Дело № 2-6/2017

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 декабря 2017 года г. Кострома

Ленинский районный суд г. Костромы в составе:

председательствующего судьи Спицыной О.А.

при секретаре Юрчак Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 к ФИО8, ФИО9, ФИО25 АнатО., ФИО26 овичу, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО28 АлексА.у, ФИО8, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ООО «Спецтехника» о признании недействительными договоров долевого участия в долевом строительстве нежилых помещений, договоров купли-продажи нежилых помещений, применении последствий недействительности сделок, признании права общей долевой собственности собственников жилых помещений на нежилые помещения, истребовании нежилых помещений из чужого незаконного владения, обязании демонтировать помещение котельной, погашении регистрационной записи в ЕГРП; по иску ФИО13 к ФИО21 о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения и взыскании суммы, уплаченной по договору,

У С Т А Н О В И Л:

Истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО24 dd/mm/yy обратились в суд с иском к ООО «ЭЛИТ», «КФК» группа строительных компаний, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», ООО «СпецТехника», ФИО8, ФИО9, ФИО25, ФИО26, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО27 Ю.А, ФИО19, ФИО20 о признании незаконными действий по самовольной реконструкции технического подполья жилого дома, расположенного по адресу: ... и строительству котельной, прилегающей к жилому дому, признании незаконными свидетельств о государственной регистрации права собственности на нежилые помещения. В обоснование своих требований указали, что данный жилой дом был возведен застройщиком ООО «Элит», с истцами заключены договоры участия в долевом строительстве квартир. Администрацией города Костромы ООО «Элит» dd/mm/yy выдано разрешение № на строительство трехэтажного многоквартирного жилого дома с техническим подпольем. Данным разрешением, а также представленной застройщиком проектной документацией, размещение в подземной части запроектированного жилого дома, нежилых и офисных помещений не было предусмотрено. В проекте дома, осуществленном ООО «БЭСТ» указано, что дом возводится с техническим подпольем. В соответствии с разрешением на ввод в эксплуатацию, от dd/mm/yy за № многоквартирный трехэтажный жилой дом введен в эксплуатацию также без нежилых (офисных) помещений. Администрацией города никаких разрешений на реконструкцию или строительство в целях возведения в техническом подполье нежилых (офисных) помещений, не выдавалось. Вместе с тем, в течение dd/mm/yy, самовольно, в нарушение действующего законодательства, ООО «ЭЛИТ» и «КФК» без проекта, без разрешения администрации города, собственников жилых помещений, после сдачи дома в эксплуатацию переоборудовали техническое подполье в нежилые помещения и предоставили документы в Управление Росреестра по ..., которое незаконно оформило нежилые помещения в собственность ответчиков. Договоры долевого участия в строительстве дома собственников нежилых помещений оформлены ООО «ЭЛИТ» в нарушение действующего законодательства, так как в проекте и разрешениях администрации города на строительство и ввод дома в эксплуатацию не были предусмотрены нежилые помещения. Таким же образом были незаконно оформлены и договоры купли-продажи нескольких нежилых помещений. Из приведенных документов и технического паспорта видно, что все спорные нежилые помещения находятся в одном техническом подвале, являются частями одного единого помещения, где и по настоящее время находятся различные коммуникации для подводки ко всему дому. Кроме того, ООО «ЭЛИТ», «КФК» и ФИО8 самовольно, без каких-либо разрешений и согласия собственников помещений жилого дома, после сдачи жилого дома в эксплуатацию, на земельном участке дома, в dd/mm/yy возвели котельную. Данная котельная была передана ответчику ФИО8 по дополнительному соглашению № от dd/mm/yy. Котельная отапливает только нежилые помещения ответчиков, это подтверждает незаконность этой постройки, так как у истцов - индивидуальное отопление квартир, согласно проектной документации. Строительство котельной противоречит действующему законодательству, нарушает права, собственников на общее имущество, создает угрозу здоровью и жизни истцов. Все указанные факты самовольной реконструкции технического подполья и строительства котельной, подтверждены соответствующими документами комиссии Управления архитектуры и градостроительства от dd/mm/yy и другими представленными документами. В ходе выездных проверок ГЖИ Костромской области, установлено, что в нарушение строительного проекта в доме оборудованы входы с улиц Сенной и Ленина в нежилые помещения (офисы) ответчиков. По мнению истцов, все спорные нежилые помещения относятся к общему имуществу многоквартирного дома и поэтому не могут быть объектами договоров участия в долевом строительстве, заключенных с ответчиками. Более того, эти нежилые помещения в эксплуатацию как самостоятельные объекты не вводились, они были созданы в результате самовольной реконструкции подвала, являющего общим имуществом собственников квартир дома. Таким же образом, незаконно на земельном участке дома, принадлежащем собственникам квартир, построена котельная, которая в проектной документации дома не значится.

Истец ФИО24 заявленные требования не поддержала, оформив соответствующее заявление.

В ходе рассмотрения данного дела истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 исковые требования неоднократно уточняли и дополняли, предъявили их к ответчикам ФИО8, ФИО9, ФИО25, ФИО26, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО28, ФИО8, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ООО «Спецтехника», и окончательно сформулировали их следующим образом:

- признать недействительными (ничтожными) договоры участия в долевом строительстве нежилых помещений, заключенных ответчиками – собственниками нежилых помещений, расположенных в техническом подполье ..., с ООО «Элит», ООО «Спецткхника» и иными лицами (продавцами нежилых помещений): договор участия в долевом строительстве № от dd/mm/yy на нежилое помещение № между ООО «Элит» и ООО «Спецтехника»; договор участия в долевом строительстве № от dd/mm/yy на нежилое помещение № между ООО «Элит» и ООО «Спецтехника»; договор участия в долевом строительстве № от dd/mm/yy на нежилое помещение № между ООО «Элит» и ООО «Спецтехника»; договор участия в долевом строительстве № от dd/mm/yy на нежилое помещение № между ООО «Элит» и ФИО8; договор участия в долевом строительстве № от dd/mm/yy, договор уступки права требования по договору Ф. ФИО8, договор передачи нежилого помещения № от dd/mm/yy от ООО «Элит» к ФИО8; договор участия в долевом строительстве № от dd/mm/yy на нежилое помещение № между ООО «Элит» и ФИО16, договор участия в долевом строительстве № от dd/mm/yy на нежилое помещение № между ООО «Элит» и ФИО16; договор участия в долевом строительстве № от dd/mm/yy на нежилое помещение № между ООО «Элит» и ФИО15; договор участия в долевом строительстве № от dd/mm/yy, договор уступки права (цессии) от dd/mm/yy, заключенный между ФИО28 и ФИО14 на нежилое помещение №, договор участия в долевом строительстве № от dd/mm/yy на нежилое помещение №, заключенный между ООО «Элит» и ФИО14; договор участия в долевом строительстве № от dd/mm/yy на нежилое помещение № между ООО «Элит» и ФИО21; договор участия в долевом строительстве № от dd/mm/yy на нежилое помещение № между ООО «Элит» и ФИО12; договор участия в долевом строительстве № от dd/mm/yy на нежилое помещение № между ООО «Элит» и ФИО22; договор участия в долевом строительстве № от dd/mm/yy на нежилое помещение № между ООО «Элит» и ФИО10; договор участия в долевом строительстве № от dd/mm/yy на нежилое помещение № между ООО «Элит» и ФИО26, договор участия в долевом строительстве № от dd/mm/yy на нежилое помещение № между ООО «Элит» и ФИО26, договор участия в долевом строительстве № от dd/mm/yy на нежилое помещение № между ООО «Элит» и ФИО26, договор участия в долевом строительстве № от dd/mm/yy на нежилое помещение № между ООО «Элит» и ФИО25, договор участия в долевом строительстве № от dd/mm/yy на нежилое помещение № между ООО «Элит» и ФИО23, договор участия в долевом строительстве № от dd/mm/yy на нежилое помещение № между ООО «Элит» и ФИО8, дополнительное соглашение № от dd/mm/yy о включении нежилых помещений №, № в договор долевого участия № от dd/mm/yy;

