Дело № 2-684/2024

УИД 65RS0003-01-2024-000848-70

Р Е Ш Е Н И Е

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 сентября 2024 года г. Анива

Анивский районный суд Сахалинской области в составе:

председательствующего судьи Невидимовой Н.Д.

при секретаре Молчановой А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску акционерного общества «Сахалинское ипотечное агентство» к ФИО1 о взыскании расходов по проведению ремонтных работ, убытков, судебных расходов,

у с т а н о в и л:

26 августа 2024 года акционерное общество «Сахалинское ипотечное агентство» (далее также – АО «Сахалинское ипотечное агентство») обратилось в суд с исковым заявлением, из которого следует, что между АО «Сахалинское ипотечное агентство», которое является собственником жилого помещения (квартиры) № 

<

адрес>, и ФИО1 был заключен договор коммерческого найма квартиры от 01 декабря 2022 года, по которому ответчик являлся нанимателем указанного жилого помещения.

В соответствии с п.п. 3.1, 2.1.4, 2.1.9 договора наймодатель передает нанимателю во временное владение и пользование на срок до 31 октября 2023 года квартиру, принадлежащую наймодателю на праве собственности, а также движимое имущество, находящееся в квартире; наниматель обязан поддерживать в исправном состоянии квартиру, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в ней; при прекращении договора наниматель обязан освободить квартиру в сроки, установленные договором, и сдать по акту сдачи-приемки квартиры и находящегося в ней движимого имущества в исправном состоянии квартиру, санитарно-техническое и иное оборудование и иное имущество наймодателя, находящееся в ней, оплатить стоимость не произведенного нанимателем и входящего в его обязанности ремонта квартиры, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в ней, или произвести его за свой счет, а также полностью погасить задолженность по оплате жилого помещения, коммунальных услуг и пользование телефоном.

Ответчик проживал в указанном помещении до 25 сентября 2023 года, что подтверждается соглашением о расторжении договора коммерческого найма от 29 мая 2023 года.

20 сентября 2023 года при участии представителя агентства и нанимателя, был составлен акт приема-передачи и акт осмотра квартиры на предмет технического состояния и факта проживания, в котором отражен перечень недостатков (дефектов), причиненных действиями ответчика в период его проживания по договору.

25 сентября 2023 года ответчиком АО «Сахалинское ипотечное агентство» было подано заявление, в котором сообщалось о полном согласии с причинёнными ее действиями дефектами в результате проживания, также указано, что наниматель, не имея возможности устранить недостатки (дефекты) собственными силами, просит истца устранить их за счет истца с последующим взысканием понесенных расходов в судебном порядке с нанимателя.

25 января 2024 года на основании составленной ведомости объемов работ с ИП ФИО2 был заключен договор подряда № на ремонтные работы в помещении по адресу: 

<

адрес> на общую сумму 555 050 рублей.

Однако, в ведомости объемов работ присутствуют позиции, которые отсутствуют в перечне недостатков, отраженных в акте приема-передачи от 20 сентября 2023 года, в частности: шпатлевание потолков на сумму 20 300 рублей, грунтование потолков на сумму 8 700 рублей, отделка балкона стеновыми панелями на сумму 11 400 рублей, демонтаж межкомнатных дверей на общую сумму 1 500 рублей, монтаж межкомнатных дверей на общую сумму 25 000 рублей, установка кухонной мойки со смесителем на сумму 2 500 рублей, замена смесителя в ванной на сумму 2 000 рублей, межкомнатные двери с коробкой, обналичниками и доборами на сумму 55 000 рублей, ручки дверные на сумму 5 000 рублей, стеновые панели + фурнитура на сумму 7 560 рублей, кухонная мойка на сумму 2 300 рублей, смеситель на сумму 5 100 рублей.

Сумма понесенных расходов по устранению недостатков (дефектов), причиненных действиями ответчика 555 050 рублей - (20 300 рублей + 8 700 рублей + 11 400 рублей +1 500 рублей + 25 000 рублей + 2 500 рублей + 2 000 рублей + 55 000 рублей + 5 000 рублей + 2 300 рублей + 5 100 рублей) = 416 250 рублей.

