Дело № 2-4646/2018

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 октября 2018 года Великий Новгород

Новгородский районный суд Новгородской области в составе:

председательствующего судьи Шибанова К.Б., 

при секретаре Боруновой К.А., 

с участием представителя истца Некоммерческой организации «Новгородский областной Фонд по ипотечному жилищному кредитованию» ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Некоммерческой организации «Новгородский областной Фонд по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО2 о расторжении договора займа, взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество, 

У С Т А Н О В И Л:

Некоммерческая организация «Новгородский областной Фонд по ипотечному жилищному кредитованию» (далее также – Фонд) обратилась в суд с иском (с учетом последующего уточнения исковых требований) к ФИО2 о расторжении договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ года, взыскании задолженности по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ года в сумме 781 953 руб. 60 коп., процентов за пользование суммой займа из расчета 

<

данные изъяты> за период с ДД.ММ.ГГГГ года по день вступления решения суда в законную силу и обращении взыскания на заложенное имущество: квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 1 438 400 руб. В обоснование заявленных требований Фонд указал на то, что на основании договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между истцом и ответчиком, Фонд предоставил заемщику ФИО2 заем в сумме 880 840 руб. для приобретения в собственность заемщика жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> Права Фонда, как первоначального залогодержателя, удостоверены закладной, составленной ответчиком и выданной 

<

данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ года. В тот же день в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись об ипотеке данного жилого помещения. В настоящее время законным владельцем закладной является Фонд. Начиная с ДД.ММ.ГГГГ года ответчик надлежащим образом не исполняет обязательства, предусмотренные договором займа. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года задолженность ФИО2 по договору займа составляет 781 953 руб. 60 коп., из которых 626 236 руб. 95 коп. – основной долг, 76 332 руб. 66 коп. - проценты за пользование суммой займа, 79 383 руб. 99 коп. – пени. ДД.ММ.ГГГГ года Фонд направил ответчику требование о полном досрочном исполнении обязательств по договору займа, оставленное последним без удовлетворения. Поскольку ответчик допустил нарушение сроков внесения платежей по договору займа более трех раз в течение 

<

данные изъяты>, а размер задолженности по данному договору составляет более 

<

данные изъяты> стоимости заложенного недвижимого имущества, истец вправе требовать обращения взыскания на предмет ипотеки путем его продажи с публичных торгов. Поскольку согласно отчету оценщика № от ДД.ММ.ГГГГ года рыночная стоимость квартиры, являющейся предметом залога, составляет 1 798 000 руб., начальную продажную стоимость заложенного имущества следует установить в размере 1 438 400 руб.

Ответчик ФИО2, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суду не сообщил. Суд, руководствуясь ч. 4 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), счел возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Представитель истца Некоммерческой организации «Новгородский областной Фонд по ипотечному жилищному кредитованию» ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме по мотивам и основаниям, приведенным в исковом заявлении и в заявлении об уточнении исковых требований. 

Выслушав объяснения представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

Положениями статей 807, 810 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), регулирующими правоотношения по договору займа, установлено, что по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу сумму займа в срок и в порядке, предусмотренные договором. 

В соответствии со ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором (п.1). 

При отсутствии иного соглашения проценты за пользование займом выплачиваются ежемесячно до дня возврата займа включительно (п.3).

В силу п. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с процентами за пользование займом, причитающимися на момент его возврата.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как установлено судом из письменных материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ года между Некоммерческой организацией «Новгородский областной Фонд по ипотечному жилищному кредитованию» (займодавец) и ФИО2 (заемщик) был заключен договор займа № (далее также – договор займа), по условиям которого Фонд обязался предоставить заемщику заем в сумме 880 840 руб. под 

<

данные изъяты> на срок по ДД.ММ.ГГГГ года, а заемщик, в свою очередь, принял на себя обязательства возвращать заем и уплачивать проценты за пользование суммой займа в размере и в сроки, предусмотренные договором займа, а именно ежемесячными аннуитетными платежами в соответствии с графиком платежей. 

