УИД 70RS0003-01-2023-006606-18

2-177/2024 (2-3785/2023)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 января 2024 года Октябрьский районный суд г.Томска в составе:

председательствующего судьи - Бессонова М.В.,

при секретаре Клочек Е.Е.,

с участием помощника прокурора Октябрьского района г.Томска Нерякшевой А.А., истца ФИО1, представителя истца ФИО2, действующей на основании доверенности от 22.08.2023, сроком действия на пять лет, ответчика ФИО3 о, рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Томске гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО4 о расторжении договора аренды квартиры, взыскании арендной платы, задолженности по оплате коммунальных услуг, признании прекратившим права пользования жилым помещением, выселении,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО4, в котором с учетом последующего увеличения исковых требований просит расторгнуть договор аренды квартиры, ... между ФИО1 (арендодатель) и ФИО4 (арендатор), взыскать с ответчика в свою пользу задолженность по арендной плате за период с августа 2023 года по ноябрь 2023 года в размере 39100,00 руб., задолженность по оплате коммунальных услуг за период с июля 2023 года по октябрь 2023 года в размере 7027,86 руб., признать ответчика прекратившим права пользования жилым помещением, ... выселить ФИО4 из жилого помещения, ...

В обоснование заявленных требований указано, что истец является собственником жилого помещения, ... На основании договора аренды от 22.08.2019, спорная квартира была предоставлена истцом ответчику во временное пользование на срок с 22.08.2019 по 21.08.2020, соглашение о продлении договора сторонами не заключалось. Учитывая, что право пользования жилым помещением у ответчика прекратилось по окончанию срока действия указанного договора, у ответчика оснований для пользования спорным жилым помещением не имеется, и он подлежит выселению. В соответствии с условиями договора аренды от 21.08.2019 ежемесячная арендная плата установлена в размере 13500,00 руб., однако с 10.08.2023 до настоящего времени ответчик оплату по договору не производил, как и не производил оплату коммунальных услуг, в связи с чем образовалась задолженность. В связи с нарушением арендатором сроков оплаты имеются основания для досрочного расторжения договора аренды.

Истец в судебном заседании настаивала на удовлетворении исковых требований. Пояснила, что в августе 2019 года заключила с ответчиком договор аренды квартиры, ... со сроком аренды на год. По истечения срока договора, ответчик продолжил проживать в спорной квартире. В июле 2023 года попросили освободить квартиру, ответчик сообщил, что ищет другую квартиру. 31 июля 2023 года ответчик оплатил арендную плату в размере 5000,00 руб., и сообщил, что квартиру еще не нашел, в связи с чем ему предоставили срок для того, чтобы освободить квартиру до 20.08.2023. 19.08.2023 ответчик сообщил, что не собирается покидать спорную квартиру. Ответчику отправлено предупреждение о расторжении с ним договора аренды. До настоящего времени ключи от квартиры не переданы, ответчик продолжает пользоваться коммунальными услугами. Истец пыталась найти мирное соглашение, во избежание судебных разбирательств, но ответчик не пошел на встречу.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования с учетом увеличения исковых требований поддержала. 

Ответчик в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, пояснил, что снимал спорное жилое помещение с августа 2019 года, регулярно вносил арендую плату, оплачивал коммунальные услуги. Затем заболел, ответчику установлена инвалидность 1 группы. До настоящего времени не освободил спорную квартиру, поскольку не нашел другую. Полагает, что нет оснований для признания его прекратившим права пользования спорным жилым помещением и соответственно для его выселения. Не возражал. Что у него перед истцом имеется задолженность по арендной платы. Готов погасить задолженность только после вынесения решения судом.

Выслушав стороны, представителя истца, свидетелей, исследовав материалы дела, заслушав заключение прокурора, полагавшего возможным удовлетворить требования истца, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

В силу ч. 3 ст. 17, ч. 1, 2 ст. 35, 40 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

Согласно ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных в защитой права собственности и других вещных прав», в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Судом установлено, что ФИО1 на праве собственности с 24.04.2019 принадлежит квартира, ... что следует из выписки из ЕГРН от ...

