Дело № 2-4833/2018

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

город Тюмень 10 октября 2018 года 

Ленинский районный суд города Тюмени в составе председательствующего судьи Бахчевой Г.С.,

при секретаре Голубцовой В.Ю.,

с участием представителя истца ФИО1, действующего на основании доверенности от 27.04.2018,

представителя ответчика Управление Росреестра по Тюменской области ФИО2, действующей на основании доверенности от 19.09.2018,

представителя ответчика КПК «КапитольКредит» ФИО3, действующей на основании доверенности от 09.10.2018,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО5, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области, к Кредитному потребительскому кооперативу «КапитольКредит» о признании договора, государственную регистрацию права собственности недействительными, о применении последствий недействительности сделки путем прекращения записи о государственной регистрации права, об обязании аннулировать запись о государственной регистрации права, о признании права собственности, о восстановлении записи о государственной регистрации права, о признании недействительным договор и закладную, о признании отсутствующим обременение в виде ипотеки, о применении последствий недействительности сделки путем прекращения записи о государственной регистрации обременения в виде ипотеки, об обязании аннулировать запись о государственной регистрации обременения в виде ипотеки,

Установил:

Истец обратился в суд с иском, уточненным в порядке статьи 39 ГПК РФ, о признании недействительным договор купли-продажи квартиры от 09.10.2017; о признании недействительной государственную регистрацию права собственности ФИО5 в отношении квартиры по адресу 

<

адрес>; о применении последствий недействительности сделки путем прекращения записи в ЕГРН № от 07.11.2017 о государственной регистрации права собственности ответчика ФИО5 на квартиру, обязания Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области аннулировать (прекратить) запись в ЕГРП № о государственной регистрации права собственности ответчика ФИО5 на квартиру; о признании право собственности истца на спорную квартиру; о восстановлении в ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности истца на квартиру; о признании недействительными Договор ипотечного займа № ЗВ-17-18.01.2018 от 18.01.2018 между ответчиками КПК «КапитольКредит» и ФИО5 и закладную № ЗВ-17-18.01.2018 от 18.01.2018; о признании отсутствующим обременение в виде ипотеки на спорную квартиру, зарегистрированное в пользу КПК «КапитольКредит»; о применении последствий недействительности сделки путем прекращения (аннулирования) в ЕГРН записи № от 20.02.2018 о государственной регистрации обременения в виде ипотеки на квартиру, обязания Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области аннулировать (прекратить) указанную запись в ЕГРН. 

Исковые требования истец мотивирует тем, что является собственником квартиры по адресу 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.05.2005. 26.04.2018 от сотрудников полиции узнал, что неизвестные лица противоправным образом путем фальсификации доверенности без его ведома продали квартиру ФИО5 Он обратился в полицию с заявлением о возбуждении уголовного дела. Истец не собирался продавать и не продавал квартиру, не выдавал ФИО6 доверенность на право распоряжения и продажи квартиры, не получал денежных средств в счет оплаты квартиры. Доверенность от 09.10.2017 является ничтожной. Истца в отсутствие воли незаконно лишили права собственности на спорную квартиру. Указанная сделка является недействительной, поскольку заключена не надлежащим лицом. Поскольку договор купли-продажи квартиры от 09.10.2017 является недействительным, то заключенный в последующем, между ответчиками ФИО5 и КПК «КапитольКредит» Договор ипотечного займа № ЗВ-17-18.01.2018 от 18.01.2018, закладная № 36-17-18.01.2018 от 18.01.2018 также являются недействительными сделками. Истец, являясь единственным законным собственником квартиры, не закладывал квартиру и не заключал никаких сделок, направленных на ограничение (обременение) квартиры. Любые сделки и договоры между неуполномоченным лицом ответчиками ФИО5 и КПК «КапитольКредит» незаконны, недействительны и ничтожны, не могут порождать никаких правовых последствий. 

