РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 июня 2020 года г. Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ласковской С.Н.,

при секретаре судебного заседания Нагапетян А.Г.,

с участием:

представителя административного истца - ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1183/2019 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Гранд» к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области, ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Гранд» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости.

В иске указало, что Общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под автостоянку, площадью 1 596 кв.м., расположенного по адресу относительно ориентира: 

<

адрес>, а также земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под автостоянку, площадью 495 кв.м., расположенного по адресу относительно ориентира: 

<

адрес>.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 12 октября 2018 года и составляет 2 201 713 рублей 92 копейки.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 12 октября 2018 года и составляет 682 862 рубля 40 копеек.

ООО «Гранд» не согласно с указанной выше кадастровой стоимостью земельных участков, считает её завышенной и не соответствующей действительной рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются интересы истца как плательщика арендной платы.

Согласно отчёту об оценке от 30.03.2020 года № 1163/2020, подготовленному независимым оценщиком ООО «

<

данные изъяты>», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 12 октября 2018 года составляет 1 079 610 рублей, земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 12 октября 2018 года – 377 190 рублей.

При таких обстоятельствах, ООО «Гранд» просит установить кадастровую стоимость принадлежащих ему на праве аренды объектов недвижимости равной рыночной стоимости по состоянию на дату определения их кадастровой стоимости, на основании отчета об оценке.

Представитель административного истца ООО «Гранд» - ФИО2, действующий на основании доверенности, в судебном заседании поддержал административные исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Представители: Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрации городского округа Новокуйбышевск Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Представитель Правительства Самарской области представил в суд возражения, в которых просил в удовлетворении заявленных требований отказать.

Представитель филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области направил в адрес суда письменные пояснения, в которых оставил разрешение заявленных требований на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, письменных возражений на административное исковое заявление не предоставили. 

В соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, заслушав объяснения представителя административного истца, изучив материалы дела, полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Установлено, что земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под автостоянку, площадью 1 596 кв.м., расположенный по адресу относительно ориентира: 

<

адрес>, а также земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под автостоянку, площадью 495 кв.м., расположенный по адресу относительно ориентира: 

<

адрес>, - предоставлены ООО «Гранд» во временное владение и пользование, что подтверждается договором аренды № 47 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 10.08.2018 года, дополнительным соглашением от 23.10.2018 г. к договору аренды земельного участка от 10.08.2018 г. № 47, выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 25.02.2020 года №№ 63/144/700/2020-1206, 63/144/700/2020-1205.

Кадастровая стоимость земельных участков определена по состоянию на 12 октября 2018 года в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» и, согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости от 05.06.2020 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 2 201 713 рублей 92 копейки, земельного участка с кадастровым номером № - 682 862 рубля 40 копеек.

В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ). Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, установление кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера арендных платежей.

Согласно статье 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в комиссии или суде, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Полагая, что завышение кадастровой стоимости нарушает его права, 16.04.2020 года ООО «Гранд» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости оспариваемого объекта недвижимости. Однако заявление административного истца Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области было отклонено.

В своем решении Комиссия указала, что оформление и содержание отчета не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленными федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем: в соответствии с п. 5 ФСО №3 отчет об оценке не должен вводить в заблуждение пользователя отчета. На странице 43 отчета оценщик указывает ссылку на диаграмму 7.1.8 для классификации населенных пунктов Самарской области по рейтингу развития. Однако, указанная зависимость никак не отражается на стоимости земельных участков, так как в соответствии с информацией на странице 42 на рисунке 7.3.9 указано, что земельные участки в населенном пункте с более низкой динамикой развития (Кинель) стоят дороже, чем в населенном пункте с более высокой (Новокуйбышевск). Таким образом, зависимость цены участков от рейтинга развития опровергается материалами отчета. Нарушен п. 5 ФСО №3. В соответствии с п. 22 ФСО №7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. Аналог №3 в соответствии с информацией на странице 87 отчета относится к сегменту рынка коммерческой недвижимости (кафе, автомойка), и к сегменту промышленного назначения, однако, по его описанию - расположение в центре городской застройки можно сделать вывод о его отнесении к коммерческому сегменту рынка. Нарушен п. 22 ФСО № 7.Получив отказ Комиссии в пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания, административный истец обратился в суд с заявленным требованием, рассматриваемым в рамках данного административного дела.

Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.

Административным истцом в обоснование требований представлен отчет об оценке ООО «

<

данные изъяты>» от 30.03.2020 года № 1163/2020.

Из отчета усматривается, что объектами оценки являлись земельные участки с кадастровыми номерами №. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 12 октября 2018 года составляет 1 079 610 рублей, земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 12 октября 2018 года – 377 190 рублей.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. 

В силу части 1 статьи 3 Федерального Закона Российской Федерации от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости. 

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие – либо чрезвычайные обстоятельства.

На основании статьи 11 указанного Федерального закона, итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка выполнена на дату определения кадастровой стоимости спорных земельных участков по состоянию на 12 октября 2018 года.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости земельных участков основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. 

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами. 

Оценщиком ООО «

<

данные изъяты>» ФИО1. представлены письменные пояснения на замечания Комиссии, изложенные в решении от 07.05.2020 года № 20/7с-4.

Из указанных пояснений следует, что на странице 43, на рисунке 7.3.10, показана средняя стоимости земельных участков под производственные объекты в городах Самарской области в зависимости от совокупного рейтинга городских округов по уровню развития, в группу рассматриваемых цен земельных участков в городах с разным потенциалом входят несколько городов: с высоким уровнем - Новокуйбышевск (529 руб./кв.м), Отрадный (970 руб./кв.м); со средним потенциалом Кинель (613 руб./кв.м) и Сызрань (516 руб./кв.м). То есть сравнивалась группа городов. Кроме того, для определения рыночной стоимости объектов оценки использовались аналоги, расположенные в том же населенном пункте - г. Новокуйбышевск, поэтому зависимость средних цен земли от рейтинга городов Самарской области не отражается на рыночной стоимости объектов оценки. По второму замечанию Комиссии оценщик пояснил, что на странице 87 отчета присутствует ссылка на источник информации и скриншот по аналогу № 3, подтверждающий сегмент рынка - земельный участок промышленного назначения (промназначения). Указанное местоположение участка - ул. Кирова (район пересечение ул. Кирова/ул.Гагарина) - не является центром городской застройки, согласно Правилам землепользования и застройки г.о. Новокуйбышевск Самарской области, находится в зоне П-3 - зона производственных и коммунально-складских объектов V класса опасности.

С учетом изложенного, оснований полагать, что представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.

Согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. 

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорных земельных участков, содержащих сведения об иной их рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовых оснований для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда не имеется.

Суд считает возможным принять отчет об оценке от 30.03.2020 года № 1163/2020, подготовленный ООО «

<

данные изъяты>», в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 12 октября 2018 года, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами: №, равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 12 октября 2018 года, подлежат удовлетворению.

Установление кадастровой стоимости равной рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что дата обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 16.04.2020 года, дата обращения в суд – 26.05.2020 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования ООО «Гранд» - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под автостоянку, площадью 1 596 кв.м., расположенного по адресу относительно ориентира: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 12 октября 2018 года в размере 1 079 610 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под автостоянку, площадью 495 кв.м., расположенного по адресу относительно ориентира: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 12 октября 2018 года в размере 377 190 рублей.

Датой подачи ООО «Гранд» заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 16 апреля 2020 года, в суд – 26 мая 2020 года.

Решение суда может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 25 июня 2020 года.

Судья: Ласковская С.Н.