Дело № 2-245/2018

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

ст. Тбилисская 23 апреля 2018 года 

Тбилисский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Жукова О.В.,

при секретаре Банниковой О.Н.,

с участием: 

истца – заместителя прокурора Тбилисского района Краснодарского края Таратушкина А.Б.,

ответчика ФИО1, его представителя адвоката Гильштейн С.В., представившего удостоверение № 2282, ордер № 729116 от 18.04.2018 года,

третьего лица – представителей администрации муниципального образования Тбилисский район ФИО2, согласно доверенности № 139-1461\17-1 от 08.11.2017 года, и ФИО3, согласно доверенности № 139-494\18-1 от 24.01.2018 года,

третьего лица – представителя Тбилисского РО УФССП по Краснодарскому краю ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора Тбилисского Краснодарского края в интересах муниципального образования Тбилисский район к администрации Тбилисского сельского поселения Тбилисского района и ФИО1 о признании недействительными торгов в форме открытого аукциона, признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности ничтожной сделки, суд

У С Т А Н О В И Л:

Прокурор Тбилисского района в интересах муниципального образования Тбилисский район обратился в суд с исковым заявлением к администрации Тбилисского сельского поселения и ФИО1, в котором просил признать недействительными торги в форме открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 17 863 кв.м., с кадастровым номером №, с местоположением, установленным относительно ориентира, расположенного в границах участка (почтовый адрес ориентира): Краснодарский край, Тбилисский район, Тбилисское сельское поселение, 

<

адрес> оформленного протоколом результатов торгов от 14 февраля 2016 года; признать недействительным (ничтожным) заключенный 02 марта 2017 года между администрацией Тбилисского сельского поселения Тбилисского района и ФИО1 договор № 2900005821 аренды земельного участка площадью 17 863 кв.м., с кадастровым номером №, с местоположением, установленным относительно ориентира, расположенного в границах участка (почтовый адрес ориентира): Краснодарский край, Тбилисский район, Тбилисское сельское поселение, 

<

адрес> применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде аннулирования в Едином государственном реестре прав недвижимости записи от 15 марта 2017 года № о регистрации договора от 02 марта 2017 года № 2900005821 аренды земельного участка площадью 17 863 кв.м., с кадастровым номером 23:29:0304308:172, с местоположением, установленным относительно ориентира, расположенного в границах участка (почтовый адрес ориентира): 

<

адрес>, Тбилисский район, Тбилисское сельское поселение, 

<

адрес> обязать ответчика ФИО1 возвратить указанный земельный участок администрации муниципального образования Тбилисский район.

Свои требования истец мотивировал тем, что администрацией Тбилисского сельского поселения Тбилисского района 28 декабря 2016 года на официальном сайте в информационно - телекоммуникационной сети «Интернет» (www.torgi.gov.ru) размещено извещение о проведении торгов в форме открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 17 863 кв.м., с кадастровым номером №, с местоположением, установленным относительно ориентира, расположенного в границах участка (почтовый адрес ориентира): 

<

адрес>, Тбилисский район, Тбилисское сельское поселение, 

<

адрес> с видом разрешенного использования «для размещения зданий, строений, сооружений промышленности».

Согласно, протокола результата торгов от 14 февраля 2017 года победителем аукциона признан ответчик ФИО1.

02 марта 2017 года между администрацией Тбилисского сельского поселения Тбилисского района и ФИО1 заключен договор № 2900005821 аренды земельного участка площадью 17 863 кв.м., с кадастровым номером №, с местоположением, установленным относительно ориентира, расположенного в границах участка (почтовый адрес ориентира): 

<

адрес>, Тбилисский район, Тбилисское сельское поселение, 

<

адрес> с видом разрешенного использования «для размещения зданий, строений, сооружений промышленности». Срок действия договора составил 10 лет, то есть до 02 марта 2027 года. Договор зарегистрирован в установленном порядке 15 марта 2017 года, запись в ЕГРН №.

Однако, торги в форме аукциона и заключенный по его результатам договор аренды земельного участка от 02 марта 2017 года являются недействительными по следующим основаниям.

Так, согласно требованиям п.п. 4 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если в отношении земельного участка отсутствуют сведения о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства.

Из положений п.п. 4 п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ следует, что извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе сведения о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения.

Установлено, что земельный участок площадью 17 863 кв.м., с кадастровым номером № образован и поставлен на кадастровый учет 19 сентября 2011 года. Данный земельный участок относится к участкам, государственная собственность на которые не разграничена.

