Дело № 2-1292/2025 (УИД58RS0008-01-2025-002457-19)

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

9 октября 2025 года г.Пенза

Железнодорожный районный суд г.Пензы в составе:

председательствующего судьи Нестеровой О.В.,

при секретаре Прониной К.А.,

с участием представителя истца ФИО1, 

ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО2, ФИО4 о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на земельный участок по договору купли-продажи, признании соглашения по перераспределению долей в праве на доли земельных участков недействительным,

у с т а н о в и л:

ФИО3 изначально обратился в суд с вышеназванным иском к ФИО2, указав, что с 03.07.2019 является участником долевой собственности на земельный участок площадью 367 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Другим участником долевой собственности являлось третье лицо ФИО5

В связи с рассмотрением гражданского дела №2-939/2025 в Железнодорожном районном суде г.Пензы по иску ФИО2 о выделе доли в натуре в земельном участке, после ознакомления с материалами данного дела в мае 2025 года ему стало известно о том, что третье лицо ФИО5 по договору от 07.10.2023 продал ФИО2 два объекта недвижимости: гараж № по цене 200000 руб. и свою долю в общей долевой собственности на указанный выше земельный участок по цене 100000 руб. До ознакомления с гражданским делом он не знал о том, что произошла смена долевого собственника и в нарушении преимущественного права.

О намерении совершить сделку ему как участнику долевой собственности сообщено не было. Он не согласен с указанной сделкой и желает сам приобрести спорную долю общей долевой собственности на земельный участок. Подтверждает готовность заключить договор купли-продажи доли за ту же цену и на тех же условиях.

ФИО3, с учетом заявления в порядке ст.39 ГПК РФ, просит перевести на ФИО3 права и обязанности ФИО2 как приобретателя 1/7 доли общей долевой собственности на земельный участок площадью 367 кв.м., расположенным по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №; признать соглашение от 05.08.2024, заключенное между ФИО2 и ФИО4 по перераспределению долей в земельных участках с кадастровыми номерами № и №, недействительной сделкой, применить последствия недействительности сделки.

Определением Железнодорожного районного суда г.Пензы от 17.06.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Пензенской области.

Протокольным определением Железнодорожного районного суда г.Пензы от 11.07.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета, привлечено ФППК «Роскадастр» по Пензенской области.

Протокольным определением Железнодорожного районного суда г.Пензы от 25.08.2025 к участию в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО4, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10

Протокольным определением Железнодорожного районного суда г.Пензы от 10.09.2025 к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО4

Данным же протокольным определением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО11, ФИО12, ФИО14

В судебное заседание истец ФИО3 не явился, о времени и месте рассмотрения извещен надлежащим образом.

Представитель истца ФИО1, действующий на основании доверенности, в судебном заседании последние исковые требования поддержал и просил иск удовлетворить.

В судебном заседании ответчик ФИО2 против удовлетворения исковых требований возражал, поддержав письменные возражения, полагает, что истцом пропущен трехмесячный срок, установленный для предъявления иска о переводе прав и обязанностей покупателя.

Иные лица, участвующие по делу, в судебное заседание не явились, извещены в установленном законом порядке.

Информация о назначении дела была заблаговременно размещена на официальном интернет-сайте Железнодорожного районного суда г.Пензы в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации».

Учитывая надлежащее извещение о времени и месте судебного разбирательства указанных лиц, суд счел возможным на основании положений части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) рассмотреть дело в их отсутствие.

Суд, заслушав пояснения сторон, изучив материалы настоящего гражданского дела, приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 46 Конституции Российской Федерации, каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

В соответствии с п.2 ст.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п.п. 1 п.1 ст.8 ГК РФ договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Из положений п.п.1, 2 ст.421 ГК РФ следует, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

В силу п.1 ст.244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Согласно п.2 ст.246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Из положений п.п.1-3 ст.250 ГК РФ следует, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 15.03.2007 на основании постановления Главы администрации города Пензы от 29.01.2007 №57/11 между УМИ г.Пензы и ФИО13 заключен договор купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа, согласно которому продавец передал в собственность покупателю земельный участок площадью 7604 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №.

Из свидетельства о государственной регистрации права 58АА №901324 от 23.11.2010 следует, что ФИО13 на праве собственности принадлежал земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения нежилых помещений (гаражи), общая площадь 367 кв.м. по адресу: 

<

адрес>.

В настоящее время в ЕГРН имеется запись о государственной регистрации права общей долевой собственности ФИО10, ФИО9, ФИО8, ФИО3, ФИО7, ФИО6 и ФИО4 по 1/7 доли у каждого на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения индивидуальных гаражей, площадью 367 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Собственниками земельного участка площадью 241+/-5, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> являются ФИО2, ФИО11, ФИО12, ФИО3, ФИО14, ФИО10 (по 1/7 доли каждый), разрешенное использование: для размещения нежилых помещений (гаражей), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 10.09.2025.

Из договора купли-продажи гаража от 07.10.2023, заключенного между ФИО5 (продавец) и ФИО2(покупатель) следует, что продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями договора недвижимое имущество: гараж кирпичный площадью 20,1 кв.м. (гараж №), кадастровый номер № и земельный участок с кадастровым номером № по праву общей долевой собственности доли в праве 1/7, находящиеся по адресу: 

<

адрес> (п.1).

Продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора указанное в п.1 имущество никому другому не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободно от любых прав третьих лиц (п.3).

Указанный гараж продан за 200 000 руб., земельный участок за 100 000 руб., оплаченных покупателем продавцу наличными денежными средствами до подписания настоящего договора купли-продажи (п.4).

01.08.2024 между ФИО2 (сторона 1) и ФИО4 (сторона 2) заключен договор мены земельных участков, из которого следует, что стороне 1 принадлежит 1/7 доля на земельный участок с кадастровым номером №, а стороне 2 принадлежит 1/7 доля на земельный участок с кадастровым номером №, в связи с чем, стороны пришли к соглашению произвести обмен вышеуказанными долями земельных участков.

Из соглашения от 05.08.2024 следует, что ФИО2, владеющий зданием (гаражом) с кадастровым номером № и земельным участком с кадастровым номером № и ФИО4, владеющая зданием (гаражом) с кадастровым номером № и земельным участком с кадастровым номером № пришли к соглашению на перераспределение долей в праве на доли земельных участков с кадастровыми номерами № и № соответственно владельцам долей, производящееся в целях исправления ошибки, допущенной при оформлении прав на гаражи.

Полагая, что указанным договором купли-продажи и соглашением о перераспределение долей в праве на доли земельных участков нарушено его право преимущественной покупки, истец ФИО3 обратился в суд с настоящим иском, при этом в ходе судебного разбирательства сторона истца указывала, что истец заинтересован лишь в приобретении 1/7 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, объект недвижимости, расположенный на нем его не интересует, предметом настоящего иска не является.

В силу ст.273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно п.2 ст.259.2 ГК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на недвижимую вещь, не может быть выделена в натуре и не может быть отчуждена отдельно от права собственности на недвижимую вещь. Собственник недвижимой вещи не вправе также совершать иные действия, влекущие передачу такой доли отдельно от права собственности на недвижимую вещь. Сделки, совершенные с нарушением положений настоящего пункта, ничтожны.

Из положений ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) следует, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: 1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса; 3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута; 4) отчуждение объекта культурного наследия в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» путем продажи на конкурсе либо продажи на аукционе, если предметом аукциона является объект культурного наследия, находящийся в собственности субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

Из разъяснений, содержащихся в п.11 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» следует, что согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (статьи 242, 243, 237 ГК РФ).

Анализ вышеприведенных норм права свидетельствует о принципе единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта.

Следовательно, в данном случае, истец не имеет право на перевод прав и обязанностей покупателя доли земельного участка по спорному договору, поскольку не имеет права преимущественной покупки на принадлежащий ответчику на основании оспариваемого договора объекта недвижимости (гараж).

В силу положений ст. 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется путем: восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно п.1-2 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Из положений п.1-2 ст.167 ГК РФ следует, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Из представленной истцом выписки из ЕГРН от 03.07.2019 усматривается, что в пределах земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 367+/-7 находятся объекты недвижимости с кадастровыми номерами: №, №, №, №, №, №, №, следовательно, гараж с кадастровым номером № в границах земельного участка с кадастровым номером № не располагался, а фактически располагался на земельном участке с кадастровым номером №, что и привело к заключению оспариваемого соглашения о мене земельных участков, заключенного между ФИО2 и ФИО4, которое прав истца не нарушает, а направлено на устранение реестровой ошибки при регистрации объектов недвижимости.

Стороной ответчика заявлено о пропуске истцом срока для обращения в суд в соответствии с п.3 ст.250 ГК РФ.

Согласно п.3 ст.250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Из разъяснений, содержащихся в п.14 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества, судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

Как следует из материалов дела, спорный договор заключен ответчиком 07.10.2023, следовательно, трехмесячный срок для обращения в суд с настоящим иском истекает 07.01.2024, истец обратился с иском 30.05.2025, при этом указал, что о заключении данного договора ему стало известно лишь в мае 2025 года в ходе рассмотрения гражданского дела по иску ФИО2 к ФИО11, ФИО12, ФИО3, ФИО14, ФИО10 о выделении доли в земельном участке в натуре.

Ответчиком в подтверждение пропуска истцом срока для обращения в суд представлена аудиозапись разговора, свидетельствующая о том, что истцу было известно о продаже гаража до его покупки ФИО2

Вместе с тем, суд не может принять данную запись во внимание, поскольку она надлежащим образом не удостоверена в силу ст.ст. 102, 103 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате», в связи с чем ее подлинность не представляется возможным установить. 

Иных доказательств, подтверждающих, что истцу было известно о заключении оспариваемого договора и соглашения ранее стороной ответчика не представлено и судом не добыто.

Согласно п.п.1,2 ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Из разъяснений, содержащихся в абз.3 пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В соответствии с ч.3 ст.196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Таким образом, учитывая установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на земельный участок по договору купли-продажи, признании соглашения по перераспределению долей в праве на доли земельных участков недействительным удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

иск ФИО3 к ФИО2, ФИО4 о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на земельный участок по договору купли-продажи, признании соглашения по перераспределению долей в праве на доли земельных участков недействительным, оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пензенский областной суд через Железнодорожный районный суд г.Пензы в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Председательствующий

Мотивированное решение изготовлено 23.10.2025.

Председательствующий