- признать недействительными (ничтожными) договоры купли-продажи нежилых помещений, заключенных ответчиками – собственниками нежилых помещений, расположенных в техническом подполье № по ...: договор купли-продажи № от dd/mm/yy на нежилое помещение № между ООО «Спецтехника» и ФИО20, договор купли-продажи № от dd/mm/yy на нежилое помещение № между ООО «Спецтехника» и ФИО19, договор купли-продажи № от dd/mm/yy на нежилое помещение № между ООО «Спецтехника» и ФИО18, договор купли-продажи от dd/mm/yy на нежилое помещение № между ФИО8, действующей на основании доверенности, и ФИО17, договор купли-продажи от dd/mm/yy на нежилое помещение № между ФИО21 и ФИО13, договор купли-продажи dd/mm/yy на нежилое помещение № между ФИО22 и ФИО12; договор купли-продажи dd/mm/yy на нежилое помещение № между ФИО22 и ФИО11, договор купли-продажи от dd/mm/yy на нежилое помещение № между ФИО23 и ФИО9

- погасить в ЕГРП записи о регистрации права собственности ответчиков на спорные нежилые помещения;

- на основании статьи 36 ЖК РФ признать право общей долевой собственности за собственниками жилых помещений ..., на общее имущество – техническое подполье общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. и истребовать техническое подполье из чужого незаконного владения;

- передать техническое подполье общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. в пользование собственников жилых помещений ..., обязать ответчиков освободить данное помещение от находящегося в нем имущества,

- обязать ФИО8 демонтировать незаконно возведенное строение – помещение котельной (помещение №) за счет собственных средств в течение 

<

данные изъяты> календарных дней со дня вступления решения в законную силу;

- погасить в ЕГРП регистрационную запись от dd/mm/yy на объект недвижимости – двухэтажный дом площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый №, инвентарный №, лит. №, по адресу: ..., правообладатель ООО «Элит».

В обоснование уточненных требований истцы ссылались на положения ст.36 ЖК РФ, ст.ст. 290, 166, 168, 301-302 ГК РФ, указали, что проектной документацией, составленной ООО «

<

данные изъяты>», объектом строительства является многоквартирный жилой дом по адресу: .... Дом запроектирован в виде трехэтажного здания с техническим подпольем высотой 

<

данные изъяты>, предназначенным для прокладки инженерных коммуникаций, без обособленных нежилых помещений коммерческого назначения в подвале здания и на первом этаже. Помещение газовой котельной в торце у первого подъезда отсутствует, на этом месте проектом предусмотрено размещение детской игровой площадки, отдельных входов в здание со стороны ... и со стороны ... проектом не предусмотрено, как и строительство котельной. Полагают, что корректировка проектной документации, выполненная ЗАО «

<

данные изъяты>» в dd/mm/yy является незаконной, поскольку не соответствует требованиям ст.ст. 48,51,55 ГрК РФ. В связи с чем запроектированное техническое подполье предназначено для обслуживания помещений собственников жилья многоквартирного дома и принадлежит последним на праве общей долевой собственности, не предназначено для самостоятельного, коммерческого использования. Кроме того, в спорном помещении расположены транзитные магистрали водоснабжения, с непосредственным присоединением стояков, по всему периметру подвального помещения расположены магистральные трубопроводы холодной воды, питающие поквартирные стояки и трубопроводы канализации с ревизиями для осмотра и удаления засоров в стояках системы канализации и прочистками для очищения лежаков. Техподполье изначально проектировалось как помещение, предназначенное для прокладки инженерных коммуникаций, т.е. для обслуживания всех жилых помещений в данном доме и относится к общему имуществу собственников помещений МЖД. В силу положений ст. 36,37 ЖК РФ доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение, при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю, переходит доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. То есть, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, граждане, в силу закона, становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорционально общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений. Поскольку сделки по договорам долевого участия и по договорам купли-продажи на нежилые коммерческие помещения, заключенные между ответчиками – собственниками нежилых помещений и застройщиком ООО «Элит», ООО «Спецтехника», противоречат требованиям ст. 36 ЖК РФ, они ничтожны, поскольку не влекут каких-либо последствий, включая государственную регистрацию права собственности. В силу положений ст. 302 ГК РФ и разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретатаелем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. 

Истцы исключили из числа ответчиков ООО «Элит» в связи с его ликвидацией (исключение из ЕГРЮЛ на основании п. 2 ст. 21.1 ФЗ от 08.08.2002г. № 129-ФЗ, дата прекращения деятельности – dd/mm/yy, правопреемника не имеется).

В качестве 3-х лиц привлечены: Администрация г. Костромы, Управление Росреестра по Костромской области, ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», ООО «Кредитный и финансовый консультант» (КФК), Департамент строительства, архитектуры и градостроительства Костромской области, а также собственники жилых помещений ...: ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО24, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54 и ФИО55

Данное гражданское дело объединено с гражданским делом по иску ФИО13 к ФИО21 о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения № в ..., заключенного между ним и ответчиком dd/mm/yy, взыскании суммы, уплаченной по договору – 

<

данные изъяты>. Иск основан на том, что ФИО13 в dd/mm/yy стало известно о том, что собственники жилых помещений дома обратились в суд с требованиями о признании права общей долевой собственности на нежилые помещения, расположенные в подвальном помещении дома. О том, что застройщик надлежащим образом не оформил наличие нежилых помещений в подвальном помещении в проектной документации, ни в разрешении на ввод в эксплуатацию, истец не знал и не был уведомлен.

В судебном заседании истцы ФИО1, ФИО2, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, представитель ФИО3 – ФИО56, представитель истцов ФИО5, ФИО7, ФИО2, ФИО1, ФИО4, ФИО6, ФИО3 - ФИО57 исковые требования с учетом их уточнения поддержали по изложенным в заявлении, письменным пояснениям, имеющимся в материалах дела, основаниям.

Ответчики ФИО16, ФИО21, ФИО11, ФИО15, ФИО20, ФИО14, ФИО18, ФИО17, ФИО19, ФИО13, а также представитель ответчиков ФИО10, ФИО12, ФИО11, ФИО17, ФИО20, ФИО8, ФИО16, ФИО58, ФИО18, ФИО15, ФИО19 – ФИО59, представитель ответчика ФИО23 – ФИО60 иск не признали. Просили суд применить к заявленным требованиям срок исковой давности.