Кроме того, в ходе проверки было установлено, что размещенное на сайте в сети «Интернет», а также обнародованное администрацией Тбилисского сельского поселения извещение о проведение аукциона в отношении земельного участка с кадастровым номером №, вид разрешенного использования которого предусматривал строительство зданий, строений, сооружений, не содержало сведений о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения.

Из информации администрации Тбилисского сельского поселения следует, что земельный участок с кадастровым номером № был разделен на два самостоятельных участка: общей площадью 2 200 кв.м., с кадастровым номером № и общей площадью 15 663 кв.м. с кадастровым номером №. В марте 2016 года по инициативе администрации в межведомственные организации направлены запросы о получении технических условий и информации о плате за подключение объекта капитального строительства к сетям инженерно - технического обеспечения на земельный участок с кадастровым номером № с видом разрешенного использования «магазины оптовой и розничной торговли». В период с 22 марта 2016 года по 30 марта 2016 года муниципальным органом получены ответы на данные запросы от АО «Тбилисскаярайгаз», МУП «Тепловые сети Тбилисского района» и от других организаций. По мнению администрации, истребование сведений о технических условиях в отношении земельного участка с кадастровым номером № не требовалось, поскольку он образован из земельных участков с кадастровыми номерами № и №, при этом в отношении последнего участка технические условия еще действовали.

Указанные доводы не основаны на нормах права, так как земельное законодательство содержит прямой запрет передавать земельные участки на торги, если в отношении них отсутствуют сведения о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно- технического обеспечения. 

В отношении земельного участка с кадастровым номером №, имеющего большую площадь по сравнению с земельным участком №, сведений о технических условиях подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения не имеется. Имеющиеся в распоряжении администрации сведения в виде письменных ответов организаций АО «Тбилисскаярайгаз», МУП «Тепловые сети Тбилисского района» и других в отношении земельного участка с кадастровым номером № не восполняют допущенные организатором аукциона нарушения.

Поскольку полномочия по распоряжению муниципальной (публичной) собственностью администрацией реализованы ненадлежащим образом, при заключении договора нарушены права муниципального образования Тбилисский район.

Кроме того, нарушены публичные интересы, так как в результате противоправных действий администрации ограничен круг потенциальных участников аукциона, отсутствие сведений о технических условиях подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения препятствует оценке возможности осуществления строительства на спорном земельном участке с учетом существующей инженерной инфраструктуры.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ.

В данном случае администрацией Тбилисского сельского поселения необоснованно принято решение, предусматривающее передачу земельного участка с кадастровым номером № в аренду. Ввиду того, что спорный земельный участок не мог быть предметом аукциона, предмет торгов администрацией сформирован неправомерно.

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования и просил удовлетворить их в полном объеме.

Представитель ответчика – администрации Тбилисского сельского поселения Тбилисского района в судебное заседание не явился. Представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. В заявлении исковые требования признал и просил удовлетворить в полном объеме. Признание иска носит добровольный и безусловный характер, последствия признания иска разъяснены и понятны. Суду доверяет, отводов не имеет.

Ответчик ФИО1 и его представитель в судебном заседании исковые требования не признали, просили в их удовлетворении отказать. В обоснование указали, что порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, урегулирован главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

По общему правилу, зафиксированному в части 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи.

В соответствии с п. 4 ч. 3 ст. 39.11 ЗК РФ порядок подготовки к аукциону включает в себя, в том числе, получение технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства.

Согласно п. 4 ч. 8 ст. 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если в отношении земельного участка отсутствуют сведения о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства.

В силу ч. 21 ст. 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе, сведения о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-техническою обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства).

В 2014 году спорный земельный участок площадью 17 863 кв.м., кадастровый №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, Тбилисский район, Тбилисское сельское поселение, 

<

адрес> с видом разрешенного использования «для размещения зданий, строений, сооружений промышленности», по заявлению граждан был разделен на два участка с кадастровыми номерами № и №.

Вновь образованные земельные участки с кадастровыми номерами № и № имели статус временных земельных участков.

В августе 2016 года образованные земельные участки с кадастровыми номерами № и № имеющие статус временных земельных участков, были сняты с кадастрового учета, и восстановлена запись о земельном участке площадью 17863 кв.м., кадастровый №.

