Дело № 2-3974/2017

З А О Ч Н О Е 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

25 декабря 2017 года г. Омск

Советский районный суд г. Омска в составе 

председательствующего судьи Бузуртановой Л.Б.,

при секретаре Максименко О.И., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования» к ФИО3, ФИО4 о взыскании задолженности по кредитному договору, расторжении кредитного договора, обращении взыскания на заложенное имущество, взыскании судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л:

Истец АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» обратился в суд к ответчикам с настоящим исковым заявлением, указав, что 03.12.2007г. между ОАО «Социальный коммерческий банк Приморья «Примсоцбанк» и ФИО3 был заключен кредитный договор №, в соответствии с условиями которого заемщику был предоставлен кредит в размере 1 295 000,00 руб., сроком на 240 месяцев, под 12,25% годовых, для целевого использования: приобретения в собственность квартиры, расположенной по адресу: адрес. Приобретенная квартира оформлена в собственность ФИО3 и ФИО2 По состоянию на 26.09.2017г. общая сумма задолженности по договору займа составила 852 773,63 рублей, из которых: 808 921,92 рублей – задолженность по основному долгу, 31 990,48 рублей – задолженность по процентам, 11 861,23 рублей – задолженность по пени. 

02.09.2010г. между ФИО3 и ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» заключили договор стабилизационного займа №-СЗ, в соответствии с условиями которого заемщику предоставлен стабилизационный заем в размере 277 780,65 рублей, сроком по 30.11.2027г. под 7,75% годовых для целевого использования: уплата ежемесячных платежей по кредитному договору №. 27.06.2013г. «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (ОАО) и «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (ОАО) заключен договор об уступке прав требования №, на основании которого новым кредитором является «АИЖК» (ОАО). По состоянию на 26.09.2017г. общая сумма задолженности по договору займа составила 240 871,49 рублей, из которых 216 439,67 рублей – задолженность по основному долгу, 15 008,39 рублей – задолженность по процентам, 9 423,43 рублей – задолженность по пени. 

В соответствии с условиями заключенного договора займа платежи по частичному возврату основного долга и уплате процентов осуществляются заемщиками не позднее последнего числа процентного периода – последнее число каждого календарного месяца (п. 3.3.9), путем уплаты ежемесячного платежа. Обеспечением исполнения кредитных обязательств заемщика в соответствии с п. 1.4 Договора займа, ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998г. № 102-ФЗ ФЗ «Об ипотеке (Залоге недвижимости)» является залог (ипотека) квартиры в силу закона. Права первоначального залогодержателя по Договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры удостоверены закладной. В настоящее время законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем является истец, что подтверждается отметкой на закладной. В силу п. 2 ст. 13 ФЗ «Об ипотеке (Залоге недвижимости)» закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой. Рыночная стоимость квартиры на момент предъявления иска составляет 1 628 000,00 рублей, что подтверждается отчетом об оценке. Кредитор исполнил свои обязательства при выдаче займа в полном объеме, что подтверждается платежным поручением. Ответчик ежемесячные платежи по погашению суммы займа и процентов за пользование им в нарушение условий договора займа, а также ст. 309 ГК РФ производили с нарушением условий договора займа, в том числе и в части своевременного возврата займа, производя платежи с задержкой и в неполном объеме. 

На основании ст. 330 ГК РФ и в соответствии с условиями п. 5.2 договора займа, в случае нарушения сроков возврата займа и уплаты начисленных по займу процентов, на сумму соответствующей просроченной задолженности начисляется неустойка (пени) в размере 0,1% процента за каждый день просрочки. В связи с неисполнением заемщиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных договором займа, истцом в соответствии с п. 4.1.9 и п. 4.4.1 договора займа предъявлено требование о полном досрочном исполнении денежных обязательств в срок до 27.09.2017г. Указанное требование ответчиками выполнены не были, задолженность добровольно не погашена. В соответствии со ст. 334, 811 ГК РФ, ст.50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», указанное обстоятельство является основанием для досрочного возврата суммы задолженности по кредиту и обращения взыскания на заложенное имущество.

Просит взыскать солидарно с ответчиков в пользу истца задолженность по кредитному договору № в размере 852 773,63 рублей, из которых 808 921,92 рублей – задолженность по основному долгу, 31 990,48 рублей – задолженность по процентам, 11 861,23 рублей – задолженность по пени; взыскать солидарно с ответчиков в пользу истца задолженности по договору стабилизационного займа №-СЗ в размере 240 871,49 рублей, из которых 216 439,67 рублей – задолженность по основному долгу, 15 008,39 рублей – задолженность по процентам, 9 423,43 рублей – задолженность по пени; обратить взыскание на заложенное имущество недвижимое имущество – квартиру, расположенную по адресу: адрес, определить способ реализации в виде продажи с публичных торгов, установить начальную продажную стоимость в размере 1 302 400 рублей, взыскать с ответчиков расходы по оплате государственной пошлины.