Работы по устранению недостатков (дефектов), указанных в акте сдачи-приемки квартиры выполнены в полном объеме. Факт выполнения работ подтверждается подписанным актом о сдаче-приемке выполненных работ № от 30 января 2024 года, платежным поручением № от 09 февраля 2024 года.

По причине невозможности истцом экономически использовать (сдать указанное помещение в найм) в период с 26 сентября 2023 года по 30 января 2024 года, истцом рассчитана упущенная выгода на основании отчета № об определении рыночной стоимости арендной платы за пользование жилыми помещениями. Согласно отчету, право пользования двухкомнатной квартирой, расположенной по адресу: 

<

адрес> составляет 30 700 рублей в месяц. Упущенная выгода истца составляет (5 дней в сентябре, 31 день в октябре, 30 дней в ноябре, 31 день в декабре, 30 дней в январе: 30 700/30х5+30 700+30 700+ 30 700+ 30 700/31х30) 126 926 рублей 34 копейки.

22 июля 2024 года в адрес ответчика была направлена претензия с требованием в добровольном порядке оплатить понесенные расходы истца по проведению ремонтных работ, а также уплатить упущенную выгоду агентства, которую ответчик не получил. 

Изложив в заявлении указанные обстоятельства, истец АО «Сахалинское ипотечное агентство» просит взыскать с ответчика ФИО1 расходы по проведению ремонтных работ 

<

адрес> в размере 416 250 рублей 00 копеек, упущенную выгоду в части невозможности сдать помещение в аренду за период с 26 сентября 2023 года по 30 января 2024 года в размере 126 926 рублей 34 копеек, расходы по уплате государственной пошлины.

В судебное заседание представитель истца АО «Сахалинское ипотечное агентство», ответчик ФИО1 не явились, о дне и времени судебного заседания извещены; от представителя истца по доверенности ФИО3 поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя истца; согласно принятой телефонограмме, ответчик ФИО1 просит рассмотреть дело в ее отсутствие, не возражает против удовлетворения исковых требований.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Рассмотрев исковые требования, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (пункт 1 статьи 674 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания (пункт 1 статьи 676 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В обязанности нанимателя входит использование жилого помещения для проживания, обеспечение его сохранности и поддержания в надлежащем состоянии (статья 678 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 681 Гражданского кодекса Российской Федерации текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Как правило, к текущему ремонту относят устранение мелких неисправностей, которые выявляются в ходе повседневной эксплуатации объекта, работы по систематическому и своевременному предохранению объекта от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий. При таком устранении неисправностей объект практически не выбывает из эксплуатации, а его технические характеристики не меняются.

Таким образом, цель текущего ремонта - устранение неисправностей (восстановление работоспособности) элементов и поддержание нормального уровня эксплуатационных показателей.

В отношении сданного в аренду имущества подлежат применению нормы статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающие, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Из анализа приведенных правовых норм следует, что при определении размера убытков, причиненных нанимателем в результате нарушения условий договора найма и требований статей 678, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, связанных с необеспечением сохранности жилого помещения и находящегося в нем имущества, должно приниматься во внимание, среди прочего, то, на кого возложена обязанность по текущему ремонту жилого помещения, в каком состоянии было передано имущество наймодателем, и в каком состоянии оно должно быть возвращено ему, являются ли недостатки имущества результатом его повреждения от виновных действий нанимателя или следствием нормального (естественного) эксплуатационного износа.

В силу пункта 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (п. 2 ст. 393 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

В силу положений статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются. 

Согласно части 1 статьи 56 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что 01 декабря 2022 года между АО «Сахалинское ипотечное агентство» и ФИО1 заключен договор № коммерческого найма принадлежащего истцу жилого помещения – квартиры, площадью 67,4 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Срок действия договора аренды установлен с 01 декабря 2022 года по 31 октября 2023 года. Совместно с нанимателем в квартире вправе проживать члены семьи дочь ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, дочь ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

В этот же день (01 декабря 2022 года) сторонами подписан акт приема-передачи указанного жилого помещения, в акте указано, что в квартире произведен капитальный и текущий ремонт.