По запросу администрации Тбилисского сельского поселения Тбилисского района Краснодарского края на участок с кадастровым номером № в марте 2016 года были выданы технические условия подключения (технологического присоединения) объекта к сетям инженерно технического обеспечения, а именно водоснабжение, газоснабжение, теплоснабжение, водоотведение.

В соответствии с пунктом 7 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации технические условия, предусматривающие максимальную нагрузку и сроки подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, срок действия технических условий, а также информация о плате за подключение предоставляется организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, без взимания платы в течение четырнадцати дней по запросам органов местного самоуправления или правообладателей земельных участков. Срок действия предоставленных технических условий и срок платы за подключение устанавливаются организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, не менее чем на два года, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Таким образом, на момент проведения оспариваемого аукциона, выданные ранее технические условия действовали, оснований для повторного обращения за их получением не имелось.

26 декабря 2016 года администрацией Тбилисского сельского поселения Тбилисского района Краснодарского края было вынесено распоряжения № 81-р «Об организации и проведения торгов в форме открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного на территории Тбилисского сельского поселения».

28 декабря 2016 года администрацией Тбилисского сельского поселения Тбилисского района 

<

адрес> в информационно-телекоммуникационной сети «Интеренет» было опубликовало извещение о проведении торгов в форме открытого аукциона по продаже права на заключение договор аренды земельного участка сроком на десять лет, площадью 17 863 кв.м., кадастровый №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, Тбилисский район, Тбилисское сельское поселение, 

<

адрес>, с видом разрешенного использования «для размещения зданий, строений, сооружений промышленности».

При этом указано, что за информацией касающейся проведения аукциона, осмотра земельного участка необходимо обращаться по адресу: 

<

адрес>, Тбилисский район, 

<

адрес>.

Согласно акту об обнародовании извещения о проведении аукциона спорного земельного участка, осуществлялось в период с 26 декабря 2016 года по 08 января 2017 года в межпоселенческой библиотечной системе, а также в администрации сельского поселения.

Согласно сведениям в информационно-телекоммуникационной сети «Интеренет» с сайта torgi.gоу.ru аукциону по продаже права аренды на спорный земельный участок был присвоен №.

В соответствии с протоколом результата торгов от 14 февраля 2017 года, победителем аукциона был признан ФИО1

Ответчиком за участие в торгах был внесен задаток в размере 156 955 рублей.

02 марта 2017 года в соответствии с протоколом результата торгов в форме открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды спорного земельного участка, между администрацией Тбилисского сельского поселения Тбилисского района 

<

адрес> и ФИО1 был заключен договор аренды № 2900005821 земельного участка несельскохозяйственного назначения, согласно которому ответчику предоставлен во временное владение и пользование сроком на десять лет земельный участок, площадью 17 863 кв.м., кадастровый №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, Тбилисский район, Тбилисское сельское поселение, 

<

адрес> с видом разрешенного использования «для размещения зданий, строений, сооружений промышленности».

15 марта 2017 года договор аренды № 2900005821 земельного участка несельскохозяйственного назначения от 02 марта 2017 года, был зарегистрирован, номер регистрации №.

Ответчик надлежащим образом, исполняет принятые на себя обязательства по договору аренды, своевременно вносит арендную плату, что подтверждается квитанциями от 21 июля 2017 года на сумму 80 500 рублей, от 02 апреля 2018 года на сумму 210 200 рублей.

В связи с указанным, полагают, что при проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды спорного земельного участка, нарушений, влекущих признанию их недействительными, не имеется.

При этом, считают, что необходимо учитывать, что в пункте 5 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 г. №101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства» указано, что при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца (пункт 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 №50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства»).

Материалами дела подтверждается, что извещение о проведении торгов 14 февраля 2017 года, размещено 28 декабря 2016 года на официальном сайте и содержит исчерпывающую информацию об аукционе (пункт 21 статьи 39.11 Земельного кодекса). Доказательства ограничения либо нарушения прав третьих лиц на ознакомление с объектом аренды, получение полной информации о земельном участке, материалы дела не содержат.

Отсутствие в извещении о проведении аукциона конкретных сведений о технических условиях присоединения, не могут быть признаны существенным нарушением правил проведения торгов и служить основанием для признания торгов недействительными.

Аналогичная позиция выражена в Определении Верховного суда Российской Федерации от 11.04.2016 года №308-ЭС 16-2607, Постановлении АС СКО от 15.12.2015 года №А20-4126/2014.

