Дело № 2-1272/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 июня 2018 года г.Миасс

Миасский городской суд Челябинской области, в составе: 

председательствующего судьи Гонибесова Д.А., 

при секретаре Халевинской М.Н., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, к ФИО2 о признании сделки недействительной, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о недействительным договора купли-продажи квартиры от ДАТА, расположенной по адресу: АДРЕС применении последствий недействительности указанной сделки, прекращении права собственности на указанную квартиру и погашении записи о регистрации права собственности за ФИО2, восстановлении записи о государственной регистрации права собственности на данную квартиру за ФИО1, признании недействительным договора найма жилого помещения от ДАТА в отношении указанной квартиры.

В обоснование иска указала, что ДАТА в дар от своей бабушки получила квартиру по адресу: АДРЕС. В ДАТА года из выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) узнала, что с ДАТА собственником квартиры на основании договора купли-продажи значится ответчик на основании договора купли-продажи от ДАТА Также узнала, что между ней и ответчиком подписан договор найма жилого помещения от ДАТА в отношении указанной квартиры. Намерения продать данную квартиру у нее не имелось. В начале ДАТА г. она брала у агентства недвижимости «Центральное», менеджером которого являлся ФИО2 300 000 руб. по договору займа под залог указанной квартиры. Указанные сделки были совершены ей под влиянием обмана и злоупотребления ее доверием, поэтому являются недействительными. 

Истец ФИО1, ее представитель ФИО3 в судебном заседании иск поддержали, пояснили аналогично доводам, изложенным в иске.

Ответчик ФИО2 при надлежащем извещении в судебное заседание не явился.

Представитель ответчика ФИО4 иск не признала, представила письменные возражения на иск (л.д. 43-47).

Выслушав стороны, допросив свидетеля, исследовав материалы, суд приходит к выводу, что исковые требования не обоснованы и не подлежат удовлетворению.

Судом установлено, что ФИО5 (ранее - ФИО5) Т.Ю. на праве собственности на основании договора дарения от ДАТА принадлежало жилое помещение – квартира, общей площадью 43,4 кв.м., по АДРЕС (л.д. 10).

ДАТА между ФИО6 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи, согласно которому ФИО6 продала ФИО2 двухкомнатную квартиру, общей площадью 44,3 кв.м. по АДРЕС (л.д. 24 оборот). 

В силу п.3 договора покупатель у продавца вышеуказанную двухкомнатную квартиру покупает за 800 000 руб., из которых сумма в размере 300 000 руб. уплачена покупателем продавцу до подписания настоящего договора, а остальная сумма в размере 500 000 руб. будет передана в течение 60 дней после подписания настоящего договора (л.д. 24 оборот).

Оплата по договору купли-продажи от ДАТА произведена в полном объеме, что подтверждается представленными в суд расписками (л.д. 39, 40).

Право собственности ФИО2 на основании указанного договора купли-продажи зарегистрировано в Управлении Росреестра по Челябинской области (л.д. 28-32).

Согласно поквартирной карточки ФИО1, ее дочь ФИО17 зарегистрированы по АДРЕС по настоящее время (л.д. 9). Также в указанной квартире была зарегистрирована бабушка истца - ФИО18., которая, как следует из пояснений истца ФИО1, к настоящему моменту умерла. По месту регистрации она не проживает, так как опасается ответчика.

ДАТА между ФИО2 и ФИО5 (после вступления в брак - ФИО5) Т.Ю. заключен договор найма спорной квартиры, согласно которого спорная квартира предоставлена последней в аренду, установлена ежемесячная арендная плата в размере 6 000 руб. (л.д. 8).

Указанные обстоятельства также установлены вступившим в законную силу решением Миасского городского суда Челябинской области от 14 сентября 2017 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским Челябинского областного суда от 07 декабря 2017 г., которым в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании договор купли-продажи двухкомнатной квартиры по АДРЕС незаключенным, аннулировании записи о переходе права было отказано.

На основании ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) данные обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением суда от 14 сентября 2017 г. по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении настоящего дела, в котором участвуют те же лица.

ДАТА ФИО5 (в настоящее время – ФИО5) Т.Ю. заключено с ФИО2 дополнительное соглашение к договору купли-продажи от ДАТА по которому в силу п.3 договора покупатель у продавца вышеуказанную двухкомнатную квартиру покупает за 800 000 руб., из которых сумма в размере 300 000 руб. уплачена покупателем продавцу до подписания настоящего договора, а остальная сумма в размере 500 000 руб. будет передана в течение 150 дней после подписания настоящего договора (л.д. 39).

