РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 мая 2020 года г. Иркутск

Иркутский областной суд в составе председательствующего судьи Каракич Л.Л., при секретаре Гордееве С.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-118/2020 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «БСЭС-агро» к Правительству Иркутской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «БСЭС-агро» обратилось в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 1 января 2012 года. 

Земельный участок площадью 6 127 кв.м. находится в собственности административного истца, предназначен для размещения объектов, используемых под производственный цех и проходную, расположен на землях населенных пунктов по адресу: "адрес изъят". 

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" по состоянию на 1 января 2012 года установлена в размере 13 265 077,54 рублей на основании постановления Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп (в редакции Постановления Правительства Иркутской области от 5 мая 2014 года № 239-пп). 

Рыночная стоимость участка по состоянию на 1 января 2012 года определена оценщиком ООО «Центр экспертизы и управления собственностью» в сумме 7 142 000 рублей, что следует из отчета оценщика ФИО1 от 27 июня 2019 года № 26/2019-1.

В рамках досудебного урегулирования Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области решением от 25 июля 2019 года № 14.1 отклонила заявление ООО «БСЭС-агро» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка из-за несоответствия отчета об оценке требованиям Закона об оценочной деятельности, ФСО № 3. 

Административный истец считает, что установленная по результатам государственной оценки кадастровая стоимость земельного участка необоснованно завышена, что нарушает его права, поскольку влияет на размер земельного налога. 

По ходатайству административного истца по делу проведена экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка. Заключением экспертизы рыночная стоимость участка по состоянию на 1 января 2012 года определена в размере 7 094 000 рублей.

Представитель административного истца ООО «БСЭС-агро» Курной Д.Н. с заключением эксперта согласился, в письменном заявлении просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" в размере рыночной стоимости, определенной экспертом по состоянию на 1 января 2012 года в сумме 7 094 000 рублей. 

Административный ответчик Правительство Иркутской области в письменном отзыве возражений против административных исковых требований не привел, просил о рассмотрении дела без его участия.

Заинтересованные лица - Управление Росреестра в Иркутской области, филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Иркутской области в письменных отзывах возражений против требования иска не высказали, сведений об иной рыночной стоимости не представили, заключение экспертизы не оспорили.

Представитель заинтересованного лица – администрации города Иркутска в письменном отзыве возражала против заявленных требований, ссылаясь на то, что отчет оценщика не является надлежащим и достоверным доказательство размера рыночной стоимости участка.

Все участники процесса извещены о проведении судебного заседания 14 мая 2020 года заблаговременно, об отложении судебного разбирательства не просили, представили письменные ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие их представителей. 

В соответствии со статьями 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса.

Исследовав письменные материалы дела, суд находит административные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ООО «БСЭС-агро» является собственником земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", площадью 6 127 кв.м., с разрешенным видом использования: под производственный цех и проходную, расположенного по адресу: "адрес изъят". 

Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 20 января 2010 года, что подтверждает выписка из ЕГРН от 5 февраля 2020 года № КУВИ-001/2020-2313280.

Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов утверждены постановлением Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп (в редакции Постановления Правительства Иркутской области от 5 мая 2014 года № 239-пп). 

Земельный участок с кадастровым номером "номер изъят" поставлен на государственный кадастровый учет 5 июня 2008 года, отнесен к 9-ой группе видов разрешенного использования, в ЕГРН внесены сведения о его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2012 года в размере 13 265 077,54 рублей.

Рыночная стоимость земельного участка, определенная по заданию собственника оценщиком ООО «Центр экспертизы и управления собственностью» ФИО1, согласно Отчету от 27 июня 2019 года № 26/2019-1 по состоянию на 1 января 2012 года составляет 7 142 000 рублей.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата (пункт 1).

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5).

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Поскольку кадастровая стоимость земельного участка установлена по состоянию на 1 сентября 2012 года, до введения в действие Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», при рассмотрении административного дела применяется законодательство об оценочной деятельности в Российской Федерации.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде правообладателем земельного участка, если они затрагивают его права и обязанности. В этом случае рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.

В обоснование нарушения прав ООО «БСЭС-агро» ссылается на то, что несет дополнительную финансовую нагрузку по уплате налога, рассчитанного на основании кадастровой стоимости участка, превышающей его рыночную стоимость.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 6 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, вправе обратиться с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, если ее результатами затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьями 388 - 390 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец, как собственник участка, признаваемого объектом налогообложения, уплачивает земельный налог, для исчисления которого налоговая база определяется как кадастровая стоимость участка.

Таким образом, ООО «БСЭС-агро» является субъектом правоотношений по установлению кадастровой стоимости земельного участка, и вправе обратиться в суд с требованиями к Правительству Иркутской области, утвердившему результаты кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории области, об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка.

Порядок производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентирован в главе 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статья 248 которой в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости также предусматривает установление в отношении объекта его рыночной стоимости. 

В силу части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" внесены в государственный кадастр недвижимости 17 июля 2014 года. Таким образом, административное исковое заявление об оспаривании данных результатов могло было быть подано в суд в срок до 17 июля 2019 года. 

