Дело №2-288/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«18» мая 2017 года г. Магнитогорск

Правобережный районный суд г. Магнитогорска Челябинской области, в составе:

председательствующего Горбатовой Г.В.,

при секретаре Жангушуковой А.А.,

с участием представителей ответчиков ФИО1, ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Ипотечный агент АкБарс2» к ФИО3, ФИО4 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество,

У с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Ипотечный агент АкБарс2» (далее по тексту - ООО «Ипотечный агент АкБарс2», Банк) обратилось в суд с иском (с учетом уточнений) к ФИО3-о., ФИО4 о расторжении кредитного договора № от 26.02.2013 года, взыскании с ответчиков в солидарном порядке задолженности по кредитному договору в сумме 5 698 653 рубля 39 копеек, в том числе: задолженность по кредиту - 4 713 310 рублей 58 копеек, задолженность по процентам - 985 342 рубля 81 копейка, также просит взыскивать в пользу ООО «Ипотечный агент АкБарс2», начиная с 05.04.2017 года по день вступления решения суда в законную силу, проценты, начисляемые на сумму неисполненных обязательств за пользование кредитом исходя из 13,9 % годовых; обратить взыскание на предмет залога - жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>, определив начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 80% рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика, а также отнести за счет ответчика расходы по оплате государственной пошлины в размере 41591 рубль, расходы по проведению оценки в размере 10 000 рублей.

В обоснование иска истец указал, что по кредитному договору № от "дата", заключенному между ФИО3-о., ФИО4 и АКБ «АК БАРС» (Открытое акционерное общество), ответчикам были предоставлены денежные средства в сумме 5 000 000 рублей, на приобретение в общую долевую собственность заемщиков, в 1/2 доле каждого, трехэтажного жилого дома и земельного участка из состава земель населенных пунктов с разрешенным видом использования «Для индивидуального жилищного строительства», расположенных по адресу: 

<

адрес>, сроком на 180 месяцев, под 13,9 % годовых. Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой объекта недвижимости, удостоверены закладной. Законным владельцем закладной в настоящее время является ООО «Ипотечный агент АкБарс2». Ответчики ненадлежащим образом исполняют свои обязательства по кредитному договору, по состоянию на 04.04.2017 года возникла задолженность в размере 5 698 653 рубля 39 копеек, в том числе: задолженность по кредиту - 4 713 310 рублей 58 копеек, задолженность по процентам - 985 342 рубля 81 копейка.

Представитель истца ООО «Ипотечный агент АкБарс2» при надлежащем извещении участия при рассмотрении дела не принимал, просил дело рассмотреть в отсутствие представителя истца, уточненные исковые требования поддерживает.

Ответчик ФИО4 о дне и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, в судебное заседание не явилась.

Представитель ответчика ФИО4 - ФИО1, действующая по доверенности от 26.09.2016 года, в судебном заседании исковые требования признала в части начисленной задолженности по состоянию на 04.04.2017 года в размере 5 698 653 рубля 39 копеек. Не согласилась со стоимостью заложенного имущества, определенного судебным экспертом, считая его заниженным.

Ответчик ФИО3-о. в судебное заседание не явился, о дне слушания извещался по последнему известному месту жительства.

В целях защиты интересов ответчика ФИО3-о. в порядке ст. 50 Гражданского процессуального кодекса РФ, был привлечён адвокат Шумских С.Б. на основании ордера №17 от 17.05.2017 года, который возражал против удовлетворения иска по причине отсутствия сведений о позиции самого ответчика по делу.

Заслушав представителей ответчиков, эксперта, исследовав доказательства по делу в их совокупности, суд находит заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению.

