Дело № 3а-706/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Пермь 14 октября 2019 г.

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Бузмакова С.С.,

при секретаре Еремеевой С.С.,

с участием представителя административного истца ФИО1 – ФИО2, рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО1 (далее также – административный истец) обратилась в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для размещения магазинов, торговых комплексов (Ц-2), общей площадью 3 459 кв. м, расположенного по адресу: ****, который находится у неё во временном пользовании на основании договора ** аренды земельного участка, приобретаемого на торгах в форме аукциона, для строительства от 24 октября 2017 г., в размере рыночной стоимости в сумме 9420 000,00 (девять миллионов четыреста двадцать тысяч) рублей по состоянию на 6 апреля 2017 г.

В обоснование заявленных требований административный истец указала, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена Актом об утверждении кадастровой стоимости ** от 6 апреля 2017 г. и составляет 49716518,31 рублей по состоянию на 6 апреля 2017 г.

Установленная кадастровая стоимость не соответствует рыночной стоимости спорного земельного участка, что подтверждается отчётом об оценке, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ** по состоянию на 6 апреля 2017 г. составляет 9420 000,00 рублей. Установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости существенно превышает его рыночную стоимость, вследствие чего, принимая во внимание, что размер арендной платы по договору аренды исчисляется исходя из кадастровой стоимости, нарушаются её права как арендатора земельного участка.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 – ФИО2, действующая на основании доверенности, настаивала на удовлетворении административного иска.

Административный истец ФИО1 участие в судебном заседании не принимала, о дате, времени и месте рассмотрения административного дела извещена надлежащим образом.

Представитель административного ответчика федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее также – ФГБУ «ФКП Росреестра») в лице филиала по Пермскому краю И., действующий на основании доверенности, извещённый надлежащим образом о месте и времени рассмотрения административного дела, в судебном заседании участие не принимал, направил письменный отзыв на административное исковое заявление.

Заинтересованные лица Правительство Пермского края, Департамент земельных отношений администрации города Перми, извещённые о месте и времени рассмотрения административного дела надлежащим образом, своих представителей в суд не направили, письменные возражения на административное исковое заявление не представили.

Представитель заинтересованного лица администрации города Перми ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании участие не принимала, просила о рассмотрении административного дела в её отсутствие.

Поскольку в силу положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, явка в судебное заседание участвующих в деле лиц обязательной судом не признавалась, суд считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие представителей административного ответчика и заинтересованных лиц.

Заслушав объяснения представителя административного истца, исследовав имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с положениями части 1 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее также – Закон о государственной регистрации недвижимости) отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственного кадастрового учёта недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости, регулируются данным Федеральным законом.

Внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, в том числе о кадастровой стоимости, является государственным кадастровым учётом (часть 7 статьи 1 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Частью 1 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости предусмотрено, что государственный кадастровый учёт и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном этим Федеральным законом порядке.

Согласно пунктам 1, 4 части 5 статьи 8 Закона о государственной регистрации недвижимости в кадастр недвижимости вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешённом использовании земельного участка.

Исходя из положений пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс РФ), использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 приведённого Кодекса).

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 данной статьи. В силу пункта 3 названной нормы в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с пунктами 14, 16 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определённой по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона, за исключением случая, предусмотренного пунктом 15 данной статьи. По результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы.

Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее также – комиссия) заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный данной статьёй срок.

Статьёй 24.19 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что при осуществлении государственного кадастрового учёта ранее не учтённых объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтённом объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных данной статьёй, является дата внесения сведений о нём в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с приведённой статьёй.

Из положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности и определения Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2014 г. № 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости – кадастровой стоимости, определённой методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, или в соответствии со статьёй 24.19 приведённого Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Преимущество применения рыночной стоимости земельных участков, определяемой в силу пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса РФ по правилам законодательства об оценочной деятельности, состоит, в частности, в том, что её устанавливают в отношении конкретных земельных участков, а это предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для размещения объектов торговли, общей площадью 3459кв. м, расположенного по адресу: **** (уточнённый адрес: пересечение ****), на основании договора ** аренды земельного участка от 24 октября 2017 г., заключённого с Департамента земельных отношений администрации города Перми, что подтверждается копией договора аренды, копией акта приёма-передачи земельного участка, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, (л.д. 7 – 15).