Согласно договору аренды квартиры от 22.08.2019, между ФИО1 (арендодатель) и ФИО4 (арендатор) заключен договор аренды спорной квартиры, с установленным п.6.1 сроком аренды с 22.08.2019 до 21.08.2020.

Передача спорного жилого помещения в аренду сторонами не оспаривалась, договор подписан ФИО1 и ФИО4.

Пунктом 5.1. договора аренды от 22.08.2019 установлена ежемесячная арендная плата в размере 13500,00 руб.

При подписании договора арендатор оплачивает первые один месяц аренды квартиры, что составляет 13500,00 руб., далее выплаты будут осуществляться авансом за период один месяц не позднее (3) дней с начала оплачиваемого периода (с 23 по 25 число каждого месяца) (п.5.2 договора).

Согласно пункту 4.2 договора от 22.08.2019 арендатор гарантирует своевременно и без задержек выплачивать арендную плату и другие платежи, предусмотренные для него данным договором. 

Пунктом п.2.3 договора от 22.08.2019 установлена обязанность арендатора оплачивать услуги света и воды (показания счетчиков на момент заселения арендатора – счетчик электроэнергии 18, счетчик показания расхода воды № 3409425-3, №34094350-2.

В соответствии с п.4.4. договора арендатор гарантирует, что он будет проживать в квартиру не менее оговоренного срока (п.6.1).

Согласно п.6.1 договора срок аренды установлен с 22.08.2019 до 21.08.2020.

Из искового заявления, пояснений стороны истца в судебном заседании, переписки мессенджера ватсап, расчета задолженности следует, что с августа 2023 года от арендатора перестали поступать арендные платежи, с июля 2023 года платежи за оплату коммунальных услуг, в связи с чем, истец обращалась в адрес арендатора об оплате услуг и арендной платы, а также о расторжении договора аренды и освобождении спорного жилого помещения с 01.08.2023.

В соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Требования (претензии) истца о погашении задолженности по уплате арендной платы и коммунальных услуг ответчик добровольно не удовлетворил.

Расчет задолженности произведен истцом в соответствии с условиями договора аренды, судом проверен, признан арифметически верным. Ответчик в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, не представил возражения относительно расчета истца и не предложил суду контррасчет.

Таким образом, с ответчика в пользу истца за период с августа 2023 года по ноябрь 2023 подлежит взысканию задолженность по договору аренды от 22.08.2019. в виде: арендной платы в размере 39100,00 руб., расходов по оплате коммунальных услуг в размере 7027,86 руб..

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В случае принятия решения Арендодателем о досрочном расторжении Договора аренды в одностороннем порядке Арендодатель направляет Арендатору соответствующее письменное уведомление. Договор аренды считается расторгнутым по истечении трех месяцев с даты отправления соответствующего уведомления.

Пунктом 7.6 договора от 22.08.2019 установлено, что двухкратное нарушение арендатором п.5.2 данного договора, дает право арендодателю расторгнуть договор в одностороннем порядке с оповещением арендатора не менее чем за 14 дней до даты такого расторжения. 

Как следует из пояснений свидетеля А., который пояснил, что он является супругом истца, действительно в августе 2019 года был заключен договор аренды с ответчиком сроком на 1 год, по истечении горда ФИО3 о продолжил проживать в спорном жилом помещении, они с супругой не настаивали на прекращении договорных отношений, однако 10.06.2023 года ответчику в устной форме было объявлено, что ему необходимо освободить квартиру, срок предоставили до августа 2023 года, также требования было направлено через переписку в Ватсап. 19 августа 2023 года они с супругой пришли в спорное жилое помещение, что бы ответчику передал им ключи и освободил квартиру, но ФИО3 о сказал, что покинет жилое помещение только по решению суда.

