Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

26 мая 2017 года г.Самара

Самарский областной суд в составе:

Председательствующего-Судьи Родиной Т.А.

При секретаре Бамбуровой Т.А. 

Рассмотрев в открытом судебном заседании

административное дело №3а-519/2017 по административному исковому заявлению ОАО «Приморское» о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области,

с участием представителя ОАО «Приморское» - ФИО2,

представителя ООО «

<

данные изъяты>» ФИО3,

у с т а н о в и л :

ОАО «Приморское» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило признать незаконным и нарушающим права, свободы и законные интересы ОАО «Приморское» решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области № от ДД.ММ.ГГ. об отклонении заявления ОАО «Приморское» о пересмотре кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № и обязать Комиссию устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения ранее поданного им заявления от 10.01.2017 года №.

Представитель административного истца ФИО2 поддержала в судебном заседании заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении.

Представитель заинтересованного лица ООО «

<

данные изъяты>» ФИО3 полагал, что заявленные требования ОАО «Приморское» подлежат удовлетворению.

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, Администрация г.о. Тольятти не обеспечили участие в судебном заседании своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще.

Управление Росреестра по Самарской области представило отзыв, в котором просило в удовлетворении заявленных требований отказать.

В соответствии с ч.6 ст. 226 КАС РФ суд полагает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, выслушав пояснения сторон, свидетеля ФИО1, изучив материалы дела, приходит к выводу о том, что административное исковое заявление ОАО «Приморское» подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях / пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III-1Федерального закона от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»/.

В соответствии со статьей 24.18 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия)

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Из материалов дела следует, что ОАО «Приморское» является собственником нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> /основание: разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГ.. №, договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГ.. №, договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГ.. №/.

Кадастровая стоимость спорного объекта капитального строительства утверждена Постановлением Правительства Самарской области №118 от 14.03.2012 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» по состоянию на 12.12.2014г. составила 268 669 389,76 рублей.

Будучи не согласным с установленной в отношении принадлежащего ему нежилого помещения кадастровой стоимостью, административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорного объекта, куда представил отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный ООО «

<

данные изъяты>», согласно которого рыночная стоимость спорного нежилого помещения определена по состоянию на 12.12.2014г. в размере 194 876 510,62 руб.

Решением комиссии № от ДД.ММ.ГГ. заявление ОАО «Приморское» о пересмотре кадастровой стоимости нежилого помещения было отклонено.

В соответствии с частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса.

Согласно части 1 статьи 218, части 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. 

Если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

С заявленными требованиями об оспаривании решения Комиссии административный истец обратился 27.04.2017 года, с соблюдением установленного законом трехмесячного срока.

Пункт 20 Порядка создания и работы Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года №263, регламентирует порядок принятия Комиссией решений и указывает, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение /если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций-оценщиков,- положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков/, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Отклоняя заявление ОАО «Приморское» о пересмотре кадастровой стоимости нежилого помещения, Комиссия указала, что содержание и оформление отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в нем информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, а именно: 

1. Выборка объектов-аналогов приведена оценщиком по сегменту рынка объекта оценки, при этом оценщик не учитывал характеристики объекта оценки для подбора сопоставимых с ним объектов по фактору стоимости «площадь» - нарушен п.22 ФСО №7. Все выбранные аналоги (стр. №) имеют площадь существенно меньше объекта оценки (диапазон 15-1306 кв.м., среднее значение – менее 200 кв.м.), что не позволяет признать их сходными по параметрам с объектами оценки. Также следует отметить, что все аналоги с площадью более 361 кв.м. исключены оценщиком при формировании вторичной выборки.

