Производство № 2-462/2024

Дело (УИД): 28RS0021-01-2024-000720-37

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Сковородино 08 июля 2024 г. 

Сковородинский районный суд Амурской области

в составе председательствующего судьи Петрашко С.Ю.,

при секретаре Самохваловой М.В.,

с участием представителя истца ФИО10 - ФИО11 действующего на основании доверенности от 26 марта 2024 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО10 к ФИО13, ООО ПКО "Сентинел Кредит Менеджмент" об освобождении имущества от ареста, отмене запрещения государственной регистрации прав на гараж и земельный участок,

установил:

ФИО10 обратился в суд с иском к ФИО13. об освобождении имущества от ареста, отмене запрещения государственной регистрации прав на гараж и земельный участок.

В обоснование заявленных требований представитель истца ФИО11. в исковом заявлении указал, что 01.04.2019 г. между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка и гаража, что подтверждается письменным договором купли-продажи № 

<

адрес>4 от ДД.ММ.ГГГГ

Согласно п.1.1 Договора ФИО13 продает, а ФИО10 покупает, на условиях указанных в настоящем договоре, принадлежащий ему на праве собственности земельный участок площадью 33 кв.м, с кадастровым №, местоположение: 

<

адрес>, Сковородинский p-он., 

<

адрес> в юго-восточной части квартала, граница которого проходит по 

<

адрес> - границе ГУ Урушинское лесничество, и гараж, расположенный по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес> - граница ГУ Урушинское Лесничество.

В силу п.1.2. Договора указанный земельный участок принадлежит ФИО13 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, совершенного в простой письменной форме, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.11.2016 г. сделана запись регистрации №, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, удостоверяющей проведенную государственную регистрацию прав, выданной 16.11.2016 г.

Согласно п.1.3 и п.1.4. Договора на данном земельном участке расположен гараж, состоящий из основного строения общей площадью 25.7 кв.м., кадастровый номер объекта: №. указанный гараж принадлежит ФИО13 на основании договора купли-продажи от 21.10.2016 г., совершенного в простой письменной форме, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.11.2016 г. сделана запись регистрации №, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, удостоверяющей проведенную государственную регистрацию прав, выданной 16.11.2016 г.

В соответствии с п.2.5 Договора расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. ФИО13 получил от ФИО10 сумму в размере 10 000 рублей. В день заключения договора ответчик передал истцу гараж, земельный участок, а также правоустанавливающие документы на них, а истец в полном объеме передал ответчику денежные средства за покупку указанного имущества.

Настоящий договор был нотариально удостоверен нотариусом Сковородинского нотариального округа ФИО6., регистрационная запись в реестре №.

Вместе с тем, после подписания договора истец своевременно не обратился в Управление Росреестра по Амурской области и не зарегистрировал за собой переход права собственности на гараж и земельный участок, полагая, что получение нотариально удостоверенного договора купли-продажи достаточно для подтверждения перехода к нему права собственности.

В марте 2024 г. истец обратился в Отделение ГАУ «МФЦ Амурской области» в Сковородинском районе расположенное в г. Сковородино для регистрации права собственности на гараж, а также земельный участка на основании указанного договора купли-продажи, но специалист МФЦ разъяснил истцу, что произвести государственную регистрацию права в настоящее время будет невозможно поскольку в Едином государственном реестре недвижимости имеется запись о запрещении регистрации права от 31.07.2023 г. 

Обратившись к ответчику за разъяснениями истец установил, что 26.04.2023 г. в связи с задолженностью по кредитным платежам в отношении него OCП по Ивановскому району было возбуждено исполнительное производство №-ИП в рамках которого и был наложен запрет на регистрацию права в отношении гаража и земельного участка.

Таким образом, по причине наличия указанного запрета истец не смог в установленном законом порядке осуществить за собой регистрацию права собственности на гараж и земельный участок.

