РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

с. Красный Яр 21 января 2026 г.

Красноярский районный суд Астраханской области в составе:

председательствующего судьи Илларионовой А.М.,

при секретаре Бекешевой С.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 

<

> к администрации муниципального образования «Красноярский муниципальный округ Астраханской области» об изменении условий договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с указанным исковым заявлением к администрации муниципального образования «Красноярский муниципальный округ Астраханской области» об изменении условий договора аренды, указав, что в соответствии с договором аренды № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между ООО «Астраханьрыбагрогаз» и администрацией МО «Красноярский район» Астраханской области администрация МО «Красноярский район» Астраханской области сдала, а общество приняло в пользование на условиях аренды на 49 лет земельный участок, находящийся в распоряжении муниципального образования «Красноярский район» до разграничения государственной собственности на землю, из категории земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер № общей площадью 1482 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО «Астраханьрыбагрогаз» было подписано соглашение о замене стороны в договоре аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ., в соответствии с которым к ответчику переходят все права и обязанности по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенному между ООО «Астраханьрыбагрогаз» и отделом по земельным отношениям администрации МО «Красноярский район», на срок по ДД.ММ.ГГГГ

Подписанию Соглашения о замене стороны от ДД.ММ.ГГГГ предшествовало заключение между ФИО2 и ООО «Астраханьрыбагрогаз» договора купли-продажи объекта недвижимого имущества – нефтебаза с кадастровым номером № указанный объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером №.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО3 поступил проект дополнительного соглашения № к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №

Со стороны ФИО2 дополнительное соглашение № к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № было подписано с протоколом разногласий. Протоколом разногласий ФИО2 изменил порядок расчетов стоимости арендных платежей.

Письмом ДД.ММ.ГГГГ исх. № администрация МО «Красноярский муниципальный округ Астраханской области» отказала ФИО2 в согласовании порядка расчета стоимости арендных платежей в редакции ФИО2

В связи с чем, с учетом изменения исковых требований в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просит урегулировать разногласия, возникшие при заключении дополнительного соглашения № к договору аренды №, изложив пункт 1.1 Договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. в следующей редакции: «1.1. Арендодатель сдал, а Арендатор принял в пользование на условиях аренды на 49 лет земельный участок, находящийся в распоряжении МО «Красноярский район» до разграничения государственной собственности на землю, из категории земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер №, расположенный по адресу: 

<

адрес> урегулировать разногласия, возникшие при заключении дополнительного соглашения № к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ., а именно определить порядок расчета стоимости арендных платежей в следующем порядке: АП=СбхКС, где: Сб – базовый размер арендной платы (1.7%); КС – кадастровая стоимость земельного участка (55274 рубля 39 копеек) АП в год: 55274 рубля 39 копеек х 1,7% = 939 рублей 66 копеек. Арендная плата вносится Арендатором ежемесячно, равными частями от указанной годовой суммы не позднее 25 числа текущего месяца. АП в месяц: 939 копеек 66 копеек: 12 месяцев = 78 рублей 30 копеек.

Истец ФИО2 о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Ответчик - администрация муниципального образования «Красноярский муниципальный округ Астраханской области» о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился, об отложении не ходатайствовал, причину неявки суду не сообщил.

Третье лицо – Филиал ППК «Роскадастр» о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился, об отложении не ходатайствовал, причину неявки суду не сообщил.

В связи с чем, в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Так, в соответствии с положениями пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона 25.10.2001 № 137-ФЗ (ред. от 29.12.2025) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» закреплено правило об определении арендной платы всех публичных земель в пределах двух процентов кадастровой стоимости земельного участка при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования; трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

В случае переоформления в порядке пункта 2 статьи 3 Федерального закона 25.10.2001 № 137-ФЗ (ред. от 29.12.2025) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков. Установленная данным законом льготная ставка арендной платы распространяется исключительно на лиц, которые совершили необходимые юридические действия по переоформлению принадлежащего им права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды. При отсутствии переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, право государственной собственности на который не разграничено, плата за пользование таким участком до 1 марта 2015 г. подлежала определению по правилам абзаца пятого п. 10 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, с 1 марта 2015 г. - по правилам, установленным пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации28.02.2018 г.).

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Данная норма основана на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от24.03.2005 г.№ 11«О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение; если недвижимость находится на земельном участке.

В пункте 14 постановления Пленума № 11 разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее: покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Аналогичные разъяснения содержатся и в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от17.11.2011 г.№ 73«Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

При отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Таким образом, покупатель недвижимости приобретает право на земельный участок, на котором расположена эта недвижимость, на тех же условиях и в том же объеме, что были у продавца.

