Дело № 2-1485/2024 

УИД 47RS0006-01-2023-006303-82 

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Гатчина 14 мая 2024 года

Гатчинский городской суд Ленинградской области в составе 

председательствующего судьи Литвиновой Е.Б.,

при секретаре Бойковой А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Вырицкого городского поселения Гатчинского муниципального района Ленинградской области о признании права собственности на объект незавершенного строительства, 

третье лицо: Управление Росреестра по Ленинградской области, 

установил:

ФИО1 обратилась в Гатчинский городской суд с исковым заявлением о признании за ней права собственности на объект незавершенного строительством – фундамент, проектируемое назначение: жилое (жилой дом), расположенный в пределах земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>.

В обоснование заявленных требований указала, что на протяжении 18 лет она владеет и пользуется земельным участком с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>. Участок предоставлен ФИО1 на праве аренды сроком на 11 месяцев на основании Постановления Главы муниципального образования «Гатчинский район» Ленинградской области № от ДД.ММ.ГГГГ, Договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. Право аренды истца на земельный участок в силу закона зарегистрировано не было. В течение срока действия договора аренды Истец не направила уведомление арендодателю о намерении пролонгировать действующий или заключить новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером №. При этом обе стороны продолжают добросовестно исполнять права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ на протяжении 18 лет. В настоящее время Истец продолжает владеть и пользоваться земельным участком с кадастровым номером №, Администрация Вырицкого городского поселения ежегодно начисляет на имя Истца арендную плату за указанный земельный участок. Истец ежегодно ее оплачивает, о чем имеются платежные документы. При принятии земельного участка с кадастровым номером № во владение и пользование Истец сразу начала его освоение - расчистку от кустарниковых насаждений, подключение электроэнергии, организацию заезда. На земельном участке был возведен фундамент для строительства индивидуального жилого дома. В виду изменения жизненных обстоятельств дом достроен не был. В настоящее время на арендуемом земельном участке располагается объект незавершенного строительства - фундамент, представляющий собой монолитную железобетонную плиту толщиной 250 мм, которая возвышается над уровнем планировочной отметки земли на высоту 120 мм, площадью застройки: 63,0 кв.м., степенью готовности - 10%, проектируемое назначение объекта незавершенного строительства: жилое (жилой дом), согласно техническому плану здания, подготовленному ДД.ММ.ГГГГ кадастровым инженером. Договор о возведении индивидуального жилого дома с уполномоченным органом местного самоуправления Истец не заключала, разрешение на строительство жилого дома так же не получала. В настоящее время Истец имеет возможность завершить строительство жилого дома, но права на земельный участок надлежащим образом не оформлены, что в свою очередь не позволит зарегистрировать и права на возведенный жилой дом в административном порядке. ДД.ММ.ГГГГ Истец обратилась в Администрацию муниципального образования «Вырицкое городское поселение» Гатчинского муниципального района Ленинградской области с заявлением о заключении договора аренды на новый срок для целей завершения строительства жилого дома и оформления прав на него. В ответ поступил отказ в предоставлении муниципальной услуги, обоснованный п.2.10 п.п. 1 административного регламента №64 от 02.02.2023г. «Предоставление земельного участка, находящегося в муниципальной собственности (государственная собственность на которые не разграничена), в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование без проведения торгов» - «с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов». В соответствии с ч. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Так как права Истца на объект незавершенного строительства надлежащим образом не зарегистрированы, у нее нет возможности получить в аренду земельный участок с кадастровым номером № без проведения торгов.

Истец, будучи извещенной о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, направила в суд своего представителя – И.Е.А., которая настаивала на удовлетворении требований, подтвердив доводы, изложенные в иске, представила документы, подтверждающие продолжение выставления администрацией счетов за аренду земельного участка, что в свою очередь свидетельствует о пролонгации договора аренды земельного участка.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, возражений по заявленным требованиям не представил.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, возражений по заявленным требованиям также не представил.