Обращаясь с иском в суд, ФИО1 просила признать недействительными договор купли-продажи квартиры от ДАТА и договора найма жилого помещения от ДАТА в отношении спорной квартиры, поскольку полагала, что заключает с ФИО2 договор займа на сумму 300 000 руб. под залог квартиры по АДРЕС, в связи с чем она была лишена возможности осознавать правовую природу указанных сделок и последствия передачи жилого помещения в собственность ответчика, а затем получения указанной квартиры от ответчика в наем, а также обстоятельства, влекущие нарушение ее прав.

Согласно ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (п.2).

Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет другая сторона сделки (п.4).

Из разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

Закон не связывает оспаривание сделки на основании пунктов 1 и 2 статьи 179 ГК РФ с наличием уголовного производства по фактам применения насилия, угрозы или обмана. Обстоятельства применения насилия, угрозы или обмана могут подтверждаться по общим правилам о доказывании.

В силу ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел (п.1).

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:

1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;

4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку (п.2).

Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон (п.5).

Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса (п.6).

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно (п.1).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п.2).

Из смысла п. 1 ст. 178 ГК РФ следует, что заблуждение относительно условий сделки, ее природы должно иметь место на момент совершения сделки и быть существенным. Сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела ввиду. Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством по настоящему делу является выяснение вопроса о том, понимала ли ФИО1 сущность сделки на момент ее совершения или же воля истца была направлена на совершение сделки вследствие заблуждения и обмана относительно ее существа применительно к п. 1 ст. 178, п. 2 ст. 179 ГК РФ.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно п.1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п.1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Исходя из требований ст. 647 ГК РФ договор найма жилого помещения должен заключаться в письменной форме.

В соответствии со статьями 12, 56, 57 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности сторон; каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений; доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд приходит к выводу о том, что истцом в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств того, что она заблуждалась и была обманута относительно условий сделки купли-продажи, ее природы.

Также соглашение о предмете договора найма сторонами было достигнуто, жилое помещение фактически было передано нанимателю ФИО1, которая фактически проживала в данном жилом помещении. Соглашение связывало стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон, в связи с чем истец не может требовать признания указанного договора найма недействительным, исходя из приведенных истцом оснований. 

Обман, по смыслу ст. 179 ГК РФ, характеризуется несоответствием воли волеизъявлению в сделке. При этом, указанное основание может повлечь признание оспариваемой сделки недействительной только в том случае, когда оно являлось необходимой причиной совершения сделки, без которого сделка не была бы совершена, когда противоправные действия виновных оказали решающее влияние на совершение сделки потерпевшим.

Для признания сделки недействительной по основаниям, предусмотренным ст. 178 и ст. 179 ГК РФ истец должен представить надлежащие и допустимые доказательства обоснованности заявленных требований.

Судом установлено, что договор купли-продажи квартиры от ДАТА и договор найма от ДАТА в отношении спорной квартиры подписаны со стороны ФИО1, поскольку эти обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением суда от ДАТА и от ДАТА по ранее рассмотренным делам, обязательны для суда, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении настоящего дела. В этой связи ссылки ФИО1 о том, что указанные договоры ей не были подписаны, являются несостоятельными. 

Из материалов дела следует, что истец ФИО1, также подписала расписки от ДАТА и от ДАТА о получении от покупателя денежных сумм 300 000 руб. и 800 000 руб. в счет полной оплаты по договору купли-продажи квартиры от ДАТА, что свидетельствует об исполнении покупателем своих обязательств перед продавцом, а также для регистрации права собственности ответчика на спорную квартиру, подписывала заявление о регистрации перехода права собственности на квартиру от ДАТА 

Доводы истца о том, что договор найма она не подписывала и не выражала волеизъявление на его заключение, опровергаются доказательствами, имеющимися в материалах дела.

Так, договор найма содержит все существенные условия. Договор был собственноручно подписан истцом, что установлено решением Миасского городского суда от ДАТА по ранее рассмотренному делу, вступившим в законную силу, и имеющим преюдициальное значение при разрешении настоящего дела. 

Оснований полагать, что при заключении оспариваемого договора волеизъявление ФИО1 было направлено на создание иных правовых последствий, отличных от условий договора найма, не имеется.