Представитель ответчиков ФИО59 свою позицию обосновала тем, что наличие цокольного этажа и оборудованных в нем нежилых помещений было запроектировано при строительстве дома, о чем свидетельствует проектная документация с изменениями, внесенными в нее. Проектная декларация размещалась на сайте застройщика, в т.ч. изменения, и дольщики могли своевременно ознакомиться с ней. dd/mm/yy на объект выходил специалист-техник БТИ, был составлен технический план, согласно которому в подвальном помещении (цокольном этаже) сформированы самостоятельные нежилые помещения для самостоятельного использования. Принимая объект в эксплуатацию, Администрация г. Костромы достоверно знала, что площадь по проекту не совпадала с фактической площадью, при этом, разрешение на ввод в эксплуатацию выдала. Спорные жилые помещения никогда не использовались собственниками жилых помещений в качестве общего имущества. Находящиеся в спорных помещениях коммуникации являются транзитными, как и во всех жилых помещениях дома. Сам по себе факт нахождения в спорных помещениях общедомовых инженерных коммуникаций не является достаточным основанием для отнесения спорных помещений к техническим. Просила суд применить к заявленным требованиям срок исковой давности. Также считала необоснованными требования о сносе котельной. Подробный мотивированный отзыв представила в материалы дела.

ФИО13 просил в случае удовлетворения первоначального иска, его иск к ФИО21 удовлетворить. Иск о признании права собственности на нежилые помещения не признал, просил применить срок исковой давности к требованиям истцов.

3-и лица ФИО35, ФИО52, представитель 3-го лица ООО «КФК» ФИО61 просили суд в удовлетворении иска отказать, позицию, озвученную представителем ФИО59, поддержали.

Представители третьих лиц Администрации г. Костромы, Управления Росреестра по Костромской области, Департамента строительства, архитектуры и градостроительства Костромской области ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» просили рассматривать дело в их отсутствие. 

Согласно направленным отзывам, представитель Администрации г. Костромы иск поддержал.

От 3-х лиц – собственников жилых помещений, не присутствующих в судебном заседании, поступило заявление, в котором они просят в удовлетворении иска отказать на том основании, что истцы без согласия иных собственников жилых помещений обратились в суд. При заключении договоров долевого участия в строительстве дома, они были осведомлены о том, что в подвальном помещении находятся самостоятельные нежилые помещения, которые были проданы. При передаче спорного имущества в собственность собственников жилых помещений на них будет возложено дополнительное бремя по содержанию общего домового имущества, площадь которого возрастет в несколько раз, а снос котельной приведет к возникновению материального ущерба, поскольку подвальная часть дома будет неотапливаемой.

Остальные участники процесса о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом, в судебное заседание не явились. Дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав доводы лиц, участвующих в деле, опросив свидетелей, экспертов, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственником.

Аналогичные признаки названного имущества отмечены в пункте 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491.

В соответствии со ст. 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

Статьей 301 ГК РФ установлено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (статья 302 ГК РФ).

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что земельный участок по адресу: ... с кадастровым номером № был передан в собственность ООО «Элит», выдано свидетельство о государственной регистрации права от dd/mm/yy. Из свидетельства следует, что разрешенное использование земельного участка – многоквартирные жилые дома до трех этажей. 

dd/mm/yy Администрацией г. Костромы ООО «Элит» выдано разрешение на строительство №, в соответствии с которым разрешено строительство объекта капительного строительства – 3-х этажного 34-квартирного жилого дома (площадь земельного участка 

<

данные изъяты>, общая площадь объекта 

<

данные изъяты>, количество квартир №, общая площадь квартир 

<

данные изъяты>, количество этажей №, высота здания 

<

данные изъяты> п.м., строительный объем здания 

<

данные изъяты>., в т.ч. подземной части 

<

данные изъяты> кв.м., количество очередей (пусковых комплексов) объекта капитального строительства – 1), расположенного по адресу: .... 

Срок действия разрешения до dd/mm/yy, разрешение было продлено до dd/mm/yy.

dd/mm/yy Администрацией г. Костромы выдано разрешение № на ввод объекта в эксплуатацию.

Из материалов дела следует, что многоквартирный жилой дом по адресу: ..., строился с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

Истцам на праве собственности принадлежат жилые помещения, расположенные в ... ...:

- ФИО1 и ФИО2 – квартира №, основание: договор участия в долевом строительстве от dd/mm/yy №, разрешение на ввод в эксплуатацию от dd/mm/yy, договор о передаче квартиры в собственность от dd/mm/yy; регистрация права собственности dd/mm/yy;

- ФИО3 – квартира № основание: договор участия в долевом строительстве от dd/mm/yy № и дополнительное соглашение от dd/mm/yy №, разрешение на ввод в эксплуатацию от dd/mm/yy, договор о передаче квартиры в собственность от dd/mm/yy; регистрация права собственности dd/mm/yy;

- ФИО4 – квартира №, основание: договор участия в долевом строительстве от dd/mm/yy №, разрешение на ввод в эксплуатацию от dd/mm/yy, договор о передаче квартиры в собственность от dd/mm/yy; регистрация права собственности dd/mm/yy;

- ФИО5 – квартира № основание: договор участия в долевом строительстве от dd/mm/yy №, разрешение на ввод в эксплуатацию от dd/mm/yy, договор о передаче квартиры в собственность от dd/mm/yy; регистрация права собственности dd/mm/yy;

- ФИО6 – квартира №, основание: договор дарения от dd/mm/yy, регистрация права собственности dd/mm/yy

- ФИО7 – квартира №, основание: договор купли-продажи от dd/mm/yy, регистрация права собственности dd/mm/yy.

На основании заявления А-вых dd/mm/yy специалистами Управления архитектуры и градостроительства Администрации г. Костромы был осуществлен выход по адресу: .... В акте, составленном по результатам выхода, указано, что в жилом доме произведена реконструкция путем устройства в техническом подполье подвального этажа с размещением в нем нежилых помещений и пристройки помещения (котельной) к северо-восточному фасаду дома; в подвальный этаж предусмотрены самостоятельные входы с территории земельного участка под многоквартирным жилым домом и с ....

Судом установлено, что на нежилые помещения, расположенные в подвальном помещении указанного многоквартирного жилого дома, зарегистрированы права лиц:

- ФИО20 – помещение № (изначально собственник ООО «Спецтехника» на основании договора участия в долевом строительстве от dd/mm/yy №; договор купли-продажи от dd/mm/yy между ООО «СпецТехника» и ФИО20, регистрация права собственности dd/mm/yy);

- ФИО19 – помещение № (изначально собственник ООО «Спецтехника» на основании договора участия в долевом строительстве от dd/mm/yy №, договор купли-продажи нежилого помещения № от dd/mm/yy между ООО «СпецТехника» и ФИО19, регистрация права собственности dd/mm/yy);

- ФИО18 – помещение № (изначально собственник ООО «Спецтехника» на основании договора участия в долевом строительстве от dd/mm/yy №, договор купли-продажи от dd/mm/yy между ООО «СпецТехника» и ФИО18, регистрация права собственности dd/mm/yy);

- ФИО17 – помещение № (изначально собственник ФИО8 на основании договора участия в долевом строительстве от dd/mm/yy; договор купли-продажи от dd/mm/yy между ФИО8, действующей от ФИО8, и ФИО17, регистрация права собственности dd/mm/yy);