Дело, с учетом мнения представителя истца, рассмотрено в отсутствие лиц, участвующих в деле, в порядке заочного производства согласно ст. 167, ч. 1 ст. 233 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ).

Суд, заслушав представителя истца, исследовав и оценив материалы дела, приходит к следующему.

Частью 1 ст. 3 ГПК РФ предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии со ст. 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав. Защита гражданских прав, согласно ст. 12 ГК РФ, осуществляется, в том числе, путем признания права. 

Согласно статье 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Согласно ст. ст. 218-219 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Вместе с тем, согласно ст. ст. 131, 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.

На объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных статьей 222 ГК РФ.

Согласно п.1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

В порядке п.3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Материалами дела подтверждается, что ФИО1 на основании Постановления Главы муниципального образования «Гатчинский район» Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ № принадлежит на праве аренды земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, площадью 1182 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Согласно указанному Постановлению от ДД.ММ.ГГГГ участок был предоставлен ФИО1 для индивидуального жилищного строительства. При этом ФИО1 была обязана заключить договора о возведении индивидуального жилого дома в администрации МО «Гатчинский район» в установленном порядке (л.д. 21).

Согласно ч. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 22-23) был заключен сроком на 11 месяцев, а потому не был зарегистрирован в Росреестре.

В соответствии с п. 2.3 договора аренды: договор в силу ст. 611,621 ГК РФ считается продленным на тех же условиях и на тот же срок при согласии арендодателя, если иной срок не установлен постановлением главы МО «Гатчинский район» Ленинградской области и дополнительным соглашением к настоящему договору.

Согласно техническому плану, подготовленному ДД.ММ.ГГГГ кадастровым инженером И.Е.А. (л.д. 33-47) на вышеуказанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства – жилой дом, степень готовности – 10%, площадь застройки – 63 кв.м.

Согласно заключению кадастрового инженера по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ фундамент представляет собой монолитную железобетонную плиту, толщиной 250мм, плита возвышается над уровнем земли на 120 мм.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в администрацию Вырицкого городского поселения с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером № для целей завершения строительства жилого дома (л.д. 49).

В ответе от ДД.ММ.ГГГГ администрация Вырицкого городского поселения указала, что в связи с отсутствием на земельном участке объекта незавершенного строительства, право на который зарегистрировано надлежащим образом, договор аренды с заявителем в соответствии с п. 10 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ заключен быть не может (л.д. 50).

Истец при этом полагала, что договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ был продлен на тех же условиях. 

В подтверждение пролонгации договора аренды земельного участка истец представляет уведомления о необходимости оплаты арендной платы за земельный участок и доказательства такой оплаты (л.д. 58-62,144-145).

Рассматривая указанный довод истца, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 15 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее Закон N 218-ФЗ) при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению собственника земельного участка, либо лица, которому земельный участок принадлежит на ином праве, если в соответствии с видом или видами разрешенного использования земельного участка допускаются строительство, реконструкция объектов капитального строительства, либо лица, использующего земельный участок на условиях сервитута, публичного сервитута, либо лица, которому в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации предоставлено право на использование земель или земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельного участка и установления сервитута, публичного сервитута, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на созданные или создаваемые на таких землях или земельном участке здание, сооружение, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс.

В соответствии с пунктами 2 и 3 части 4 статьи 18 Закона N 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и регистрации прав заявитель прилагает документы, являющиеся основаниями для осуществления такого учета.

Частью 10 статьи 40 вышеназванного Закона установлено, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение (помещения или машино-места в таких здании, сооружении) осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости, в том числе соглашения об установлении сервитута, решения об установлении публичного сервитута. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение (помещения или машино-места в таких здании, сооружении), для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, в том числе соглашения об установлении сервитута, решения об установлении публичного сервитута, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.

Анализ приведенных норм свидетельствует о том, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение, а также объект незавершенного строительства без правоустанавливающего документа на земельный участок не может быть осуществлена.