Технические условия подключения к сетям инженерно-технического обеспечения были общедоступны, администрацией не чинились препятствия в ознакомлении с соответствующей информацией, заинтересованные лица могли ознакомиться с ней в администрации как при подаче заявок на участие в аукционе, так и в ходе его подготовки, проведения. Извещения о торгах содержали необходимые контактные сведения.

Кроме того, в соответствии со ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной составляет также один год. Течение этого срока начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания недействительной.

По смыслу приведенных норм права применение срока исковой давности имеет целью стабилизацию гражданского оборота и соблюдение баланса интересов сторон, ввиду чего учету подлежит не только фактическая, но и должная информированность истца о совершении обществом оспариваемой сделки, то есть истец должен разумно, добросовестно и осмотрительно реализовать свои права и обязанности, при осуществлении которых им могут быть получены сведения о сделке.

Из материалов дела следует, что оспариваемые торги были проведены 14 февраля 2017 года, в связи с чем, истец утратил право на защиту предполагаемого нарушенного права 14 февраля 2017 года, а подав иск только 26 февраля 2018 года, пропустил срок исковой давности по заявленным требованиям.

При этом, истец имел возможность узнать о результатах проведенных торгов уже в день их проведения на сайте www.torgi.gov.ru, так как данная информация является открытой и общедоступной.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Пропуск срока исковой давности, при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Кроме того, считает, что требования истца о применении последствий недействительности ничтожных сделок не подлежат удовлетворению, с учетом следующего.

Так, 17 мая 2017 года администрацией муниципального образования Тбилисский район было вынесено постановление № 470 «Об утверждении градостроительного плана земельного участка площадью 17 863 кв.м., кадастровый №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, Тбилисский район, Тбилисское сельское поселение, 

<

адрес>

Согласно градостроительному плану земельного участка, на спорном земельном участке допускается размещение объектов капитального строительства.

13 июля 2017 года администрацией муниципального образования Тбилисский район ответчику было выдано разрешение на строительство офисного здания на спорном земельном участке.

На предоставленном по договору аренды земельном участке ответчиком возведено здание, что подтверждается копией технического паспорта.

Действующим законодательством установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все неразрывно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (статья 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно пункту 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, вопрос о применении реституции в целях надлежащего вовлечения участков в гражданский оборот подлежит разрешению в самостоятельном порядке по иску уполномоченного органа.

Представитель третьего лица – администрации муниципального образования Тбилисский район в судебном заседании исковые требования считали подлежащими удовлетворению. В обоснование указали, что администрацией Тбилисского сельского поселения Тбилисского района 28 декабря 2016 года на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» размещено извещение о проведении торгов в форме открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 17 863 кв.м с кадастровым номером №, с местоположением, установленным относительно ориентира, расположенного в границах участка (почтовый адрес ориентира): 

<

адрес>, Тбилисский район, Тбилисское сельское поселение, 

<

адрес>, с видом разрешенного использования «для размещения зданий, строений, сооружений промышленности».

02 марта 2017 года между администрацией Тбилисского сельского поселения и победителем аукциона ФИО1 заключен договор № 2900005821 аренды рассматриваемого земельного участка.

При этом администрацией Тбилисского сельского поселения аукцион проведен с нарушением положений действующего законодательства.

Так, на момент проведения аукциона в нарушение подпункта 4 пункта 3, подпункта 8 пункта 4, подпункта 4 пункта 8, подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации в отношении образуемого земельного участка органом местного самоуправления не были получены технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения.

Указанная обязанность органов местного самоуправления предусмотрена также постановлением Правительства РФ от 13 февраля 2006 года № 83 «Об утверждении Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения». Согласно пункту 5 указанного постановления орган местного самоуправления не позднее чем за 30 дней до даты принятия решения о проведении торгов по продаже права собственности (аренды) земельного участка предоставляет заинтересованным лицам технические условия. Для получения технических условий орган местного самоуправления в срок не позднее чем за 45 дней до даты принятия указанного решения обращается в организацию, осуществляющую эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым планируется подключение объектов капитального строительства.

Нарушение указанного порядка является основанием для признания заключенной сделки недействительной, что подтверждается доводами, изложенными в судебной практике.

Полагают, что образование земельного участка путем раздела, объединения или иным предусмотренным законом способом, влечет невозможность применения существовавших ранее (в отношении земельного

участка до объединения) технических условий. Так как технические условия подготавливаются на основании информации о границах земельного участка, на котором планируется осуществить строительство объекта капитального строительства или на котором расположен реконструируемый объект капитального строительства; предельных параметрах разрешенного строительства (реконструкции) объектов капитального строительства, соответствующих данному земельному участку; разрешенном использовании земельного участка. В рассматриваемом случае при образовании нового земельного участка ряд параметров изменился.