В качестве третьих лиц к участию в деле привлечены ФИО6, нотариус Нотариального округа город Тюмень ФИО7

Истец, ответчик ФИО5, третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, причину неявки суду не сообщили.

Представитель истца в судебном заседании суду пояснил, что был заключен договор купли продажи квартиры от 09.10.2017 между ФИО5 и, якобы представителем истца ФИО6. Истец данных лиц не знает, доверенность не выдавал. Нотариус пояснила, что доверенность не заверялась. Доверенность поддельная. Возбуждено уголовное дело в отношении ФИО5 и ФИО6, которые подтвердили, что доверенность была поддельной, сделка была для создания видимости, заключена для заложения квартиры КПК «КапитольКредит» для получения денежных средств под залог. Квартира выбыла из собственности истца помимо его воли в виде совершения определенных действий. Истец живет в квартире, ФИО6 не передавал денежные средства истцу. Новый собственник не заявил о себе как о собственнике. ФИО5 не платит коммунальные платежи.

Представитель ответчика Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области в судебном заседании суду пояснила, что Управление является ненадлежащим ответчиком, ответчиком является то лицо, за кем зарегистрировано право. Требование об обязании совершить определенные действия, может быть заявлено только в порядке КоАП. В Управление 02.11.2017 поступили заявления от ФИО5 и ФИО6 о государственной регистрации права собственности. В качестве правоустанавливающих документов были предоставлены договор купли-продажи, доверенность. На момент проведения государственной регистрации отсутствовала информация о поддельности документов. В соответствие с законом о государственной регистрации недвижимости судебный акт, вступивший в законную силу о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности в виде прекращения записи и восстановлении права истца, будет являться основанием для прекращения права ФИО5 и восстановлении права собственности истца на спорную квартиру. 

Представитель ответчика КПК «КапитольКредит» в судебном заседании суду пояснила, что обратился ФИО5 с заявлением о предоставлении займа, предоставил выписку из ЕГРН о том, что является собственником квартиры. Они выделили денежные средства, были уверены, что заем будет возвращен, если нет, то смогут обратить взыскание на квартиру. Договор ипотеки не обладает признаками недействительности. Двусторонняя реституция не влечет прекращения правоотношений с третьими лицами. Право залога подлежит защите. 

Выслушав представителя истца, представителя ответчика Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области, представителя ответчика КПК «КапитольКредит», исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению частично.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права № в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.03.2004 произведена запись регистрации № права собственности истца на жилое помещение по адресу 

<

адрес> 

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежит права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 

Доверенность, удостоверенную нотариусом Нотариального округа город Тюмень Тюменской области ФИО7 за номером 1-1568 от 09.10.2017, на подписание от имени истца Договора купли продажи спорной квартиры от 09.10.2017, на основании которого 07.11.2017 произведена запись регистрации № права собственности ответчика ФИО5 на жилое помещение по адресу 

<

адрес>, истец на имя ФИО6 не выдавал. Указанную доверенность нотариус Нотариального округа город Тюмень Тюменской области ФИО7 не удостоверяла, что подтверждается письмом нотариуса Нотариального округа город Тюмень Тюменской области ФИО7 от 06.06.2018. 

Из содержания ст. 209, 454 ГК РФ следует, что передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю) по договору купли-продажи управомочна только сторона (продавец), которой принадлежит вещь (товар) на праве собственности. 

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 ГПК РФ). 

Требование истца о признании договора купли-продажи квартиры по адресу 

<

адрес> от 09.10.2017 недействительным подлежит удовлетворению. 

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление Пленума № 10/22), в соответствии с пунктом 1 статьи 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Как следует из правовой позиции, изложенной в абзаце 2 пункта 52 постановления Пленума № 10/22 оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 53 постановления Пленума № 10/22, ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

В силу ч. 2 ст. 13 ГПК РФ государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРП на основании судебного акта независимо от его участия в деле.

Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце четвертом пункта 52 постановления Пленума № 10/22, в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (в том числе, если право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Следовательно, действующим законодательством не предусмотрен такой способ защиты права, как признание недействительной государственную регистрацию права собственности ответчика ФИО8 на квартиру в Едином государственном реестре недвижимости об объекте недвижимости, восстановление в Едином государственном реестре недвижимости об объекте недвижимости запись о государственной регистрации права собственности истца на квартиру.

Требования истца о признании недействительной государственную регистрацию права собственности ФИО5 на квартиру по адресу 

<

адрес> Едином государственном реестре недвижимости об объекте недвижимости за № от 07.11.2017, о восстановлении в ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности истца на квартиру, удовлетворению не подлежат. 

В силу п. 2 ст. 167 ГК РФ последствием недействительности сделки является двусторонняя реституция (обязанность каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, а при невозможности этого возместить его стоимость). Таким образом, последствием недействительности сделки, совершенной с недвижимым имуществом (как и с любой другой вещью), должен являться именно возврат имущества, что предполагает реальное изъятие вещи из владения одной из сторон сделки и ее возврат во владение другой стороны, а также влечет совершение соответствующих регистрационных действий. Прекращение записи в Едином государственном реестре недвижимости об объекте недвижимости о государственной регистрации права собственности ответчика ФИО5 на квартиру, обязание Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области аннулировать (прекратить) запись в Едином государственном реестре недвижимости об объекте недвижимости о государственной регистрации права собственности ответчика ФИО5 на квартиру, такими последствиями не являются.

Требования истца о применении последствий недействительности сделки путем прекращения записи в ЕГРН № от 07.11.2017 о государственной регистрации права собственности ответчика ФИО5 на квартиру, путем обязания Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области аннулировать (прекратить) запись в ЕГРП № о государственной регистрации права собственности ответчика ФИО5 на квартиру, удовлетворению не подлежат.

Требования истца о признании Договора ипотечного займа № ЗВ-17-18.01.2018 от 18.01.2018 между ответчиками КПК «КапитольКредит» и ФИО5, закладной № ЗВ-17-18.01.2018 от 18.01.2018 недействительными, о признании отсутствующим обременение в виде ипотеки на спорную квартиру, зарегистрированное в пользу КПК «КапитольКредит», подлежат удовлетворению. 

18.01.2018 между ответчиками КПК «КапитольКредит» и ФИО5 заключен Договор ипотечного займа № ЗВ-17-18.01.2018, в соответствии с которым КПК «КапитольКредит» предоставил ФИО5 сумму займа в размере 2 065 217 руб. под 31,6 % годовых, со сроком на 60 месяцев с даты перечисления суммы займа. В обеспечение исполнения обязательств по указанному договору между ответчиками также было составлена закладная №ЗВ-17-18.01.2018 от 18.01.2018. 

Согласно п. 2 ст. 335 ГК РФ право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 ФЗ «Об ипотеке» ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности, а в случаях и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами, - на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

В соответствии со статьей 42 ФЗ «Об ипотеке» в случаях, когда имущество, являющееся предметом залога, изымается у залогодателя в установленном законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (статья 301 ГК РФ) залог в отношении этого имущества прекращается. В этих случаях залогодержатель вправе требовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательств. 

Из смысла указанной нормы права следует, что одним из оснований прекращения залога в отношении недвижимого имущества является его истребование у залогодателя, то есть возврат собственнику из чужого незаконного владения, поскольку залог имущества ненадлежащим лицом (не собственником) противоречит п. 1 ст. 6 ФЗ «Об ипотеке».

Таким образом, ипотека считается прекращенной в случае удовлетворения требования о виндикации у залогодателя имущества, являющегося предметом залога, поскольку на момент заключения договора залога собственником этого имущества фактически являлось другое лицо. Собственник незаконно заложенного имущества должен быть защищен, в том числе и от требований залогодержателя, действовавшего добросовестно в момент, с которым закон связывает возникновение залога.