- ФИО8 – помещение №№, № (на помещение № изначально – договор долевого участия № от dd/mm/yy между ООО «Элит» и Ф.; договор уступки права требования (цессии) от dd/mm/yy по договору № от dd/mm/yy между Ф. и ФИО8, регистрация права собственности dd/mm/yy; на помещение № - договор участия в долевом строительстве № от dd/mm/yy между ООО «Элит» и ФИО8, дополнительное соглашение № к договору, регистрация права dd/mm/yy);

- ФИО16 – помещение №№, № (на помещение № - договор участия в долевом строительстве № от dd/mm/yy между ООО «Элит» и ФИО16, на помещение №- договор участия в долевом строительстве № от dd/mm/yy между ООО «Элит» и ФИО16, регистрация права собственности dd/mm/yy);

- ФИО15 – помещение № (договор участия в долевом строительстве № от dd/mm/yy между ООО «Элит» и ФИО15, регистрация права собственности dd/mm/yy), 

- ФИО62 – помещение № (изначально договор участия в долевом строительстве № от dd/mm/yy между ООО «Элит» и ФИО28, договор уступки права от dd/mm/yy между ФИО28 и ФИО14, регистрация права dd/mm/yy);

- ФИО13 – помещение № (изначально договор участия в долевом строительстве № от dd/mm/yy между ООО «Элит» и ФИО21, договор купли-продажи от dd/mm/yy между ФИО21 и ФИО13, регистрация права собственности dd/mm/yy);

- ФИО12 – помещение №№, № (на помещение № - договор участия в долевом строительстве № от dd/mm/yy между ООО «Элит» и ФИО12, на помещение № – изначально договор долевого участия от dd/mm/yy между ООО «Элит» и ФИО22; договор купли-продажи от dd/mm/yy между ФИО22 и ФИО12, регистрация права dd/mm/yy и dd/mm/yy соответственно);

- ФИО11 – помещение № (изначально договор долевого участия от dd/mm/yy между ООО «Элит» и ФИО22; договор купли-продажи от dd/mm/yy между ФИО22 и ФИО11, регистрация права собственности dd/mm/yy),

- ФИО10 – помещение № (договор участия в долевом строительстве № от dd/mm/yy между ООО «Элит» и ФИО10, регистрация права dd/mm/yy);

- ФИО26 – помещение №№, №, № (на помещение № - договор участия в долевом строительстве № от dd/mm/yy между ООО «Элит» и ФИО26, регистрация права dd/mm/yy; на помещение № - договор участия в долевом строительстве № от dd/mm/yy между ООО «Элит» и ФИО26, регистрация права dd/mm/yy; на помещение № - договор участия в долевом строительстве № от dd/mm/yy между ООО «Элит» и ФИО26, регистрация права dd/mm/yy;

- ФИО25 – помещение №№, № (договор участия в долевом строительстве № от dd/mm/yy между ООО «Элит» и ФИО25, регистрация права dd/mm/yy);

- ФИО9 – помещение № (изначально договор долевого участия от dd/mm/yy № между ООО «Элит» и ФИО23; договор купли-продажи от dd/mm/yy между ФИО23 и ФИО9, регистрация права собственности dd/mm/yy).

В соответствии с договорами участия в долевом строительстве застройщик ООО «Элит» обязался построить дом по адресу: ..., и после ввода дома в эксплуатацию передать нежилые помещения участникам долевого строительства, расположенные в цокольном этаже дома, а участники долевого строительства обязались уплатить обусловленную договором цену и принять нежилое помещение. Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке.

Истцы, предъявляя требования к ответчикам о признании права общей долевой собственности собственников жилых помещений на указанные нежилые помещения, привели доводы о том, что подвальное помещение в доме запроектировано не было, а предполагалось наличие технического подполья для прокладки коммуникаций. В спорных помещениях находятся общедомовые коммуникации с запорной арматурой, которые предназначены для обслуживания всего дома. Эти помещения находятся в подвале многоквартирного дома. Статья 36 ЖК РФ относит их к общему имуществу многоквартирного дома, оно принадлежит собственникам жилых помещений на праве общей долевой собственности, и не предназначено для самостоятельного, коммерческого использования. Действующее жилищное законодательство предусматривает только одну возможность уменьшения размера общедомовой собственности - это единогласное решение всех собственников квартир в многоквартирном доме, принятое ими на общем собрании жильцов многоквартирного дома.

Ответчики, не соглашаясь с требованиями истцов, ссылались на то обстоятельство, что наличие цокольного этажа и оборудованных в нем нежилых помещений было запроектировано при строительстве дома, о чем свидетельствует проектная документация с изменениями, внесенными в нее. Проектная декларация размещалась на сайте застройщика, в т.ч. изменения, и дольщики могли своевременно ознакомиться с ней. dd/mm/yy спорные помещения были учтены техническим органом, составлен техпаспорт на жилой дом, согласно которому в подвальном помещении (цокольном этаже) сформированы нежилые помещения для самостоятельного использования. Принимая объект в эксплуатацию, администрация г. Костромы достоверно знала, что площадь по проекту не совпадала с фактической площадью, при этом, разрешение на ввод в эксплуатацию выдала. Спорные жилые помещения никогда не использовались собственниками жилых помещений в качестве общего имущества. 

Оценивая по правилам ст.ст. 12, 56, 67 ГПК РФ представленные в дело доказательства, суд приходит к выводу о том, что спорные нежилые помещения являются обособленным и не предназначены для обслуживания и эксплуатации всего жилого дома, а следовательно, не могут быть признаны общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома и на них не распространяется режим общей долевой собственности.

Приходя к указанному выводу, суд исходит из положений пункта 1 ст. 290 ГК РФ и части 1 ст. 36 ЖК РФ, в соответствии с которыми к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.

Исходя из определений Конституционного суда Российской Федерации (Определения от 24.09.2012 года N 1605-О, от 24 февраля 2011 года N 137-О-О, от 22 апреля 2010 года N 545-О-О, от 13 октября 2009 года N 1204-О-О) помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являющиеся недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 ст. 36 ЖК РФ.

Судом установлено, что проектная документация на исследуемый объект – жилой дом по адресу: ..., была разработана проектной организацией ООО «

<

данные изъяты>» в dd/mm/yy на основании Задания на проектирование и Градостроительного плана земельного участка № от dd/mm/yy, утвержденного постановлением Администрации г. Костромы № от dd/mm/yy. Разрешение на строительство выдано на основании указанной проектной документации. 

В проектной документации, выполненной ООО «

<

данные изъяты>», объект по адресу: ..., запроектирован в виде 3-х этажного здания с техническим подпольем высотой 

<

данные изъяты>., предназначенным для прокладки инженерных коммуникаций, без обособленных нежилых помещений коммерческого назначения в подвале здания и на первом этаже. Со стороны ... в проекте предусмотрены два обособленных входа (в осях 

<

данные изъяты>): в подвальное помещение и две квартиры на первом этаже - 3-х комнатную, общей площадью 

<

данные изъяты>, в однокомнатную - площадью 

<

данные изъяты>. Со стороны ... в здание предусмотрен обособленный вход (в осях 

<

данные изъяты> в техническое подполье, на первый этаж здания - в двухкомнатную квартиру площадью 

<

данные изъяты>. В техническое подполье предусмотрены входы с дворовой части здания в двух лестничных клетках, по осям 

<

данные изъяты> и 

<

данные изъяты> предусмотрены приямки с дверным проемом (

<

данные изъяты> для эвакуации. Строительство котельной не предусмотрено.