На основании пункта 5 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ непредставление документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является основанием для приостановления государственным регистратором осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.6 ЗК РФ, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены гражданам и юридическим лицам в аренду на торгах, проводимых в форме аукциона, а в исключительных случаях без проведения торгов (пункт 2 названной статьи).

При этом особенности заключения договоров аренды земельного участка с арендатором земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды установлены статьями 39.6 и 39.8 ЗК РФ.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ, в отсутствие оснований и условий, указанных в пунктах 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Положения указанных норм введены в действие с 01 марта 2015 года Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в составе главы V.1. Земельного кодекса Российской Федерации "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности".

В соответствии с ранее действовавшим законодательством, в том числе по состоянию на момент заключения договора аренды спорного земельного участка от 31.03.2005 года, договор аренды государственного или муниципального имущества мог быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, согласно которому, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Однако, поскольку норма, установленная пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ является специальной по отношению к статье 621 ГК РФ, то исходя из положений статьи 422 ГК РФ, в соответствии с которой, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров, в настоящее время к договорам, заключенным после 01 марта 2015 года подлежат применению специальные нормы земельного законодательства, так как с этой даты действует закрепленное в Земельном кодексе Российской Федерации правило о предоставлении публичных земельных участков в аренду на торгах и отменено преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок без проведения торгов.

Таким образом, поскольку срок договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером № истек после 01 марта 2015 года, оснований для применения к нему положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ в части возможности возобновления его действия на неопределенный срок не имеется ввиду того, что законодатель ограничил возможность продления (заключения) договоров аренды таких земельных участков на новый срок без проведения публичных процедур.

В то же время, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Так, согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015 или такой земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Поскольку в свете нового правового регулирования не может продление (возобновление) договора аренды земельного участка на новый срок (на неопределенный срок) использоваться как способ получения арендатором преимущественного права на использование земельного участка в обход установленных правил, прекращение арендных земельных отношений, продленных (возобновленных) после 01 марта 2015 года в период действия пункта 15 статьи 39.8 ЗК РФ, является обязанностью, а не правом уполномоченного органа.

Вместе с этим, учитывая, что право собственности на объект незавершенного строительства (фундамент – 10%) не было зарегистрировано ФИО1 надлежащим образом, истец лишена возможности заключить новый договор аренды земельного участка без проведения торгов в порядке п. 10 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ для завершения строительства дома.

Согласно ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Согласно ст.ст. 59, 60 ГПК РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела. Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Согласно представленному истцом заключению специалиста, подготовленного кадастровым инженером И.Е.А. (л.д. 104-139) объект незавершенного строительства – фундамент, расположенный в пределах земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, является капитальным строением и отвечает признакам объекта недвижимости, предусмотренным статьей 130 ГК РФ. Объект незавершенного строительства соответствует градостроительным, строительным, пожарным нормам и правилам. Сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Указанное заключение сторонами не оспорено, отвечает требованиям положений статей 55, 59 - 60 ГПК РФ, а потому принимается судом в качестве относимого и допустимого доказательства по делу.

Учитывая вышеизложенное, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлено, что сохранение объекта незавершенного строительства не нарушает прав и интересов других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, соответствует требования строительных и градостроительных нормативов, на основании части 3 статьи 222 ГК РФ за истцом следует признать право собственности на объект, незавершенный строительством, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 12, 56, 67, 194-199, 233-235 ГПК РФ, суд

решил:

Признать за ФИО1, 

<

данные изъяты>, право собственности на объект незавершенного строительством – фундамент, проектируемое назначение: жилое (жилой дом), степень готовности: 10%, расположенный в пределах земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>.

Ответчик вправе подать в Гатчинский городской суд Ленинградской области заявление об отмене заочного решения в течение семи дней со дня вручения ему копии решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья:

Мотивированное решение принято 21.05.2024 

Подлинный документ находится в материалах 

гражданского дела № 2-1485/2024

УИД 47RS0006-01-2023-006303-82

Гатчинского городского суда Ленинградской области