При этом в соответствии со статьей 42 ФЗ «Об ипотеке» прекращение ипотеки не ставится в зависимость от добросовестности или недобросовестности залогодержателя или залогодателя в случае истребования (виндикации) у залогодателя в установленном федеральным законом порядке заложенного имущества на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо, что имело место в настоящем случае.

Ответчик ФИО5, фактически не являясь законным собственником квартиры по адресу 

<

адрес>, в силу ч. 1 ст. 6 ФЗ «Об ипотеке» не имел право распоряжаться данным объектом недвижимости, передавая его в залог КПК «КапитольКредит» на основании Договора ипотечного займа № 3В-17-18.01.2018 от 18.01.2018, закладной № 3В-17-18.01.2018 от 18.01.2018. Ответчик ФИО5 нарушил права и охраняемые законом интересы истца, являющегося собственником квартиры, в связи с чем указанная сделка противоречит закону и на основании ст. 168 ГК РФ подлежит признанию недействительной. 

Требования истца о применении последствий недействительности сделки путем прекращения (аннулирования) в ЕГРП записи № от 20.02.2018 о государственной регистрации обременения в виде ипотеки на квартиру, путем обязания Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области аннулировать (прекратить) указанную запись в ЕГРН, удовлетворению не подлежат, поскольку в силу ст. 167 п. 2 ГК РФ последствиями признания сделки недействительной не являются. Решение суда о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

Поскольку сделки, совершенные в отношении спорной квартиры, суд признал недействительными, право собственности истца на квартиру восстановлено, требования истца о признании за ним право собственности на квартиру подлежат удовлетворению. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 8, 167, 168, 209, 335, 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 6, 42 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», статьями 13, 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Решил:

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать недействительным Договор купли продажи квартиры от 09.10.2017, заключенный между ФИО4 в лице ФИО6, с одной стороны, и ФИО5, с другой стороны, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области в Едином государственном реестре недвижимости об объекте недвижимости за № от ДД.ММ.ГГГГ.

Применить последствия недействительности Договора купли продажи квартиры от 09.10.2017, заключенного между ФИО4 в лице ФИО6, с одной стороны, и ФИО5, с другой стороны, путем обязания ФИО5 возвратить ФИО4 в лице ФИО6 квартиру по адресу 

<

адрес>.

Признать право собственности ФИО4 на квартиру по адресу 

<

адрес>. 

Признать недействительными Договор ипотечного займа № 3В-17-18.01.2018 от 18.01.2018, заключенный между Кредитным потребительским кооперативом «КапитольКредит» и ФИО5 в части обеспечения исполнения обязательств заемщика по договору в виде залога квартиры по адресу 

<

адрес>, Закладную № 3В-17-18.01.2018 от 18.01.2018.

Признать отсутствующим обременение в виде ипотеки на квартиру по адресу 

<

адрес>, зарегистрированное в пользу Кредитного потребительского кооператива «КапитольКредит» по Договору ипотечного займа № 3В-17-18.01.2018 от 18.01.2018.

Применить последствия недействительности Договора ипотечного займа № 3В-17-18.01.2018 от 18.01.2018 в части и Закладной № 3В-17-18.01.2018 от 18.01.201 путем прекращения ипотеки на квартиру по адресу 

<

адрес>. 

ФИО4 в удовлетворении остальных исковых требований отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тюменский областной суд через Ленинский районный суд города Тюмени в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Судья Г.С. Бахчева

Мотивированное решение составлено 15 октября 2018 года.

Подлинник решения, постановления, определения подшит в

Гражданское дело, материал № 2-4833/2018 и хранится

в Ленинском районном суде г.Тюмени.

Решение, постановление, определение вступило в законную

силу _______________________________________________ 

Судья Г.С. Бахчева 

Секретарь В.Ю.Голубцова