2. Приведенная информация по анализу сегмента рынка объекта оценки (приложение к отчету) содержит гораздо больше объектов, чем указано на стр. № отчета. Фактически анализ рынка не проведен, отсутствуют диапазоны цен по сегменту рынка. Анализ фактических данных о ценах сделок проведен не по всему сегменту, а по выбранным объектам-аналогам. Т.е. оценщик намеренно сузил сегмент рынка. Нарушен п.11 ФСО №7 п.п. (в);

3. Отсутствует анализ факторов стоимости, указанных в п.п. (г) п.11 ФСО №7, оценщик даже не рассматривает факторы стоимости (ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости) с приведением интервалов значений этих факторов. Таким образом, факторы стоимости в разделе 9.5. указаны только для рынка продажи объектов торгово-офисной и гостиничной недвижимости, анализ рынка продажи объектов торгово-офисной и гостиничной недвижимости, анализ рынка аренды по данным факторам стоимости не проведен. Нарушен п.11 ФСО №7. При этом оценщик анализирует рынок по гостиницам, приводя в качестве аналогов здания гостиниц, в то время как объект оценки представляет из себя часть встроенного нежилого помещения;

4. Отсутствует учет оценщиком различий по составу арендной ставки (с коммунальными платежами или без) по сегменту рынка аренды помещений. Нарушен п. 23 ФСО №7.

Проанализировав вышеназванное решение, суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке выполнен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, а замечания комиссии к отчету об оценке, указанные в решении Комиссии, являются необоснованными. 

В соответствии с пунктами 1.2 Требований к отчету об определении кадастровой стоимости, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 29 июля 2011 №383, отчет должен соответствовать принципам составления отчетов об оценке, требованиям к описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов, установленным Федеральным стандартом оценки и настоящим Требованиям. Согласно пункта 5 ФСО №3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. №299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц /пользователи отчета об оценке/, а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки /п.11 ФСО №3/.

Исследовав отчет об оценке, допросив оценщика ФИО1, суд приходит к выводу о том, что отчет выполнен в соответствии с предъявляемыми к нему требованиями описания в отчете методологии оценки и расчетов.

Отчетом об оценке рыночная стоимость объекта оценки определена по состоянию на 12.12.2014 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости объекта оценки.

Оценка объекта производилась исходя их фактического использования объекта – офисные, торговые помещения и места общего пользования в здании МТДЦ «

<

данные изъяты>» и помещения гостиницы /страница № отчета/.

Исследование величины рыночной стоимости объекта оценки произведено методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и методом прямой капитализации в рамках доходного подхода.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (п.п.12-14 ФСО N 1).

Для расчета оцениваемого нежилого помещения оценщиком выбраны аналоги, наиболее близкие к оцениваемому объекту недвижимости по основным экономическим и физическим характеристикам.

Описание объектов-аналогов приведено в таблице № на странице № отчета и в таблице № на странице № отчета. 

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. №611, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам /элементам сравнения/, выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Обоснование вводимых корректировок на торг, на потенциал местоположения, на торг, транспортную доступность, на этаж, а также отказ от применения корректировок по другим элементам сравнения приведено на страницах №, и на страницах № отчета. Расчет стоимости помещений сравнительным подходом представлен в таблице № на страницах № отчета. Стоимость нежилого помещения в рамках сравнительного подхода составила 137 132 039,96 рублей без учета НДС.

Доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный поход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы/ п.п.15, 16 ФСО №1/.

В рамках расчета арендной ставки для объекта аналога, для помещений офисного назначения было отобрано 6 аналогов (страница № таблица № отчета), для помещений торгового назначения было отобрано 5 аналогов (страница № таблица № отчета). Отобранные объекты-аналоги наиболее близки по основным ценообразующим факторам к объекту оценки.

Оценщик проанализировал набор ценообразующих факторов для отбора тех из них, которые требуют корректировок. Факторы сравнения и диапазоны их значений указаны в таблице № на странице № отчета и в таблице № на странице № отчета. В соответствии с выбранными для расчета рыночной арендой ставки аналогами для помещений офисного назначения, корректировки введены по следующим факторам: на торг, на потенциал местоположения, на транспортную доступность. В соответствии с выбранными для расчета рыночной арендой ставки аналогами для помещений торгового назначения, корректировки введены по следующим факторам: на торг, на местоположение, на транспортную доступность. По всем остальным ценообразующим факторам по своим техническим характеристикам объекты-аналоги полностью соответствуют объекту оценки.

