УИД 28RS0008-01-2020-000771-24

Дело № 2-533/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 июля 2020 года гор.Зея Амурской области

Зейский районный суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Ворсиной О.Б.,

при секретаре Перепелицыной Я.М., 

с участием истца ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4 чу, ФИО3 ичу, ФИО2 о признании договора найма жилого помещения недействительным, 

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском о признании недействительным договора найма с правом выкупа жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенного 15 мая 2020 года между ФИО3 и ФИО4, а также о выселении ФИО3 и ФИО2 из жилого помещения по вышеуказанному адресу.

В обоснование исковых требований истец указала, что ей на праве общей долевой собственности принадлежат жилой дом и земельный участок, находящиеся по адресу: 

<

адрес> (доля в праве 3\4). Собственником ? доли в праве общей долевой собственности на указанное недвижимое имущество является ФИО4

15 мая 2020 между ответчиками ФИО4 и ФИО3 был заключен договор найма жилого помещения с правом выкупа, в соответствии с которым ФИО4 предоставил ФИО3 в аренду сроком на 5 месяцев принадлежащую ему на праве собственности ? долю жилого дома, находящегося по адресу: 

<

адрес>.

При этом пунктом 1.5 указанного договора предусмотрено, что по истечении срока аренды либо в иной согласованный с арендодателем срок наниматель имеет право выкупить у арендодателя нанимаемую ? долю жилого дома по цене 200000 руб. Отказ арендодателя от заключения договора купли-продажи ? части жилого дома с нанимателем не допускается.

После заключения указанного договора ФИО3 вместе со своей женой ФИО2 стали проживать в указанном жилом доме, пользоваться имуществом, находящимся в нем. Кроме того, ответчики поменяли на воротах замки, засадили огород, в связи с чем она теперь не имеет возможности попасть в принадлежащее ей жилое помещение, пользоваться и распоряжаться вещами, находящимися в нем, а также не может использовать принадлежащий ей на праве общей долевой собственности земельный участок.

Считает, что указанный выше договор найма жилого помещения с правом выкупа от 15 мая 2020 года был заключен ФИО4 и ФИО3 с нарушением действующего законодательства и её прав собственника.

Между ней и ФИО4 какой-либо порядок пользования указанным выше недвижимым имуществом не устанавливался, доли в праве общей долевой собственности на него в натуре не выделялись. При этом стороной спорной сделки она, как собственник жилого дома, не является, свое согласие на сдачу общего имущества в пользование третьему лицу она не давала и не уполномочивала ФИО4 совершать действия по передаче принадлежащего им на праве общей долевой собственности имущества в аренду третьим лицам.

Таким образом, у ФИО4 не было специальных прав по владению, пользованию и распоряжению жилым домом и земельным участком, находящихся по адресу: 

<

адрес> принадлежащих ей и ФИО4 на праве общей долевой собственности.

Более того, считает, что при заключении спорного договора ответчиками были нарушены и нормы, предусмотренные ст. 250 ГК РФ, о преимущественном праве покупки остальными участниками долевой собственности продаваемой доли при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Определением суда от 28 июля 2020 года прекращено производство по иску ФИО1 в части выселения ответчиков ФИО3 и ФИО2 из спорного жилого помещения в связи с отказом истца от данной части иска.

Истец ФИО1 в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивала по изложенным в иске основаниям. 

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, просит рассмотреть дело в его отсутствие, с иском согласен, т.к. супруги Н-вы из дома выселились.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания уведомлён, просит рассмотреть дело в его отсутствие, с иском согласен, т.к. из жилого дома он с супругой выселился добровольно, в данном доме не заинтересован.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания уведомлена, отзыв на иск не представила. 

Изучив и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу ст. 12 ГК РФ способом защиты нарушенного права является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 288 ГК РФ, частью 1 статьи 30 ЖК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

В силу статьи 304 ГПК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были связаны с лишением владения.

В силу положений ст.209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ч.1 ст.246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В силу ст.247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (ч.1 ст. 250 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно статье 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии со статьей 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно ст. 168 ГК РФ6

1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из материалов дела следует, что жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес> находится в общей долевой собственности ФИО1 и ФИО4, ФИО1 имеет право собственности на ? доли в праве собственности, ФИО4 - на ? доли.

Данные обстоятельства подтверждены выпиской из ЕГРН.

В материалы дела представлен договор найма жилого помещения с правом выкупа от 15 мая 2020 года, заключенный между собственником ? доли в праве собственности на спорное жилое помещение ФИО4 (наймодателем) и ФИО3 (нанимателем), в соответствии с которым ФИО4 предоставил ФИО3 в аренду сроком на 5 месяцев принадлежащую ему на праве собственности ? доли жилого дома, находящегося по адресу: 

<

адрес>.

Пунктом 1.5 указанного договора предусмотрено, что по истечении срока аренды либо в иной согласованный с арендодателем срок наниматель имеет право выкупить у арендодателя нанимаемую ? доли жилого дома по цене 200000 руб. Отказ арендодателя от заключения договора купли-продажи ? части жилого дома с нанимателем не допускается.

Вместе с тем, судом установлено, что между истцом и ответчиком ФИО4 какого-либо соглашения о порядке пользования указанным жилым домом не заключалось, доли в праве общей долевой собственности на дом в натуре не выделялись. 

При этом стороной оспариваемой сделки истец, как сособственник жилого дома, не является, в нарушение указанных выше правовых норм она свое согласие на сдачу общего имущества в пользование третьему лицу она не давала и не уполномочивала ФИО4 совершать действия по передаче принадлежащего им на праве общей долевой собственности имущества в аренду третьим лицам.

Доказательств иного стороной ответчика не представлено.

Правило о праве преимущественной покупки истца при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу (ст. 250 ГК РФ) не соблюдено. 

Анализируя представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что имеются правые и фактические основания для признания оспариваемого договора найма жилого помещения с правом выкупа от 15 мая 2020 года недействительным.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать недействительным договор найма жилого помещения с правом выкупа, заключенный 15 мая 2020 года между ФИО3 и ФИО4.

Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд через Зейский районный суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий О.Б. Ворсина

Мотивированное решение составлено 30 июля 2020 года

Судья О.Б. Ворсина