Согласно ст. 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 42 Гражданского кодекса Российской Федерации (Заем), если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.В силу ст. ст. 810, 811 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Из материалов дела следует, что "дата" между АКБ «АК БАРС» (Открытое акционерное общество), действующим в качестве кредитора и ФИО3-о., ФИО4, действующих в качестве солидарных заемщиков, заключен кредитный договор №, по условия которого, Банк предоставил ответчикам кредит в размере 5 000 000 рублей для приобретения в общую долевую собственность ФИО3-о., ФИО4, в 1/2 доле каждого, жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, с обязательством возврата в течение 180 месяцев, с уплатой процентов за пользование кредитом в размере 13,9% годовых, при этом, сумма основного долга и проценты за пользование кредитом должны выплачиваться ответчиком ежемесячными аннуитетными платежами в размере 66474 рубля, согласно графику платежей. Обеспечением исполнения обязательств ФИО3-о., ФИО4 по договору является ипотека объекта недвижимости, имущественное страхование недвижимого имущества, страхование вреда жизни и здоровью.

Факт заключения кредитного договора в указанную дату и на указанных выше условиях, а также факт надлежащего исполнения кредитором обязанности по передаче кредита, подтверждается материалами дела, в том числе, банковским ордером № от "дата".

Согласно свидетельств о государственной регистрации права от "дата" в общую долевую собственность ответчиков ФИО3-о., ФИО4, в 1/2 доле каждого, приобретен жилой дом с земельным участком, расположенными по адресу: 

<

адрес> (л.д.62,63).

Как следует из п.4.4.1. кредитного договора №, кредитор вправе потребовать досрочного исполнения обязательств по договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом, и суммы пени в случаях: при просрочке осуществления заемщиком очередного ежемесячного платежа на срок более чем 30 календарных дней (пп. «б» п.4.4.1); при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна (пп. «в» п.4.4.1).

Как следует из материалов дела, не оспорено ответчиками ФИО3-о., ФИО4, кредитные обязательства ими исполняются ненадлежащим образом, имеется непогашенная задолженность по основному долгу, процентам.

С учетом условий кредитного договора, кредитор вправе предъявить требование о досрочном взыскании задолженности по кредитному договору, соответствующее требование заемщикам было направлено 17.10.2016 года.Банком в подтверждение заявленных исковых требований представлен расчёт задолженности по кредитному соглашению, согласно которому, в связи с ненадлежащим исполнением заёмщиками обязательств по состоянию на 04.04.2017 года возникла задолженность в размере 5 698 653 рубля 39 копеек, в том числе: задолженность по кредиту - 4 713 310 рублей 58 копеек, задолженность по процентам - 985 342 рубля 81 копейка.

Расчет задолженности ответчиками не оспорен, проверен судом и признан верным, соответствует условиям кредитного договора и графику платежей, с учетом всех внесенных заемщиками денежных средств в даты и в размере, указанные в расчете задолженности, ни один из указанных документов под сомнение ответчиками не ставился, оснований с ним не соглашаться суд не усматривает. 

Из расчета также прослеживается, что распределение денежных средств, внесенных заемщиками во исполнение обязательств по договору, не противоречит требованиям ст.319 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Учитывая, что заемщики нарушили исполнение обязательств по договору займа № от "дата",судприходит квыводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований ООО «Ипотечный агент АкБарс2» к ФИО3-о., ФИО4 о досрочном взыскании задолженности по кредитному договору, включая основной долг, проценты за пользование кредитом в общей сумме 5 698 653 рубля 39 копеек.

При определении размера процентов на будущее время подлежащих взысканию суд руководствовался помимо п.16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 08.10.1998 года № 13\14, предусматривающего права заимодавца потребовать возврата суммы займа или его части вместе с причитающимися процентами, проценты в установленном договором размере могут быть взысканы по требованию заимодавца до дня, когда сумма займа в соответствии с договором должна быть возвращена, но и положением п. 51 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 года № 6\8, предусматривающего, что если обязательство не было исполнено должником на момент вынесения решения, то в решении суда о взыскании с должника процентов должны содержаться сведения о денежной сумме, на которую начислены проценты, дате начиная с которой производится начисление процентов, размере процентов, указание на то, что проценты подлежат начислению по день фактической уплаты денежных средств.