Из договора от 24 октября 2017 г. № ** аренды земельного участка, приобретаемого на торгах в форме аукциона, для строительства следует, что ежегодный размер арендной платы составляет 1723199,00 рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** утверждена Актом ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю об утверждении кадастровой стоимости ** по состоянию на 6 апреля 2017 г. и составляет 49716518,31 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 20 марта 2019 г. (л.д. 16).

Считая кадастровую стоимость земельного участка завышенной, административный истец обратился в оценочную организацию.

Как следует из отчёта об оценке № 1/2521-19 от 22 марта 2019 г. (л.д.17 – 88), составленного обществом с ограниченной ответственностью «Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита» («Институт экспертизы INEX»), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ** по состоянию на 6 апреля 2017 г. составляет 9420 000 рублей.

В соответствии со статьёй 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчёт об оценке объекта оценки. Отчёт об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и её итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности). Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчёта об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Требования к отчёту об оценке установлены Федеральным стандартом оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299.

В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчёт об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе данным Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчёт.

Оценив отчёт об оценке, составленный оценщиком ООО «Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита», в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу, что отчёт соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Оценщик ООО «Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита» В., проводивший оценку, включён в реестр членов Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», номер в реестре **. Обязательная гражданская ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована в СПАО «Ингосстрах».

Описание в отчёте об оценке объекта оценки даёт однозначное представление о нём. В отчёте присутствует описание последовательности определения стоимости объекта оценки, выбор применённых оценщиком подходов и методов оценки. Как следует из отчёта, при оценке земельного участка оценщик применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж. Мотивы, по которым оценщик не применил затратный и доходный подходы, подробно изложены в отчёте.

Оценщиком были проанализированы данные о предложении с земельными участками земель населенных пунктов на территории города Перми и данные совершенных сделок на сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии https:// portal.rosreestr.ru, а также данные архива бесплатных объявлений https://ruads.org/. В качестве потенциальных аналогов рассматривались участки, сопоставимые по виду разрешенного использования, расположенные в городе Перми. 

При этом, в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал земельные участки, которые подобраны с соответствующим местоположением и сопоставимы по своим основным экономическим, техническим и другим характеристикам с объектом оценки.

Оценщиком при проведении оценки также применены корректировки по таким ценообразующим факторам как цена предложения, передаваемые права, величина общей площади, местоположение, наличие коммуникаций, вид разрешенного использования, корректировка на дату публичной оферты. 

Суд считает, что при подготовке отчёта об оценке оценщиком использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности.

Статьёй 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного административным истцом отчёта требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено.

Доводы, изложенные в представленном письменном отзыве административного ответчика, позицию административного истца и представленные им документы не опровергают.

С учётом изложенного, заявленное ФИО1 требование подлежит удовлетворению. Кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ** следует установить равной его рыночной стоимости, определённой на основании отчёта об оценке №1/2521-19 от 22 марта 2019 г., то есть в размере 9420000,00 рублей.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в резолютивной части решения необходимо указывать дату подачи соответствующего заявления.

Датой подачи физическим лицом заявления о пересмотре кадастровой стоимости является дата его обращения с административным исковым заявлением в суд либо дата обращения физического лица в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, если оно обращалось в такую комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Судом установлено, что ФИО1 в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости не обращалась.

Таким образом, датой подачи административным истцом заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ** в размере его рыночной стоимости следует считать дату обращения ФИО1 с административным исковым заявлением в суд, то есть 12 августа 2019 г.

Установленная данным решением суда кадастровая стоимость земельного участка подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, начиная с даты начала применения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление ФИО1, поданное 12 августа 2019 г., удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для размещения объектов торговли, общей площадью 3 459 кв. м, расположенного по адресу: ****, в размере рыночной стоимости в сумме 9 420 000,00 (девять миллионов четыреста двадцать тысяч) рублей по состоянию на 6 апреля 2017 г.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка согласно статье 17 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, начиная с даты начала применения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Четвёртый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме – 24 октября 2019 г.

Решение в законную силу не вступило.

Судья – подпись