Дело № 3а-265/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Пермь 29 марта 2019 г.

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Бузмакова С.С.,

при секретаре Еремеевой С.С.,

с участием представителя административного истца ООО «Чайковское ППЖТ» ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Чайковское предприятие промышленного железнодорожного транспорта» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Чайковское предприятие промышленного железнодорожного транспорта» (далее также – ООО «Чайковское ППЖТ», административный истец) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для размещения железнодорожных путей и производственной базы, общей площадью 5 705 кв. м, расположенного по адресу: ****, в размере рыночной стоимости в сумме 434000,00 рублей по состоянию на 1 января 2013 г.

В обоснование заявленного требования ООО «Чайковское ППЖТ» указало, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером **. Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка составляет 6533994,40 рубля по состоянию на 1 января 2013 г. Установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости существенно превышает его рыночную стоимость, вследствие чего, принимая во внимание, что размер арендной платы по договору аренды исчисляется исходя из кадастровой стоимости, нарушаются его права как арендатора земельного участка.

В подтверждение рыночной стоимости спорного земельного участка административным истцом представлен отчёт об оценке № 101/Н-18 от 28 сентября 2018 г. на предмет определения рыночной стоимости объекта недвижимости, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ** составляет 434000,00 рублей по состоянию на 1 января 2013 г.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Чайковское ППЖТ» ФИО1, действующая на основании доверенности, заявленные требования поддержала в полном объёме.

Представитель административного ответчика Правительства Пермского края ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании участие не принимала, представила письменные пояснения по административному исковому заявлению, просила о рассмотрении административного дела в её отсутствие.

Заинтересованное лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее – Управление Росреестра по Пермскому краю), извещённое о месте и времени рассмотрения административного дела надлежащим образом, в суд своего представителя не направило.

Представитель заинтересованного лица администрации Чайковского муниципального района Пермского края ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании участие не принимала, представила письменный отзыв, просила о рассмотрении административного дела в её отсутствие.

Поскольку в силу положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, явка в судебное заседание участвующих в деле лиц обязательной судом не признавалась, суд считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие представителей административного ответчика и заинтересованных лиц.

Заслушав объяснения представителя административного истца, исследовав имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с положениями части 1 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее также – Закон о государственной регистрации недвижимости) отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственного кадастрового учёта недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости, регулируются данным Федеральным законом.

Внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, в том числе о кадастровой стоимости, является государственным кадастровым учётом (часть 7 статьи 1 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Частью 1 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости предусмотрено, что государственный кадастровый учёт и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном этим Федеральным законом порядке.

Согласно пунктам 1, 4 части 5 статьи 8 Закона о государственной регистрации недвижимости в кадастр недвижимости вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешённом использовании земельного участка.

Исходя из положений пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс РФ), использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 приведённого Кодекса).

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 данной статьи. В силу пункта 3 названной нормы в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее также – комиссия) заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный данной статьёй срок.

Из положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности и определения Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2014 г. № 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости – кадастровой стоимости, определённой методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, или в соответствии со статьёй 24.19 приведённого Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Преимущество применения рыночной стоимости земельных участков, определяемой в силу пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса РФ по правилам законодательства об оценочной деятельности, состоит, в частности, в том, что её устанавливают в отношении конкретных земельных участков, а это предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО «Чайковское ППЖТ» является арендатором земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для размещения железнодорожных путей и производственной базы, общей площадью 5 705 кв. м, расположенного по адресу: ****, на основании договора ** аренды земельного участка от 29 августа 2018 г., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, копией договора аренды, копией акта приёма-передачи земельного участка, (л.д. 10 – 12, 13 – 17, 18).

Из анализа положений договора аренды ** земельного участка и расчёта арендных платежей следует, что размер арендной платы по этому договору рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** утверждена постановлением Правительства Пермского края от 21 ноября 2013 г. № 1610-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Пермского края и средних (взвешенных по площади) значений удельных показателей кадастровой стоимости земель населённых пунктов Пермского края» по состоянию на 1 января 2013 г. и составляет 6533994,40 рубля, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 25 сентября 2018 г. (л.д. 9).

Считая кадастровую стоимость земельного участка завышенной, административный истец обратился в оценочную организацию.