Таким образом, взысканию с ответчиков подлежат проценты в размере 13,9% годовых, начиная с 05.04.2017 года, на сумму неисполненных обязательств по основному долгу 4 713 310 рублей 58 копеек за пользование кредитом по день вступления решения суда в законную силу.

Согласно отметкам о новом владельце закладной, права по закладной были переданы в пользу ООО «Ипотечный агент АкБарс2» на основании договора купли-продажи закладных от 12.08.2016 года.

В соответствии со ст.3 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке, уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заёмными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; 3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; 4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объёме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счёт заложенного имущества.

01.03.2013 года был заключен договор купли-продажи, согласно которому, ФИО3-о., ФИО4 приобрели в общую долевую собственность (в 1/2 доле каждый) жилой дом с земельным участком, расположенными по адресу: 

<

адрес>.

Право собственности ФИО3-о., ФИО4 зарегистрировано в установленном законом порядке. Поскольку жилой дом с земельным участком были приобретены с использованием средств целевого займа, также произведена государственная регистрация залога (ипотеки) в силу закона.

В силу п.п.1, 3 ст.348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Согласно п.1 ст.50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счёт этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу п.1 ст.54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее 3-х месяцев.

Принимая во внимание нарушение заемщиками сроков внесения периодических платежей более трех раз в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд, размер подлежащей взысканию задолженности по кредитному договору, обеспеченному залогом имущества, рыночную стоимость предмета залога, суд приходит к выводу о том, что исковые требования об обращении взыскания на заложенное имущество, подлежат удовлетворению.

При рассмотрении настоящего гражданского дела условий, при которых обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, не установлено.

В силу ст. 340 ГК РФ стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом. Если иное не предусмотрено законом или договором, изменение рыночной стоимости предмета залога после заключения договора залога или возникновения залога в силу закона не является основанием для изменения или прекращения залога. Условия договора, которые предусматривают в связи с последующим уменьшением рыночной стоимости предмета залога, обеспечивающего обязательство гражданина по возврату потребительского или ипотечного кредита, распространение залога на иное имущество, досрочный возврат кредита или иные неблагоприятные для залогодателя последствия, ничтожны. Если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

По ходатайству Банка, судом по делу была назначена экспертиза об определении рыночной стоимости заложенного имущества. Согласно заключению эксперта ООО «Бюро независимых экспертиз и оценки» К.Ю.Н. от "дата", рыночная стоимость домовладения и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес> составила 6 104 000 рублей (в том числе рыночная стоимость земельного участка в размере 1 092 000 рублей).

Допрошенная в судебном заседании эксперт К.Ю.Н. выводы, изложенные в заключении, подтвердила. Пояснила, что заключение было составлено ею путем "дата" осмотра жилого дома и земельного участка. Жилой дом находился в хорошем, пригодном для проживании состоянии. Отделочные работы на момент осмотра были завершены, сантехническое и электрооборудование установлено, в части комнат второго этажа требуется проведение косметического ремонта. Отказ от применения затратного подхода при проведении оценки был обусловлен тем, что отсутствовала информация о конструктивном исполнении объекта оценки. Кроме того, на объект не был предоставлен технический паспорт, что не позволяло определить величину его физического старения. Оцениваемый жилой дом с земельным участком не является объектом коммерческой недвижимости, не сдается в аренду и не генерирует устойчивый доход, что явилось предпосылкой для отказа от применения доходного подхода к оценке объекта. Большая база данных по ценам предложения к продаже аналогичных объектов позволило с высокой точностью использовать для расчета рыночной стоимости метод сравнительного подхода. Для определения корректной величины корректировки на уторговывание использовались данные «Справочника оценщика недвижимости», в связи с чем, принималось значение корректировки по условиям торга в размере 10% только к тем аналогам в объявлении, по которым, имеется прямая ссылка (указание на возможность торга). В аналоге №1 такое указание имеется, во всех остальных объектах - отсутствует. Выбор объектов - аналогов для земельного участка был обусловлен критериями: местоположение, площадь участка, благоустройство, инфраструктура. Выбор объектов - аналогов для домовладения был обусловлен критериями - местоположение, площадь дома, площадь земельного участка, благоустройство, инфраструктура поселка, передаваемые права, техническое состояние и качество отделки.

