КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

УИД 39OS0000-01-2025-000145-22

Дело № 3а-86/2025

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

11 августа 2025 года г.Калининград 

Калининградский областной суд в составе

председательствующего судьи Шкуратовой А.В.,

при секретаре Худоба О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «ВЮМ» к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», Правительству Калининградской области, заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области об оспаривании решения бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «ВЮМ» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным решение бюджетного учреждения от 26 декабря 2024 года № ОРС-39/2024/001495 об отказе в установлении по состоянию на 28 ноября 2024 года кадастровой стоимости принадлежащего административному истцу на праве собственности нежилого здания с кадастровым номером 39:15:000000:18619, равной его рыночной стоимости, в размере 92 430 000 руб. на основании отчета об оценке оценщика ООО «ДЕКОРУМ» ФИО1 от 04 декабря 2024 года № 006-11/24.

Сославшись на соответствие данного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, на незаконность решения бюджетного учреждения и нарушение прав административного истца на налогообложение в справедливом размере, ООО «ВЮМ» просило суд установить по состоянию на 28 ноября 2024 года кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 39:15:000000:18619 в размере его рыночной стоимости, указав, что установленная административным ответчиком кадастровая стоимость в размере 144 851 003 руб. необоснованно завышена.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 поддержал заявленные требования, указав, что проведенная по делу судебная экспертиза подтвердила доводы административного истца о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, о незаконности оспариваемого решения бюджетного учреждения и правомерность заявленных требований об установлении рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером 39:15:000000:18619 в размере 92 430 000 руб. на основании отчета об оценке оценщика ООО «ДЕКОРУМ» ФИО1 от 04 декабря 2024 года № 006-11/24. 

Представитель ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» ФИО3 поддержала письменные возражения на административное исковое заявление (л.д. 45-55); заявила ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы, производство которой просила поручить эксперту ООО «Судебная экспертиза и оценка» (Челябинск).

Определением Калининградского областного суда от 11 августа 2025 года в удовлетворении ходатайства ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» о назначении повторной судебной экспертизы отказано. 

В судебное заседание представители Правительства Калининградской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте его проведения, ходатайство об отложении рассмотрения дела не заявили. 

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ООО «ВЮМ» с 09 ноября 2021 года является собственником нежилого одноэтажного здания многофункционального делового и обслуживающего центра с кадастровым номером 39:15:000000:18619, площадью 5660 кв. м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Калининградская область, городской округ «Город Калининград», 

<

...> здание 1 (л.д. 16-26).

Постановлением Правительства Калининградской области от 08 ноября 2023 года № 498-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости всех видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Калининградской области, по состоянию на 1 января 2023 года, которым установлена и подлежит применению с 01 января 2024 года кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером 39:15:000000:18619 в размере 144 851 003 руб. 

На основании части 1 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Переход к применению статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Калининградской области осуществлен с 1 декабря 2021 года на основании постановления Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 754. 

В силу части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ к заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен, помимо прочих документов, отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7 статьи 22.1).

Частью 11 этой же статьи определено, что бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Распоряжением Правительства Калининградской области от 14 апреля 2017 года №75-рп создано ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», уставной целью деятельности которого является проведение государственной кадастровой оценки на территории Калининградской области.

К полномочиям данного бюджетного учреждения отнесено рассмотрение обращений по вопросам установления в размере рыночной стоимости кадастровой стоимости объектов по тем категориям недвижимости, оценку которых осуществляло ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости».

09 декабря 2024 года ООО «ВЮМ» обратилось в ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением об установлении по состоянию на 28 ноября 2024 года кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 39:15:000000:18619, равной рыночной стоимости в размере 92 430 000 руб., на основании отчета об оценке оценщика ООО «ДЕКОРУМ» ФИО1 от 04 декабря 2024 года № 006-11/24.

Как следует из оспариваемого решения от 26 декабря 2024 года № ОРС-39/2024/001495, бюджетное учреждение полагает представленный отчет об оценке от 04 декабря 2024 года № 006-11/24 не соответствующим требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности.

Не соблюдены требования статьи 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В отчете неверно обозначен квартал местоположения объекта; оценщик ссылается на неактуальные на дату оценки справочники оценщика; в разделе «Анализ рынка и окружения» неверно указано местоположение объекта оценки – г. Балтийск; в отчете ответствует четкое определение сегмента рынка, к которому относится объект оценки; при определении коэффициента капитализации в расчетах необоснованно принято значение коэффициента для офисных зданий; в отсутствие обоснования при определении стоимости доли земельного участка используется значение 19 % для зданий, расположенных на особо ценных землях.

Не выполнены требования пункта 24 подпункта «д», пункта 25 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного приказом Минэкономразвития от 25 сентября 2014 года №611.

В расчетах затратным подходом оценщик использовал методику расчета стоимости помещений на основе данных трех источником – сайтов производителей аналогичных зданий – предприятия расположены в Москве и республике Мордовия в городе Саранск. Цены на сайте указаны ориентировочно. Итоговая стоимость здания рассчитывается после подачи заявки – такого контракта (договора) в соответствии с ФСО не представлено, сметные расчеты также в отчете не приведены. Также при формировании расчета затрат на создание объекта капительного строительства не учитываются дополнительные затраты на доставку в Калининград, которые не входят в стоимость и рассчитываются индивидуально. Приведенная методика расчетов, в том числе: параметрических данных оцениваемого объекта расчета корректировочных коэффициентов, исходной расчетной ценовой информации на странице 88 не отвечает принципам существенности, обоснованности однозначности, проверяемости и достаточности.

Не выполнены требования пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611.

В расчетах доходным подходом при определении арендной ставки оценщиком подобрана выборка рыночных данных о предложениях в аренду сопоставимых зданий. В качестве арендной ставки выбрано медианное значение представленной выборки, что противоречит вышеуказанному ФСО. Оценщиком не проанализированы различия объектов аналогов и объекта оценки по ценообразующим факторам, таким как: местоположение относительно дорогого района города, этаж расположения объектов, расположение относительно красной линии. Оценщик применяет корректировки на площадь, однако корректировки по вышеуказанным различиям не применяет; необоснованно применен коридорный коэффициент. 

Как следует из оспариваемого решения, бюджетное учреждение считает вышеуказанные нарушения приводящими к искажению рыночной стоимости объекта оценки, вводящими в заблуждение пользователей отчёта об оценке и допускающими неоднозначное толкование полученных результатов.

Решение принято уполномоченным органом в пределах его компетенции в установленный законом срок.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости).

В целях проверки доводов административного истца и бюджетного учреждения по ходатайству ООО «ВЮМ» по делу назначена судебная экспертиза, производство которой с согласия сторон поручено экспертам ФГБУ «Липецкая лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».

На разрешение эксперта поставить вопросы:

- соответствует ли отчет об оценке № 006-11/24 от 04 декабря 2024 года, выполненный оценщиком ООО «ДЕКОРУМ» ФИО1, требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки?

- имеются ли в отчете об оценке неточности и недостатки, расчетные или иные ошибки, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки?

- в случае несоответствия отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и (или) наличия недостатков в отчете, влияющих на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, определить по состоянию на 28 ноября 2024 года рыночную стоимость объекта с кадастровым номером 39:15:000000:18619.

Согласно заключению эксперта ФГБУ Липецкая ЛСЭ Минюста России ФИО4 отчет об оценке № 498/2-4-25 от 21 июля 2025 года, отчет об оценке № 006-11/24 от 04 декабря 2024 года, выполненный оценщиком ООО «Декорум» ФИО1, соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; в отчете отсутствуют неточности и недостатки, расчетные или иные ошибки, которые могли бы повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. 

Проверка отчета об оценке № 006-11/24 от 04 декабря 2024 года проводилась экспертом путем его сопоставления с требованиями Федерального закона № 135-03 от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки №№ I, II, III, IV, V, VI, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611.

Анализ использования в отчете № 006-11/24 от 04 декабря 2024 года методологического аппарата оформлен экспертом в виде таблицы, что не противоречит законодательству о государственной судебно-экспертной деятельности.

По результатам проведенного экспертного исследования эксперт пришел к выводу о том, что отчет об оценке № 498/2-4-25 от 21 июля 2025 года не содержит нарушений нормативных правовых актов, осуществляющих правовое регулирование оценочной деятельности, экспертом не выявлены недостатки, которые могли повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, в связи с чем рыночная стоимость объекта исследования экспертом не определялась.

В отчете об оценке рыночная стоимость объекта по состоянию на 28 ноября 2024 года установлена двумя подходами (затратным - в размере 92 560 469,97 руб. и доходным - в размере 92 300 391 руб.), после согласования полученных результатов определена итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки в размере 92 430 000 руб., что на 36% ниже его кадастровой стоимости, утвержденной в размере 144 851 003 руб.

Оценщиком в отчете обоснован отказ от использования сравнительного подхода тем, что на дату проведения оценки на рынке отсутствуют предложения по продаже объектов недвижимости, сопоставимых с объектом оценки, что выявлено оценщиком в результате проведенного анализа рынка коммерческой недвижимости г. Калининграда.

Как следует из отчета об оценке, объект с кадастровым номером 39:15:000000:18619 представляет собой расположенное на земельном участке с видом разрешенного использования под строительство многофункционального делового и обслуживающего центра одноэтажное здание многофункционального делового и обслуживающего центра, общей площадью 5660 кв. м, 2021 года постройки, материал стен которого выполнен из сэндвич панелей, перекрытия – металлические, группа капитальности – КС- 6б. 

На дату проведения оценки оцениваемое имущество находилось в хорошем состоянии, пригодном для дальнейшего использования, его ближайшее окружение: административно-торговая, многоквартирная жилая застройка. Подъезды к зданию асфальтированные, в удовлетворительном состоянии, подъездными путями служит автомобильная дорога по ул. Горького, являющаяся одной из осных магистралей г. Калининграда, удаленность от центра г. Калининграда - 4 км..

В соответствии со статьей 284 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (часть 4).

Суд, оценив заключение эксперта ФИО4, сопоставив его содержание с иными доказательствами, содержащимися в материалах дела, приходит к выводу о том, что оно выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Оснований не доверять данному заключению, подготовленному экспертом, отвечающим установленным законодательством о государственной судебно-экспертной деятельности требованиям, предупрежденным об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, у суда не имеется.

Достоверность экспертного заключения обеспечивается законностью действий и профессиональной состоятельностью эксперта.

Эксперт ФИО4 соответствует по уровню образования требованиям, предъявляемым к кандидатуре эксперта: является экспертом федерального государственного бюджетного учреждения Липецкая лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ, имеет высшее образование по специальности «Экономика и управление на предприятии», квалификацию экономист - менеджер, диплом о профессиональной переподготовке Государственной академии повышения квалификации и переподготовки кадров для строительства и жилищно-коммунального комплекса России по программе «Оценка собственности», специализация «Оценка предприятия (бизнеса)», экспертную квалификацию по специальности 16.2: «Исследование строительных объектов и территорий функционально, связанной с ними, с целью определения их рыночной и иной стоимости», стаж оценочной работы с 2006 года.

Судом не установлено нарушение экспертом ФИО4 методологии проведения исследования, принципов государственной судебно-экспертной деятельности - законности, соблюдения прав юридического лица, независимости эксперта, объективности, всесторонности и полноты исследований; профессиональная состоятельность эксперта ФИО4 сомнений у суда не вызывает, оснований для назначения повторной, дополнительной экспертиз не установлено.

Суд отклоняет доводы бюджетного учреждения о том, что в экспертном заключении не дана оценка недостаткам отчета, отраженным в оспариваемом решении.

Оценка законности решения бюджетного учреждения является правовым вопросом, разрешаемым судом, и не входит в компетенцию эксперта, который в пределах специальности 16.2: «Исследование строительных объектов и территорий функционально, связанной с ними, с целью определения их рыночной и иной стоимости» ответил на поставленные судом в определении о назначении экспертизы вопросы.

В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» судебная экспертиза - предусмотренное законодательством Российской Федерации о судопроизводстве процессуальное действие, включающее в себя проведение исследований и дачу заключения экспертом по вопросам, требующим специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла.

Согласно статье 19 названного Федерального закона основанием производства судебной экспертизы в государственном судебно-экспертном учреждении является определение суда.

По двум поставленным судом в определении вопросам экспертом сделаны выводы о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и об отсутствии в исследуемом отчете неточностей и недостатков, расчетных или иных ошибок, которые могли бы повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, что опровергает содержащиеся в оспариваемом решении бюджетного учреждения утверждения о допущенных в отчете нарушениях, приведших к искажению рыночной стоимости объекта оценки.

Оснований для анализа нарушений, выявленных бюджетным учреждением, у эксперта не имелось, поскольку такая задача судом в определении о назначении судебной экспертизы не ставилась.

По результатам исследования совокупности имеющихся в деле доказательств суд пришел к выводу о незаконности решения ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 26 декабря 2024 года № ОРС-39/2024/001495 об отказе в установлении по состоянию на 28 ноября 2024 года кадастровой стоимости объекта с кадастровым номером 39:15:000000:18619, равной его рыночной стоимости, в размере 92 430 000 руб. на основании отчета об оценке оценщика ООО «ДЕКОРУМ» ФИО1 от 04 декабря 2024 года № 006-11/24.

Административные исковые требования ООО «ВЮМ», предъявленные к бюджетному учреждению, о признании незаконным решения ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 26 декабря 2024 года № ОРС-39/2024/001495 подлежат удовлетворению.

В удовлетворении аналогичных требований к Правительству Калининградской области надлежит отказать, так как данный орган исполнительной власти оспариваемое решение не принимал.

Согласно части 3 статьи 249 КАС РФ в резолютивной части решения суда должно содержаться указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Достоверность определенной в отчете об оценке оценщика ФИО1 от 04 декабря 2024 года № 006-11/24 итоговой величины рыночной стоимости объекта с кадастровым номером 39:15:000000:18619 подтверждена экспертом по результатам назначенной судом экспертизы, в связи с чем административное исковое требование об установлении по состоянию на 28 ноября 2024 года кадастровой стоимости здания с кадастровым номером 39:15:000000:18619 в размере 92 430 000 руб. на основании данного отчета подлежит удовлетворению.

Исходя из пункта 6 части 2 статьи 18 Федерального закона №237-ФЗ правовое значение имеет дата подачи в бюджетное учреждение заявления об установлении рыночной стоимости объекта, а именно 09 декабря 2024 года, которая подлежит указанию в резолютивной части решения.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования ООО «ВЮМ» удовлетворить частично. 

Признать незаконным решение ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 26 декабря 2024 года № ОРС-39/2024/001495 об отказе в установлении по состоянию на 28 ноября 2024 года кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 39:15:000000:18619.

Установить по состоянию на 28 ноября 2024 года кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 39:15:000000:18619 в размере 92 430 000 рублей.

Датой подачи заявления об установлении рыночной стоимости объекта считать 09 декабря 2024 года.

Отказать в удовлетворении административных исковых требований ООО «ВЮМ» к Правительству Калининградской области об оспаривании решения бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 12 августа 2025 года. 

Судья А.В. Шкуратова