Наличие волеизъявления сторон на совершения указанной сделки подтверждается подписанным сторонами и нотариально удостоверенным договором купли-продажи от 01.04.2019 г., согласно которому стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора.

В день заключения договора ответчику была полностью передана предусмотренная договором сумма, после чего ответчик передал истцу гараж, ключи от него, земельный участок, а также правоустанавливающие документы на них. Данным гаражом и земельным участком истец пользуется непрерывно уже более 5 (пяти) лет, открыто и добросовестно владеет ими, неся все бремя их содержания.

При таких обстоятельствах сделка купли-продажи между истцом и ответчиком является заключенной и исполненной в установленном законом порядке.

Принимая во внимание вышеизложенные нормы, учитывая тот факт, что между истцом и ответчиком на законных основаниях был заключен и исполнен договор купли-продажи, по которому в силу п.2 ст.218 ГК РФ истец приобрела право собственности указанное имущество, его право в данном случае подлежит защите.

Приведенный договор купли-продажи был совершен сторонами до возбуждения судебным приставом-исполнителем исполнительных производств и вынесения постановления о наложении запрета на регистрационные действия в отношении имущества. Договор купли-продажи был заключен в предусмотренном законом порядке и форме, расчет между сторонами был произведен в полном объеме, предмет сделки был передан покупателю в день заключения сделки. Таким образом, все действия сторон сделки свидетельствуют о ее фактическом исполнении и фактической передаче покупателю спорного имущества.. Ввиду исполнения сторонами условий договора купли- продажи у истца в силу положений ст. ст. 218, 223, 224 ГК РФ возникло право собственности на спорный гараж, а также земельный участок, поэтому арестованное имущество является собственностью истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст.223 ГК РФ, ст. 131-133 ГПК РФ, просит освободить от ареста наложенного в рамках исполнительного производства №-ИП от 26.04.2023 г. следующее имущество: гараж с кадастровым номером: №, площадью: 25.7 кв.м., а также земельный участок с кадастровым номером: №, площадью: 33 кв.м. Отменить запрещение регистрации № от 31.07.2023 г. в отношении гаража с кадастровым номером: №, площадью: 25.7 кв.м, произведенное в рамках исполнительного производства №-ИП от 26.04.2023 г. Отменить запрещение регистрации № от 31.07.2023 г. в отношении земельного участка с кадастровым номером: №, площадью: 33 кв.м, произведенное в рамках исполнительного производства №-ИП от 26.04.2023 г.

Истец ФИО10 надлежащим образом извещенный о месте и времени судебного заседания, в суд не явился, доверил представление своих интересов представителю ФИО11 действующему на основании доверенности от 26 марта 2024 года

Ответчик ФИО13., надлежащим образом извещенный о месте и времени судебного заседания, в суд не явился, не просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Ответчик ООО ПКО "Сентинел Кредит Менеджмент", привлеченный к участию в деле на основании определения Сковородинского районного суда от 20 июня 2024 года, надлежащим образом извещенный о месте и времени судебного заседания своего представителя в уд не направил, не просил о рассмотрении дела без его участия.

Третье лицо судебный пристав-исполнитель ОСП по Ивановскому району УФССП России по Амурской области ФИО1 о месте и времени рассмотрения дела было извещено своевременно и надлежащим образом, просила рассмотреть дело в ее отсутствие. 

Суд, с учетом положений ст.167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие истца ФИО10., ответчиков ФИО13., ООО ПКО "Сентинел Кредит Менеджмент", третьего лица судебного пристава-исполнителя ОСП по Ивановскому району.

