РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

....... 16 июля 2024 года

Городецкий городской суд ....... в лице председательствующего судьи Самариной М.Д., при ведении протокола помощником судьи Рябковой Т.Я., с участием представителей истца ФИО1, ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 о взыскании задолженности по договору купли-продажи, 

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО3 обратился с исковыми требованиями к ФИО4 о взыскании задолженности по договору купли-продажи от ***, в обоснование указав, что *** между ФИО3 и ФИО4 были заключены два договора купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами *. 

Согласно п. 2.1., 2.2., 2.3. Договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 52:15:0030603:1011 от *** стоимость земельного участка составляет 200 000 (двести тысяч) рублей. Передача денежных средств Продавцу в счет оплаты стоимости земельного участка осуществляется до подписания настоящего договора. Расчеты по Договору производятся путем наличной передачи денежных средств о Покупателя Продавцу (Договор-1). 

Согласно п. 2.1., 2.2., 2.3. Договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 52:15:0030603:1016 от *** стоимость земельного участка составляет 220 000 (двести тысяч) рублей. Передача денежных средств Продавцу в счет оплаты стоимости земельного участка осуществляется до подписания настоящего договора. Расчеты по Договору производятся путем наличной передачи денежных средств о Покупателя Продавцу(Договор-2).

После подписания вышеуказанных Договоров, истец обязательства по передачи выполнил в полном объёме. Данное обстоятельство подтверждается выписками по переданным земельным участкам из Росреестра. Согласно выписке из Росреестра на земельный участок с кадастровым номером * правообладателем является ФИО5 *** г.р.

Согласно выписке из Росреестра на земельный участок с кадастровым номером * право правообладателем является ФИО4 *** г.р.

После регистрации права собственности, ответчик обязательства по оплате не выполнил в полном объёме. Стороны пришли к соглашению о том, что истец предоставляет отсрочку по оплате денежных средств по Договору-1 и Договору-2 ответчику.

*** ответчиком составлена расписка, которая фактически изменяет условия договоров купли-продажи земельных участков.

В соответствии с распиской ФИО4 приобретает участки * по цене 110 000 (Сто десять тысяч) рублей за одну сотку с отсрочкой платежа под застройку домов с дальнейшей продажей. Деньги за участки обязуется оплатить после завершения строительства и продажи домов.

Таким образом, при заключении дополнительного соглашения в виде расписки, выражая свою действительную общую волю, стороны согласовали условие об увеличении цены договора и изменили порядок и срок расчётов.

Исходя из данных, указанных в выписке из ЕГРН от *** на земельном участке с кадастровым номером * находится объект движимости (жилой дом), принадлежащий ФИО5. Так как в соответствии с данными из Росреестра, на земельном участке * построен и зарегистрирован жилой дом площадью 96, 8 кв.м. с кадастровым номером *, а также в связи с тем, что данный дом продан ответчиком третьему лицу, чье право собственности на жилой дом регистрировано ***, то обязательство ФИО4 по перечислению денежных средств за земельный участок возникли со следующего дня после отчуждения объекта недвижимости.

Поскольку сведений о заключенном договоре купли-продажи у истца не имеется, срок возникновения обязательства по оплате за земельный участок будет считаться с ***.

Исходя из данных, указанных в выписке из ЕГРН от *** на земельном участке с кадастровым номером * находится объект недвижимости (жилой дом), принадлежащий ФИО4 Право собственность на данный дом возникло у ФИО4.

В настоящее время ответчик фактически выполнил условия расписки (дополнительного соглашения к Договору-1, Договору-2), но денежные средства истцу не передавал.

Полагает, Ответчик злоупотребляет правом и намеренно, в исключительно своих экономических интересах, не осуществляет юридическое оформление перехода права собственности на третье лицо земельного участка с кадастровым номером 52:15:0030603:1016.

Помимо этого, *** ответчику направлялась претензия с требованием оплатить денежные средства по Договору-1 и Договору-2, однако получить ответчиком получено не было.