В судебном заседании установлено, что в соответствии с договором аренды № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенным между ООО «Астраханьрыбагрогаз» и администрацией МО «Красноярский район» Астраханской области, администрация МО «Красноярский район» Астраханской области сдала, а Общество приняло в пользование на условиях аренды на 49 лет земельный участок, находящийся в распоряжении муниципального образования «Красноярский район» до разграничения государственной собственности на землю, из категории земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 30:06:150101:375 общей площадью 1482 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО «Астраханьрыбагрогаз» было подписано соглашение о замене стороны в договоре аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым к ФИО2 переходят все права и обязанности по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенному между ООО «Астраханьрыбагрогаз» и отделом по земельным отношениям администрации МО «Красноярский район», на срок по ДД.ММ.ГГГГ

Подписанию Соглашения о замене стороны от ДД.ММ.ГГГГ предшествовало заключение между ФИО2 и ООО «Астраханьрыбагрогаз» договора купли-продажи объекта недвижимого имущества – нефтебаза с кадастровым номером № указанный объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером №.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО3 поступил проект дополнительного соглашения № к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №

ФИО2 дополнительное соглашение № к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № было подписано с протоколом разногласий.

Протоколом разногласий ФИО2 изменил порядок расчетов стоимости арендных платежей.

Письмом ДД.ММ.ГГГГ исх. № администрация МО «Красноярский муниципальный округ Астраханской области» отказала ФИО2 в согласовании порядка расчета стоимости арендных платежей в редакции ФИО2

Вместе тем, согласно части 3 статьи 36 Конституции Российской Федерации условия и порядок пользования землей определяются на основе федеральных законов.

В силу пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от16 июля 2009 г. № 582 (далее - Постановление № 582) утверждены Основные принципы определения арендной платы.

Согласно принципу недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков.

В соответствии с принципом запрета необоснованных предпочтений порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

В Земельном кодексе Российской Федерации и 3 Федерального закона 25.10.2001 № 137-ФЗ (ред. от 29.12.2025) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» отсутствуют нормы, ограничивающие права арендаторов публичных земельных участков на применение льготной платы, установленной данным Законом, в зависимости от срока переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды. Следовательно, льготный размер арендной распространяется на всех лиц, которые совершили необходимые юридические действия по переоформлению принадлежащего им права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, и подлежит применению независимо от того, заключен договор аренды в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования до вступления в силу Земельного кодекса или после.

Иной подход в нарушение приведенных выше принципов недопущения ухудшения экономического состояния и запрета необоснованных предпочтений ставил бы в неравное положение субъектов экономической деятельности, у которых право постоянного (бессрочного) пользования возникло в один и тот же период, а переоформлено в разные сроки (до вступления в силу Земельного кодекса и после вступления в силу Земельного кодекса).

Земельный участок, на котором расположены приобретенные ФИО2 объекты недвижимости, ООО «Астраханьрыбагрогаз» использовало на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.

Постановлением № от ДД.ММ.ГГГГ утверждены базовые размеры арендной платы на территории МО «Красноярский район» Астраханской области».

Пунктом 5 приложения к Постановлению № от ДД.ММ.ГГГГ установлена ставка арендной платы за земельный участок, выраженная в процентах, на земельные участки, в отношении которых юридическими лицами переоформлено право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, которая составляет 1,7%.

Поскольку содержащиеся в Постановлении № от ДД.ММ.ГГГГ размер арендной платы ставки утверждены непосредственно администрацией МО «Красноярский район» Астраханской области, они являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников, расположенных на территории Красноярского района Астраханской области.

Таким образом, в связи с приобретением объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, находящемся в аренде, у ФИО2 возникли права и обязанности арендатора по договору № от ДД.ММ.ГГГГ., в том числе обязанность платить за пользование участком исходя из условий данного договора аренды с применением ставки в размере 1,7 % кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые ФИО1 

<

> к администрации муниципального образования «Красноярский муниципальный округ Астраханской области» об изменении условий договора аренды – удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении дополнительного соглашения № к договору аренды №, изложив пункт 1.1 Договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в следующей редакции: «1.1. Арендодатель сдал, а Арендатор принял в пользование на условиях аренды на 49 лет земельный участок, находящийся в распоряжении МО «Красноярский район» до разграничения государственной собственности на землю, из категории земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер №, расположенный по адресу: 

<

адрес>

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении дополнительного соглашения № к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ., а именно определить порядок расчета стоимости арендных платежей в следующем порядке: АП=СбхКС, где: Сб – базовый размер арендной платы (1.7%); КС – кадастровая стоимость земельного участка (55274 рубля 39 копеек) АП в год: 55274 рубля 39 копеек х 1,7% = 939 рублей 66 копеек. Арендная плата вносится Арендатором ежемесячно, равными частями от указанной годовой суммы не позднее 25 числа текущего месяца. АП в месяц: 939 копеек 66 копеек : 12 месяцев = 78 рублей 30 копеек.

Решение может быть обжаловано в Астраханский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, через районный суд, принявший решение.

Мотивированное решение изготовлено 04 февраля 2026 г.

Судья А.М. Илларионова