Изучив позицию истца, выслушав позицию представителя истца, исследовав представленные письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В силу п.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают граждански права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в частности из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу п.1,2 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли- продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 1,2 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ч.1 ст.224 ГК РФ передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

В силу ч.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. При этом, в силу ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В судебном заседании установлено, что 01.04.2019 г. между ФИО10 и ФИО13 был заключен договор купли-продажи земельного участка и гаража, что подтверждается письменным договором купли-продажи № 

<

адрес>4 от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенным нотариусом Сковородинского нотариального округа ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ и зарегистрированном в реестре №-№

Согласно п.1.1 Договора ФИО13. продает, а ФИО10. покупает, на условиях указанных в настоящем договоре, принадлежащий ему на праве собственности земельный участок площадью 33 кв.м, с кадастровым №, местоположение: 

<

адрес> в юго-восточной части квартала, граница которого проходит по 

<

адрес> - границе ГУ Урушинское лесничество, и гараж расположенный по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>

В силу п.1.2. Договора указанный земельный участок принадлежит ФИО13. на основании договора купли-продажи от 21.10.2016 г., совершенного в простой письменной форме, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.11.2016 г. сделана запись регистрации № №, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, удостоверяющей проведенную государственную регистрацию прав, выданной 16.11.2016 г.

Согласно п.1.3 и п.1.4. Договора на данном земельном участке расположен гараж, состоящий из основного строения общей площадью 25.7 кв.м., кадастровый номер объекта: № указанный гараж принадлежит ФИО13 на основании договора купли-продажи от 21.10.2016 г., совершенного в простой письменной форме, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.11.2016 г. сделана запись регистрации №, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п.2.5 Договора расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. ФИО13 получил от ФИО10. сумму в размере 10 000 рублей. В день заключения договора ответчик передал истцу гараж, земельный участок, а также правоустанавливающие документы на них, а истец в полном объеме передал ответчику денежные средства за покупку указанного имущества.

Из позиции истца следует, что обратившись в марте 2024 г. в Отделение ГАУ «МФЦ Амурской области» в Сковородинском районе для регистрации права собственности на гараж, а также земельный участок на основании договора купли-продажи от 01.04.2019 года, ему было разъяснено, что произвести государственную регистрацию права невозможно, поскольку в Едином государственном реестре недвижимости имеется запись о запрещении регистрации права от 31.07.2023 г. После подписания договора истец своевременно не обратился в Управление Росреестра по Амурской области и не зарегистрировал за собой переход права собственности на гараж и земельный участок, полагая, что получение нотариально удостоверенного договора купли-продажи достаточно для подтверждения перехода к нему права собственности.

Обратившись к ответчику ФИО13 за разъяснением истцу стало известно, что 26.04.2023 г. в связи с задолженностью по кредитным платежам в отношении него OCП по Ивановскому району было возбуждено исполнительное производство №-ИП в рамках которого и был наложен запрет на регистрацию права в отношении гаража и земельного участка.

Принимая во внимание, что между истцом и ответчиком на законных основаниях был заключен и исполнен договор купли-продажи, который был совершен до возбуждения судебным приставом-исполнителем исполнительных производств и вынесения постановления о наложении запрета на регистрационные действия в отношении имущества, полагая своё право нарушенным, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

В силу статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с частью 1 статьи 119 Федерального закона от 02 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.

В соответствии с частью 2 статьи 442 ГПК РФ заявленный лицами, не принимавшими участия в деле, спор, связанный с принадлежностью имущества, на которое обращено взыскание, рассматривается судом по правилам искового производства. Иски об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) предъявляются к должнику и взыскателю.

Как следует из разъяснений, данных в абзаце 2 пункта 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" по смыслу статьи 119 Федерального закона "Об исполнительном производстве" при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности не владеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

По смыслу перечисленных норм и постановления, разъясняющего их, следует, что основанием для освобождения имущества от ареста является установленный факт принадлежности спорного имущества на момент наложении ареста иному лицу, а не должнику.

Таким образом, основанием такого иска должно являться то обстоятельство, что арестовано имущество, принадлежащее истцу на таком праве, которое исключает реализацию имущества по обязательствам должника, обеспеченным арестом.

При этом, исходя из смысла приведенных норм, бремя доказывания принадлежности имущества, на которое обращается взыскание, лежит на лице, обратившимся с требованиями об освобождении имущества от ареста и исключении его из описи.