Кроме того, указывают, что отделом архитектуры управления по ЖКХ, строительству архитектуре администрации муниципального образования Тбилисский район ФИО1 выдан 

градостроительный план рассматриваемого земельного участка № КН 2353 0308-234, утвержденный постановлением администрации муниципального образования Тбилисский район от 17 мая 2017 года № 470 на основании заявления (В-139/3398 от 3 мая 2017 года) ФИО1, а также приложенных к нему документов: договора аренды рассматриваемого земельного участка; кадастрового паспорта земельного участка от 29 апреля 2017 года; топографической съемки земельного участка; справка об отсутствии возможности подключения объектов к центральным водопроводным сетям МУП «Водоканал Тбилисского сельского поселения»; письмо начальника Тбилисского РЭС ФИО12 о возможности выдачи ТУ на электроснабжение (по запросу отдела архитектуры).

Также ФИО1 отделом архитектуры управления по ЖКХ, строительству, архитектуры администрации муниципального образования Тбилисский район выдано разрешение на строительство от 13 июля 2017 года № 23- RU 23530308-0295-2017 офисного здания на рассматриваемом земельном участке сроком действия до 13 октября 2017 года. За продлением срока действия разрешения на строительство и за разрешением на ввод в эксплуатацию ФИО1 не обращался.

Технические условия для присоединения к электрическим сетям ПАО «Кубаньэнерго» выданы ФИО1 5 сентября 2017 года № 10-04/0149-17.

Технические условия «на проектирование строительства примыкания к автомобильной дороге IV технической категории ст-ца Тбилисская - ст-ца Нововладимировская на участке км. 0+776 справа, территория населенного пункта» выданы министерством транспорта и дорожного хозяйства Краснодарского края ФИО1 29 мая 2017 года № 60.09.01-73/17-12.

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, представленные письменные доказательства, считает исковые требования прокурора Тбилисского района Краснодарского края подлежащим удовлетворению в полном объеме.

Исследуя вопрос о подсудности данного гражданского дела суд считает, что оно относится к подсудности Тбилисского районного суда.

В частности, 24 ноября 2017 года Арбитражным судом Краснодарского края было вынесено определение о прекращении производства по делу по иску заместителя прокурора Краснодарского края в публичных интересах и интересах муниципального образования Тбилисский район в лице администрации муниципального образования Тбилисский район к администрации Тбилисского сельского поселения и индивидуальному предпринимателю ФИО1 о признании недействительными торгов в форме открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, площадью 17 863 кв.м., с кадастровым номером №, с местоположением, установленным относительно ориентира, расположенного в границах участка (почтовый адрес ориентира): 

<

адрес>, Тбилисский район, Тбилисское сельское поселение, 

<

адрес> оформленного протоколом от ДД.ММ.ГГГГ результатов торгов; о признании недействительным (ничтожным) заключенного ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Тбилисского сельского поселения Тбилисского района и ФИО1 договора № 2900005821 аренды земельного участка площадью 17 863 кв.м., с кадастровым номером №, с местоположением, установленным относительно ориентира, расположенного в границах участка (почтовый адрес ориентира): 

<

адрес>, Тбилисский район, Тбилисское сельское поселение, 

<

адрес>; о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде аннулирования в Едином государственном реестре прав недвижимости записи от 15 марта 2017 года № № о регистрации договора от 02 марта 2017 года № 2900005821 аренды земельного участка площадью 17 863 кв.м., с кадастровым номером №, с местоположением, установленным относительно ориентира, расположенного в границах участка (почтовый адрес ориентира): 

<

адрес>, Тбилисский район, Тбилисское сельское поселение, 

<

адрес> об обязании ФИО1 возвратить указанный земельный участок администрации муниципального образования Тбилисский район.

Указанное дело было прекращено по основаниям предусмотренным п.1 ч. 1 ст. 150 АПК РФ, в связи с тем, что дело не подлежит рассмотрению в арбитражном суде. В частности Арбитражным судом было установлено, что ФИО5 24 мая 2017 года прекратил деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, а исковое заявление подано в арбитражный суд 28 июня 2017 года.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 5 пункта 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 года № 6\8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», дела с участием граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя или утративших его, подведомственны судам общей юрисдикции, за исключением случаев, когда такие дела приняты к производству с соблюдением правил о подведомственности до наступления указанных обстоятельств.