Согласно 

<

данные изъяты> договора займа заем предоставляется для приобретения в собственность ФИО2 квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>

Пунктами 

<

данные изъяты> договора займа предусмотрены меры обеспечения исполнения заемщиком ФИО2 обязательств по договору займа в виде залога (ипотеки) вышеуказанной квартиры, а также в виде пени в размере 

<

данные изъяты> от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки. 

В соответствии с 

<

данные изъяты> договора займа права займодавца по договору займа и право залога на квартиру по адресу: 

<

адрес>, подлежат удостоверению закладной, составляемой заемщиком.

Факт предоставления Фондом ответчику суммы займа в размере 880 840 руб. подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ года. 

Судом из письменных материалов дела также установлено, что на основании договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ года ФИО2, в том числе за счет денежных средств, предоставленных Фондом по договору займа, в собственность была приобретена квартира 

<

адрес>. 

Право собственности ФИО2 на указанное жилое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ года. 

Права займодавца и залогодержателя по обеспеченному ипотекой данной квартиры обязательству, предусмотренному договором займа, удостоверены закладной, составленной заемщиком и залогодателем ФИО2 и выданной Управлением Росреестра по Новгородской области первоначальному кредитору и залогодержателю в обязательстве Фонду ДД.ММ.ГГГГ года (далее также - закладная). 

В тот же день залог (ипотека) вышеназванного жилого помещения зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как видно из материалов дела, с ДД.ММ.ГГГГ года ФИО2 надлежащим образом не исполняет обязательства, предусмотренные договором займа, не осуществляя в установленные договором сроки и в определенном им размере возврат суммы займа и уплату процентов за пользование займом.

По условиям договора займа (

<

данные изъяты>) займодавец вправе потребовать от заемщика полного досрочного исполнения предусмотренных договоров обязательств путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы займа, начисленных процентов за пользование займом и суммы пени, в случае просрочки заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа по займу более чем на 

<

данные изъяты> Данное условие договора займа не противоречит положениям п. 2 ст. 811 ГК РФ.

Согласно представленному Фондом расчету, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года задолженность ФИО2 по договору займа составляет 781 953 руб. 60 коп., из которых 626 236 руб. 95 коп. – основной долг, 76 332 руб. 66 коп. – проценты за пользование суммой займа, 79 383 руб. 99 коп. – пени, начисленные на просроченный основной долг и просроченный проценты за пользование займом.

Произведенный истцом расчет размера задолженности, включая расчет размера неустойки (пени), судом проверен и принимается, как соответствующий требованиям закона и условиям договора займа. 

В соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. 

Как указано в определении Конституционного Суда РФ от 21.12.2000 г. № 263-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение статьи 35 Конституции Российской Федерации.

С учетом установленных обстоятельств, принимая во внимание период допущенной заемщиком ФИО2 просрочки исполнения предусмотренного договором займа обязательства, размер задолженности по возврату основного долга и уплате процентов за пользование суммой займа в его сопоставлении с размером неустойки, а равно отсутствие доказательств, свидетельствующих о наступлении каких-либо неблагоприятных и существенных по своему характеру последствий в связи с неисполнение ответчиком обязательства, обеспеченного неустойкой, суд приходит к выводу о явной несоразмерности подлежащей уплате неустойки (пени) последствиям нарушения обязательства, в связи с чем на основании ст. 333 ГК РФ полагает возможным уменьшить размер неустойки (пени) до 35 000 руб.

В этом отношении судом также учитывается, что предусмотренный 

<

данные изъяты> договора займа размер неустойки – 

<

данные изъяты> (

<

данные изъяты>), более чем 

<

данные изъяты> превышает размер действовавшей на момент его заключения ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, и более чем в 

<

данные изъяты> установленный договором займа размер процентов за пользование суммой займа. 

Таким образом, с ответчика в пользу истца надлежит взыскать задолженность по договору займа в сумме в сумме 737 569 руб. 61 коп., в том числе основной долг в размере 626 236 руб. 95 коп., проценты за пользование займом в размере 76 332 руб. 66 коп., пени в размере 22 995 руб. 89 коп.