Соглашением от 25 сентября 2023 года, договор коммерческого найма квартиры 01 декабря 2022 года № расторгнут по обоюдному согласию сторон.

В соответствии с пунктом 1.5 договора наймодатель предоставляет нанимателю пригодную для постоянного проживания квартиру во временное владение и пользование исключительно для проживания на условиях, установленных настоящим договором. Квартира пригодна для проживания, соответствует всем строительным и санитарным нормам, действующим в Российской Федерации.

Согласно пунктам 2.1.3, 2.1.4, 2.1.5, 2.1.6, 2.1.9, 2.1.14, 3.4 договора, наниматель обязан:

- использовать квартиру в соответствии с ее назначением и исключительно в целях, указанных в п. 1.5 договора, не причинять вреда квартире и находящемуся в ней движимому имуществу;

- поддерживать в исправном состоянии квартиру, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в ней, обеспечивать их сохранность. При обнаружении неисправностей квартиры или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в ней, немедленно принимать за свой счет все возможные меры к их устранению и сообщать о них наймодателю;

- своими силами и за свой счет содержать в чистоте и порядке квартиру;

- производить за свой счет текущий ремонт квартиры и находящегося в ней санитарно-технического и иного оборудования. К текущему ремонту, выполняемому нанимателем за свой счет, относятся: окраска требующих косметического ремонта стен, потолков, восстановление или замена поврежденных полов, кафеля, дверей, подоконников, оконных стекол и переплетов, радиаторов отопления, а также замена поврежденных оконных и дверных приборов и механизмов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования. Ассортимент, цвет и качество используемых для ремонта материалов, приборов, механизмов и устройств, а также исполнители соответствующих работ в обязательном порядке должны быть в письменной форме согласованы с наймодателем;

- при прекращении договора освободить квартиру в сроки, установленные договором, и сдать наймодателю по акту сдачи-приемки квартиры (по форме согласно Приложению № 4) и находящего в ней движимого имущества, в исправном состоянии квартиру, санитарно-техническое и иное оборудование и иное имущество наймодателя, находящееся в ней, оплатить стоимость не произведенного нанимателем и входящего в его обязанности ремонта квартиры, санитарно-технического и иного оборудования, находящееся в ней, или произвести его за свой счет, а также полностью погасить задолженность по оплате жилого помещения, коммунальных услуг и пользования телефоном; при этом текущий ремонт, не произведенный нанимателем, оплачивается по смете, составленной юридическим или физическим лицом, уполномоченным наймодателем на выполнение соответствующих ремонтных работ;

- производить любые действия, связанные с художественным оформлением квартиры. К допустимым (не требующим приведения квартиры в первоначальный вид) изменениям квартиры относятся, в том числе: мелкие царапины стен (менее 3мм длиной, менее 1 мм глубиной, менее 1 мм шириной), не более 5 штук и не портящие общий внешний вид квартиры; пол – небольшие потертости менее 1 мм глубиной, не портящие общий внешний вид. Отверстия, углубления, насечки в стенах, сделанные нанимателем или иными лицами, для размещения мебели, полок, картин и иных предметов, не относятся к допустимым ухудшениям и подлежат устранению с приведением в первоначальный вид за счет нанимателя;

- при выселении из квартиры передать квартиру и находящееся в ней движимое имущество наймодателя в состоянии, в котором наниматель принял квартиру и указанное имущество, с учетом нормального износа;

- при выселении нанимателя наймодатель до подписания акта сдачи-приемки квартиры и находящегося в ней движимого имущества уведомляет нанимателя о стоимости текущего ремонта квартиры, который должен был произвести наниматель, о размере причиненного виновными действями нанимателя и (или) лиц, за действия которых он отвечает, внедоговорного вреда движимому и недвижимому имуществу. Наниматель до подписания акта сдачи-приемки квартиры и находящегося в ней движимого имущества обязан уплатить недостающую сумму наймодателю.