Ссылается на положения ст. 309, п. 2 ст. 314, п. 1 ст. 316, ст. 421, п.1 ст. 486, п. 1, 2 ст. 424, ст. 452, ст. 453, ст. 393 ст. 15 ГК РФ, просит суд взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 денежные средства по договору купли продажи земельного участка с кадастровым номером * в размере 963 600 (Девятьсот шестьдесят три тысячи шестьсот) рублей; денежные средства по договору купли продажи земельного участка с кадастровым номером * в размере 1 020 800 (Один миллион двадцать тысяч восемьсот) рублей.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, уполномочил на ведение дела своего представителя.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал, просила удовлетворить в полном объеме, обстоятельства изложенные в иске подтвердил, пояснил, что в апреле 2020 года были заключены два договора купли-продажи земельного участка, а *** составлена расписка, которая является соглашением и меняет существенные условия договора купли-продажи, а именно сроки передачи денежных средств и цену, оговоренную договорами купли-продажи. ФИО4 до настоящего времени с ФИО3 не рассчитался за данные земельные участка. По факту передача денежных средств по договорам должна быть осуществлена наличными денежными средствами до регистрации договоров. Договорами определены суммы 200 и 220 тысяч рублей. Денежные средства до настоящего времени ответчиком ФИО4 не переданы истцу. Земельный участок истцом по договорам фактически передан ФИО4 Акт приема-передачи земельных участков отдельно к договору не составлялся, договор являлся актом приема-передачи. Расписки о передачи денежных средств по договорам также не составлялись. В Росреестре истцом была произведена регистрация прав по договорам в силу возраста, а также доверия к ответчику, на тот период времени у них были доверительные отношения. Какие отношения сейчас, не известно. Требований, претензий о возвращении денежных средств с 2020 года до февраля 2024 года в адрес ФИО4 не направлялось. Истец обращался к ответчику в устной форме. Ответчик на претензию не ответил и в суд не предоставляет своей позиции. Цена земельных участков по договорам была изменена, потому что первоначально ФИО3 на суммы в договорах не обратил внимания, думая, что в договорах цена такая, о какой была договоренность, но позже, увидел, что цена земельных участков в договорах занижена. После чего истец и ответчик встретились, оговорили сумму, и ФИО4 написал расписку о том, что после завершения строительства и продажи домов, он передаст денежные средства ФИО3 Так как конкретной даты в расписке не было, ФИО4 не звонил, игнорировал, истцу стали известны сведения, что на земельных участках построены здания из выписок ЕГРН. До февраля 2024 года истец не проверял, построены ли дома. Ответчик на связь не выходит, с февраля 2024 года истец и ответчик не общаются. Официальных требований по выплате денежных средств до февраля 2024 года истец не предъявлял. Расписка составлена ФИО4, каких-либо иных соглашений не составляли, решили внести изменения в договора именно в таком виде, в рукописном варианте. ФИО3 посчитал, что в форме расписки будет достаточно. Считает, что данная расписка является соглашением об изменений существенных условий договора, ФИО4 написана добровольно, имеется привязка к договорам с указанием объектов недвижимости.

Представитель истца ФИО2, исковые требования поддержала, просила удовлетворить в полном объеме, позицию изложенную представителем истца поддержала. 

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, о причинах неявки суду не сообщил, не просил рассмотреть дело в свое отсутствие или отложить в связи со своей неявкой, своей позиции по заявленным требованиям суду не представил.

Руководствуясь ст.167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть гражданское дело по существу по имеющимся в деле доказательствам в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителей истца, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам. 

В соответствии со ст. 123 Конституции Российской Федерации, ст. 56 ГПК РФ гражданское судопроизводство осуществляется на основе равенства и состязательности сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которых она основывает свои требования и возражения.

В силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В п. 1 ст. 8 ГК РФ установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно ст. 153 Гражданского кодекса РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

На основании ч. 1 ст. 160 ГК РФ, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как предусмотрено статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пунктом 1).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4).