Представитель истца АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. 

Ответчики ФИО3, ФИО4 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, об уважительности причин неявки суду не сообщали, каких-либо заявлений или ходатайств не представляли.

Учитывая согласие истца, изложенное в исковом заявлении, руководствуясь ч. 3 ст. 167, ст. 233 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие ответчиков в порядке заочного производства.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

На основании ч. 1 ст. 57 ГПК РФ, доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. 

Согласно ч. 1 ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 22 ГК РФ (заем и кредит), если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора. 

Согласно п. 3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Договор, заключенный между Банком и заемщиками является смешанным договором, который содержит в себе элементы кредитного договора и договора залога. 

В соответствии со ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. 

Пунктом 2 ст. 811 ГК РФ предусмотрено право займодавца потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами, если заемщиком нарушаются сроки возврата очередной части займа. 

Исходя из положений ст. ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. 

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. В судебном заседании установлено, что 03.12.2007г. между ОАО «Социальный коммерческий банк Приморья «Примсоцбанк» и ФИО3 заключен кредитный договор №, по условиям которого ФИО1 предоставлен кредит в размере 1 295 000,00 рублей, сроком на 240 месяцев, под 12,25% годовых, для целевого использования, а именно: для приобретения квартиры, находящейся по адресу: адрес, состоящей из 3 комнат, общей площадью 58,5 кв.м., расположенной на 5 этаже 5 этажного дома. Квартира приобретается и оформляется в собственность ФИО3, ФИО2

Кредитор исполнил свои обязательства по выдаче кредита в полном объеме, что подтверждается мемориальным ордером № от 03.12.2007г. (л.д.27). 

Согласно п. 3.3.9 и п. 3.3.11 договора, возврат долга и процентов осуществляется заемщиками не позднее даты ежемесячного платежа – последнее число каждого календарного месяца путем уплаты ежемесячного аннуитетного платежа в размере 14 513,93 руб., что также подтверждается графиком платежей (л.д. 11-22).

Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены Закладной (л.д. 29-46), составленной 03.12.2007г., выданной Управлением Федеральной регистрационной службой по адрес с записью об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество за №. 

Право собственности ФИО3 и ФИО2 на указанную квартиру подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 26.09.2017г. (л.д. 51-57).

Кроме того, 02.09.2010г. между ФИО3 и ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» заключен договор стабилизационного займа №, по условиям которого заемщику предоставлен стабилизационный заем в размере 277 780,65 рублей, сроком по .... под 7,75% годовых, для целевого использования, а именно: для уплаты ежемесячных платежей по первичному договору; для погашения просроченной задолженности по уплате основного долга и начисленных процентов (пеней и штрафов) по первичному договору (л.д. 58-78).

В соответствии с п. 2.1 договора займа, стабилизационный заем предоставляется заемщику в безналичной форме путем перечисления каждого транша на счет заемщика.

Согласно п. 3.9 договора займа, возврат долга и процентов осуществляется заемщиком путем уплаты ежемесячного аннуитетного платежа в соответствии с графиком платежей.

27.03.2013г. между ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» и ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» заключен договор об уступке прав (требований) №, в соответствии с приложением к которому, права по закладной и права требования погашения задолженности были переданы АО «АИЖК». Таким образом, в настоящее время владельцем закладной, кредитором и залогодержателем является истец. 

В связи с неисполнением ответчиками обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, в адрес ответчиков истцом было направлено требование о полном досрочном погашении обязательств по кредитному договору (л.д. 223-234). 

Поскольку требования истца ответчиками не исполнены, в соответствии со ст. 334 ГК РФ, ст. 1, ст. 50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», условиями Закладной и Кредитного договора истцом заявлено об обращении взыскания на заложенную квартиру. 

Факт неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору подтверждается материалами дела, в том числе расчетом задолженности и требованиями о досрочном возврате суммы займа, направленными в адрес ответчиков.

Согласно расчету, представленному истцом, задолженность ответчиков по кредитному договору № по состоянию на 26.09.2017г. составляет 852 773,63 руб., в том числе: 808 921,91 руб. – задолженность по основному долгу; 91 990,48 руб. – по уплате процентов; 11 861,23 руб. – пени. 

Согласно расчету, представленному истцом, задолженность ответчиков по договору стабилизационного займа №-СЗ по состоянию на 26.09.2017г. составляет 240 871,49 руб., в том числе: 216 439,67 руб. – задолженность по основному долгу; 15 000,39 руб. – по уплате процентов; 9 243,43 руб. – пени. 