По существу заявленных требований, суд исходит из следующего.

Статьей 1 «Конвенции о защите прав человека и основных свобод» (Заключена в г. Риме 04.11.1950) (вместе с «Протоколом № 1 (Подписан в г. Париже 20.03.1952), «Протоколом № 4 об обеспечении некоторых прав и свобод помимо тех, которые уже включены в Конвенцию и первый Протокол к ней» (Подписан в г. Страсбурге 16.09.1963), «Протоколом № 7» (Подписан в г. Страсбурге 22.11.1984), каждое физическое или юридическое лицо имеет право на уважение своей собственности. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права.

Пунктом 2 ст. 19 Конституции РФ установлено, что государство гарантирует равенство прав и свобод человека и гражданина независимо от пола, расы, национальности, языка, происхождения, имущественного и должностного положения, места жительства, отношения к религии, убеждений, принадлежности к общественным объединениям, а также других обстоятельств. Запрещаются любые формы ограничения прав граждан по признакам социальной, расовой, национальной, языковой или религиозной принадлежности.

В соответствии со ст. 11 ГПК РФ суд обязан разрешать гражданские дела на основании Конституции РФ, международных договоров РФ, федеральных законов, нормативных правовых актов Правительства РФ, нормативных правовых актов федеральных органов государственной власти, конституций (уставов), законов, иных нормативных правовых актов органов государственной власти субъектов РФ, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Как видно из материалов дела, администрацией Тбилисского сельского поселения Тбилисского района 28 декабря 2016 года на официальном сайте (www.torgi.gov.ru) в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» размещено извещение о проведении торгов в форме открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 17 863 кв.м., с кадастровым номером №, с местоположением, установленным относительно ориентира, расположенного в границах участка (почтовый адрес ориентира): 

<

адрес>, Тбилисский район, Тбилисское сельское поселение, 

<

адрес> с видом разрешенного использования «для размещения зданий, строений, сооружений промышленности». 

Согласно протокола результата торгов от 14 февраля 2017 победителем аукциона признан ФИО1.

02 марта 2017 между администрацией Тбилисского сельского поселения Тбилисского района и ФИО1 заключен договор № 2900005821 аренды земельного участка площадью 17 863 кв.м., с кадастровым номером №, с местоположением, установленным относительно ориентира, расположенного в границах участка (почтовый адрес ориентира): 

<

адрес>, Тбилисский район, Тбилисское сельское поселение, 

<

адрес> с видом разрешенного использования «для размещения зданий, строений, сооружений промышленности». Срок действия договора составил 10 лет, то есть до 02.03.2027. Договор зарегистрирован в установленном порядке 15.03.2017 года, запись в ЕГРН №.

Вместе с тем нельзя согласиться с законностью проведения указанных торгов в форме открытого аукциона и заключенным по его результатам договор аренды земельного участка от 02 марта 2017 года. 

Так, Согласно ч. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с п. 1 ст. 39.11 ЗК РФ решение о проведение аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

В силу п. 3 ст. 39.11 ЗК РФ предоставление земельного участка в собственность либо аренду путем проведения аукциона по инициативе органа местного самоуправления осуществляется следующим образом: подготовка и утверждение уполномоченным органом схемы расположения земельного участка в случае, если такой земельный участок предстоит образовать и отсутствует утвержденный проект межевания территории; обеспечение уполномоченным органом выполнения в отношении земельного участка кадастровых работ и постановка его на кадастровый учет, а также государственная регистрация прав на земельный участок, за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена; получение технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства; принятие уполномоченным органом решения о проведении аукциона.

В соответствии с п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ проведение аукциона, а также образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона может осуществляться по инициативе заинтересованных в предоставлении земельного участка гражданина или юридического лица. Процедура подготовки земельного участка для проведения аукциона осуществляется аналогичным образом, как предусмотрено в пункте 3 данной статьи, за отдельным исключением. Так, образование земельного участка, проведение кадастровых работ и постановка его на кадастровый учет осуществляется по заявлению заинтересованных в предоставлении земельного участка гражданина или юридического лица. Муниципальный орган, при принятии решения об утверждении схемы расположения земельного участка, если земельный участок предстоит образовать, и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предусмотрено образование земельного участка должен проверить наличия или отсутствия оснований, предусмотренных п. 16 ст. 11.10 настоящего Кодекса и п.п. 5 - 9, 13 - 19 п. 8 настоящей статьи. После этого уполномоченный орган принимает решение об утверждении схемы расположения земельного участка или об отказе в ее утверждении.