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Как установлено судом и следует из материалов дела, *** между ФИО3 и ФИО4 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровыми номером * расположений по адресу: ......., Федуринский с/с, юго-восточнее ......., площадью 876 кв.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для дачного строительства.

В соответствии с пунктом 2.1 договора земельный участок продан ФИО4 за 200 000 руб. Цена является окончательной и изменению не подлежит.

Из содержания пункта 2.2.2 договора следует, что передача денежных средств покупателю в счет оплаты стоимости земельного участка осуществляется полностью до подписания настоящего договора.

Согласно пунктам 3.1 - 3.2 договора покупатель осмотрел земельный участок и претензий не имеет. Передача земельного участка осуществляется по передаточному акту.Договор купли-продажи земельного участка подписан ФИО3 и ФИО4 лично каждым.

*** между ФИО3 и ФИО4 подписан акт приема-передачи земельного участка к договору купли-продажи. 

Переход права собственности на спорный земельный участок за ФИО4 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ......., о чем *** произведена соответствующая запись.

Согласно регистрационному делу, земельный участок с кадастровым номером * на основании договора купли продажи от *** продан ФИО5 за 250 000 рублей, переход права собственности зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ......., о чем ***. Согласно договору на указном земельном участке объектов недвижимости не расположено.

*** ФИО5 поставил на кадастровый учет и зарегистрировал право собственности на жилой дом, площадью 96, 8 кв.м. с кадастровым номером *, расположенный на земельном участке с кадастровым номером *, предоставив декларацию об объекте недвижимого имущества, технический план и иные документы в соответствии со статьи 14 Федерального закона от *** N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Так, же *** между ФИО3 и ФИО4 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровыми номером * расположений по адресу: ......., Федуринский с/с, юго-восточнее ......., площадью 928 кв.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для дачного строительства.

В соответствии с пунктом 2.1 договора земельный участок продан ФИО4 за 220 000 руб. Цена является окончательной и изменению не подлежит.

Из содержания пункта 2.2.2 договора следует, что передача денежных средств покупателю в счет оплаты стоимости земельного участка осуществляется полностью до подписания настоящего договора.

Согласно пунктам 3.1 - 3.2 договора покупатель осмотрел земельный участок и претензий не имеет. Передача земельного участка осуществляется по передаточному акту.

Договор купли-продажи земельного участка подписан ФИО3 и ФИО4 лично каждым.

*** между ФИО3 и ФИО4 подписан акт приема-передачи земельного участка к договору купли-продажи. 

Переход права собственности на спорный земельный участок за ФИО4 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ......., о чем *** произведена соответствующая запись.

Согласно регистрационному делу, земельный участок с кадастровым номером * приобретен ФИО4 на основании договора от ***, в настоящее время находится в его собственности. Согласно договору купли-продажи от *** на указном земельном участке объектов недвижимости не расположено.

*** ФИО4 поставил на кадастровый учет и зарегистрировал право собственности на жилой дом, площадью 180,9 кв.м. с кадастровым номером *, расположенный на земельном участке с кадастровым номером *, предоставив декларацию об объекте недвижимого имущества, технический план и иные документы в соответствии со статьи 14 Федерального закона от *** N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Указанный жилой дом в настоящее время находится в его собственности.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указывает, что продавец ФИО3 не получал денежные средства по вышеуказанным договорам, кроме того стороны договорились об ином сроке, порядке расчетов и цене, а именно ФИО4 приобретает участки * и * по цене 110 000 (Сто десять тысяч) рублей за одну сотку с отсрочкой платежа после завершения строительства и продажи домов, и фактическом изменении условий договора. Считает, что своими действиями, которыми ответчик выразил в письменной форме в форме расписки, цена договора была изменена в сторону увеличения. В расписке от *** ФИО4 собственноручно указал на увеличение цены договора. 

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от *** N 49 "О некоторых вопросах применения общих положении Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно пункту 1 статьи 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Из обстоятельств дела, установленных судом, следует, что между ФИО3 и ФИО4 в письменной форме было заключено два договора купли-продажи, существенные условия договоров сторонами согласованы, определены предмет договора и воля сторон, т.е. договор по своей форме и содержанию соответствует требованиям действующего законодательства, денежные средства в полном объеме переданы, акт приема-передачи земельных участков подписан. 