В судебном заседании установлено, что ОСП по Ивановскому району ФССП по Амурской области 26 апреля 2023 года было возбуждено исполнительное производство №-ИП в отношении должника ФИО13., предмет исполнения задолженность по кредитным платежам в размере 272 360,21 рублей в пользу взыскателя ООО ПКО "Сентинел Кредит Менеджмент".

В рамках указанного исполнительного производства 27 апреля 2023 года судебным приставом-исполнителем ОСП по Ивановском району вынесено постановление о запрете на регистрационные действия в отношении имущества: гаража с кадастровым номером: №, площадью: 25.7 кв.м., а также земельный участок с кадастровым номером: №, площадью: 33 кв.м, расположенными по адресу 

<

адрес> – 

<

адрес>. 

Согласно выписке из ЕГРН от 03.06.2024 года следует, что в отношении данного имущества 31.07.2023 года установлено ограничение прав в виде запрещения регистрации.

Как установлено судом ранее, и следует из выписке из ЕГРН от 03.06.2024 года ответчик ФИО13 является собственником гаража с кадастровым номером: №, площадью: 25.7 кв.м., а также земельный участок с кадастровым номером: №, площадью: 33 кв.м, расположенными по адресу 

<

адрес> 

<

адрес>

01 апреля 2019 года между ФИО10. и ФИО13. был заключен нотариально удостоверенный договор купли-продажи указанного имущества.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Сведений о том, что при заключении договора купли-продажи покупатель ФИО10 действовал недобросовестно, суду не представлено.

Как следует из позиции истца в день заключения договора ответчику была полностью передана предусмотренная договором сумма, после чего ответчик передал истцу гараж, ключи от него, земельный участок, а также правоустанавливающие документы на них. Данным гаражом и земельным участком истец пользуется непрерывно уже более 5 (пяти) лет, открыто и добросовестно владеет ими, неся все бремя их содержания.

В ходе судебного разбирательства истцом ФИО10. представлены доказательства приобретения спорного имущества в собственность 01.04.2019 года, то есть до объявления запрета на совершение регистрационных действий в отношении данного имущества.

Сохранение запрета на совершение действий по регистрации на гараж и земельный участок, собственником которых является истец в силу заключенного им договора купли-продажи, делает невозможным государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество, и тем самым, безусловно ограничивает права истца по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему на праве собственности имуществом.

С учетом того обстоятельства, что истец ФИО10 является законным владельцем спорного здания гаража и земельного участка, а имеющийся запрет является препятствием для регистрации перехода права собственности на спорную недвижимость от продавца покупателю, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО10 подлежат удовлетворению. 

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

решил:

Исковые требования ФИО10 к ФИО13, ООО ПКО "Сентинел Кредит Менеджмент" об освобождении имущества от ареста, отмене запрещения государственной регистрации прав на гараж и земельный участок, удовлетворить.

Снять ограничение в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> совершать регистрационные действия, действия по исключению из госреестра, а также регистрации ограничения и обременений в отношении недвижимого имущества – гаража, расположенного по адресу 

<

адрес> – 

<

адрес>, площадью 25,7 кв.м. с кадастровым номером: №, площадью: 25.7 кв.м., наложенного постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по 

<

адрес> УФССП по 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в рамках исполнительного производства №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ.

Снять ограничение в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области совершать регистрационные действия, действия по исключению из госреестра, а также регистрации ограничения и обременений в отношении недвижимого имущества – земельного участка, расположенного по адресу 

<

адрес> – 

<

адрес>, площадью 25,7 кв.м. с кадастровым номером: №, площадью: 33 кв.м., наложенного постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по Ивановскому району УФССП по Амурской области от 12 июля 2023 года в рамках исполнительного производства №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Сковородинский районный суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме. 

Судья Петрашко С.Ю.

Решение в окончательной форме принято 10.07.2024