуальная кадастровая стоимость вышеуказанного объекта недвижимости определена в размере 129248028,39 рублей и 18.12.2013 внесена в ЕГРН. Иных изменений кадастровой стоимости вышеуказанного объекта капитального строительства по настоящее время в ЕГРН не вносилось. В отзыве на административное исковое заявление ФГБУ «ФКП Росреестра» просит исключить из состава административных ответчиков и рассмотреть дело без участия представителя, с учетом позиции изложенной в отзыве (т.1 л.д.202-206, 211-215, 219-223). 

В письменной информации филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Нижегородской области указывает о том, что объект недвижимости - нежилое здание с кадастровым номером [номер] внесено в Единый государственный реестр недвижимости (далее также - ЕГРН) 10.03.2010 года как ранее учтенное. Кадастровая стоимость данного объекта капитального строительства была утверждена Приложением 1 к постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» в размере 135742534,31 рубля. В ЕГРН внесены изменения в характеристики вышеуказанного объекта капитального строительства, что повлекло изменение кадастровой стоимости 18.12.2013 в соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 18.03.2011 года №113, актуальная кадастровая стоимость определена в размере 129248028 рублей 39 копеек. Представлены выписки из ЕГРН, акт определения кадастровой стоимости (т.1 л.д.163-171).

Административный ответчик Правительство Нижегородской области в письменном отзыве и дополнениях к нему указало, что постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области по состоянию на 05.06.2011 года. Полномочия Правительства Нижегородской области по изданию постановления установлены Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». К полномочиям Правительства Нижегородской области относится только утверждение таких результатов. Правительство Нижегородской области считает, что заявленные административные исковые требования удовлетворению не подлежат, поскольку при составлении отчета об оценке от 28.12.2019 года №2812201906/А, составленного оценщиком ООО «Легион-Эксперт», допущены нарушения федеральных стандартов оценки, обязательных к применению при осуществлении оценочной деятельности (т.1 л.д.173-178, 184-190).

От других лиц, участвующих в деле, отзывы на административное исковое заявление в суд не поступили. 

Рассмотрев материалы настоящего дела, обсудив доводы и требования административного искового заявления и отзывов на него, суд приходит к следующему.

В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 3 КАС РФ защите в суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании пункта 5 части 2 статьи 14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.

Из положений статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, в комиссию могут обратиться юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органы государственной власти, органы местного самоуправления, в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статье 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей. Предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из приведенных норм права следует, что требование лица об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть удовлетворено в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности такого лица.

Судом установлено, что административный истец СПАО «Ингосстрах» является собственником объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером [номер], площадью 1972,2 кв.м., назначение: нежилое здание, расположенного по адресу: [адрес]. Таким образом, СПАО «Ингосстрах» как плательщик налога на имущество организаций, размер которого зависит от размера кадастровой стоимости здания, является лицом, чьи интересы затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером [номер].

Приходя к выводу о наличии правовых основания для рассмотрения административного искового заявления СПАО «Ингосстрах» по существу, суд полагает необходимым удовлетворить заявленное ходатайство и восстановить предусмотренный частью 3 статьи 245 КАС РФ, частью десятой статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, поскольку усматривает для этого наличие уважительных причин, обусловленных как введением на территории Нижегородской области нового порядка исчисления налоговой базы по налогу на имущество организаций (исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости), сроками уплаты налога на имущество организаций, а также включение спорного объекта недвижимости в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость. Суд принимает во внимание указанные в ходатайстве основания для восстановления процессуального срока, а также и то обстоятельство, что Федеральным законом от 3 июля 2016 года №360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» изменена предусмотренная статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» периодичность проведения государственной кадастровой оценки, а именно, исключены положения о том, что она подлежит проведению не реже чем один раз в течение пяти лет. Вместе с тем, как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», указанный пятилетний срок обусловлен исключительно закрепленной законом периодичностью проведения государственной кадастровой оценки, в отношении которой с 15 июля 2016 года требования о ее проведении не реже чем один раз в течение пяти лет отсутствуют.

