Мотивированное 

решение

 изготовлено 28 февраля 2025 г.

Дело №2а-219/2025

УИД 33RS0006-01-2024-003073-50

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

14 февраля 2025 г. г. Вязники

Вязниковский городской суд Владимирской области в составе

председательствующего Глазковой Д.А.,

при помощнике судьи ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к администрации муниципального образования 

<

адрес> о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в аренду, обязании устранить нарушение,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением к администрации муниципального образования 

<

адрес>, в котором просила признать незаконным отказ в предоставлении в аренду сроком на 49 лет земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м по адресу: 

<

адрес> для использования - под индивидуальную жилую застройку и обязать повторно рассмотреть ее заявление.

В обоснование требований указала на то, что является собственником незавершенного строительством жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, а также гаража площадью 

<

данные изъяты> кв.м, кадастровый №, расположенных на вышеназванном земельном участке. Последний был предоставлен ей в аренду сроком на 3 года. ДД.ММ.ГГГГ она обратилась с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в аренду сроком на 49 лет, на что ДД.ММ.ГГГГ получила отказ, с которым она не согласна, поскольку расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат ей на праве собственности, в связи с чем участок может быть предоставлен в аренду без проведения торгов.

В судебном заседании стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, не присутствовали.

В предыдущем судебном заседании представитель истца по ордеру адвокат ФИО2 требования поддержала. Дополнительно пояснила о том, что при оформлении в собственность гаража, расположенного на спорном земельном участке она обращалась в администрацию для утверждения схемы перераспределения (объединения) земельного участка, который в настоящее время административный ответчик предлагает образовать отдельный участок путем его раздела. Кроме того, в период действия договора аренды ФИО1 принимала меры для завершения строительства жилого дома по адресу: 

<

адрес>

От администрации муниципального образования 

<

адрес> поступил письменный отзыв, в котором она не согласилась с требованиями ФИО1, сославшись в обоснование на то, что в период срока действия предыдущего договора аренды, целью предоставления которого являлось завершение строительства жилого дома, принадлежащего истцу, этого сделано не было, в связи с чем в настоящее время земельный участок может быть предоставлен на общих условиях, то есть путем проведения торгов.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Как установлено судами и следует из материалов дела, ФИО1 является собственником незавершенного строительством жилого дома по адресу: 

<

адрес> (степень готовности 21,8%) на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ и расположенного по тому же адресу гаража на основании заочного решения Вязниковского городского суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается соответствующими выписками из ЕГРН.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и администрацией заключен договор аренды № на срок действия 3 года, по условиям которого земельный участок предоставлен ему в аренду для завершения строительства на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ

Согласно пункту 6.3 договора предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта.

Постановлением главы администрации муниципального образования 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № утверждена на землях населенных пунктов схема расположения земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м по адресу: 

<

адрес>, образованного в результате перераспределения части земель площадью 

<

данные изъяты> кв.м, находящихся в государственной собственности к земельному участку площадью 

<

данные изъяты> кв.м по тому же адресу.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась с заявлением о предоставлении ей вышеназванного земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м аренду сроком на 49 лет.

Администрация письмом от ДД.ММ.ГГГГ № отказала в удовлетворении заявления, сославшись на окончание срока действия договора и неведение в эксплуатацию объекта незавершенного строительства. Дополнительно было сообщено о том, что заявитель вправе образовать земельный участок путем раздела участка под гаражом, а затем в соответствии со статьей 39.20 ЗК РФ обратиться с заявлением о предоставлении образованного земельного участка.

Аналогичный отказ был направлен заявителю ранее, ДД.ММ.ГГГГ

Давая оценку имеющимся в материалах дела доказательствам, суд учитывает следующее.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с ДД.ММ.ГГГГ регулируются главой VI Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после ДД.ММ.ГГГГ однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности ФИО1 и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

Таким образом, администрация не воспользовалась правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, у ФИО1 может возникнуть право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также с ведением Единого государственного реестра недвижимости (далее ЕГРН) и предоставлением сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее Закон №218-ФЗ).

Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с поименованным Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с этим Федеральным законом сведений (часть 2 статьи 1 Закона №218-ФЗ).