Материалами дела установлено, что ФИО1 со своей семьей занимала спорное жилое помещение с 01 декабря 2022 года по 25 сентября 2023 года. 

Согласно акту осмотра квартиры от 18 сентября 2023 года, актам приема-передачи от 25 сентября 2024 года, составленным в присутствии ФИО1, со стороны наймодателя имеются претензии по состоянию имущества: по всей квартире произведен некачественный ремонт, а именно: обои разного рисунка, многочисленные наслоения обоев друг на друга, частями отклеены концы обоев, частями обои поклеены пузырями из-за перепада температур во время и после поклейки обоев. Дверной замок отсутствует, установлен навесной. Подъездная дверь не открывается при нажатии на кнопку домофона в квартире. Частично отсутствуют плинтуса (куплены новые). Наличие мебели: в коридоре шкаф, на кухне – диван, на балконе – полки, в комнате стол (парта). В жилой комнате поврежден линолеум, треснут стеклопакет. На кухне в стене присутствуют крепежи для микроволновой печи, а также отверстия с дюбель-гвоздями (6 штук). Наличие гардин, отсутствие светового патрона (1 штука). Наличие рол-штор в жилой комнате. Водонагревательные приборы в исправном состоянии. В ванной пятна загрязнения, следы ржавчины в унитазе, под счетчиком вода, сколы. Установлено зеркало и держатели (палки) на дюбель-гвозди. Следы подтекания воды на потолке в ванной и туалете возле сливного стояка. Обращались в управляющую компанию, результатов нет. Электрическую плиту проверить не удалось (не подключена), в непотребном виде. 

Возражений по содержанию и объему претензий наймодателя, указанных в акте приема-передачи квартиры, ФИО1 не внесено. 

Таким образом, судом установлено, что ответчик, будучи обязанным производить текущий ремонт спорного жилого помещения, за время проживания в квартире фактически его не осуществляла и сдала квартиру в ненадлежащем состоянии с наличием недостатков, требующих проведение ремонта.

25 сентября 2023 года представителем истца и ответчиком подписаны акты приема-передачи имущества и квартиры, в которых указано о претензиях истца по состоянию имущества и квартиры согласно акта осмотра квартиры от 18 сентября 2023 года, в котором отражен перечень недостатков (дефектов), причиненных действиями ответчика в период проживания по договору.

25 сентября 2023 года ФИО1 представила в АО «Сахалинское ипотечное агентство» заявление о полном согласии с причиненными ее действиями дефектами в результате проживания, также указано, что не имея возможности устранить недостатки (дефекты) собственными силами, просит устранить их за счет АО «Сахалинское ипотечное агентство» с последующим взысканием понесенных расходов в судебном порядке.

25 января 2024 года истцом с ИП ФИО2 заключен договор подряда № на ремонтные работы в жилом помещении по адресу: 

<

адрес> на общую сумму 555 050 рублей. Согласно приложению к договору в виде ведомости объемов работ, указаны: шпатлевание потолков на сумму 20 300 рублей, грунтование потолков на сумму 8 700 рублей, отделка балкона стеновыми панелями на сумму 11 400 рублей, демонтаж межкомнатных дверей на общую сумму 1 500 рублей, монтаж межкомнатных дверей на общую сумму 25 000 рублей, установка кухонной мойки со смесителем на сумму 2 500 рублей, замена смесителя в ванной на сумму 2 000 рублей, межкомнатные двери с коробкой, обналичниками и доборами на сумму 55 000 рублей, ручки дверные на сумму 5 000 рублей, стеновые панели + фурнитура на сумму 7 560 рублей, кухонная мойка на сумму 2 300 рублей, смеситель на сумму 5 100 рублей. Указанные недостатки не указаны в акте осмотра квартиры от 18 сентября 2023 года.

В связи с указанным, сумма понесенных расходов по устранению недостатков (дефектов), причиненных действиями ответчика, составила 416 250 рублей: 555 050 рублей - (20 300 рублей + 8 700 рублей + 11 400 рублей +1 500 рублей + 25 000 рублей + 2 500 рублей + 2 000 рублей + 55 000 рублей + 5 000 рублей + 2 300 рублей + 5 100 рублей) = 416 250 рублей.