Как следует из отчёта об оценке № 101/Н-19 от 28 сентября 2018 г. (л.д. 29 – 118), составленного обществом с ограниченной ответственностью «МВМ-Оценка», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ** по состоянию на 1 января 2013 г. составляет 434 00,00 рублей.

Оценщик ООО «МВМ-Оценка» Ш., проводивший оценку, включён в реестр членов Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», номер в реестре 001306. Обязательная гражданская ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована в СПАО «Ингосстрах».

Представленный отчёт об оценке № 101/Н-18 соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Закону об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а также стандартам и правилам оценочной деятельности Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков».

Описание в отчёте об оценке объекта оценки даёт однозначное представление о нём. В отчёте присутствует описание последовательности определения стоимости объекта оценки, выбор применённых оценщиком подходов и методов оценки. Как следует из отчёта, при оценке земельного участка оценщик применил сравнительный подход в рамках которых использовал метод сравнения продаж. Мотивы, по которым оценщик не применил затратный и доходный подходы, подробно изложены в отчёте.

В качестве объектов сравнения использованы данные о предложении на продажу прав собственности на земельные участки, расположенные в городах Нытве, Березники и Кудымкаре Пермского края, информация о которых получена из информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в том числе с официального сайта Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Также оценщиком использованы данные из аналитической справки АЦ-13-50 от 1 августа 2013 г., составленной обществом с ограниченной ответственностью «Аналитический центр «КД-Консалтинг», об уровне развития рынков недвижимости городских округов и муниципальных районов Пермского края по состоянию на 1 января 2013 г. Источники информации приложены к отчётам.

При этом, в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал земельные участки, которые подобраны с соответствующим местоположением и сопоставимы по своим основным экономическим, техническим и другим характеристикам с объектом оценки.

Вместе с тем, ввиду неразвитости рынка и ограниченного числа предложений (учитывая конфигурацию объекта оценки, а также вид разрешённого использования земельного участка) и, соответственно, ввиду отсутствия возможности выполнения корректировок рыночными методами, оценщиком при корректировке на форму земельного участка использована корректировка в виде экспертного мнения оценщиков. Кроме того, при проведении оценки оценщиком применена корректировка на площадь.

Суд считает, что при подготовке отчёта об оценке оценщиком использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности.

Статьёй 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного административным истцом отчёта требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлено.

Доводы, изложенные в представленных письменных отзывах административного ответчика и заинтересованного лица, позицию административного истца и представленные им документы не опровергают.

С учётом изложенного, заявленное ООО «Чайковское ППЖТ» требование подлежит удовлетворению. Кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ** следует установить равной его рыночной стоимости, определённой на основании отчёта об оценке № 101/Н-18 от 28 сентября 2018 г., то есть в размере 434000,00 рублей.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в резолютивной части решения необходимо указывать дату подачи соответствующего заявления.

Датой подачи юридическим лицом заявления о пересмотре кадастровой стоимости является дата обращения этого юридического лица в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Из материалов дела следует, что ООО «Чайковское ППЖТ» обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка 12 октября 2018 г. Решением Комиссии от 30 октября 2018 г. № 1054 административному истцу в удовлетворении заявленного требования отказано.

Таким образом, датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ** в размере его рыночной стоимости следует считать дату обращения ООО «Чайковское ППЖТ» в Комиссию, то есть 12 октября 2018 г.

Поскольку административный истец обратился с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка в Комиссию при Управлении Росреестра по Пермскому краю 12 октября 2018 г., ссылка администрации Чайковского муниципального района в обоснование возражений по административному иску на пропуск ООО «Чайковское ППЖТ» установленного частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации законом срока, является ошибочной.

Установленная данным решением суда кадастровая стоимость земельного участка подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, начиная с даты начала применения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Чайковское предприятие промышленного железнодорожного транспорта» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для размещения железнодорожных путей и производственной базы, общей площадью 5 705 кв. м, расположенного по адресу: ****, в размере рыночной стоимости в сумме 434000,00 (четыреста тридцать четыре тысячи) рублей по состоянию на 1 января 2013 г.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ** в размере его рыночной стоимости считать дату обращения общества с ограниченной ответственностью «Чайковское предприятие промышленного железнодорожного транспорта» в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю – 12 октября 2018 г.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка согласно статье 17 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, начиная с даты начала применения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня составления мотивированного решения – 5 апреля 2019 г.

Решение в законную силу не вступило.

Судья – подпись