Из представленных в суд доказательств следует, что актуальная кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером [номер] в размере 129248028 рублей 39 копеек определена в соответствии с положениями приказа Минэкономразвития России от 18.03.2011 года №113 «Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости» на основании результатов государственной кадастровой оценки, утвержденных Приложением 2 постановления Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331, по состоянию на 18.12.2013 года.

При таких обстоятельствах применению подлежат положения статьи 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и кадастровая стоимость здания может быть определена по состоянию на 18.12.2013 года, что и просит административный истец.

В соответствии с выпиской из ЕГРН кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером [номер] в размере 129248028,39 рублей определена по состоянию на 18.12.2013 года. 

Административный истец СПАО «Ингосстрах» до обращения в суд 07.02.2020 года обращался в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области. Согласно уведомлению от 11.02.2020 года заявление Комиссией было отклонено в связи с пропуском СПАО «Ингосстрах» срока на такое обращение. Разъяснена возможность обращения в суд (т.1 л.д.23-24). Таким образом, досудебный порядок СПАО «Ингосстрах» соблюден.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером [номер], административный истец СПАО «Ингосстрах» представил в суд отчет об оценке от 28.12.2019 года [номер], составленный оценщиком ООО "О", согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером [номер], расположенного по адресу: [адрес], составляет 66189004 рубля по состоянию на 18.12.2013 года (т.1 л.д.102-141).

Как указано выше, на основании ходатайства представителя административного истца по делу была назначена экспертиза. Согласно заключению эксперта "К" от 26.10.2020 года [номер], рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером [номер], площадью 1972,2 кв.м., назначение: нежилое здание, расположенного по адресу: [адрес], составляет 78971000 рублей по состоянию на 18.12.2013 года.

На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Исследовав представленный в суд отчет об определении рыночной стоимости нежилого здания и экспертное заключение, суд полагает, что кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером 52:18:0060127:71 должна быть установлена с учетом результатов, указанных в заключении эксперта.

При этом суд исходит из следующего.

Исследовав представленное в суд экспертное заключение эксперта Казенного предприятия Нижегородской области «Нижтехинвентаризация-БТИ Нижегородской области» ФИО2 от 26.10.2020 года №75-10.2020, суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объекта оценки определялась экспертом с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», положений Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №297; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №298; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №299; Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611. 

Целью и задачей экспертной оценки являлось определение рыночной стоимости нежилого здания для пересмотра его кадастровой стоимости в соответствии с определением суда о назначении экспертизы.

При рассмотрении данного дела суд учитывает, что экспертом обозначены допущения и ограничительные условия, использованные при экспертной оценке. Приведен перечень используемых при проведении экспертной оценки источников информации и использованной литературы.

Экспертом дано подробное описание объекта экспертной оценки – нежилого здания с кадастровым номером [номер], площадью 1972,2 кв.м., назначение: нежилое здание, расположенного по адресу: [адрес]. Экспертом дана характеристика локального местоположения и коммерческой привлекательности объекта оценки. Оцениваемый объект представляет собой нежилое здание, расположенное в центральной части г.Нижнего Новгорода в градостроительной зоне многофункциональной общественно-деловой застройки центрального исторического района, зон охраны объектов культурного наследия и зон достопримечательных мест. Объект оценки расположен на улице Новая на красной линии застройки. Ближайшее окружение представлено преимущественно объектами общественно-делового назначения, административной застройки, многоэтажной жилой застройки. Транспортная доступность к объекту оценки хорошая, остановка общественного транспорта расположена на расстоянии 100 м. Подъездные пути – асфальтированная автодорога, которая находится в хорошем состоянии. Местоположение объекта оценки характеризуется высокой интенсивностью движения пешеходно-транспортного потока. Деловая активность – высокая. Инженерные коммуникации – электроснабжение, водоснабжение и канализация, отопление. 

Экспертом сделан вывод о высокой коммерческой привлекательности местоположения объекта оценки.

В таблице 1 экспертного заключения приведены сведения об имущественных правах, физических свойствах объекта и его конструктивном решении (т.2 л.д.68-69).