Расчет рыночной стоимости методом капитализации по расчетным моделям в рамках доходного подхода произведен на страницах № отчета.

Согласовав полученные в результате применения двух подходов результаты, оценщик пришел к выводу, что величина рыночной стоимости спорного объекта недвижимости на дату оценки составила 194 876 510,62 руб. без учета НДС.

Как пояснила в судебном заседании оценщик ФИО1, правила отбора объектов-аналогов указаны на страницах № (для офисных помещений), на стр. № (для торговых помещений) отчета. Для всех типов помещений произведен анализ фактора площадь на страницах № отчета для офисных помещений и на страницах № отчета для торговых помещений и сделаны выводы об отсутствии зависимости между стоимостью 1 кв.м. и общей площадью объектов в представленных выборках. Фактор «площадь» не является определяющим.

На страницах № отчета представлены выборки объектов – аналогов из сегмента рынка, определенного согласно фактического использования объекта оценки. На странице № отчета приведен анализ достаточности и достоверности рыночной информации, подтвержденный статистическими характеристиками рассматриваемых выборок. Требования п.11 ФСО №7 не нарушены и не требуют внесения исправлений.

В отчете приведены основные факторы, влияющие на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости: состав передаваемых прав, условия финансирования сделки купли-продажи, дата предложения, особенности сделки, назначение помещения, потенциал местоположения, транспортная доступность, этаж, наличие отдельного входа, площадь, физическое состояние помещения /уровень и состояние отделки/, присутствие налога НДС, условия договора аренды. Такие факторы, как ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости не являются обязательными требованием, оценщик вправе самостоятельно определять факторы, влияющие на объект оценки. 

Анализ ценообразующего фактора «условия договора аренды» приведен на странице № отчета. На странице № в п.№ отчета введено допущение, что предлагаемая арендная ставка включает коммунальные платежи.

Часть 2 ст. 62 КАС РФ закрепляет, что обязанность доказывания законности оспариваемых нормативных правовых актов, решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, возлагается на соответствующие орган, организацию и должностное лицо. Указанные органы, организации и должностные лица обязаны также подтверждать факты, на которые они ссылаются как на основания своих возражений.

Аналогичные обязанности установлены положениями ч.11 ст.226 КАС РФ, согласно которым обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Доказательств в опровержение выводов, сделанных в отчете оценщика, соответствующих требованиям ст.ст. 60 – 61 КАС РФ, сторонами по делу не представлено.

Вопрос о назначении судебной экспертизы на предмет соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности ставился судом в ходе рассмотрения дела, однако, ходатайств о назначении судебной экспертизы административным ответчиком не заявлено.

В соответствии с пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» результатом оспаривания решения Комиссии об отклонении заявления может являться признание решения Комиссии не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца. При этом в резолютивной части решения суд указывает на необходимость устранения допущенных нарушений путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что имеются основания для удовлетворения требований ОАО «Приморское» о признании не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы ОАО «Приморское» решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГ. № об отклонении заявления об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости.

Восстановительной мерой нарушенных прав административного истца является обязание Комиссию устранить допущенные нарушения путем повторного рассмотрения заявления ОАО «Приморское» от 10.01.2017 года №.

На основании изложенного и руководствуясь ст.24.18 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст.ст.227-228 КАС РФ, суд

Р е ш и л :

Требования ОАО «Приморское» удовлетворить.

Признать несоответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права и законные интересы ОАО «Приморское» решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГ. №.

Обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области устранить допущенные нарушения путем повторного рассмотрения заявления ОАО «Приморское» от 10.01.2017 года №.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: Родина Т.А.