Опрошенная судом в качестве свидетеля Свидетель №3 пояснила, что договор на проектирование объекта по адресу: ... был заключен с ООО «

<

данные изъяты>» в dd/mm/yy, по просьбе заказчика вносилась корректировка, связанная с перепланировкой квартир, заменой конструктивных решений в процессе строительства, все они были согласованы у главного архитектора. Проектом запланирована этажность – 3, техническое подполье – только для прокладки коммуникаций.

Корректировка отдельных разделов проектной документации производилась ЗАО «

<

данные изъяты>» в dd/mm/yy. Отдельные разделы проектной документации, содержащие решения по сетям инженерно-технического обеспечения, разработаны в разное время организациями ООО «

<

данные изъяты>» и ЗАО «

<

данные изъяты>» в dd/mm/yy. 

В предоставленной корректированной проектной документации, разработанной ЗАО "

<

данные изъяты>" в dd/mm/yy, предусмотрены входы в подвал с торцов 1-го и 3-го подъезда (оси 

<

данные изъяты>), входы в подвал осуществляются из всех лестничных клеток дворовой части. Архитектурная часть проекта имеет отметку о соответствии со штампом Управления муниципального имущества и архитектуры Администрации г. Костромы от dd/mm/yy.

Корректировкой проектной документации, выполненной ЗАО «

<

данные изъяты>» в dd/mm/yy, предусмотрено строительство нежилого помещения (№) со стороны торца первого подъезда (ось «

<

данные изъяты>»), запроектированы входные группы в подвал и на первый этаж здания со стороны ... и ... в подвал осуществляются из всех лестничных клеток дворовой части здания, а также посредством устройства лестниц в приямках со стороны торцов первого и третьего подъездов (ось 

<

данные изъяты>).

Таким образом, из проектной документации по состоянию на dd/mm/yy, следует, что в доме запланировано строительство нежилых помещений (мастерские, коммерческое назначение), которые расположены в цоколе. 

Из проектной декларации по 

<

данные изъяты>-х квартирному жилому дому, расположенному по адресу: ..., по состоянию на dd/mm/yy, следует, что в многоквартирном доме запланировано строительство нежилых помещений коммерческого назначения (мастерские), расположенных в цоколе. Первоначально в цоколе было запланировано строительство 

<

данные изъяты> помещений, площадью от 

<

данные изъяты> кв.м. до 

<

данные изъяты> кв.м.; dd/mm/yy в проектную декларацию были внесены изменения: количество нежилых помещений было увеличено до 

<

данные изъяты> площадью от 

<

данные изъяты> кв.м. до 

<

данные изъяты> кв.м. (дополнение №); dd/mm/yy в проектную декларацию были внесены изменения: количество нежилых помещений - 

<

данные изъяты>, площадью от 

<

данные изъяты> кв.м. до 

<

данные изъяты> кв.м., нежилое помещение коммерческого назначения (мастерская), расположенное на 1-м этаже – 1 помещение, площадью 

<

данные изъяты> кв.м. (дополнение №) (пункт 6 проектной декларации и изменений к ней).

В пункте 7 проектной декларации в составе общего имущества в многоквартирном жилом доме, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства: межэтажные лестничные площадки, лестницы, коридоры, крыша, земельный участок, на котором расположено данное здание с элементами озеленения и благоустройства, расположенных на указанном земельном участке. 

Проектная декларация и изменения к ней были сданы в Управление Росреестра по Костромской области, что подтверждено материалами дела, ознакомиться с ними можно было на сайте «

<

данные изъяты>» (сведения о сайте имеются в каждом договоре долевого участия - п.2.1.3). 

Размещение ООО «Элит» на данном сайте информации осуществлялось в рамках договора № о коммерческом представительстве, в дело представлены скриншоты с сайта, подтверждающие размещение проектной декларации.

dd/mm/yy ООО «Элит» Администрацией г. Костромы выдано разрешение № на ввод объекта в эксплуатацию. Указаны параметры объекта: 3-х этажный 

<

данные изъяты>-квартирный жилой дом, расположенный по адресу: .... Технико-экономические показатели – строительный объем здания 

<

данные изъяты>. (по проекту), 

<

данные изъяты> куб.м. (по факту), в т.ч. подземной части 

<

данные изъяты> куб.м. (по проекту), 

<

данные изъяты> куб.м. (по факту), общая площадь объекта 

<

данные изъяты> кв.м. (по проекту), 

<

данные изъяты> кв.м. (по факту), площадь нежилых помещений в разрешении не указана. Общая площадь жилых помещений 

<

данные изъяты> кв.м., количество этажей 

<

данные изъяты>, количество квартир 

<

данные изъяты>.

В соответствии с техническим паспортом многоквартирного жилого дома по адресу: ..., изготовленным на dd/mm/yy специалистами ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» Костромской филиал, в жилом доме имеется подвал, в котором устроены обособленные нежилые помещения №№ (назначение - основное), с разбивкой по площади и назначению, также в подвале расположены обособленные нежилые помещения, находящиеся в общем пользовании.

В главе 15 технического паспорта отражен расчет площадей, в т.ч. подвального помещения, из формулы подсчета следует, что строительный объем подвала определяется исходя из высоты 

<

данные изъяты>, а не 

<

данные изъяты>. (согласно проекту ООО «

<

данные изъяты>»). 

Также из технического паспорта следует, что в подвальное помещение устроено три входа, в т.ч., самостоятельные. Согласно материалам дела, один из входов был согласован после внесения в проект изменений, что подтверждается схемой фасада в осях «1-6» с отметкой Управления муниципального имущества и архитектуры администрации города Костромы от dd/mm/yy. 

Фактическая площадь жилого дома, указанная в техпаспорте от dd/mm/yy, совпадает с фактической площадью, указанной в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию от dd/mm/yy, выданного администрацией г. Костромы.

Данные обстоятельства также установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Костромской области от dd/mm/yy по делу по иску муниципального образования г/о г. Кострома в лице администрации г. Костромы к ООО «Элит» о приведении самовольно реконструированного жилого дома по адресу: ..., в первоначальное состояние в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от dd/mm/yy путем оборудования в подземной части здания технического подполья высотой 

<

данные изъяты>, ликвидации обособленных нежилых помещений, демонтажа отдельных входов в нежилые помещения, демонтажа котельной, пристроенной к фасаду дома.

Тот факт, что дом был введен в эксплуатацию при наличии обособленных нежилых помещений в цокольном этаже, подтверждается собранными по настоящему делу доказательствами.

В качестве свидетеля опрошена Свидетель №7 – специалист ГП «Костромаоблтехинвентаризация», которая пояснила суду о том, что dd/mm/yy от ООО «Элит» поступило заявление на проведение инвентаризационных работ и технической паспортизации многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: .... Техники вышли на объект в указанный день, произвели осмотр и необходимые замеры. В ходе осмотра и замеров подвального помещения пришли к выводу о том, что помещение является подвалом, его высота составляла 

<

данные изъяты>, в помещение было разделено на несколько нежилых помещений, были устроены перегородки, дверные проемы, окна, фрамуги; пол и потолок - бетонные. Устроено три входа в подвальное помещение: два - с торцов здания и один в виде двух лестниц с ... (в подвал и в квартиру).