Техническое состояние объекта оценки экспертом определено как хорошее, процент износа здания 0%.

Функциональное и экономическое устаревание объекта оценки отсутствует. 

Приведены характеристики земельного участка, на котором расположен оцениваемы объект.

Наиболее эффективным использованием здания признано его использование в качестве офисно-торгового здания.

Анализ рынка объектов недвижимости в соответствии с пунктом 11 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г №611, приведен за период, предшествующий дате экспертной оценки – 18.12.2013 года.

С учетом особенностей функционального назначения объекта оценки, а также особенностей местоположения, эксперт пришел к выводу о том, что оцениваемый объект является объектом недвижимости, который относится к сегменту активного рынка коммерческой недвижимости офисно-торгового назначения (административно-офисные центры).

Экспертное заключение содержит анализ фактических данных о ценах предложений с объектами, подобными объекту экспертной оценки.

Определены ценообразующие факторы для объекта недвижимости офисно-торговой недвижимости, влияющие на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости. 

Согласно главе V «Анализ рынка» Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО N7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611, объем исследований определялся экспертом исходя из принципа достаточности. Доказательств нарушения данного принципа при составлении экспертного заключения, повлекшего за собой неверные выводы относительно установления экспертом рыночной стоимости спорного здания, суду не представлено. 

Экспертная оценка нежилого здания экспертом проведена с применением сравнительного, затратного и доходного подходов к оценке при определении рыночной стоимости здания.

При определении рыночной стоимости затратным подходом эксперт использовал метод укрупненных обобщенных показателей стоимости (метод сравнительной единицы). Оценщик произвел расчет затрат на замещение, то есть затрат, необходимых для воспроизведения аналогичного объекта в текущих ценах на дату оценки. Расчет затрат на замещение произведен по методу сравнительной единицы, который основан на сравнении единицы площади или единицы объема объекта оценки со стоимостью единицы площади или единицы объема объекта-аналога. Расчет производился на основе методики перерасчета стоимости строительства 1 куб.м аналогичного оцениваемому объекту из базового уровня цен с последующим перерасчетом их в уровень цен на дату оценки. Приведены значения корректирующих коэффициентов (т.2 л.д.79-85). 

При определении рыночной стоимости объекта экспертной оценки с использованием сравнительного подхода эксперт применил метод сравнения продаж. Подобрано 4 объекта - аналога из сегмента рынка, к которому относится объект экспертной оценки. К объектам-аналогам применены поправки, приводящие объекты-аналоги к наибольшей схожести с объектом экспертной оценки. Обосновано применение поправочных коэффициентов (т.2 л.д.85-106).

При определении рыночной стоимости доходным подходом эксперт применил метод капитализации, так как динамика изменения доходов незначительна. Для расчета величины ставки арендной платы подобраны объекты-аналоги из сегмента рынка, к которому относится объект оценки (3 объекта-аналога). Произведен расчет корректировок цен арендной ставки объектов-аналогов. Определены действительный валовый доход, операционные расходы и чистый операционный доход. Установлена ставка капитализации - ожидаемая ставка дохода на вложенный капитал. С учетом размера ставки капитализации 10,9% и размера чистого операционного дохода определена величина рыночной стоимости объекта оценки, полученная доходным подходом (т.2 л.д.106-115). 

Экспертом проведено согласование результатов, полученных различными подходами, с присвоением каждому подходу весового коэффициента. 

При определении рыночной стоимости здания для целей оспаривания кадастровой стоимости экспертом обоснованно произведен расчет рыночной стоимости здания без выделения в составе рыночной стоимости налога на добавленную стоимость и с исключением стоимости земельного участка, на котором расположено здание.

Таким образом, экспертом приведена информация по всем ценообразующим факторам, оказывающим влияние на стоимость объекта экспертной оценки, и использовавшимся при определении стоимости нежилого здания. 

Суд находит, что в установленном процессуальным законом порядке указанные экспертом сведения о рыночной стоимости нежилого здания участвующими в деле лицами не опровергнуты. Само экспертное заключение, в котором определена величина рыночной стоимости нежилого здания, является допустимым и надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта экспертной оценки. Выводы эксперта аргументированы, подтверждены собранными материалами. Ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлено, суд также не усматривает оснований для ее назначения.