Факт выполнения и оплаты работ по устранению недостатков (дефектов), указанных в акте сдачи-приемки квартиры, подтверждается подписанным актом о сдаче-приемке выполненных работ № от 30 января 2024 года, платежным поручением № от 09 февраля 2024 года.

Оценивая доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд признает допустимыми представленные истцом доказательства о величине расходов, необходимых для приведения имущества в первоначальное состояние, а, следовательно, и для восстановления нарушенных прав истца.

Исходя из представленных истцом доказательств, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований о взыскании убытков в виде расходов по проведению ремонтных работ спорного жилого помещения на сумму 416 250 рублей. 

На основании отчета № об определении рыночной стоимости арендной платы за пользование жилыми помещениями, учитывая невозможность экономически использовать (сдать спорное жилое помещение в найм) в период с 26 сентября 2023 года по 30 января 2024 года, истцом рассчитана упущенная выгода. 

Согласно отчету, право пользования двухкомнатной квартирой, расположенной по адресу: 

<

адрес> составляет 30 700 рублей в месяц. Упущенная выгода истца составляет 126 926 рублей 34 копейки (5 дней в сентябре, 31 день в октябре, 30 дней в ноябре, 31 день в декабре, 30 дней в январе: 30 700/30х5+30 700+30 700+ 30 700+ 30 700/31х30).

Представленными истцом доказательствами (актом приема-передачи от 18 сентября 2023 года) подтверждено, что неудовлетворительное состояние квартиры после проживания в ней ответчика привело к невозможности эксплуатации квартиры и передаче ее в аренду иному лицу, а также что заявленные повреждения квартиры не относятся к естественному износу, а являются следствием небрежного отношения ответчика к имуществу истца. 

18 июля 2024 года в адрес ответчика была направлена претензия с требованием в добровольном порядке оплатить понесенные расходы истца по проведению ремонтных работ, а также уплатить упущенную выгоду агентства, которую ответчик не получила. 

Разрешая заявленные требования о взыскании упущенной выгоды в связи с невозможностью сдать помещение в наем, руководствуясь статьями 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что истцом представлено достаточно объективных доказательств в подтверждение размера неполученного дохода, а также доказана причинно-следственная связь между действиями ответчика по приведению жилого помещения в ненадлежащее состояние с наличием недостатков, требующих проведение ремонта, и наступившими у истца убытками в виде недополученных доходов от предполагаемой сдачи квартиры в наем, и взыскивает с ответчика в пользу истца подлежат убытки в размере 126 926 рублей 34 копеек, исходя из следующего расчета: 30 700 (арендная плата)/30х5 (5 дней в сентябре) + 30 700 (31 день в октябре) + 30 700 (30 дней в ноябре) + 30 700 (31 день в декабре) + 30 700/31х30 (30 дней в январе) = 126 926 рублей 34 копейки.

В силу части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 настоящего Кодекса. 

В соответствии с требованиями статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд также возлагает на ответчика расходы по уплате государственной пошлины, понесенные истцом при подаче иска в суд, в размере 8 632 рублей 00 копеек.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Исковые требования акционерного общества «Сахалинское ипотечное агентство» удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 (ИНН №) в пользу акционерного общества «Сахалинское ипотечное агентство» (ИНН 

<

***>/ОГРН 

<

***>) расходы по проведению ремонтных работ 

<

...> в размере 416 250 рублей 00 копеек, упущенную выгоду в связи с невозможностью сдать жилое помещение в аренду за период с 26 сентября 2023 года по 30 января 2024 года в размере 126 926 рублей 34 копеек, судебные расходы в размере 8 632 рублей 00 копеек, а всего 551 808 (пятьсот пятьдесят одна тысяча восемьсот восемь) рублей 34 копейки.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Сахалинский областной суд через Анивский районный суд в течение месяца со дня вынесения в мотивированной форме.

Решение в мотивированной форме изготовлено 11 октября 2024 года.

Председательствующий: судья Н.Д. Невидимова