Эксперт К.Ю.Н. имеет соответствующее образование и квалификацию, практический опыт, была предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса РФ. Экспертное заключение соответствует требованиям ст. 86 Гражданского процессуального кодекса РФ, составлено по результатам осмотра оцениваемого объекта, содержит подробное описание проведенного исследования, анализ имеющихся данных, примененные методы, ссылку на использованную литературу и правовые акты.

Представитель ответчика ФИО4 - ФИО1 против требований об обращении взыскания на заложенное имущество не возражала. Пояснила, что её доверитель не согласна с судебной оценкой, считая её заниженной. Своей оценки заложенного имущества не представила.

Оснований для назначения повторной судебной экспертизы у суда не имеется.

Принимая решение об обращении взыскания, руководствуясь положениями пп.4 п.2 ст.54, 56Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», суд приходит к выводу об обращении взыскания на заложенный объект недвижимости: жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>, путем продажи через публичные торги с установлением начальной продажной цены объекта недвижимости в размере 4 883 200 рублей, т.е. в размере 80% от рыночной стоимости жилого домовладения и земельного участка, установленных экспертом К.Ю.Н. от "дата", что согласуется с требованиями пп.4 п.2 ст.54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Доказательств иной рыночной стоимости залогового объекта недвижимости ответчики не представили.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон, договор может быть расторгнутпо решению суда или при существенном нарушении договора другой стороной.

Суд, установив нарушение договора ФИО3-о., ФИО4, приходит к выводу о наличии оснований для расторжения кредитного договора № от "дата". 

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ с ответчиков в пользу истца в счет возмещения подлежат взысканию расходы по госпошлине в размере 41 590 рублей и расходы по судебной экспертизе в размере 10 000 рублей.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд, - 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Ипотечный агент АкБарс2», удовлетворить.

Взыскать солидарно с ФИО3, ФИО4 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Ипотечный агент АкБарс2» задолженность по кредитному договору № от "дата", по состоянию на "дата" в размере 5 698 653 рубля 39 копеек, в том числе: задолженность по кредиту - 4 713 310 рублей 58 копеек, задолженность по процентам - 985 342 рубля 81 копейка, расходы по проведению оценки залогового объекта недвижимости в размере 10 000 рублей, в возмещение расходов по оплате государственной пошлины 41591 рубль, а всего взыскать 5 750 244 (пять миллионов семьсот пятьдесят тысяч двести сорок четыре) рубля 39 копеек.

Взыскивать с ФИО3, ФИО4 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Ипотечный агент АкБарс2» проценты, начиная с "дата" по день вступления решения суда в законную силу, начисляемые на сумму неисполненных обязательств по основному долгу 4 713 310 рублей 58 копеек за пользование кредитом, исходя из 13,9 % годовых.

Обратить взыскание на заложенное имущество - жилой дом с кадастровым (или условным) номером: № и земельный участок с кадастровым (или условным) номером: 74:33:0126027:31, принадлежащие ФИО3, ФИО4, в 1/2 доле каждому, по адресу: 

<

адрес>, посредством продажи с публичных торгов, определить начальную продажную стоимость домовладения и земельного участка в размере 4 883 200 (четыре миллиона восемьсот восемьдесят три тысячи двести) рублей. 

Расторгнуть кредитный договор № от "дата".

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение месяца, со дня изготовления решения судом в окончательной форме через Правобережный районный суд г. Магнитогорска.

Председательствующий : подпись."СОГЛАСОВАНО" Судья: