Дело № 2-218/2026

УИД 05RS0031-01-2025-000207-85

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 января 2026 года г.Махачкала

Ленинский районный суд города Махачкалы Республики Дагестан в составе председательствующего судьи – Айгуновой З.Б., при секретаре судебного заседания – Темирхановой Д.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации г.Махачкалы к ФИО2 об обязании привести нежилое помещение в прежнее состояние, соответствующее проектному решению, признать самовольной постройкой и обязать снести за счет собственных средств объект капитального строительства,

УСТАНОВИЛ:

Администрация 

<

адрес> обратилась в суд с иском к ФИО2 об обязании привести нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>-а, 

<

адрес> прежнее состояние, соответствующее проектному решению, признать самовольной постройкой и обязать снести за счет собственных средств объект капитального строительства размерами 4.4*4.5 и 8.6*3.8м, возведенное к указанному помещению, указав при этом, что из управления муниципального жилищного контроля администрации 

<

адрес> поступил материал по факту самовольной перепланировки вышеуказанного помещения без разрешительных документов.

В последующем представитель администрации требования уточнил, заявив об обязании ФИО2 привести самовольно перепланированное помещение в первоначальное состояние согласно проектному решению, признании самовольной постройкой и обязании ФИО1 снести за счет собственных средств объекты капитального строительства с главной и задней фасадных сторон дома, площадью 17,2 кв.м. и 26,4 кв.м., возведенные к помещению, расположенного по адресу: 

<

адрес>., установив, что решение является основанием для аннулирования записи в ЕГРН.

В судебном заседании представитель администрации требования поддержал по основаниям изложенным в иске.

В судебном заседании ответчик и ее представитель требования не признали, указав при этом, что спорный объект соответствует строительным и градостроительным требованиям, не создает угрозу жизни и здоровья граждан, снос объекта является крайней мерой, одновременно заявив о пропуске истцом срока исковой давности.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему:

Частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Положением пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно подпункту "в" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

В соответствии с частью 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, исходя из приведенных положений Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что в качестве обязательного условия реконструкции объектов недвижимости, расположенных в многоквартирном доме с использование общего имущества собственников жилья необходимо наличие согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме в случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме либо передачи при этом части общего земельного участка.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 11 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 апреля 2017 г.

Пунктами 1, 2 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, а в силу ч. 17 указанной правовой нормы выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования либо изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом. Под объектом вспомогательного назначения следует понимать постройки, предназначенные для обслуживания и эксплуатации основного объекта и не имеющие возможности самостоятельного использования для иной деятельности.

В силу требований п. 2 ч. 1 и п. 4 ч. 2 ст. 60 Земельного кодекса РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка, а действия, нарушающие права на землю, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, при этом в соответствии с п. 2 ст. 62 Земельного кодекса РФ на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре, а именно сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, и освобождению земельного участка.

Согласно части 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольная постройка имеет три признака, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков).

По буквальному смыслу указанной нормы, содержащаяся в ней санкция может быть применена, если доказана вина в осуществлении самовольной постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в части 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 22 Постановления Пленума Верховного суда РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в суд о сносе самовольной постройки вправе обратиться собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, а в силу п. 28 указанного Постановления суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

Из содержания указанных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, в случае, если такая постройка нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также, если лицо осуществило реконструкцию имущества, в результате которой возник новый объект.

Согласно выписке из ЕГРН, ответчик является собственником нежилого помещения №, расположенной по адресу: 

<

адрес>-а, площадью 114,3 кв.м., с кадастровым номером №, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

Судом установлено и это не оспаривалось сторонами, что до возведения пристроек ответчику принадлежала квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>площадью 70,5 кв.м., с кадастровым номером №.

Согласно уведомлению администрации 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>, площадью 70,5 кв.м. переведена в нежилое помещение.

Согласно материалам реестрового дела объекта недвижимости с кадастровым номером № государственная регистрация права и постановка на кадастровым учет осуществлены на основании технического плана здания.

Правовые последствия возведения самовольной постройки определены в пункте 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Согласно положениям пункта 3.1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями.

Как указано в абзацах 2, 3 пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Таким образом, снос постройки является крайней мерой, когда устранение последствий нарушения невозможно иным способом, сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы граждан и юридических лиц, создает угрозу жизни и здоровью граждан и эти нарушения являются неустранимыми.

Для определения последствий возведения самовольной постройки юридически значимым обстоятельством является установление факта неустранимости допущенных при ее возведении нарушений либо возможности приведения постройки в соответствие с установленными требованиями.

Таким образом, исходя из приведенных положений Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что в качестве обязательного условия реконструкции объектов недвижимости, расположенных в многоквартирном доме с использование общего имущества собственников жилья необходимо наличие согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме в случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме либо передачи при этом части общего земельного участка.

По данному делу юридически значимыми и подлежащими установлению с учетом заявленных требований, возражений и подлежащих применению норм материального права являются обстоятельства производства реконструкции и переустройства квартиры, получения согласия на всех собственников помещений в многоквартирном доме на присоединение и использование части общего имущества; соответствия реконструированной и перепланированной квартиры действующим строительным нормам и правилам; нарушения прав и законных интересов граждан, наличие угрозы для их жизни и здоровья; возможности приведения жилого помещения в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

С целью установления данных обстоятельств по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО «Республиканский центр судебной экспертизы» от ДД.ММ.ГГГГ квартира, расположенная по адресу 

<

адрес> соответствует строительным, градостроительным, санитарным и пожарным нормам и правилам, национальным стандартам, квартира не соответствует проектному решению многоквартирного жилого дома, проведены работы по переустройству и перепланировке, а именно: демонтирована перегородка внутри квартиры, с главной и задней фасадных сторон дома возведены пристройки капитального строительства с площадью 17,2 кв.м. и 26,4 кв.м., пробиты дверные проемы в стенах жилого дома с фасадных сторон, увеличена площадь квартиры, площадь на момент осмотра составляет 114,3 кв.м., до перепланировки площадь составляла 70, 5 кв.м.

Квартира не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В связи с отсутствием оснований сомневаться в достоверности заключения эксперта, поскольку оно содержит развернутые, логичные, исключающие двоякое толкование ответы на поставленные судом вопросы, исследования произведены экспертом в соответствии с нормативными и методическими документами, указанными в заключении, эксперты предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, суд принимает его в качестве надлежащего доказательства по делу.

Как усматривается из акта проверки АФН-084 от 18.12.2024, управлением муниципального жилищного контроля администрации 

<

адрес>, проведена проверка в отношении 

<

адрес>, расположенной по адресу: 

<

адрес>-а.

В ходе проверки установлено, что ответчик самовольно произвела перепланировку, а именно: возведены пристройки капитального характера с главной и задней фасадной части с пробитием дверных проемов в фасаде многоквартирного дома, тем самым увеличив площадь помещения.

Предписанием от 18.12.2024 П-084, составленного управлением муниципального жилищного контроля администрации г.Махачкалы, ответчику, проживающему по адресу: 

<

адрес>, указано на необходимость приведения жилое помещения в соответствии с проектным решением.

Как видно из акта проверки №АПП-084 от 25.12.2024, предписание №П-084 выданное ответчику, не исполнено.

Исходя из положений указанных выше правовых норм, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции жилого помещения в многоквартирном доме, в отсутствие которого нельзя признать реконструкцию проведенной в соответствии с требованиями закона.

Между тем, материалы дела не содержат сведений о том, что ответчик получил согласие на реконструкцию указанного многоквартирного дома всех собственников помещений расположенных в указанном многоквартирном доме.

Принимая во внимание, что решение уполномоченного органа на согласование перепланировки отсутствует, согласие всех собственников многоквартирного дома на проведение перепланировки ответчиком не получено, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворить исковые требования.

Рассматривая вопрос о пропуске истцом срока исковой давности, суд приходит к следующему:

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 данного кодекса.

Как предусмотрено п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

По смыслу приведенных норм права начало течения срока исковой давности определяется тем моментом, когда истец, исходя из фактических обстоятельств дела, узнал или должен был узнать о нарушении его прав ответчиком, а не о юридической квалификации правоотношений сторон.

В соответствии с п. 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" к требованию о сносе самовольной постройки, сохранение которой не создает угрозу жизни и здоровью граждан, применяется общий срок исковой давности, исчисляемый со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком (пункт 1 статьи 196, пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, право на самовольную постройку зарегистрировано в 2024 году, согласно акту управления муниципального жилищного контроля в 2024 выявлен факт осуществления работ по самовольному строительству, сторона истца обратилась в суд с иском в 2025 году.

При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований для удовлетворения ходатайства о применении срока исковой давности к заявленным требованиям.

Доводы ответчика со ссылкой на письмо главного архитектора города в адрес управляющего производственного треста жилищного хозяйства об отсутствии возражений против реконструкций балкона и распоряжение исполкома Махачкалинского Горсовета народных депутатов от 13.11.1986 о разрешении строительства лоджий согласно проекту, в отсутствие сведений о разработке проектно-сметной документации на строительство лоджий по единому образцу и согласовании ее с главным архитектором города, а также отсутствия разрешительной документации на пристройку суд находит необоснованными.

В соответствии с п. 1 ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, судебные решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, решения о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования администрации г.Махачкалы удовлетворить.

Обязать ФИО2 привести самовольно перепланированное помещение расположенное по адресу: 

<

адрес>-а, 

<

адрес>, кадастровый номером № в первоначальное состояние согласно проектному решению.

Признать самовольной постройкой и обязать ФИО2 снести за счет собственных средств объект капитального строительства с главной и задней фасадных сторон дома, площадью 17,2 кв.м. и 26,4 кв.м., возведенные к помещению, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

В случае невыполнения ФИО2 ФИО6 указанных требований, представить администрации г.Махачкалы право сноса возведенной постройки с последующей компенсацией расходов за счет ФИО2 ФИО5.

Решение суда является основанием для аннулирования записи в ЕГРН на нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>-а, 

<

адрес>,с кадастровым номером №.

В мотивированном виде решение суда изготовлено 12.02.2026.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд РД в течение месяца со дня вынесения в окончательной формулировке через Ленинский районный суд г.Махачкалы.

Председательствующий Айгунова З.Б.