С административным исковым заявлением ООО «БСЭС-агро» обратилось в Иркутский областной суд 30 декабря 2019 года, заявив ходатайство о восстановлении пропущенного срока, мотивированное тем, что в государственный кадастр недвижимости результаты очередной государственной кадастровой оценки не вносились, оспариваемая кадастровая стоимость применяется для расчета земельного налога.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, процессуальные ограничения срока обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости обусловлены установленной статьей 24.12 Закона об оценочной деятельности периодичностью проведения государственной кадастровой оценки. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 360 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» из статьи 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ исключено указание на периодичность проведения кадастровой оценки, действие статей 24.12 - 24.17 приостановлено с учетом особенностей, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Новая оценка кадастровой стоимости принадлежащего административному истцу земельного участка не проводилась, установленная по состоянию на января 2012 года кадастровая стоимость в размере 13 265 077,54 рублей является действующей, исходя из нее определяется налоговая база земельного налога.

С учетом изложенного срок для обращения ООО «БСЭС-агро» в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости подлежит восстановлению.

Разрешая требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, суд приходит к следующим выводам.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости устанавливается на основании массовой оценки, и по существу отличается от рыночной стоимости именно методом определения. Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.

В данном случае дата, на которую установлена кадастровая стоимость земельного участка – 1 января 2012 года, соответственно, на эту дату должна быть определена достоверная рыночная стоимость участка. 

В силу части 5 статьи 247, статьи 248 КАС Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, следовательно, обязанность доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка лежит на административном истце.

Поскольку в ходе судебного разбирательства возникли сомнения относительно достоверности представленного административным истцом отчета о рыночной стоимости земельного участка, судом назначена экспертиза для проверки отчета и определения рыночной стоимости участка, производство которой было поручено эксперту ФИО2 (ООО «Независимая экспертная оценка»). 

Эксперт ФИО2 имеет высшее профильное образование, обладает необходимой квалификацией для проведения оценки объектов недвижимости, предупреждена об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение.

Исследуя заключение, суд отмечает, что при проведении экспертизы эксперт руководствовался Федеральными законами № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности», № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральными стандартами оценки – ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7, методическими рекомендациями, справочными материалами, что отражено во вводной части. Экспертом проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, приведена информация по всем ценообразующим характеристикам объекта оценки и объектов аналогов. При определении рыночной стоимости участка, эксперт использовал сравнительный подход, метод сравнения продаж, мотивировав отказ от иных подходов и методов оценки. В заключении приведен анализ рынка сопоставимых объектов, произведен отбор объектов-аналогов, выбраны единицы сравнения, сделан сравнительный анализ объекта оценки с каждым объектом-аналогом по всем избранным элементам сравнения. Последовательность проведения экспертной оценки логична и понятна, приведенные расчеты проверяемы.

При проверке отчета от 27 июня 2019 года № 26/2019-1 судебный эксперт не установил нарушения требований федеральных стандартов оценки, не выявил каких-либо иных нарушений, повлиявших на итоговую величину рыночной стоимости.

Согласно заключению судебного эксперта по состоянию на 1 января 2012 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" составляет 7 094 000 рублей.

Исследуя Отчет оценщика ООО «Центр экспертизы и управления собственностью» ФИО1 от 27 июня 2019 года № 26/2019-1 и заключение эксперта ФИО2 (ООО «Независимая экспертная оценка») от 13 марта 2020 года, суд отмечает расхождение в рыночной стоимости земельного участка, определенной в Отчете оценщика (7 142 000) и в экспертном заключении (7 094 000), на 48 000 рублей или на 0,7 %. 

Как следует из правовой позиции, сформулированной Конституционным Судом Российской Федерации в постановлении от 5 июля 2016 года № 15-П, если величина рыночной стоимости объекта исчислена по законно установленным правилам и не опровергнута законными же средствами, она считается достоверной и подлежит признанию. При этом имеющиеся допустимые различия в методах оценки делают неизбежными определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом, что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку получены в законных процедурах оценки.

Исходя из этого, достоверность стоимости объекта недвижимости предполагается в отношении результата ее определения, укладывающегося в разумный диапазон возможных значений, которые могут быть получены в рамках соблюдения законной процедуры оценки на основе имеющейся информации об объекте недвижимости с учетом профессионального усмотрения.

В данном случае рыночная стоимость земельного участка в отчете оценщика и в заключении судебного эксперта определена законным способом, не оспорена и не опровергнута, различие между установленной величиной рыночной стоимости в 0,7% суд признает незначительным, укладывающимся в допустимый диапазон возможных отклонений.

Учитывая, что административный истец в лице представителя ФИО3 рассчитанную экспертом величину рыночной стоимости в размере 7 094 000 рублей не оспаривает, суд считает возможным принять ее в качестве достоверной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером "номер изъят". 

Установив обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административного иска ООО «БСЭС-агро» и установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" в размере рыночной стоимости, рассчитанной экспертом. 

В соответствии со статьей 24.20 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в частности, для целей налогообложения в порядке, установленном положениями пункта 15 статьи 378.2, пункта 1.1 статьи 391, пункта 2 статьи 403 с учетом пункта 2.1 статьи 52 Налогового кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области 4 июля 2019 года. 

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «БСЭС-агро» удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", общей площадью 6 127 кв.м., расположенного по адресу: "адрес изъят", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объекты незавершенного строительства, определенную по состоянию на 1 января 2012 года, равной рыночной стоимости в размере 7 094 000 (семь миллион девяносто четыре тысячи) рублей. 

Дата обращения общества с ограниченной ответственностью «БСЭС-агро» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка – 4 июля 2019 года. 

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский областной суд.

Судья Л.Л. Каракич