Пунктом 7 ст. 39.11 ЗК РФ установлено, что, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается строительство зданий, сооружений, предоставление такого земельного участка осуществляется путем проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, за исключением случаев проведения аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

Согласно требованиям п.п. 4 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если в отношении земельного участка отсутствуют сведения о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства.

Из положений п.п. 4 п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ следует, что извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе сведения о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения.

Установлено, что земельный участок площадью 17 863 кв.м., с кадастровым номером № образован и поставлен на кадастровый учет 19 сентября 2011 года. Данный земельный участок относится к участкам, государственная собственность на которые не разграничена.

09 июня 2016 года в администрацию с заявлением обратился ФИО14 о проведении торгов по продаже права аренды указанного земельного участка. В связи с этим, главой Тбилисского сельского поселения 26.12.2016 издано распоряжение № 81-р об организации и проведении торгов в форме открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка. В последующем Администрацией на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» размещено извещение о проведении торгов в форме открытого аукциона. Также данное извещение было обнародовано в период с 26 декабря 2016 года по 08 января 2017 года посредством размещения его в межпоселенческой библиотечной системе Тбилисского сельского поселения Тбилисского района. Победителем аукциона признан ФИО1, с которым заключен оспариваемый договор аренды.

Вместе с тем, судом установлено, что размещенное на сайте в сети «Интернет», а также обнародованное администрацией извещение о проведение аукциона в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:29:0304308:172, вид разрешенного использования которого предусматривал строительство зданий, строений, сооружений, не содержало сведений о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения.

Так, судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером № был разделен на два самостоятельных участка: общей площадью 2 200 кв.м., с кадастровым номером № и общей площадью 15 663 кв.м. с кадастровым номером №. В марте 2016 года по инициативе администрации в межведомственные организации направлены запросы о получении технических условий и информации о плате за подключение объекта капитального строительства к сетям инженерно - технического обеспечения на земельный участок с кадастровым номером № с видом разрешенного использования «магазины оптовой и розничной торговли». В период с 22 марта 2016 года по 30 марта 2016 года муниципальным органом получены ответы на данные запросы от АО «Тбилисскаярайгаз», МУП «Тепловые сети Тбилисского района» и от других организаций. 

При этом, администрация Тбилисского сельского поселения, на момент совершения указанных действий, не истребовала сведения о технических условиях в отношении земельного участка с кадастровым номером №, поскольку ошибочно полагала, что совершение указанных действий не требовалось, поскольку по их мнению земельный участок с кадастровым номером №, образован из земельных участков с кадастровыми номерами № и №, при этом в отношении последнего участка (№) технические условия еще действовали.

Однако, указанные доводы не основаны на нормах права, так как земельное законодательство содержит прямой запрет передавать земельные участки на торги, если в отношении них отсутствуют сведения о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно- технического обеспечения. 

В отношении земельного участка с кадастровым номером №, имеющего большую площадь по сравнению с земельным участком №, сведений о технических условиях подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения не имеется. Имеющиеся в распоряжении администрации сведения в виде письменных ответов организаций АО «Тбилисскаярайгаз», МУП «Тепловые сети Тбилисского района» и других в отношении земельного участка с кадастровым номером № не восполняют допущенные организатором аукциона нарушения. 

Согласно ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

При заключении договора аренды земельного участка администрацией нарушены требования ст. 39.11 ЗК РФ, поскольку участок выставлен преждевременно на торги при отсутствии оснований.

Поскольку полномочия по распоряжению муниципальной (публичной) собственностью администрацией реализованы ненадлежащим образом, при заключении договора нарушены права муниципального образования Тбилисский район.

Кроме того, нарушены публичные интересы, так как в результате противоправных действий администрации ограничен круг потенциальных участников аукциона, отсутствие сведений о технических условиях подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения препятствует оценке возможности осуществления строительства на спорном земельном участке с учетом существующей инженерной инфраструктуры.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ.