Показания данного свидетеля согласуются с данными, содержащимися в техническом паспорте, составленном по состоянию на dd/mm/yy.

Опрошенный в качестве свидетеля Свидетель №8 суду пояснил, что ранее был трудоустроен в «КФК», в должности прораба, охранника, исполнял свои должностные обязанности на объекте по адресу: ... с dd/mm/yy по dd/mm/yy. Указанный дом изначально строился с подвальным помещением высотой 

<

данные изъяты>, до сдачи объекта в эксплуатацию были оборудованы обособленные нежилые помещения в подвале. После сдачи объекта какие-либо работы по углублению подвального помещения, в т.ч., по вывозу грунта, не производились, это было невозможно, поскольку пол в подвале был залит бетоном.

Свидетель Свидетель №1 суду пояснил, что имеет в собственности помещение в соседнем доме по .... Строительство дома по ... происходило у него на глазах, видел, как был вырыт котлован, как укладывался фундамент. Еще до введения дома в эксплуатацию на фасадах вывешивалась реклама о продаже помещений в цокольном этаже, об аренде нежилых помещений. После сдачи объекта никаких строительных работ не проводилось, в т.ч., вывоза грунта из подвала.

Пояснения свидетелей не противоречат иным материалам дела, а также пояснениям ответчиков, 3-х лиц. Кроме того, в дело представлены фотографии подвального помещения дома от dd/mm/yy, т.е. до сдачи объекта в эксплуатацию, на которых видно, что подвальное помещение разделено перегородками, имеются лестничные пролеты, оборудованные с улицы.

Свидетель А. суду пояснила, что являлась участником долевого строительства жилого дома по адресу: ..., была собственником жилых помещений. К застройщику по вопросу заключения договора долевого участия в строительстве обратилась в dd/mm/yy С указанного времени застройщик предлагал заключение договоров долевого участия в строительстве нежилых помещений в указанном доме, об этом имелась информация на официальном сайте. После сдачи жилого дома в эксплуатацию, подвал с обособленными нежилыми помещениями уже имелся, все собственники жилых помещений об этом знали, как и о том, что эти помещения отапливаются самостоятельно, от рядом стоящей котельной, с заключением отдельных договоров.

Вышеперечисленные доказательства опровергают как доводы истцов о том, что фактически дом был выстроен с техническим подпольем, которое в dd/mm/yy реконструировалось в подвальное помещение с устройством обособленных нежилых помещений, так и пояснения опрошенных в судебном заседании в качестве свидетелей Свидетель №5 (консультант отдела по выдаче исходной разрешительной документации УИЗО Администрации г. Костромы) и Свидетель №6 (МКУ Центр градостроительства Администрации г. Костромы), которые суду пояснили, что принимали участие при осмотре объекта по адресу: ... при воде его в эксплуатацию, и объект на тот период времени соответствовал первоначальной проектной документации, имел технической подполье высотой не более 

<

данные изъяты>. 

То есть, каких-либо изменений с момента ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию в части увеличения подземной части по сравнению с той, которая отражена в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию № от dd/mm/yy, не имеется, как и не имеется изменений в части размера общего домового имущества. 

Данные выводы подтверждены заключением строительно-технической экспертизы, назначенной определением суда и проведенной экспертами ООО «АС ПКБ «Монолит» К. и ООО «Проектно-строительное бюро» Л., которые пришли к выводу о том, что построенный многоквартирный жилой дом по адресу: ..., соответствует разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от dd/mm/yy.

Эксперты свое заключение в судебном заседании поддержали, оснований не принимать данное заключение в качестве одного из доказательств у суда не имеется. Выводы экспертов сторонами по делу не оспаривались.

Из вышеизложенного следует вывод о том, что выдавая разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, администрация города Костромы фактически подтвердила соответствие данного объекта проектным решениям со всеми корректировками, которые представлялись застройщиком до выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Застройщик получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, в соответствии с которым уполномоченный орган принял объект недвижимости в том виде, который существует на настоящий момент, т.е. с учетом цокольного этажа с созданными в нём самостоятельными объектами недвижимости – нежилыми помещениями. 

Данное разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не оспорено, на его основании, в т.ч., зарегистрировано право собственности истцов на принадлежащие им квартиры в жилом доме, а также право собственности ответчиков на нежилые помещения.

Согласно заключению строительной экспертизы, нежилые помещения, расположенные в подвальном этаже жилого дома №, с учетом их объемно-планировочных и конструктивных решений (высота помещений 

<

данные изъяты> м и 

<

данные изъяты> м, наличия оконных проемов в наружных стенах, наличия отдельных входов, обособленных от жилой части здания) могут использоваться автономно от всего многоквартирного жилого дома и являться объектами самостоятельного хозяйственного назначения, использоваться в целях, не связанных с обслуживанием многоквартирного жилого дома. В каждом нежилом помещении имеются приборы учета водопотребления и электроэнергии. При обследовании подвальных помещений установлено, что по конструктивной надежности, по виду хозяйственной деятельности (офисы, лечебный кабинет) помещения не представляют угрозу безопасности эксплуатации многоквартирного жилого дома.

Со дня строительства и введения в эксплуатацию данного дома и по настоящее время спорные нежилые помещения сформированы и учтены органами технической инвентаризации (dd/mm/yy) как обособленные помещения, отделенные от иных нежилых помещений, имеющие самостоятельный вход. 

Помещения использовались и используются разными физическими и юридическими лицами для своих нужд, в т.ч., по договорам аренды, и никогда не использовались в качестве общего имущества собственниками жилых помещений многоквартирного жилого дома, что не оспаривалось истцами в ходе рассмотрения дела. Доказательств, объективно подтверждающих использование спорных помещений жильцами дома, суду не предоставлено.

Более того, право собственности на нежилые помещения (помещение №) зарегистрировано за ФИО16 dd/mm/yy - ранее первой регистрации права собственности на жилое помещение в указанном доме.

Истцы ссылались на то обстоятельство, что спорные нежилые помещения фактически являются техническим подвалом, в котором расположены общие коммуникации, запорная арматура.

Экспертами в рамках проведенной судебной строительной экспертизы установлено, что сети инженерно-технического обеспечения в нежилых помещениях, расположенных в цокольном этаже жилого дома, общие с жилой частью. В нежилых помещениях расположены отпуски стояков, а так же участки внутренней разводки сетей водопровода и канализации по подвалу. В каждом нежилом помещении имеются приборы учета водопотребления и электроэнергии. Вводы водопровода и электроэнергии, а так же выпуск канализации у нежилых помещений, расположенных в подвале, а так же разводка водопровода и канализации по подвалу общие с жилой частью здания. В нежилом помещении № имеется участок электрической проводки жилой части здания. Электрическое, механическое, санитарно-техническое и иное оборудование, предназначенное для обслуживания более одного помещения в данном доме, внутри спорных помещений отсутствует.

Наличие запорных устройств в нежилых помещениях не установлено. При этом, участники процесса не оспаривали наличие в каждой квартире ревизий для прочистки труб в случае засора.

В судебном заседании эксперт К. пояснил, что физически разводка коммуникаций выполнена так, что большая часть запорной арматуры находится в местах общего пользования, коридорах. В части нежилых помещений общие коммуникации отсутствуют. Полагает, что требования строительных норм в данном случае не нарушены, свободный доступ сотрудников соответствующих служб к инженерным коммуникациям, ревизиям, технологическому оборудованию, несущим стенам в спорных помещениях для проведения работ по содержанию, обслуживанию и ремонту, обеспечен, как и в жилых помещениях.

Эксперт Л. придерживалась иной точки зрения, указала, что эксплуатация инженерных сетей водопровода, канализации и электроснабжения нежилых помещений, расположенных в подвале, автономно от жилой части здания не возможна. Периодическое использование нежилых помещений, расположенных в подвале, для обслуживания инженерных сетей жилой части здания, необходимо.

Вместе с тем, нахождение в спорных помещениях общедомовых инженерных коммуникаций (сетей) не является достаточным основанием для отнесения их (помещений) к техническим. Наличие инженерных коммуникаций не имеет значения для определения правового режима помещений, поскольку они (коммуникации), сами по себе, не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, предназначенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием всего дома. Спорные помещения, имеющие самостоятельное назначение, не связанные с обслуживанием нужд владельцев, в качестве таковых никогда не использовавшиеся, являются самостоятельными объектами гражданских прав с правовым режимом, отличным от правового режима общего имущества в многоквартирном доме.

Расположенные в спорных помещениях инженерные коммуникации, такие как канализационные стояки, системы водоснабжения, энергоснабжения являются частью внутридомовой системы канализации, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, энергоснабжения (комплекса технологически связанных между собой инженерных сооружений), однако, оборудование спорных помещений, так же как и других помещений дома, необходимыми коммуникациями не относит такие помещения к общедомовым.

Судом принимается во внимание, что в цокольном этаже имеются помещения общего пользования – электрощитовая, водомерный узел, доступ к которым у собственников жилых помещений свободен, имеются кличи от входных дверей, в т.ч. у старшего по дому, у представителя управляющей компании.

Эти обстоятельства подтвердила свидетель Свидетель №2, которая ранее являлась старшей по дому.

Истцами не представлено доказательств тому, что ответчики препятствовали в доступе сотрудников соответствующих служб к инженерным коммуникациям, расположенным в нежилых помещениях.

Несоответствие проектной документации на жилой дом, разрешения на строительство жилого дома, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию требованиям ГрК РФ не может являться основанием к признанию спорного имущества общедомовым. Данные обстоятельства свидетельствуют лишь о допущенных нарушениях со стороны уполномоченного органа. Проектная документация применяется на этапах строительства, и до момента ввода здания в эксплуатацию в нее возможно внесение различных изменений. 

Утверждение истцов о том, что им не было неизвестно о наличии в строящемся жилом доме нежилых помещений, расположенных в подвале, не нашло своего подтверждения и опровергается материалами дела. 

Доказательств, объективно подтверждающих довод истцов о том, что договоры долевого участия на строительство нежилых помещений были заключены после введения дома в эксплуатацию, суду не представлено.

Оснований полагать, что спорные помещения выстроены за счет средств участников долевого строительства (жилых помещений), не имеется. Согласно заключению судебной аудиторской экспертизы, проведенной ООО «Аудит-Центр», себестоимость строительства жилого дома по адресу: ..., отраженная в бухгалтерском учете ООО «Элит», и подтверждённая документально, составляет 

<

данные изъяты> руб. При этом, всего по договорам долевого участия получено от собственников жилых и нежилых помещений 

<

данные изъяты> рубля, в том числе, от собственников квартир – 

<

данные изъяты> рубля, от собственников нежилых помещений – 

<

данные изъяты> рублей.

Не представлено также доказательств, подтверждающих несение истцами, а также иными собственниками жилых помещений многоквартирного дома, расходов по спорным нежилым помещениям.

С учетом вышеизложенного, право общей долевой собственности ответчиков на спорные помещения не могло возникнуть, поскольку они приспособлены для самостоятельного использования в качестве объекта гражданских прав, по правовому режиму они отличаются от обозначенных в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ общих помещений.

При таких обстоятельствах иск о признании права общей долевой собственности собственников жилых помещений на спорные нежилые помещения, истребовании данных помещений из чужого незаконного владения удовлетворению не подлежит.

Поскольку в первоначальных требованиях истцам отказано, следует отказать в производных требованиях о признании недействительными договоров долевого участия в долевом строительстве нежилых помещений, договоров купли-продажи нежилых помещений, применении последствий недействительности сделок в виде погашения записей о праве собственности в ЕГРП. По этому же основанию не подлежит удовлетворению иск ФИО13 к ФИО63 о признании сделки недействительной, взыскании суммы, уплаченной по договору.

Истцами также заявлено требование о возложении обязанности на ФИО8 демонтировать незаконно возведенное к северо-восточному фасаду дома нежилое помещение №.

Судом установлено, что данное нежилое помещение, принадлежащее на праве собственности ФИО8 на основании договора участия в долевом строительстве № от dd/mm/yy между ООО «Элит» и ФИО8, и дополнительного соглашения № от dd/mm/yy, оборудовано под котельную для отопления и горячего водоснабжения нежилых помещений, расположенных в цокольном этаже. 

Как было указано выше, корректировкой проектной документации, выполненной ЗАО «

<

данные изъяты>» в dd/mm/yy, предусмотрено строительство нежилого помещения (№) со стороны торца первого подъезда (ось «

<

данные изъяты>»). Данные изменения внесены в проектную декларацию.

Согласно дополнительному соглашению к договору долевого участия, данное помещение, площадью 

<

данные изъяты> располагается на 1 этаже, т.е. входит в состав жилого дома.

Земельный участок, на котором производилось строительство, принадлежал на праве собственности ООО «Элит».

В материалах дела имеется незаверенная копия технического паспорт на жилой дом по адресу: ... от dd/mm/yy (том 7, л.д. 9-18), паспорт подписан инженером Свидетель №7, бригадиром К., руководителем С., в соответствии с которым сведения о нежилом помещении № отсутствуют. Аналогичные сведения в незаверенной копии техпаспорта на dd/mm/yy (том 7 л.д. 223-244).

По запросу суда из ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» Костромской филиал представлена заверенная копия технического паспорта на жилой дом по адресу: ... от dd/mm/yy (том 5, л.д. 226-245). Данный паспорт составлен и подписан инженером Л., бригадиром К., руководителем С. 

Согласно ситуационного плана первого этажа лит.А, из экспликации площадей к поэтажным планам многоквартирного дома, имеется нежилое обособленное помещение №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., этаж 

<

данные изъяты>, назначение – котельная. 

Опрошенная в качестве свидетеля инженер КФ ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» Свидетель №7 суду пояснила, что согласно имеющейся в БТИ подлинной технической документации, по состоянию на dd/mm/yy зафиксировано нежилое помещение № – котельная. В указанный день на объект выходила как она, так и инженер Л. Котельная существовала, но изначально не была ею указана по причине отсутствия в ней оборудования, полагала, что помещение было зафиксировано при дополнительном выходе на объект другого инженера.

Поскольку нежилое помещение № возведено на основании договора долевого участия в строительстве, в соответствии с проектной документацией, на земельном участке, предназначенном для этих целей, было учтено органами технической инвентаризации dd/mm/yy, объект (жилой дом) в целом принят администрацией в эксплуатацию dd/mm/yy, то оснований считать, что спорное помещение возведено самовольно, не имеется.

В дело представлены документы, подтверждающие законность подключения объекта к газораспределительной сети: договор о подключении от dd/mm/yy, заключенный между ООО «Элит» и ОАО «Газпром Газораспределение Кострома», технические условия на присоединение к газораспределительной сети (строительство) объекта газификации, акт приемки законченного строительством объекта газораспределительной системы, договор на оказание услуг по аварийно-диспетчерскому обеспечению от dd/mm/yy.

dd/mm/yy между ФИО8 (абонент) и МУП г. Костромы «Костромагорводоканал» заключен единый договор № холодного водоснабжения и водоотведения, согласно которому абоненту подается холодная (питьевая) вода через присоединенную водопроводную сеть из централизованных систем холодного водоснабжения. Счетчик установлен в нежилом помещении №, вода используется, в том числе, для нужд помещений, находящихся в общей домовой собственности. Затраты несет ФИО8 

Из заключения судебной строительно-технической экспертизы следует, что при обследовании инженерного оборудования, расположенного в котельной, эксперты установили неисправность автоматического контроля загазованности помещения, что представляет угрозу жизни и здоровью жильцов дома в части эксплуатации котельной.

Эксперт К. суду пояснил, что при устранении выявленных неисправностей котельная может эксплуатироваться по назначению, без угрозы жизни и здоровью жильцов дома.

В период рассмотрения дела стороной ответчика представлен договор подряда от dd/mm/yy, заключенный между ФИО8 и ООО «

<

данные изъяты>» на выполнение работ по устранению недостатков газовой котельной по адресу: ..., выявленных и указанных в экспертном заключении.

Согласно акту выполненных работ по договору подряда от dd/mm/yy, выполнены работы: установлен сигнализатор загазованности, клапан запорный с электромагнитным управлением подключен к сигнализатору загазованности, проверена работоспособность системы автоматического контроля загазованности. По результатам проверки установлено, что система автоматического контроля исправна и работоспособная.

Таким образом, неисправности котельной устранены.

С учетом установленных обстоятельств требования истцов в части сноса котельной также удовлетворению не подлежат.

Оснований для удовлетворения требования о погашении в ЕГРП регистрационной записи от dd/mm/yy на объект недвижимости – двухэтажный дом площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый №, инвентарный №, лит. №, по адресу: ..., правообладатель ООО «Элит», не имеется, поскольку оно заявлено к ненадлежащим ответчикам – собственникам нежилых помещений дома; истцами не указано, каким образом нарушаются их права наличием оспариваемой записи. Кроме того, действующее законодательство не предусматривает в качестве самостоятельного способа защиты нарушенного права как погашение регистрационной записи в ЕГРП. Поскольку право на объект недвижимости зарегистрировано, то оно подлежит оспариванию в судебном порядке, судебное решение будет являться основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРП.

Ответчиками и 3-ми лицами заявлено о применении срока исковой давности. Ходатайство обосновали тем, что изначально истцы обратились в суд dd/mm/yy с иском о признании действий ответчиков по реконструкции технического подполья незаконными, обязании снести за свой счет незаконно и самовольно построенную котельную. dd/mm/yy дополнительно заявили требования о признании права общей долевой собственности на нежилые помещения, признании недействительными договоров долевого участия в строительстве и договоры купли-продажи собственников нежилых помещений. С учетом того, что на момент заключения договоров долевого участия в строительстве истцы знали или должны были знать о том, что строительство многоквартирного дома осуществляется с нежилыми помещениями в подвальной части (проектная декларация размещена на сайте застройщика), ответчики полагают, что течение срока исковой давности начинается с момента заключения договоров долевого участия в строительстве: от dd/mm/yy (ФИО3), dd/mm/yy (ФИО2, ФИО1), dd/mm/yy (ФИО5), dd/mm/yy (ФИО6), dd/mm/yy (ФИО7).

Суд не находит оснований к применению срока исковой давности к требованиям истцов.

Как следует из искового заявления, требования истцов фактически направлены на истребование спорного нежилого помещения, рассматриваемому ими как относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном жилом доме, из владения ответчиков, которое истцы считают незаконным.

Исходя из совокупности положений ст. ст. 12, 209, 223, 301 и 302 ГК РФ и правовой позиции, сформулированной в ходе правоприменительной практики, если истец, считающий себя собственником спорной недвижимости, не обладает на нее зарегистрированным правом и фактически ею не владеет, то вопрос о праве собственности на такое имущество может быть разрешен только при рассмотрении виндикационного иска с соблюдением правил, предусмотренных ст. ст. 223 и 302 ГК РФ, и с учетом установленного законом срока исковой давности для защиты нарушенного права.

На требования виндикационного иска распространяется общий трехлетний срок исковой давности.

В силу статьи 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года (статья 196 Кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 200 Кодекса течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Срок давности по иску об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения начинает течь с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о том, что недвижимое имущество выбыло из его владения.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 52 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", а также разъяснениями, содержащимся в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущества здания", собственники помещений в здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании общего имущества в этом здании из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

Исходя из названных законодательных норм и вышеуказанных разъяснений, срок исковой давности по требованиям о признании права общей долевой собственности на спорное имущество и об истребовании его из чужого незаконного владения, заявленным от имени собственников жилых помещений в многоквартирном доме, не владеющих спорным нежилым помещением, однако считающих, что оно в силу закона является их общей долевой собственностью, начал течь с того момента, когда названным выше собственникам должно было быть известно о том, что упомянутое нежилое помещение незаконно выбыло из их владения.

Согласно представленным в дело сведениям, право собственности за истцами ФИО2 и ФИО1 было зарегистрировано dd/mm/yy (ранее, чем у других собственников), т.е. истцы должны были знать о том, что спорное помещение не находится в общей долевой собственности, по крайней мере, с момента регистрации права собственности. 

Согласно первоначальному иску, заявляя требования о признании действий ответчиков по реконструкции технического подполья и приведении его в первоначальное состояние, о сносе котельной, истцы в обоснование сослались на положения ст.ст. 36, 38 ЖК РФ.

Исковое заявление истцами подано в суд 11 ноября 2015 года, т.е. в пределах срока исковой давности.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 к ФИО8, ФИО9, ФИО25 АнатО., ФИО26 овичу, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО28 АлексА.у, ФИО8, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ООО «Спецтехника» о признании недействительными договоров долевого участия в долевом строительстве нежилых помещений, договоров купли-продажи нежилых помещений, применении последствий недействительности сделок, признании права общей долевой собственности собственников жилых помещений на нежилые помещения, истребовании нежилых помещений из чужого незаконного владения, обязании демонтировать помещение котельной, погашении регистрационной записи в ЕГРП; иск ФИО13 к ФИО21 о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения и взыскании суммы, уплаченной по договору, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г. Костромы в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья О.А.Спицына

Мотивированное решение изготовлено 03 января 2018 года