Договор заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, что соответствует требованиям статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 2.2.2 договоров купли-продажи земельного участка от ***, заключенного между сторонами, содержится указание о том, что цена земельных участков определена в сумме 200 000 руб. и 220 000 руб. соответственно. Указанная сумма получена продавцом до подписания настоящего договора. Стороны сделки определили, что расчет произведен полностью до подписания настоящего договора, взаимных претензий предъявлено не было.

Подписав указанный договор, стороны подтвердили факт оплаты стоимости земельного участка и надлежащего исполнения ФИО4 обязательств по договору купли-продажи.

Таким образом, из буквального значения слов и выражений, содержащихся в пункте 2.2.1 договоров от *** следует, что денежная сумма в размере 200 000 руб. и 220 000 руб. соответственно уплачена покупателем за счет собственных средств до подписания настоящего договора.

Договор купли-продажи от *** подписан лично ФИО3, что сторонами не отрицалось при рассмотрении дела.

Из указанного следует, что ФИО3, подписав указанный договор лично, тем самым подтвердила факт оплаты ему денежных средств в указанном размере в счет стоимости отчуждаемого имущества, что является также подтверждением надлежащего исполнения договора купли-продажи в указанной части.

Таким образом, с учетом положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что подписав указанный договор лично, истец подтвердил факт оплаты ему стоимости и, соответственно, надлежащего исполнения покупателем обязательств по договору купли-продажи, при этом отсутствие расписок, актов или иных платежных документов, подтверждающих передачу денежных средств, в данном случае не является свидетельством того, что деньги по договору покупателем продавцу не передавались. 

Также отклоняются судом доводы о недоказанности, ввиду отсутствия расписки, факта исполнения обязанности ФИО4 по договору купли-продажи в части оплаты земельных участок до подписания договора, поскольку из раздела 2 договоров купли-продажи от *** следует, что указанная денежная сумма передана покупателем продавцу до подписания договора.

Доводы истца о необходимости квалификации расписки от *** как дополнительного соглашения отклоняется судом, поскольку в силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Судом отклоняются доводы истца о наличии соглашения об оплате по цене 110 000 (Сто десять тысяч) рублей за одну сотку с отсрочкой платежа после завершения строительства и продажи домов, со ссылкой на положения пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующие заключение соглашения сторон об изменении договора в той же форме, что и договор, то есть в письменной форме; тогда как истцом не предоставлено допустимых доказательств, подтверждающих неисполнение ответчиками обязательства по оплате стоимости спорного имущества.

Расписка, выданная ФИО4 о последующем оплате денежных средств и ином размере, не свидетельствует о том, что между истцом и ответчиком было достигнуто соглашение о стоимости недвижимого имущества, поскольку в ней не указана его цена, а также судьба денежных средств, если жилой дом и земельный участок будут проданы за иную сумму, или не будут вообще проданы. 

Доводы ФИО3 о необходимости взыскания в его пользу стоимости земельных участков по цене 110 000 (Сто десять тысяч) рублей за одну сотку отклоняются судом, поскольку существенное условие договора (цена объекта недвижимости) подлежит определению на момент заключения договора и была определена сторонами в размере 200 000 руб. и 220 000 рублей соответственно. Изменения в установленном законом порядке, как то предусматривают положения ст. 550, 452 ГК РФ в договор не вносились.

Разрешая исковые требования ФИО3, суд с учетом вышеприведенных норм закона, исходя из буквального толкования условий договоров купли-продажи земельных участков из которых следует, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора, данная сделка проверялась государственным регистратором при регистрации перехода права собственности, каких-либо претензий относительно выплаты денежных средств ни на момент заключения договора, ни в течение последующих четырех лет продавец покупателю не предъявлял, в связи с чем приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО4 о взыскании задолженности по договору купли-продажи, отказать.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Городецкий городской суд ........

Судья М.Д. Самарина