При этом суд критически относится к доводам ответчика ФИО1 и его представителя о том, что отсутствие в извещении о проведении аукциона конкретных сведений о технических условиях присоединения, не могут быть признаны существенным нарушением правил проведения торгов и служить основанием для признания торгов недействительными, поскольку в результате указанный действий администрации Тбилисского сельского поселения ограничен круг потенциальных участников аукциона, отсутствие сведений о технических условиях подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения препятствует оценке возможности осуществления строительства на спорном земельном участке с учетом существующей инженерной инфраструктуры.

Так же суд не может согласится с доводами ответчика ФИО1 и его представителя о том, что по делу невозможно применить последствия недействительности ничтожной сделки, поскольку данный вопрос должен быть разрешен в самостоятельном порядке. 

Так, формулировка п. 1 ст. 166 ГК РФ указывает на то, что для применения последствий недействительности ничтожной сделки предъявлять в суд требование о признании сделки недействительной не требуется, поскольку в силу указанной нормы ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом.

Согласно п. 4 ст. 167 ГК РФ суд вправе не применять последствия недействительности сделки, если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности. 

В данном случае судом были установлены существенные нарушения проведенных торгов в форме открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 17 863 кв.м., с кадастровым номером №, и в последующем заключенного договора № 2900005821 аренды земельного участка, в связи с чем данная норма права подлежит применению.

Кроме того, суд не может согласиться с доводами ответчика ФИО1 и его представителя о том, что истцом по делу был пропущен срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной, который в соответствии с ч. 2 ст. 181 ГК РФ составляет один год.

Согласно ч. 2 ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Оспариваемые торги в отношении указанного земельного участка были проведены 14 февраля 2017 года. С исковым заявлением о восстановлении нарушенного права прокурор обратился в арбитражный суд 28 июня 2017 года, следовательно срок исковой давности, установленный ч. 2 ст. 181 ГК РФ, истцом не пропущен. 

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования прокурора Тбилисского Краснодарского края в интересах муниципального образования Тбилисский район к администрации Тбилисского сельского поселения Тбилисского района и ФИО1 о признании недействительными торгов в форме открытого аукциона, признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности ничтожной сделки, удовлетворить. 

Признать недействительными торги в форме открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 17 863 кв.м., с кадастровым номером №, с местоположением, установленным относительно ориентира, расположенного в границах участка (почтовый адрес ориентира): 

<

адрес>, Тбилисский район, Тбилисское сельское поселение, 

<

адрес> оформленного протоколом от 14 февраля 2016 года результатов торгов.

Признать недействительным (ничтожным) заключенный 02 марта 2017 года между администрацией Тбилисского сельского поселения Тбилисского района и ФИО1 договор № 2900005821 аренды земельного участка площадью 17 863 кв.м., с кадастровым номером №, с местоположением, установленным относительно ориентира, расположенного в границах участка (почтовый адрес ориентира): 

<

адрес>, Тбилисский район, Тбилисское сельское поселение, 

<

адрес>

Применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде аннулирования в Едином государственном реестре прав недвижимости записи от 15 марта 2017 года № о регистрации договора от 02 марта 2017 года № 2900005821 аренды земельного участка площадью 17 863 кв.м., с кадастровым номером №, с местоположением, установленным относительно ориентира, расположенного в границах участка (почтовый адрес ориентира): 

<

адрес>, Тбилисский район, Тбилисское сельское поселение, 

<

адрес>

Обязать ФИО1 возвратить администрации муниципального образования Тбилисский район земельный участок площадью 17 863 кв.м., с кадастровым номером №, с местоположением, установленным относительно ориентира, расположенного в границах участка (почтовый адрес ориентира): 

<

адрес>, Тбилисский район, Тбилисское сельское поселение, 

<

адрес>

Обязать администрацию Тбилисского сельского поселения 

<

адрес> возвратить ФИО1 денежные средства, полученные от ФИО1 в результате проведения торгов в форме открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 17 863 кв.м., с кадастровым номером №, с местоположением, установленным относительно ориентира, расположенного в границах участка (почтовый адрес ориентира): 

<

адрес>, Тбилисский район, Тбилисское сельское поселение, 

<

адрес> и заключенного 02 марта 2017 года между администрацией Тбилисского сельского поселения 

<

адрес> и ФИО1 договора № аренды земельного участка площадью 17 863 кв.м., с кадастровым номером №, с местоположением, установленным относительно ориентира, расположенного в границах участка (почтовый адрес ориентира): 

<

адрес>, Тбилисский район, Тбилисское сельское поселение, 

<

адрес>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Тбилисский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий: \подпись\

Копия верна: Судья ЖУКОВ О.В.