Разрешая требование Фонда о взыскании с ФИО2 процентов за пользование суммой займа из расчета 

<

данные изъяты> на остаток основного долга с учетом его фактического погашения за период с ДД.ММ.ГГГГ года по день вступления решения суда в законную силу, суд находит данное требование подлежащим удовлетворению, поскольку оно основано на положениях 

<

данные изъяты> договора займа и п. 3 ст. 809 ГК РФ.

В силу п. 2 ст. 13 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 77 Федерального закона № 102-ФЗ, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

Согласно ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В силу требований п. 2 ст. 348 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (п. 3 ст. 348 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 50, ст. ст. 51, 56, п. 2 ст. 78 Федерального закона № 102-ФЗ залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда. 

На имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов.

Принимая во внимание, что в судебном заседании установлено ненадлежащее исполнение заемщиком ФИО2 обеспеченных залогом обязательств, предусмотренных договором займа, учитывая, что сумма неисполненного обязательства, обеспеченного залогом, составляет более чем пять процентов стоимости заложенной квартиры, а период просрочки исполнения обязательства по договору займа составляет более трех месяцев, имеются основания для обращения взыскания на предмет залога.

В соответствии с подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона № 102-ФЗ, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. 

Как это следует из содержания закладной, стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, являющегося предметом залога, определенная на основании отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ года, составляет 1 798 000 руб.

При таком положении, принимая во внимание требования подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона № 102-ФЗ, суд считает возможным установить начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 1 438 400 руб., что соответствует 

<

данные изъяты> его рыночной стоимости, определенной на основании вышеуказанного отчета об оценке.

В этом отношении суд учитывает, что указанное значение стоимости предмета залога в целом согласуется с его кадастровой стоимостью, составляющей 1 334 629 руб. 17 коп. 

Поскольку с ДД.ММ.ГГГГ года ответчик надлежащим образом не исполняет обязательства, предусмотренные договором займа, не осуществляя в установленные договором сроки и в определенном им размере погашение основного долга и уплату процентов за пользование суммой займа, что влечет для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при совершении сделки, суд также находит обоснованным требование Фонда о расторжении договора займа.

Так как решение суда в соответствующей части состоялось в пользу истца, на основании ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, с учетом разъяснений, содержащихся в п. 21 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», с ответчика ФИО2 в пользу Фонда надлежит взыскать судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 23 020 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Некоммерческой организации «Новгородский областной Фонд по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО2 – удовлетворить частично.

Расторгнуть договор займа №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ годам между Некоммерческой организацией «Новгородский областной Фонд по ипотечному жилищному кредитованию» и ФИО2.

Взыскать с ФИО2 в пользу Некоммерческой организации «Новгородский областной Фонд по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ года в сумме 737 569 рублей 61 копейка, в том числе основной долг в размере 626 236 рублей 95 копеек, проценты за пользование займом в размере 76 332 рубля 66 копеек, пени в размере 35 000 рублей, а также проценты за пользование суммой займа из расчета 

<

данные изъяты> годовых на остаток основного долга в сумме 626 236 рублей 95 копеек с учетом его фактического погашения за период с ДД.ММ.ГГГГ года по день вступления решения суда в законную силу.

Обратить взыскание путем реализации с публичных торгов на принадлежащее ФИО2 на праве собственности заложенное имущество – квартиру общей площадью 

<

данные изъяты>. с кадастровым номером №, расположенную по адресу: 

<

адрес> с установлением начальной продажной цены в размере 1 438 400 рублей.

Установить, что Некоммерческой организации «Новгородский областной Фонд по ипотечному жилищному кредитованию» из стоимости заложенного недвижимого имущества подлежит уплате задолженность по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ года.

В удовлетворении исковых требований в остальной части – отказать. 

Взыскать с ФИО2 в пользу Некоммерческой организации «Новгородский областной Фонд по ипотечному жилищному кредитованию» судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 23 020 рублей.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Новгородского областного суда через Новгородский районный суд в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Председательствующий К.Б. Шибанов

Мотивированное решение составлено 22 октября 2018 года