Эксперт ФИО1 является членом саморегулируемой организации оценщиков Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков», регистрационный номер [номер]. Имеет высшее профессиональное образование, диплом Нижегородского государственного архитектурно-строительного университета, АВС 0680483, 1999 год. Диплом о профессиональной переподготовке Нижегородского государственного архитектурно-строительного университета, [номер], 2015 год. Оценщиком получен Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» от 27.07.2018 года [номер]. Стаж работы в оценочной деятельности с 2015 года. Профессиональная деятельность оценщика застрахована СПАО «Ингосстрах» (т.2 л.д.58, 168-174)

Сведений о том, что эксперт ФИО2 является лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 33 КАС РФ, суду не представлено и судом не установлено. 

Эксперт ФИО2 предупреждена судом об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного экспертного заключения. Сомнений в правильности заключения судебного эксперта по вопросу, поставленному ему для разрешения, у суда не имеется.

Суд не может принять в качестве доказательства рыночной стоимости нежилого здания отчет об оценке от 28.12.2019 года [номер], составленный оценщиком ООО "О". 

Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Оценив представленные доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленное по настоящему делу требование административного истца СПАО «Ингосстрах» об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером [номер], площадью 1972,2 кв.м., назначение: нежилое здание, расположенного по адресу: [адрес], равной его рыночной стоимости в размере 78971000 (Семьдесят восемь миллионов девятьсот семьдесят одна тысяча) рублей по состоянию на 18 декабря 2013 года.

Суд полагает, что не может повлечь отказ в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости спорного нежилого здания в размере его рыночной стоимости доводы Правительства Нижегородской области и ФГБУ «ФКП Росреестра». В данном случае основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости – нежилого здания его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статья 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), при определении которой кадастровая стоимость нежилого здания устанавливается равной этой рыночной стоимости.

Так как обращение СПАО «Ингосстрах» в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером [номер] в размере его рыночной стоимости имело место 07.02.2020 года, то датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] необходимо считать 07.02.2020 года.

Суд считает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению в части, так как в удовлетворении административного искового заявления СПАО «Ингосстрах» по настоящему административному делу в отношении административных ответчиков Правительства Нижегородской области и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области должно быть отказано по следующим мотивам.

В административном исковом заявлении в качестве административных ответчиков указаны и судом привлечены к участию в деле в качестве административных ответчиков: Правительство Нижегородской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии».

Судом установлено, что оспариваемая кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером [номер] была определена в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 18.03.2011 года №113 «Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости» по состоянию на 18.12.2013 года.

Как указано в судебном решении, при рассмотрении данного дела применению подлежат положения статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно пункту 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. 

Суд считает, что по настоящему административному делу лицом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке (стоимость определена по состоянию на 18.12.2013 года), явилось ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», которое посредством решения филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Нижегородской области определило оспариваемую кадастровую стоимость здания с кадастровым номером [номер]. В таком случае надлежащим административным ответчиком по настоящему делу является ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии».

По настоящему административному делу Правительством Нижегородской области и Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость не определялась и не утверждалась. Поэтому в части заявленного требования в отношении административных ответчиков Правительства Нижегородской области и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области суд отказывает.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление страхового публичного акционерного общества «Ингосстрах» по настоящему административному делу удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером [номер], площадью 1972,2 кв.м., назначение: нежилое здание, расположенного по адресу: [адрес], равной его рыночной стоимости в размере 78971000 (Семьдесят восемь миллионов девятьсот семьдесят одна тысяча) рублей по состоянию на 18 декабря 2013 года.

Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] в размере его рыночной стоимости считать 07.02.2020 года.

В удовлетворении административного искового заявления публичного акционерного общества «Ингосстрах» по настоящему административному делу в отношении административных ответчиков Правительства Нижегородской области и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Нижегородский областной суд.

Судья М.А. Кручинин

В окончательной форме решение суда составлено 01 декабря 2020 года.

Судья областного суда М.А. Кручинин