Доказательств обратного, в соответствии со ст. 56 ГПК РФ, ответчиками суду не представлено.

Пунктом 1 статья 322 ГК РФ предусмотрено, что солидарная ответственность или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требование предусмотрены договором или установлены законом, в частности при неделимости предмета обязательства.

Поскольку из содержания кредитного договора и договора стабилизационного займа, заключенных между истцом и ответчиком ФИО3, не усматриваются основания возникновения у ФИО4 долговых обязательств перед АО «АИЖК», он не является поручителем либо созаемщиком по договорам, следовательно, что у суда отсутствуют основания для возложения солидарной ответственности на ФИО4 

Таким образом, с ответчика ФИО3 в пользу истца подлежит взысканию задолженность в указанном размере.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество. Залог возникает в силу договора, который заключается в письменной форме (ст. 339 ГК РФ). 

На основании ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

В соответствии с п. 1 ст. 50 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору ипотеки, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части.

В силу п. 2 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. 

Статьей 349 ГК РФ определен порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

В соответствии с п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

Согласно п. 4 ч. 2 ст. 54 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены Закладной, составленной 03.12.2007г., выданной Управлением Федеральной регистрационной службой по Омской области с записью об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество за №. 

Законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем в настоящее время, является АО «АИЖК», что подтверждается копией закладной.

По состоянию на 11.09.2017г. квартира была оценена в размере 1 628 000,00 рублей, что подтверждается отчетом независимого оценщика и закладной (л.д. 230-262). 

Отчет оценщика, являющегося членом саморегулируемой организации оценщиков, как того требует ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и соответствующий требованиям, предъявляемым к содержанию отчета об оценке (ст. 11 N 135-Ф3), стандартам оценочной деятельности (ст. 20 N135-Ф3) и требованиям к проведению оценки, содержащимся в главе IV Федерального стандарта оценки, суду истцом не представлен, в связи с чем оснований для определения начальной продажной стоимости квартиры в порядке ст. 54 Закона об ипотеке в размере 80% от рыночной стоимости объекта недвижимости, то есть в размере 1 302 400,00 руб., (80% от 1 628 000,00 руб.), суд не усматривает.

Как следует из копии закладной, предметом ипотеки является квартира по адресу: адрес. Денежная оценка предмета залога составляет 1 906 000,00 рублей. 

Стоимость квартиры была согласована сторонами в разделе 5 Закладной в соответствии с отчетом оценщика ООО «Региональный центр оценки «МИЭЛЬ» № и по состоянию на 23.11.2007г. составляла 1 906 000,00 рублей. 

Суд отмечает, что занижение начальной продажной стоимости может привести к ущемлению имущественных прав ответчика в последующей реализации заложенного имущества, при том, что права взыскателя на получение имущественного удовлетворения их требований к должнику в сумме удовлетворенной судом ни чем не нарушаются.

В связи с чем, суд читает необходимым определить в качестве способа реализации адрес, расположенной по адресу: адрес, публичные торги, установив начальную продажную цену заложенного имущества (квартиры), при его реализации 1 906 000,00 рублей, определенную сторонами в договоре и закладной. 

Вместе с тем, суд считает необходимым разъяснить ответчику, что в соответствии с п. 5 ст. 350 ГК РФ должник и залогодатель вправе в любое время до продажи предмета залога прекратить обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось судебное решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. 

При подаче искового заявления истцом была оплачена государственная пошлина в размере 19 668,00 рублей, факт оплаты которой подтверждается платежными поручениями от 18.10.2017 г. 50440. 

Таким образом, с ФИО3 в пользу истца подлежит взысканию госпошлина в сумме 19 668,00 рублей. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 199, 235-235 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования» к ФИО3, ФИО4 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3, .... года рождения, в пользу Акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования» задолженность по кредитному договору № от 03.12.2007г. по состоянию на 26.09.2017г. в размере 852 773,63 руб., задолженность по договору стабилизационного займа № от 02.09.2010г. по состоянию на 26.09.2017г. в размере 240 871,49 руб., судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины в размере 19 668,00 руб., а всего взыскать 1 113 313,12 (один миллион сто тринадцать тысяч триста тринадцать) рублей 12 копеек.

Обратить взыскание на предмет ипотеки – квартиру, расположенную по адресу: адрес, кадастровый №, общей площадью 58,5 кв.м., принадлежащую на праве общей совместной собственности ФИО3 и ФИО4, путем ее реализации с публичных торгов. 

Определить начальную продажную стоимость заложенного имущества - квартиры, расположенной по адресу: адрес, в размере 1 906 000,00 (один миллион девятьсот шесть тысяч) рублей. 

В удовлетворении остальной части исковых требований, заявленных АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования», отказать.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в течение месяца с момента истечения срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>