30.10.2023 арендодателем ФИО1 в адрес арендатора ФИО4 направлено уведомление о расторжении действия договора аренды жилого помещения, на основании п.7.6 в связи с нарушением обязательств, предусмотренных п.5.2 договора (нарушение сроков оплаты).

Вместе с тем, ответчик не исполнил требования и не освободил жилое помещение, проживает в спорном жилом помещении по настоящее время, обратного стороной ответчика не представлено.

Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Принимая во внимание, что по окончании срока действия договора аренды спорного нежилого помещения от 22.08.2019, то есть после 21.08.2020, ни одна из сторон договора аренды не заявила о его расторжении, договор возобновлен с 22.08.2020 на неопределенный срок на тех же условиях.

В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Статьей 304 ГК РФ установлено, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, даже если эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии со ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные ст. ст. 301 - 304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Учитывая, что спорное жилое помещение предоставлено ответчику во владение и пользование на условиях, предусмотренных договором аренды, ответчик, как сторона договора не исполнил свои обязательства по внесению платы за жилое помещение и оплате коммунальных услуг, начиная с июля 2023 года, в силу частей 1 и 2 ст. 610 ГК РФ и 301-305 ГК РФ, собственник имеет право в срок установленный договором, а при его не установлении в 30-дневный срок, истребовать свое имущество из чужого незаконного владения, с признанием договора аренды прекратившим свое действие.

Надлежащим способом восстановления нарушенного права истца будет служить признание права пользования ответчика жилым помещением, расположенным по адресу: г. Томск, ФИО5, д.45, кв.75, прекратившим, с возложением на ответчика обязанности освободить жилое помещение и передать его по акту приемки-передачи, в течении 10 дней со дня вступления в законную силу решения суда.

Согласно ч. 4 ст. 3 ЖК РФ никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Согласно ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Лишение гражданина имеющегося у него права пользования жилым помещением возможно только в силу прямого указания закона, договора либо в соответствии с решением суда.

Аналогичные положения содержатся в ст. 688 ГК РФ.

Согласно ст. 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;

2) из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;

3) из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;

4) в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;

5) из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;

6) вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

При таких обстоятельствах, поскольку договор аренды жилого помещения расторгнут, права ответчика, вытекающие из указанного договора прекращены, доказательств наличия оснований для сохранения прав в отношении жилого помещения ответчик суду не представил, суд приходит к выводу об удовлетворении искового заявления в части выселения ответчика из жилого помещения, расположенного по адресу: г. Томск, ФИО5, д.45, кв.75.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ в состав судебных расходов входит государственная пошлина.

Истцом при подаче иска уплачена государственная пошлина за требование неимущественного характера в размере 300,00 руб., что подтверждается чеком-ордером от 11.09.2023.

Учитывая, что требования истца удовлетворены в полном объеме, с ответчика подлежат взысканию в пользу истца судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб., исходя из размера взыскиваемой суммы, с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 1583,84 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к ФИО4 о расторжении договора, взыскании арендной платы, задолженности по оплате коммунальных услуг, признании прекратившим права пользования жилым помещением, выселении удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды квартиры, ... между ФИО1 и ФИО4.

Взыскать с ФИО4, ... в пользу ФИО1, ... задолженность по арендной плате за период с августа 2023 года по ноябрь 2023 года в размере 39 100 руб., задолженность по оплате коммунальных услуг за период с июля по октябрь 2023 года (электроэнергия, холодное, горячее водоснабжение) в размере 7 027,86 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.

Взыскать с ФИО4, ... в доход муниципального бюджета госпошлину в размере 1 583,84 рублей.

Признать ФИО4, ... прекратившим права пользования жилым помещением, ...

Выселить ФИО4 из жилого помещения, ...

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Томска.

Мотивированный текст решения изготовлен 01 февраля 2024 года. 

Председательствующий судья: М.В. Бессонова

Подлинный документ подшит в деле 2-177/2024 (2-3785/2023) в Октябрьском районном суде г.Томска