Договоры купли-продажи квартиры от ДАТА и найма от ДАТА в отношении спорной квартиры, расписки от ДАТА и от ДАТА о получении от покупателя денежных сумм 300 000 руб. и 800 000 руб. в счет полной оплаты по договору купли-продажи квартиры от ДАТА, заявление о регистрации перехода права собственности на квартиру от ДАТА подписаны истцом по делу, без понуждения, по своей воли. 

Указанные действия по заключению оспариваемых договоров, а также действия, направленные на их исполнение, были совершены не одномоментно, а последовательно совершались в период с ДАТА, а поэтому могли вызвать у истца обоснованные сомнения в поведении ответчика и правовой природы совершаемых сделок.

Доводы истца о том, что содержание вышеуказанных договоров, расписок, заявлений она не читала, так как доверяла ответчику и нуждалась в денежных средствах, суд во внимание не принимает, поскольку риск неблагоприятных последствий лежит на самом истце, подписавшем соответствующие документы, подтверждающие заключение договора купли-продажи квартиры, найма квартиры, оплату по договору и отсутствие претензий по оплате, намерение произвести государственную регистрацию перехода права собственности на спорный объект недвижимости, что свидетельствует об отсутствии правовых оснований для оспаривания подписанных договоров по основаниям, приведенным в иске.

Истец, как следует из ее пояснений в судебном заседании, понимала правовую природу договоров купли-продажи найма и займа и их отличие друг от друга, имела возможность ознакомиться с подписываемыми документами и отказаться от их подписания, если волеизъявление ФИО1 было отличным от условий указанных договоров.

Аудиозапись, представленная стороной истца на СД-диске, исследованная в судебном заседании, материалы доследственной проверки, проведенной Следственным отделом ОМВД России по г.Миассу по заявлению ФИО1 от ДАТА о завладении ее квартирой обманным путем, а также показания свидетеля ФИО7 в судебном заседании основания иска не подтверждают, из указанных доказательств не следует, что между ФИО1 и ФИО2 заключался договор займа с залогом имущества. Напротив, из аудиозаписи факт заключения договора займа с ФИО8 оспаривается, предлагается выкупить приобретенную по договору купли-продажи спорную квартиру, но за большую цену. 

При этом из объяснений ФИО2 от ДАТА усматривается, что к нему обращалась сестра ФИО1 – ФИО9 с намерением продать квартиру с последующим выкупом. Он предложил ФИО9 заключить договор купли-продажи и приостановить сделку на несколько месяцев, после чего возвращается 300 000 руб., а сделка расторгается. ФИО1 он также объяснил суть сделки по купле-продаже квартиры о том, что она продает квартиру за 800 000 руб., деньги передает долями, сначала 300 000 руб., а потом 500 000 руб. После передачи 300 000 руб. сделка была временно приостановлена, так как девушки пояснили, что через несколько месяцев вернут эту сумму и выкупят квартиру назад. После этого через несколько месяцев пришли и сообщили, что решили оформить сделку до конца и желают получить 500 000 руб., которые были переданы ФИО1 

Указанные пояснения ФИО2 согласуются содержанием аудиозаписи разговора, в котором предлагается выкупить приобретенную по договору купли-продажи спорную квартиру; с условиями заключенного договора купли-продажи от ДАТА, согласно которому в собственность приобретается 2-комнатная квартира за 800 000 руб., из которых сумма в размере 300 000 руб. уплачена до подписания договора, а остальная сумма в размере 500 000 руб. будет передана в течение 60 дней после подписания договора. Затем этот срок на основании дополнительного соглашения от ДАТА к договору купли-продажи от ДАТА был увеличен до 150 дней. Также впоследствии был заключен договор найма спорной квартиры от ДАТА, по которому спорная квартира была предоставлена ФИО1 в аренду за плату на срок до ДАТА

Показания свидетеля ФИО7, суд также не принимает, поскольку указанные лица не являлись очевидцами заключения спариваемых сделок, передачи денежных средств, в связи с чем, их показания подлежат отклонению с учетом совокупности иных исследованных доказательств, оцененных по правилам ч.1 ст.67 ГПК РФ. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении всех исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от ДАТА, расположенной по адресу: АДРЕС, применении последствий недействительности указанной сделки, прекращении права собственности на указанную квартиру и погашении записи о регистрации права собственности за ФИО2, восстановлении записи о государственной регистрации права собственности на данную квартиру за ФИО1, признании недействительным договора найма жилого помещения от ДАТА в отношении указанной квартиры отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Челябинский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Миасский городской суд Челябинской области.

Председательствующий