По смыслу положений частей 3, 5 статьи 1 Закона №218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

ЕГРН представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит в том числе из реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (пункт 2 части 2 статьи 7 Закона №218-ФЗ).

В материалы дела представлена выписка из ЕГРН, содержащая сведения о характеристиках объекта и сведения о зарегистрированных правах, из которой следует, что ДД.ММ.ГГГГ была произведена регистрация права собственности ФИО1 на незавершенный строительством объект по адресу: 

<

адрес>. Указанная запись в ЕГРН является актуальной на момент рассмотрения настоящего дела, в судебном порядке не оспорена, недействительной не признана.

Согласно части 21 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется, за исключением случаев, предусмотренных частью 21.1 настоящей статьи.

Таким образом, на момент обращения ФИО1 с заявлением о предоставлении земельного участка ее право собственности на расположенный на этом участке объект незавершенного строительства было зарегистрировано, в ЕГРН содержались сведения о расположении указанного здания на испрашиваемом земельном участке, доказательств незаконности нахождения этого объекта недвижимости на данном земельном участке в материалах дела не имеется, что свидетельствует о том, что объект незавершенного строительства начал строиться при наличии всех предусмотренных законом разрешительных документов, в том числе разрешения на строительство, которое не прекратило своего действия после перехода права собственности на недостроенный объект к административному истцу.

Как следует из материалов дела и подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ степень готовности объекта незавершенного строительства ФИО1 составила 21,8%.

В материалы дела представлены товарные чеки ООО «Патртнер-Строй» о приобретении ФИО1 строительных материалов (цемента, труб, мастики, стальных углов, стеклоизола), ИП ФИО5 о приобретении арматуры, профнастила для строительства. 

Доказательств злоупотребления собственником объекта незавершенного строительства ФИО4 своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин не предоставлено.

При этом судебного решения о сносе объекта недвижимости, право собственности на который зарегистрировано за ФИО1, не выносилось и с таким иском публичный собственник земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м по адресу: 

<

адрес> до настоящего времени не обратился.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства ФИО1 вправе требовать заключения с ней договора аренды для завершения строительства, что соответствует основополагающему принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке с кадастровым номером 33:21020321:603 объекта незавершенного строительства, принадлежащего ФИО1 на праве собственности и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м по адресу: 

<

адрес> не воспользовался правом на обращение в суд с иском о сносе объекта недвижимости, у ФИО1 имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.

В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения ДД.ММ.ГГГГ срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.

Конституция Российской Федерации, провозглашая Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека, предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять строительство, создавать условия для осуществления права на жилище (часть 2 статьи 40).

Жилищный кодекс Российской Федерации возлагает на органы государственной власти и органы местного самоуправления обязанность в пределах их полномочий обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе стимулировать жилищное строительство (пункт 4 статьи 2).

Административный истец при рассмотрении данного дела ссылается на наличие уважительных причин, по которым он не успел в установленный договором срок закончить строительство жилого дома. Указывает, что объект незавершенного строительства был приобретен для улучшения жилищных условий его семьи, в составе которой было трое несовершеннолетних детей.

В отсутствие договора аренды ФИО1 лишена возможности завершить строительство дома.

С учетом установленных по делу обстоятельств, отказ администрации в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства препятствует административному истцу в улучшении жилищных условий, нарушает конституционные принципы правовой определенности, справедливости, поддержания доверия граждан к действиям государства, а также баланс конституционно защищаемых ценностей, публичных и частных интересов.

Руководствуясь ст.ст.175-180 КАС РФ,

решил:

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Признать незаконным отказ администрации муниципального образования 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 33:21020321:603, площадью 1 019 кв.м по адресу: 

<

адрес> для использования - под индивидуальную жилую застройку в аренду сроком на 49 лет.

Обязать администрацию муниципального образования 

<

адрес> повторно рассмотреть заявление ФИО1 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 33:21020321:603, площадью 1 019 кв.м по адресу: 

<

адрес> для использования - под индивидуальную жилую застройку в аренду сроком на 49 лет.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Владимирский областной суд через Вязниковский городской суд Владимирской области в течение месяца со дня принятия решения.

Председательствующий Д.А. Глазкова